1、1xx 广 场商业运营筹资计划书xx 商业运营管理有限公司日 期: 二 00 八年十一月项目名称: 小 吃 城2目 录3项目基本概述:xx 广场位于 xx 市轻工商业批发市场北面,紧邻东二环周围有华润万家、金海批发市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、多彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大型企业.广场周围商业气氛非常浓厚,在广场门口从东往西来往的商户、客商、居民人流量非常大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人流预计达百万.经我公司调查与分析,根据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽
2、然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多,很多人都找不到就餐的地方、就是找到了,都是些小摊、小店、这些店主服务意识单薄、质量、服务都跟不上,国民随着经济情况,素质的提高,这些已经远远达不到客户的要求,因为周围都是中小企业主或是工薪阶层,他们在饮食方面已不是求温饱而是在温饱的基础上要服务与质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在轻工市场五楼虽然开了一家美食城,但还满足不了其他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样很麻烦,很多客户都流失、所以我公司根据市场情况决定在多乐广场开小吃城,预计入住客户 60 家,分别为各种小
3、吃,这些小吃即快捷、方便、卫生.4一、公司介绍 1、公司简介 商业运营前身是 xxxx 有限公司,是 xx 市商业地产界的一个品牌商业策划招商运营代理公司，是 xx 市最专业、最年轻、最有创新思想、最富有战斗力的策划咨询顾问运营商。在竞争激烈的 xx 地产界，树立自己的品牌。公司在“立足于 xx、瞄准西北五省、服务于全国” 的战略方针指导下；立志成为解决商业地产疑难；为商业运作摆脱的困境；成就商业地产的品牌亮点；及时诊断商业地产使之走出困境；快速使低落的商圈急速升温为目标。中国xx 商业运营凭借多年商业地产策划招商运营管理及操盘经验，为客户提供优质而专业的服务.公司经营范围,整合营销策划、商业
4、规划设计、项目投标提案、工业、商业项目招商引资、项目融资、招商代理、广告品牌推广、商场运营管理、商业项目定位、商业全程策划顾问、功能业态定位、业态组合、形态布局、建筑风格设计、商业地产项目运营、管理模式、旅游地产、休闲中心、农贸市场策划运营、广告策划、商业地产项目转让、综合商业商务楼宇、大型专业市场、购物中心、现代百货商场、商业特色街、港口地铁商业设施、工业地产全程策划招商引资、物流园、产业园等战略发展研究一体化的综合服务商，致力于为中国开发商与企业、商家、客户提供项目全程营销策划及配套服务。整合资源优势，汇聚行业精英，形成了专业化、规范化、全程化的高效运作体系，是国内首家信誉型、战略型、合作
5、型的商业策略服务商。改变中国城市和地产的专业力量以独创增值服务模5式为核心竞争力的 21 世纪新型中国地产运营商. 公司服务内容: 商场经营策略改造分析与解决办法，经营问题诊断及营销上市策划；商业地产专业策划招商诊断服务； 商业地产 Shopping mall 全程推广及营销策划、招商、设计、广告创意与制作； 商业地产市场专项调查与分析、协助商家项目投标提案、市场推广、旅游地产等； 专业交易市场、农贸市场全程营销策划、招商、管理、培训、运营管理、商业计划书拟写、投资咨询； 商业管理诊断、商业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分析、政府立项报告、业态定位、项目融资、招商、管理、农贸市场、旧城改造
6、、商业计划书拟写、商场百货运营等一条龙服务； 商业地产项目 （零售商业、商业街区、 CBD、写字楼、酒店旅游地产、专业市场、农贸市场等）经营定位、经营布局、物业功能划分、招商筹划、商业运营、招商代理服务 金融投融资服务（资本运做在商业房地产发展过程中起着核心驱动力的作用，商业房地产业、零售业的收购、兼并对企业的飞速发展至关重要。西安商业与国内外商业地产投资机构、发展商、运营商建立了广泛的沟通渠道，西安商业运营将充分发挥其资源和专业优势，为中国商业地产项目搭建融资平台） 。 综合商业项目、工业园项目、产业园、大型物流基地、物流城项目开发的全程营销策划、规划、片区规划、招商引资等；建筑模型（沙盘）
7、及效果图制作及各种建筑效果图的艺术表现制作及 DVD 光盘制作等 公司拥有多名资高级商业顾问，在大、中型商业物业的市场定位、6功能规划、营运管理、物业管理等方面均有深入的研究和优异的业绩，曾经参与十多个大型 SHOPPING MALL 和商业街项目。他们是行业的跷首，在不同的领域里为我们的相关利益者提供独到而全面的解决方案及增值服务。如:xx 海星超级市场、必胜客、海星便利岛、古道茶城、好利来、雅泰来、一品香、豪享来、格林豪泰大酒店、森马、利朗休闲男装、九牧王西服、与狼共舞、百丽、迅捷通讯、靓点服饰、斯得雅、爱街、金虎便利岛、百乐门、布达拉藏吧、摩高服饰、肯德基、3 皇 3 家、民生百货、兴业
8、银行、世纪金花宜品超市等诸多企业提供商业地产开发项目，拥有大量的内资高端客户和外资中高端客户。经多年的积累，公司拥有 3000 个以上的各行业的客户资源，为实现商业地产的成功招商创造条件。准确的业态定位和市场定位也是我们的服务强项，这为商业物业的快速升温增值打好基础2、公司现状 1、经济形势分析去年以来为有效抑制宏观经济过热和物价过快上涨，国家加强了宏观调控力度。公司股东会认为，针对房地产行业出台的系列调控政策，只是本轮针对宏观经济调控政策的一个组成部分，其目的仍是为了抑制房价过快上涨，促进房地产行业的健康规范发展。尽管今年以来宏观经济增速有所回落，但仍处在平稳较快增长的阶段。公司股东会认为城
9、市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高，中国土地供将持续偏紧等支持房地产行7业快速发展的根本因素未发生任何改变，房地产行业中长期始终看好。但是自去年二季度以来，部分城市房价非理性快速上涨，明显违反了市场经济内在规律。在国家宏观调控政策的引导下，行业短期将面临调整，回归理性，行业将具备更为健康的发展基础。本轮针对房地产的调控，主要通过信贷、财税和行业政策三方面进行调控，具体包括：控制信贷规模，增加房地产企业的融资难度，抑制固定资产投资过热；严格税费征收，增加交易成本，抑制投资投机性需求；改善产品结构，增加保障性住房供应，满足社会大众的基本居住需求。但是本次调控中，不同区域
10、、不同产品、不同企业受到的影响是不同的。2、公司在报告期内的经营业绩今年以来，公司积极应对市场调整带来的影响，充分利用企业的综合实力从调整中获得了更多的发展机遇，取得了较好的经营业绩：（1）报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为 53.81 万元和 30.34 万元，8（2）报告期内，公司实现商业地产策划、运营面积 4000.4 平方米，销售金额 138 万元，完成年度计划的 44.6，比去年同期分别增长 10.4%和 21.5%。（3）截止目前，公司共有拟建商业地产项目 2 个，占地总面积6000 平方米，（4）报告期内，公司新拓展项目 8 个，占地面积 1 万平方米，截止至 2008 年
11、 11 月 1 日，公司拥有可结转资源超过 18000 平方米。（5）报告期内，公司继续落实品牌战略，加强品牌管理，致力于提升公司品牌价值和美誉度。3、公司优势及风险分析（1）公司的主要优势有：卓越的战略能力中国的城市化进程伴随着城市人口向大中城市的高度集中，而面向自住性需求的专业性商业地产是最具备增长潜力的细分市场。公司准确地把握了影响房地产市场的两大根本因素，成功地完成了战略布局。同时公司拥有的商业地产是有高附加值的市场稀缺产品，将为公司带来可观的经济效益。持续的发展能力9其一、公司拥有充足的可结算资源：截止目前，公司商业地产可结算资源超过 5000 平方米，这些结算资源具备很好的盈利能力
12、。其二、公司拥有持续的拓展能力：通过自身的品牌优势和敏锐的商业触角，充分利用政府资源优势和天亿商业运营的文化资源，天亿商业运营在项目拓展中拥有独特而持续的优势。其三、公司的商业地产业务将成为未来新的增长动力：公司目前商业地产已经初具规模，主要在西安区域拥有时尚爱街,百乐门等业态的商业地产，项目总面积超过 5000 平方米，预期将来为公司带来稳定的租金收入。专业的开发能力扁平的管理架构实现了高效的决策，集团化的管理在保证技术、管理支持和内部控制的同时，又充分发挥了区域性的积极性；专业的开发能力确保了快速的开发，项目开发从拿地到销售平均仅需一年时间；通过加大主要部件的集团采购，有效控制成本。电梯、
13、空调、厨卫等主要部品均比市场平均采购价有一定下浮；强大的执行力和忠诚度，乐于奉献的企业氛围形天亿商业运营独特的企业文化。成功的品牌战略天亿商业运营是西安品牌化管理的企业，2008 年明确提出“打造中国地产长城”的品牌愿景，树立诚信可靠的企业形象，提出了以客户为导向的“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，致力于构造人与人、人与自然、自然与建筑的和谐共生。多年的努力使天亿商10业运营品牌驱动力正在成为公司核心竞争优势之一，拥有较高的客户忠诚度和明显的品牌溢价，（2）公司面临的主要挑战随着商业地产市场由卖方市场向买方市场转变，必须始终保持产品有极好的性价比和极高的竞争力，公司需继续提高产品质素，提高管理水平，提高开发效益。（3）面临的主要风险宏观调控的风险：如国家为抑制物价过快上涨而出台更为严厉的宏观调控措施，将影响行业信心，抑制消费者需求，最终影响行业发展。成本上涨的风险：随着通货膨胀的持续，建筑材料、人工、机械费用不断上涨，公司将面临开发成本增加的风险。公司将通过继续推行集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式规避成本上涨风险。市场调整的风险：在国际与国内经济形势不确定和宏观调控持续的情况下，商业地产市场的调整可能仍将持续一段时间，公司将面临一定的招商压力.3、历史业绩 项目名称 项目规模 项目服务内容
