1、目 录第一章 投标函 .5一、前期物业管理投标函 .6二、物业管理服务费报价 .6第二章 物业管理整体设想及策划 .7一、物业管理的定位 .8二、管理目标 .8三、管理模式 .8四、管理特色 .9五、管理措施 .10第三章 管理方式及工作计划 .13一、管理方式 .14二、工作流程 .15三、工作计划 .18第四章 人员的配备、培训、管理与物资装备 .23一、组织架构 .24二、人员配置 .25三、主要管理人员背景 .26四、员工培训方案 .28五、人员管理及考核 .31六、物业管理物资装备 .33第五章 前期管理及二次装修管理 .34一、前期介入方案 .35二、前期进驻管理方案 .36三、招
2、聘人员 .37四、清洁开荒作业 .39五、建筑成品保护 .40六、后续工程管理 .41七、搬迁入驻服务 .41八、二次装修监管方案 .42第六章 制度和档案的建立与管理 .44一、公众制度 .45二、内部运作制度及服务标准 .45三、档案建立与管理 .47第七章 管理指标及措施 .50一、各项服务指标的承诺 .51二、管理措施 .52第八章 房屋及公用设施维修养护 .55一、房屋管理及维修方案 .56二、公共配套设施管理及维修方案 .56三、房屋日常维修养护计划及实施方案 .58四、房屋定期维修养护计划及实施方案 .60第九章 机电设备设施管理 .62一、机电设备维护原则 .63二、机电设备管
3、理程序 .63三、主要工作流程 .65四、管理标准和养护计划 .67五、应急处理方案 .71第十章 弱电及智能化系统管理 .72一、智能化系统的配置 .73二、智能化系统的日常管理及维护 .73三、智能化系统维护保养程序 .78第十一章 安全管理 .79一、管理目标 .80二、管理方式 .80三、安全管理内容及要求 .80四、停车服务管理 .81五、消防管理 .82六、应急方案或流程 .83第十二章 绿化管理 .85一、管理方式 .86二、绿化管理内容及标准 .86三、景观小品维护 .88四、管理流程 .89第十三章 清洁管理 .90一、管理方式 .91二、清洁管理内容 .91三、灭虫及消毒方
4、案 .91四、清洁服务标准 .92五、清洁品质管理 .94第十四章 相关服务 .96一、协助业主委员会的筹建工作计划 .97二、便民服务方案 .97三、社区活动的设想和计划 .99第十五章 企业经济效益 .102一、前期开办费测算 .103二、物业管理首年收支测算 .104三、物业管理测算说明及分析 .108附件：一、法律文件法定代表人证明书委托代理人证明书营业执照复印件企业资质证书复印件ISO9000 证书复印件二、辅助资料企业简介项目拟定主要管理人员背景介绍证书复印件第 一 章 投 标 函一、前期物业管理投标函杭州宋都房地产开发有限公司：首先，非常感谢贵司对我司的信任，给予我司参加此次投标
5、的机会，并预祝【宋都新城国际】的招投标工作获得圆满成功！本次投标资料除向贵司展示和提供我司的企业资质、企业情况介绍、管理业绩和其他相关资料外，还力求使贵司感受到我司的诚意，向贵司展现我们所做的【宋都新城国际】前期物业管理投标书。我司将结合多年的管理与咨询经验，秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，定能通过我们的管理与服务进一步提升【宋都新城国际】的楼盘品质，为今后的业主提供优质的服务。最后，再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能与杭州宋都房地产开发有限公司取得合作。二、物业管理服务费报价小高层、高层住宅物业管理服务费为 2.5 元/月（含设备运行费） ；商铺及办公综合楼物业
6、管理服务费为 4.0 元/月（不含设备运行费） ；地下车位公共设施维护费为 80 元/月个；地面停车按照政府物价部门有关规定执行。第 二 章 物业管理整体设想及策划一、物业管理的定位【宋都新城国际】由杭州*地产有限公司开发建设，位于杭州市钱江新城内，东至富春江路，南临庆春东路，西与钱江路，北依钱潮路。物业类型由高层住宅、商铺、商场综合办公楼组成，总用地面积 59152 平方米，总建筑面积184972.27 平方米，总户数 736 户。在今后的物业管理中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全
7、过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用” ，不使开发商的投资有丝毫的浪
8、费。二、管理目标一年内达到杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准。两年内达到杭州市物业管理优秀示范小区、大厦标准。三年内达到全国物业管理优秀示范小区、大厦标准。业主和使用人对物业管理服务的综合满意率达到 95%以上。三、管理模式在【宋都新城国际】的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。四、管理特色人员管理1、一站式服务业主只需将他的需求告诉绿城物业【宋都新城国际】物业管理处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提
9、供最为便捷之服务。2、零打扰服务绿城物业员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。氛围管理针对本物业的特点，绿城物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。设立客户服务中心结合【宋都新城国际】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供 12 小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理服务的窗口。物业交付特色【宋都新城国际】总建筑面积为 184972.27 平方米，总户
10、数为 736 户，物业为一次性集中交付，只有在大量的人力和物力的支持下，交付的各项工作才能顺利完成。结合我司春江花月、上海绿城等大型楼盘交付的经验，在物业交付前做好充分准备，编制详细的交付方案，并将得到公司的大力支持。在【宋都新城国际】交付时公司将抽调大批工作人员协助交付，这将是【宋都新城国际】交付顺利完成的重要保证。五、管理措施我司通过对【宋都新城国际】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后【宋都新城国际】的物业管理服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。强调安全第一和预防为主的原则。（一）安全管理是住宅及办公楼物业管理工作的重
11、中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。（二）园区的安全管理主要包括三个方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及时处理各类突发事件。1、在消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。2、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。3、在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性。（一）周密策划，充分利用我司接管多种物业的管理经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。（二）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。（三）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行。（一）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和
