1、物业管理业主手册业主手册目 录一、前言02二、小区简介02三、物业管理03四、管理费用04五、设备及服务05六、装修管理06七、搬家事宜08八、业主（用户）的其他责任及须知09九、秩序、安全15十、关于空调安装16 十一、紧急事项应急处理16 十二、清洁卫生17 十三、车辆管理规定18 十四、社区精神文明建设20十五、结束语20 十六、常用电话号码21一、前言恭喜您及全家成为保利颐和家园小区的主人！为使业主/用户深入了解所居住小区物业的综合情况及管理公约内容，使居住在小区的业主/用户充分享受舒适、宁静、祥和的生活环境，也使我们能为业主/用户提供尽善尽美的管理服务。我们根据小区的设计、建设特点和
2、政府的有关法规、政策以及保利物业公司服务管理经验编撰本手册，敬请您细心地阅读并妥善保存，以便让物业公司和业主共同创造出一个温馨、和谐、全新的现代居住小区。二、小区简介1、颐和家园(一期)概况颐和家园位于南岗区工电路及尤家街路段，总用地面积 7.3 万平方米，地上总建筑面积 14.44 万平方米，其中住宅建筑面积 12.64 万平方米。小区一期 27 栋楼宇，以多层住宅为主，南北朝向，并配以中心会所，商铺，幼儿园，地上、地下车库等配套设施。小区建筑密度 27%，绿化率 34%。2、总体设计概况颐和家园项目总体设计突出文化、人性化绿色家园的人文主义特色，强调自然景观与建筑风格的完美统一，楼体立面及
3、平面设计以文化主题为理念展开构思，色彩自然，使小区充满生机和活力以及浓厚的文化底蕴。景观设计突出了以人为本，以及自然风光和古典文化、现代文化的交融，体现文化内涵。以园林文化小景为载体的景观错落有秩，点缀园区各处，步移景异，运动与休闲场所分区布局，尽显现 2代人高尚生活的理念，也诠释了保利发展文化地产的全新概念，将成为学府路一带的精品小区，为住户提供了一个品味人生的场所，享受优美生活的舒适空间。三、物业管理1、管理公司1)根据管理合同，上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司受聘本小区的管理公司。2)本公司是经政府批准的经营性服务企业，具有国家一级物业管理资质。3)该小区由本公司下设物管处为
4、小区提供服务。物管处拥有经验丰富的专业管理队伍。为达到高水准的管理和服务目标，它将依照哈尔滨市物业管理办法对小区的房屋、设备、居住秩序等进行全方位综合一体化的管理与服务。2、管理公司职权1)管理公司有权代表业主（用户）就有关物业管理事宜与政府、公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。2)管理公司依据有关政策文件及管理合同条文所赋予的权力，负责小区公共地方、楼宇结构、泵房、绿化及其它公共设施及设备管理。其具体项目如下：室外供水、供电、下水管道、排污井、沟渠、化粪池、垃圾屋、道路、绿化、文体活动场所、公共建筑物及门卫秩序、消防、交通车辆管理、以及清洁卫生等。3、管理职员管理公司职员经培训，持证上
5、岗，能竭诚为小区全体业主（用户）服务，负责小区的日常管理及维修事务，请业主（用户）勿要求管理公司职员作私人性质服务。所有管理员工一律不准向业主（用户）收取管理赏赐或谋求其它个人利益。4、建议及投诉如对小区环境及管理有建议或投诉，敬请您通知本管理公司，我们将热诚欢迎并认真对待您的建议或投诉。四、管理费用1、自业主（用户）进户之日起，管理公司按规定向业主（用户）收取物业管理费，用于支付小区公共设施设备正常运行的维护、保养，清洁卫生、绿化管理等，以及支付管理公司人员的薪金及行政费用。2、每六个月交纳一次物业管理费用，按缴费具体时间安排，每超过 1 日收取千分之三滞纳金。3、小区楼宇的公共配套设施自保
6、修期满后，大中型维修工程费用从维修基金费中支付。维修基金待政府有关部门出台相关政策标准后，依据标准收取，并按规定使用管理。4、业主（用户）应按规定，按时足额缴纳采暖费用，以保证正常供暖。5、业主（用户）应按有关政策规定，按时足额缴纳业主（用户）应负担的各项费用。6、管理公司对拒绝缴纳以上各项费用者有权征收滞纳金或催缴手4续费用，直至采取相应的法律手段追讨。7、管理费用构成：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；
7、（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。五、设备及服务1、电力各单位已安装独立配电箱，电表及充足的电灯及插座，为安全起见，切勿令电力负荷过量，电线及插座若发现陈旧必须更换，楼宇内线路均经科学设计，精心安装，不可随意更改，如确需改动任何电器工程必须经管理公司同意由合格的电器技工进行。2、供水小区 24 小时供应饮用水，业户外出时必须将水龙头关紧。若因滴水而使公共地方，设施或其他单位蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。3、燃气小区 24 小时保障燃气的气源供应，如需改动燃气管道必须报经煤气公司批准，由其指
8、派专人施工。系统若发生泄漏现象，须及时与煤气公司联系，以免造成更大损失。4、电话小区已铺设电话电缆直达业主户内，用户可向电信局申请接装电话。5、供暖小区供暖为地热采暖方式，该系统完全能够满足业主的要求，确保您室内温暖、舒适。因此，您千万不要改变供暖系统的管道及设施；严禁在管道上安装“跑风”和放水使用，这样做不仅浪费能源，而且会造成供热控制系统的故障，影响全小区供热。如业主擅自接装，改动了采暖设施，出现后果业主负全责。6、公共天线（有线电视）各分户均设有有线电视插座。若需增加额外的电视插座时，可通过物管中心安排专业公司安装，而费用应由相关分户负担。根据小区公约条文，所有分户未经有关部门允许均不得
9、安装任何室外卫星天线。7、消防小区的消防设备含每层设臵的消防栓，由监控中心值班员 24 小时值班，监控消防系统的运行。六、装修管理1、用户在室内进行任何装修，必须符合建设部 2002 年第 110 号 6令住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，若装修工程发生违反法规的情况，业主（用户）须将违反部分恢复原样，直至有关方面满意，其所发生一切费用，由该业主（用户）自己承担。2、业主（用户）装修需提前到管理处申请办理手续。1)按要求填写装修申请表，并附装修施工图纸；2)与物业公司签订装修管理协议；3)选择有资质的装修施工队伍，交营业执照及复印件，交施工人员照片（办理出入证）。3、装修保证装修保证金：此保
10、证金由物业管理公司收取并保存。作为保障装修期内，业主（用户）违反装修管理规定对小区环境和其它用户造成破坏、损失、涂污及其它行为的处理依据。装修工程完工后，经管理公司检查用户是否遵守装修审批标准实际情况全部或部分返还保证金。4、装修规定用户及施工队装修施工时,必须确定不影响楼宇结构和原有水、电、采暖等系统的完好及以后的维护,对原设计不得随意拆改,特别是原房屋承重墙、柱、梁、楼板等主体结构，不得随意私接地热。凡拆改水、电、煤气、采暖设施及管线走向必须书面通知管理公司。经审批同意方可施工。1)装修期间不得占用小区内公共地方施工，存放施工用料及建筑垃圾，应尽量采取措施减低装修期间内的噪音和气味对公共环
11、境及其 7它用户的影响，为保证小区居民的正常生活秩序，晚 21：00 后至早 8：00 时前禁止施工以免影响他人休息。2)用户及装修施工人员须采取有效措施保证楼宇内结构、装臵、设备、装饰在装修期内不被损毁，或因缺乏防护手段造成的损坏（包括裂痕、污渍等），业主（用户或装修施工人员）需按价赔偿。3)任何装修施工不得对楼宇外墙及公共地方、设施，装臵进行拆改或干扰，如有违反现象，业主（用户）需承担修正工程的所有费用。4)切勿将混凝土、砂石、木屑、装修用胶等杂物倒入排水口及厕所内。5)严禁向窗外抛扔垃圾。装修垃圾须袋装放入指定地点，统一清运，用户需缴纳清运费用。6)业主（用户）及装修承办、施工人员，需对
12、施工期间装修施工人员发生意外所造成的损失负责。7)对装修施工人员不遵守规定，经劝阻无效者，管理公司有权禁止其施工。8)针对小区的地热采暖方式，禁止使用射钉枪、冲击钻等工具在地面及天棚上进行穿凿、钻孔，破坏原有层面。9)室内所有管线节门、接口、检修口周围需留有 100mm 以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于 400 mm 的检查口，便于日后维修检查。东新家家庭服务有限公司位于西安市火炬路企图时代大厦一 B 层，属西安东新物业管理服务有限公司一子公司，是西安市家政服务行业的一颗新星，公司实力雄厚，业务范围广泛，家庭服务网点遍布市、区及周边市县，拥有广泛的客户群。公司实行计算机自动监管，拥有一套
13、自主研发的家政服务软件，在保姆、保洁、护理等家政服务方面独具个性特色，依靠专业的队伍、专业的工具、规范的管理、优质的服务在行业中拥有良好的口碑。公司设有咨询处，安排专业人员解答客户的咨询、要求，并给客户提出合理化建议，力争使客户在最优惠的价位得到最满意的服务。东新家政以西安为基地，在全国建立连锁式家政公司，力争成为引领西部乃至全中国的新家政企业，以专业的服务，良好的口碑赢得客户的信赖。选择东新，您随时随地享受经典生活！西安东新家庭服务有限公司西安市 2007 年家庭服务业指导价格备注：1、各公司可根据用户需求和所用工具及保洁用品进行适当浮动。 2、家庭保洁不含灯具和抽油烟机的清洗。为了使广大业
14、主（或使用人）了解使用电梯运货和装修过程中的垃圾清运费、装修押金收取的相关标准，特列以下明细供业主（或用户）监督执行。 一、客梯运货费：1、客梯运货费用标准：（一层以外）3 元?户（业主）2、此项收费仅指装修期间业主或使用人使用客梯运输货物（包括装修施工方运输装修材料）时应收取的费用。3、运送货物时必须有专职电梯工操作，其它任何人不得私自使用电梯运送货物或私自操纵电梯运货。二、装修押金及装修垃圾清运费：1、装修垃圾清运费及装修押金均由业主和施工方负责缴纳。 2、装修押金及装修垃圾清运费收取标准： 装修押金： 3000 元户装修垃圾清运费 300 元户（6080） 400 元户（81100）50
15、0 元户（101120）600 元户（121140以上）（业主）上述费用均由西安东新物业管理服务有限公司东新城市家园管理处指定专人收取并开具相应的收据。七、搬家事宜当住户乔迁新居时，请提前通知管理处，以便为您安排道路，提供泊车位臵，并为您选择较少车辆和较少出入的时间进行搬家，以免相互干扰，造成堵塞交通。搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬运人员勿粗心大意，以免损坏家具和公共设施，特别是走廊墙面及楼梯，如有损坏、搬运人员及业主应负责赔偿。在搬运后，请将包装废物清理干净。八、业主（用户）的其它责任及须知1、物业用途限制各业主（用户）不得将其具有产权（使用权）的物业从事违规、违法或不道德用途，不得在
16、公开场所从事违规、违法或不道德活动。2、煤气使用须知：1)外出或睡觉前，牢记关闭气源总阀；2)漏气检测常用方法是涂抹肥皂水，不可用明火检查；3)漏气处理：迅速关闭气源总阀；严禁开关任何电器或使用室内电话；熄灭一切火种；迅速打开门窗，让煤气散发到室外；到户外打检修电话，通知供气单位派员处理。3、秩序管理须知保障住户家财产安全，维护小区的公共秩序是物业管理公司的重要管理事项之一。物业公司设立的小区秩序管理组将协助公安机关负责小区的安全管理事宜，同时报请住户注意以下事项：1)爱护并正确使用报警、报案系统。教育子女不要乱按报警器按钮，以免造成设备失灵、损坏及出现报假警现象。2)为配合管理，业主出入应主动出示出入证。3)各业主如遇安全、消防等紧急事宜，请拨打小区物业管理电话，以便援助和排查。4)业主外出时请留意防盗门是否锁好，避免忘记锁房门出现意外。4、环境卫生及绿化须知物业管理公司设有专业的保洁和绿化队伍，负责小区的所有公共部位的清洁卫生、绿化管理和垃圾清运，但需住户配合如下事项：1)请住户按要求每日将垃圾投入到指定地点，以便保洁员及时清运。2)请勿将垃圾、果皮、纸屑等垃圾抛出窗外或丢弃于共用部位。3)请勿随地吐痰，随地大小便。4)爱护景观、绿地，请勿摘花、折枝、践踏绿地。5、公共设施管理须知
