1、1目 录第一部分 物业公司简介 21.1 公司简介 21.2 公司业绩 41.3 公司执照、资质、法人代表登记 6第二部分 XX 办公大楼物业管理项目的管理特点 92.1 项目简介112.2 业户群体分析162.3 物业管理规划定位162.4 项目管理特点及难点分析172.5 解决上述管理难的措施18第三部分 拟定质量管理目标和采用的管理方式243.1 管理总体目标243.2 XX 办公大楼管理模式设想及管理方式36第四部分 管理服务内容414.1 前期接管414.2 针对本物业大楼的管理特色思路57第五部分 管理人员的配备、培训和管理665.1 人员配置(含作业层人员配置)665.2 管理人
2、员培训695.3 管理服务人员的管理77第六部分 XX 办公大楼管理服务费用测算826.1 XX 办公大楼物业管理服务费用测算826.2 物业管理开办费用测算906.3 设备、设施接管改造费用926.4 物业管理用房配置方案942上 海 市 人 民 代 表 大 会常 务 委 员 会 办 公 楼物 业 管 理 方 案上 海 延 吉 物 业 管 理 有 限 公 司 受 上 海 市 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会办 公 厅 委 托 ， 拟 对 上 海 市 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 办 公 楼 （ 以 下简 称 “XX 办 公 大 楼 ”） 提 供 全 委 托 物 业 管
3、 理 服 务 。 针 对 该 办 公 楼的 特 点 ， 制 定 本 方 案 。第 一 部 分 物 业 公 司 简 介1. 1 公 司 简 介上 海 延 吉 物 业 管 理 有 限 公 司 成 立 于 2003 年 11 月 ， 企 业 具 有独 立 法 人 资 格 ， 国 家 物 业 管 理 二 级 资 质 企 业 ， 全 国 物 业 管 理 协 会会 员 单 位 。 目 前 管 理 着 上 海 市 政 府 大 楼 、 河 政 公 务 员 住 宅 小 区 、爱 建 滨 江 国 际 社 区 高 档 住 宅 及 商 业 物 业 项 目 200 万 平 方 米 。公 司 成 立 之 初 ， 就 极
4、为 重 视 培 养 人 才 ， 建 立 了 一 支 高 素 质 的 管 理与 技 术 人 才 队 伍 ， 拥 有 工 程 、 机 电 、 园 林 及 经 济 等 各 类 专 业 技 术 人 员80 多 人 。 公 司 现 有 员 工 800 多 人 ， 其 中 高 层 管 理 人 员 86 人 ， 80%以上 的 管 理 人 员 持 有 从 业 人 员 岗 位 证 书 ， 高 层 管 理 人 员 86%以 上 取得 建 设 部 颁 发 的 企 业 经 理 资 格 证 书 。 企 业 秉 承 依 法 管 理 ， 开 拓 创 新 、追 求 卓 越 的 质 量 方 针 ， 坚 守 “业 户 至 上
5、， 服 务 第 一 ， 信 义 为 本 ”的 企 业 宗 旨 ， 不 断 建 立 完 善 科 学 的 现 代 企 业 管 理 体 系 ， 公 司 从 接3管 第 一 个 项 目 开 始 就 按 照 ISO9002 和 ISO14001 双 体 系 质 量 标 准进 行 管 理 ， 标 志 着 企 业 正 式 与 国 际 化 管 理 运 作 模 式 接 轨 。公 司 大 力 拓 展 物 业 管 理 业 务 ， 目 前 公 司 的 全 委 托 物 业 管 理 面积 达 200 多 万 平 方 米 ， 其 中 爱 建 滨 江 国 际 社 区 建 筑 面 积 达 140 万平 方 米 ， 上 海 市
6、政 府 办 公 楼 建 筑 面 积 18 万 平 方 米 ， 河 政 公 务 员小 区 建 筑 面 积 约 35 万 平 方 米 。通 过 公 司 全 体 员 工 的 努 力 ， 服 务 意 识 、 服 务 质 量 、 开 拓 创 新 、追 求 卓 越 已 成 为 我 公 司 的 品 牌 象 征 ， 先 后 获 得 省 优 秀 示 范 大 厦 ，市 优 秀 示 范 住 宅 小 区 等 称 号 。良 好 的 体 制 、 完 善 的 制 度 、 优 秀 的 人 才 给 公 司 创 造 了 社 会 效 益 和经 济 效 益 。 在 对 市 政 府 大 厦 四 年 的 物 业 管 理 中 ， 使 我
7、公 司 在 管 理 行政 大 厦 行 业 中 创 出 了 具 有 自 己 特 色 的 物 业 管 理 品 牌 。 公 司 的 社 会知 名 度 、 美 誉 度 和 信 誉 度 都 有 了 极 大 的 提 升 。 社 会 效 益 、 经 济 效 益和 环 境 效 益 并 重 ， 使 公 司 走 上 了 一 条 高 速 良 性 、 可 持 续 发 展 之 路 。42.公 司 业 绩53、 公 司 执 照 、 资 质 、 法 人 代 码 证6789第 二 部 分 XX 办公大楼物业管理项目的管理特点2.1 项 目 简 介上海 XX 办公大楼，坐落于道里区友谊路 307 号，总建筑面积约 3.2万平方
8、米，由东、西两栋楼组成。西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位 20 余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有 69 个车位，2 个洗车位，泳池 1 处。西楼共有办公室 108 间，设备间 8 处，卫生间 16 处。电梯 2 部，送餐梯 1 部。消防楼梯 4 处，消控中心 1 处，中央空调主机 2 台，分体空调20 台，风机房 2 处，水箱房 1 个。东楼、附楼共有办公室 71 间，餐厅 10 间，多功能厅 1 间，会议室 2间，设备间 2 处，电梯 3 部，送餐梯 3 部，采用中央空调，制冷机房 1 处，消控中心 1 处，风机房 13 处，弱电室 6 处，配电室 2 处，锅
9、炉房 1 处，水箱房 1 处，游泳池 1 处，洗浴中心 1 处（洗衣房、浴室 1 间） ，卫生间15 处。西楼：一层设有常委会议厅、休息厅，中心会议室 2 处，办公室 6 间，消控中心 1 处，侯会室 1 处，阳光餐厅 1 处，大小餐厅、厨房各一处，消毒间1 处，武警宿舍、总值班室、收发室各 1 处，医务室 4 间，衣帽室、食堂、休息室共 3 处，门厅 2 个，前厅 1 个。二层设有市民旁听席，休息廊，老干部处，办公室 30 间，活动室 5间，卡拉 OK 室、台球室、休息室各 1 处，驾驶员休息室 1 处，备品间 4处，水房 1 处。10三层设有多功能厅 1 个，天台花园 1 处，侯会室 1 处，主任会议室 1处，办公室 31 间，接待室 1 处，档案室 3 处，理发室 1 处，库房 2 处。四层设有贵宾接待室 1 处，会议室 1 处，办公室 41 间，库房 2 处，乒乓球室 1 处，台球室 2 处。地下室设有水箱房 1 间，空调机循环泵房 1 间。东楼：一层设有商务中心 1 处，餐厅、厨房各 1 处，信访接待室 1 处，收发室 1 处。二层设有大餐厅，武警宿舍，司机休息室。三层设有多功能厅，活动室。四层设有客房（标准间）34 间，小会议室 1 间。五层设有客房（标准间）33 间，会议室 1 间。
