1、 1 / 79 珠海经济特区物业管理条例实施细则 （ 征求意见稿 ） 目 录 第一章 总则 第二章 物业管理区域 第三章 业主和业主组织 第一节 业主 第二节 首次业主大会会议 第三节 业主大会 第四节 业主委员会 第五节 其它规定 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律 责任 第七章 附则 第一章 总则 第一条 【 立法目的 】 为贯彻实施珠海经济特区物业管理条例（以下简称条例），结合本经济特区的实际情况，制定本实施细则。 2 / 79 第二条 【市主管部门职责】 市 物业管理行政主管部门履行以下职责： （一）开展条例及其他物业管理的法律、法规、规章的宣传、培训； （二
2、）负责电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则； （三）指导区物业管理行政主管部门、行业协会等依法开展物业管理相关工作； （四）制定全市物业管理发展规划； （五）制定物业管理领域相关配套政策和示范文本； （六）指导、监督全市物业管理招投标活动，建设招投标平台，制定招投标管理办法； （七）指导、监督物业服务企业市场经营行为； （八）建立市物业管理信用信息库； （九）依 法查处违反物业管理法律、法规的行为 ; （十）法律、法规和规章规定的其他职责。 第三条【区物业管理行政主管部门职责】 区物业管理行政主管部门接受市物业管理行政主管部门指导，履行以下职责： 3 / 79 （一）指导镇政
3、府、街道办履行物业管理监管职责； （二）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （三）批准协议选聘前期物业服务企业的申请； （四）定期组织对镇政府、街道办、社区居民委员会物业管理相关人员及业主委员会委员、候选人等进行培训； （五）会同镇政府、街道办决定是否解散业主委员会； （六）会同镇政府、街道办撤销违反法律、 法规规定的业主大会、业主委员会的决定； （七）针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的，会同镇政府、街道办划定或者调整物业管理区域； （八）指导、监督建设单位、物业服务企业与业主委员会之间对物业完成承接查验； （九）依法查处违反物业管理法律、法规的行为； （十）法律、法规和规章规定的其他职
4、责。 第四条【镇政府、街道办的部门职责】 镇政府、街道办接受区物业管理行政主管部门指导，履行以下职责： （一）负责核实业主大会成立条件，指导、监督成立首次业主大会会议筹备组； （二）负责审查业主委员会候选人资格，确定业主委员4 / 79 会候选人名单； （三）指导、监督业主成立换届小组； （四）依法组织召开业主大会会议； （五）协助区物业管理行政主管部门调查、撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定； （六）针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的，协助区物业管理行政主管部门划定或者调整物业管理区域 ； （七）指导、监督物业管理招投标活动； （八）依法指导、监督设立物业管理委员会； （
5、九）依法代为管理业主委员会移交的资料、财物； （十）负责组织召开物业管理联席会议； （十一）制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制； （十二）负责业 主大会及业主委员会会议资料的备案； （十三）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 镇政府、街道办应当明确机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。 社区居民委员会协助镇政府、街道办开展物业管理相关5 / 79 工作。镇政府、街道办可 依法委托社区居民委员会办理物业管理相关事务，但受区物业管理行政主管部门委托的事项不得转委托。 横琴新区和经济功能区的职能机构履行镇政府、街道办的职责 ， 承担镇街义务。 第五条【物
6、业管理行业协会】 物业管理行业协会应当加强物业服务企业 及相关 从业人员的培训，协助政府 有关部门调解处理物业管理纠纷。建立物业服务企业及相关从业人员 诚信档案 ，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。 第六条【政府购买服务】 鼓励和支持业主、建设单位委托社会组织提供设立业主大会、政策法律咨询、专项维修资金使用以及纠纷调处等服务。 政府可以通过购买第三方专业服 务等形式培育和引导社会组织参与物业管理。 第七条【联席会议】 镇政府、街道办应当根据物业管理工作 实际需要，组织辖区城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机
7、构按照联席会议制度召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题 : （一）业主委员会任期 届满但仍未完成换届选举工 作 ； （二）新旧物业服务企业交接中发生矛盾纠纷 ； 6 / 79 （三）召开业主大会中出现法律、法规、规章没有相关规定的情形 ； （四）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形 。 城管、规划、国土、公安、安 监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机构应当指定专人参加镇政府、街道办组织的联席会议；镇政府、街道办应当定期向上述各部门汇报、通报本辖区内物业纠纷的情况。 第八条【联席会议执行】 经物业管理联席会议议定的事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理
8、由拒不执行的，依法追究行政责任。 经物业管理联席会议 确 定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行。但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构可以依法 强制执行或者申请人民法院强制执行。 物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。 第九条 【老旧小区改造模式】 老旧住宅小区需要更新改造的，更新改造完成后 ,由物业服务企业提供相应的物业服务，或者由业主委员会召开业主大会决定该物业管理区域的管理模式。 7 / 79 对于没有业主委员会且未实施物业管理的老旧住宅小区， 由物业所在地
9、的镇政府、街道办征求相关业主意见后，合理确定 物业管理区域 ，并指导和协助业主成立 物业管理委员会， 负责 召开业主大会选举业主委员会、决定物业管理区域的管理模式、选聘物业服务企业 等事项 。 第十条【定义】 本细则所称物业服务 企业 ，是指依法成立、具有独立企业法人地位，在市物业管理行政主管部门进行备案，并 根 据 物业服务合同 从事物业管理相关活动的经济实体。 非在本市工商行政管理部门注册登记的物业服务企业在本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、物业服务企业诚信证明等材料到市物业管理行政主管部门备案。 第二章 物业管理区域 第十一条【物管区域备案】 本市对物业管理区域实行备案管理 ，相关
10、主体应 按照本条例规定向区物业管理行政主管部门办理备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区物业管理行政主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。 第十二条【新建物管区域备案】 新建 物业管理区域由建设单位在前期物业管理招标工作开始 前，提交下列资料办理物业管理区域备案手续： 8 / 79 （一）物业管理区域备案申报表； （二）建设单位营业执照； （三）建设用地规划许可证及附图； （四）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图； （五）物业管理区域内配置的物业管理用房的测绘报告； （六）地名批复文件。 第 十三条【已有物业管理的物管区域备案】 已经实施物业管理的物业管理区域，由物业服务企
11、业提交下列资料办理物业管理区域备案手续： （一）物业管理区域备案申报表； （二）物业服务合同； （三）物业服务企业备案证明； （四）建设用地规划许可证及附图； （五）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图； （六）物业管理用房坐落位置、建筑面积； （七）地名批复文件。 9 / 79 物业服务企业因客观原因无法提供前款第四项至第七项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。 第十四条【尚未实施物业管理的物管区域备案】 没有实施物业管理的物业管理区域需要实施物业管理的，由镇政府、街道办在确定物业管理区域后提交下列资料办理物业管理区域
12、备案手续： （一）物业管理区域备案申报表； （二）物业管理区域四至范围说明及附图； （三）确定物业管理区域的理由和依据。 前款第三项规定的确定物业管理区域 理由和依据应当包括物业管理区域内物业 共用设施设备、社区建设情况等。 第十五条【物业管理区域划分争议解决】 建设单位、物业服务企业或者物业管理区域内百分之二十的业主对物业管理区域划分有争议的，可 向区物业管理行政主管部门提出书面申请，由区物业管理行政主管部门确定。 第十六条【物业管理区域分割】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供
13、水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑10 / 79 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续 ： （一） 物业管理区域备案申报表； （二） 分割后各物业管理区域四至范围说明及附图； （三） 分割方案； （四） 已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。 第十七条【物业管理区域合并】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的。各物业管理区域内的业主应当拟定包含各自的物业管理区域内共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等内容的合并方 案，且该方案应当经各个物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。 依照前款规定合并后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续： （一） 物业管理区域备案申报表； （二） 合并后物业管理区域四至范围说明及附图； （三） 合并方案；
