成都市农贸市场开发状况研究.docx

1、一 成 都 市 农 贸 市 场 的 发 展 现 状成 都 市 农 贸 市 场 发 展 现 状 概 述随 着 成 都 市 旧 城 改 造 的 脚 步 加 快 ， 市 政 府 有 关 部 门 将 大 力 推 进农 贸 市 场 的 配 建 工 程 建 设 。 二 环 路 内 的 占 道 菜 市 将 有 计 划 的 全 部 拆除 ， 并 按 “拆 一 建 一 ”的 大 致 要 求 ， 在 未 来 3 年 内 ， 二 环 路 内 将修 建 80 至 100 个 永 久 性 农 贸 市 场 （ 不 包 括 大 棚 市 场 ） ， 除 目 前 已经 修 建 起 来 的 包 括 大 棚 市 场 在 内 的 7

2、9 个 ， 另 外 还 需 要 修 建 50至 60 个 永 久 性 正 规 市 场 （ 不 包 括 大 棚 市 场 ） 。 成 都 将 掀 起 一 场 农 贸市 场 建 设 “革 命 ”， 这 些 农 贸 市 场 大 都 处 于 黄 金 口 岸 内 。农 贸 市 场 正 经 历 着 三 个 转 变 ： 地 点 从 室 外 到 室 内 的 迁 徙 ； 形态 从 简 陋 到 精 致 的 蜕 变 ； 经 营 管 理 者 从 街 道 办 事 处 到 民营 企 业 的 交 接 。成 都 市 农 贸 市 场 投 资 形 成 四 大 模 式模 式 一 ： 农 贸 市 场 住 宅 。 如 郭 家 桥 市 场

3、 。 开 发 商 在 开 发 住 宅时 ， 将 其 一 、 二 层 建 成 了 农 贸 市 场 。 农 贸 市 场 作 为 住 宅 和 周 边 居 民的 生 活 配 套 产 品 ， 预 计 经 营 10 年 左 右 就 可 收 回 成 本 。模 式 二 ： 农 贸 市 场 专 卖 店 。 如 建 设 路 综 合 市 场 。 开 发 商 将 底 楼 设置 了 268 个 菜 市 摊 位 ， 二 楼 由 苏 宁 电 器 租 赁 经 营 ， 对 逛 菜 市 的 人 流进 行 了 “二 次 使 用 ”， 使 整 个 市 场 人 气 更 旺 。模 式 三 ： 综 合 商 场 。 大 学 路 市 场 就

4、将 采 用 这 种 模 式 。 除 农 贸 市 场 建筑 面 积 4000 多 平 方 米 的 主 体 外 ， 临 街 还 设 置 了 一 排 面 积 从1050 平 方 米 的 综 合 性 营 业 商 店 。模 式 四 ： 休 闲 中 心 。 如 规 划 中 的 九 里 堤 市 场 。 地 下 停 车 场 农 贸 市场 超 市 休 闲 娱 乐 中 心 。 这 也 是 本 项 目 农 贸 市 场 最 有 可 能 的 发 展模 式 。农 贸 市 场 的 营 运 模 式 有 两 种一 种 是 BOT 模 式 ， 由 政 府 委 托 开 发 商 开 发 或 者 改 建 ， 政 府 拥 有产 权 ，

5、开 发 商 拥 有 一 定 年 限 的 使 用 权 。 这 种 方 式 下 ， 开 发 商 将 手 中的 使 用 权 转 卖 出 来 。 如 金 家 坝 室 内 地 下 农 贸 市 场 、 玉 林 综 合 市 场 、大 学 路 菜 市 、 小 天 综 合 市 场 等 。另 一 种 是 产 权 式 ， 将 农 贸 市 场 等 配 套 作 为 土 地 拍 卖 中 规 划 的 条 件 ，使 菜 市 完 全 和 其 他 的 商 业 地 产 一 样 ， 产 权 、 使 用 权 、 经 营 权 三 权 合一 ， 如 清 江 农 贸 市 场 。二 成 都 市 农 贸 市 场 发 展 趋 势农 贸 市 场 超

6、 市 化 趋 势所 谓 农 贸 市 场 超 市 化 ， 是 指 通 过 政 府 政 策 的 鼓 励 支 持 ， 引 导 大型 流 通 企 业 或 农 业 产 业 化 龙 头 企 业 ， 对 不 适 应 经 济 发 展 、 城 市 建 设和 居 民 消 费 要 求 的 原 城 市 农 贸 市 场 ， 按 照 超 市 的 经 营 业 态 、 经 营 理念 对 城 市 农 贸 市 场 进 行 生 鲜 超 市 化 改 造 ， 使 其 成 为 经 营 主 体 组 织 化 、经 营 产 品 标 准 化 、 经 营 方 式 超 市 化 及 服 务 规 范 化 ， 以 经 营 生 鲜 农副 产 品 为 主 的

7、 超 市 。 农 贸 市 场 超 市 化 是 成 都 市 旧 城 改 造 和 整 顿 市 容的 产 物 ， 由 于 此 类 项 目 符 合 城 市 规 划 和 政 府 政 策 导 向 ， 且 涉 及“菜 篮 子 ”工 程 ， 所 以 收 益 稳 定 ， 基 本 没 有 投 资 经 营 的 压 力 。农 贸 市 场 超 市 化 的 前 提 背 景经 过 二 十 多 年 的 改 革 开 放 和 经 济 社 会 发 展 ， 政 府 对 老 城 区 和 旧城 进 行 了 大 面 积 的 改 造 ， 城 乡 居 民 生 活 水 平 迅 速 提 高 ， 消 费 观 念 和方 式 发 生 深 刻 变 化 ，

8、 人 们 对 食 品 安 全 的 要 求 越 来 越 严 格 。 同 时 ， 城市 农 贸 市 场 ， 特 别 是 在 大 中 城 市 市 民 生 活 中 扮 演 重 要 角 色 的 城 市 农贸 市 场 开 始 暴 露 出 诸 多 弊 端 。 在 超 市 消 费 异 军 突 起 的 形 势 下 ， 原 有城 市 农 贸 市 场 再 也 无 法 坐 以 待 毙 ， 其 改 造 和 提 升 已 摆 上 议 事 日 程 。近 年 来 ， 成 都 市 先 后 引 进 麦 德 龙 、 家 乐 福 、 好 又 多 等 大 型 跨 国超 市 企 业 ， 新 的 经 营 业 态 和 经 营 理 念 推 动

9、了 成 都 市 商 贸 业 的 快 速 发展 ， 特 别 是 生 鲜 农 副 产 品 进 入 超 市 ， 生 鲜 农 副 产 品 超 市 化 营 销 一 方面 占 据 了 相 当 的 市 场 份 额 ， 对 城 市 农 贸 市 场 形 成 了 挑 战 ； 另 一 方 面 ，这 种 消 费 方 式 较 好 地 满 足 了 人 们 生 活 节 奏 加 快 的 要 求 和 对 消 费 安 全的 关 注 ， 以 及 对 优 质 服 务 和 良 好 消 费 环 境 改 善 的 企 望 ， 深 受 广 大 市民 的 欢 迎 。 城 市 农 贸 市 场 按 照 超 市 化 改 造 ， 已 逐 渐 成 为 发

10、 展 的 必 然趋 势 和 迫 切 要 求 。过 去 大 部 分 农 贸 市 场 用 地 都 是 随 住 宅 用 地 一 起 出 让 的 ， 对 那些 开 发 商 而 言 ， 农 贸 市 场 只 是 住 宅 的 副 产 品 ， 短 平 快 是 他 们 处 理 农贸 市 场 用 地 的 方 式 。 现 在 新 规 划 的 农 贸 市 场 选 址 经 过 严 格 的 筛 选 ：一 般 都 在 居 民 繁 华 区 ， 惠 及 数 万 人 口 ， 有 着 稳 定 的 经 营 者 和 消 费 者 ,这 对 开 发 新 型 商 业 地 产 有 着 巨 大 的 潜 力 和 推 动 力 。 政 府 将 公 用

11、 配 套用 地 在 公 平 、 公 开 的 情 况 下 ， 通 过 拍 卖 、 竞 标 等 方 式 ， 确 定 一 些 有实 力 的 开 发 商 ， 并 给 这 些 企 业 创 造 良 好 的 投 资 条 件 。 这 样 ， 新 型 农贸 市 场 已 不 再 是 简 单 的 住 宅 产 品 的 配 套 服 务 设 施 了 ， 而 演 化 成 一 种新 的 商 业 投 资 。 新 市 场 的 建 设 将 按 照 市 政 府 “谁 投 资 、 谁 管 理 、谁 受 益 ”的 原 则 ， 采 取 “政 府 引 导 、 政 策 扶 持 、 企 业 参 与 、 市 场 运作 ”的 办 法 ， 统 一 规

12、 划 、 合 理 布 点 、 不 占 道 路 、 方 便 群 众 、 突 出 重点 、 分 步 实 施 。 将 民 营 资 本 融 入 到 农 贸 市 场 的 运 营 中 来 ， 加 快 公 建配 套 的 建 设 速 度 ， 最 大 程 度 发 挥 了 市 场 对 土 地 资 源 的 配 置 作 用 ， 从而 实 现 对 土 地 资 源 最 优 化 配 置 ， 做 到 既 方 便 群 众 ， 又 为 政 府 排 忧 解难 ， 达 到 “双 赢 ”的 目 的 。成 都 近 几 年 商 业 形 态 同 质 化 严 重 ， 导 致 许 多 商 家 经 营 惨 淡 。 作为 农 贸 市 场 则 不 一

13、 样 ， 首 先 这 里 是 已 形 成 了 人 气 、 商 气 ， 是 极 有 实际 需 求 的 成 熟 的 市 场 ， 同 时 政 府 “菜 篮 子 ”工 程 的 实 施 ， 违 章 占道 经 营 的 取 缔 ， 无 疑 是 投 资 农 贸 市 场 的 有 力 保 证 ， 商 家 的 经 营 自 然有 利 可 图 。 鉴 于 独 占 性 、 快 速 成 长 性 和 投 资 风 险 小 的 因 素 国 内 不 少城 市 的 室 内 农 贸 市 场 已 悄 悄 成 为 中 小 投 资 客 的 新 宠 。农 贸 市 场 超 市 化 的 经 济 社 会 效 益 分 析促 进 税 收 大 幅 增 长

14、 ， 成 为 税 收 新 的 增 长 点以 生 鲜 超 市 替 代 农 贸 市 场 ， 以 企 业 化 经 营 取 代 了 原 来 的 一 摊 一 户 经营 方 式 ， 使 得 税 务 部 门 征 收 税 款 能 够 更 加 规 范 有 序 ， 征 管 模 式 由 过去 的 定 额 征 收 逐 步 过 渡 为 查 账 征 收 。带 动 农 业 产 业 化 的 发 展农 贸 市 场 超 市 化 后 ， 生 鲜 超 市 实 行 与 生 产 基 地 挂 钩 进 货 ， 推 行 订 单农 业 、 合 同 农 业 ， 使 农 副 产 品 生 产 基 地 从 盲 目 生 产 走 向 以 市 场 为 导向

15、的 有 计 划 生 产 ， 有 效 地 解 决 了 农 副 产 品 销 售 难 的 问 题 ， 把 风 险 降到 最 低 程 度 。 超 市 在 产 销 对 接 中 也 减 少 了 中 间 环 节 ， 降 低 了 经 营 成本 ， 提 高 了 经 济 效 益 。提 高 食 品 的 安 全 ， 有 效 治 理 “餐 桌 污 染 ”目 前 ， 投 入 经 营 的 生 鲜 超 市 中 ， 明 码 标 价 和 童 叟 无 欺 等 诚 信 制 度 得到 了 有 效 推 广 。 同 时 ， 生 鲜 超 市 对 农 副 产 品 的 安 全 性 进 行 严 格 的 检测 和 把 关 ， 从 而 解 决 了 集

16、 贸 市 场 目 前 存 在 的 蔬 菜 有 残 留 农 药 、 猪 肉有 “瘦 肉 精 ”、 水 产 品 浸 泡 福 尔 马 林 等 食 品 安 全 及 食 品 质 量 问 题 ，有 效 保 证 了 蔬 菜 副 食 品 卫 生 质 量 。 此 外 ， 以 往 农 贸 市 场 仅 仅 限 于“卖 商 品 ”， 而 生 鲜 超 市 实 行 “卖 商 品 +服 务 ”， 人 性 化 服 务 正 越来 越 受 到 超 市 经 营 者 的 重 视 并 有 利 于 专 项 检 查 和 打 假 活 动 的 开 展 ，使 假 冒 伪 劣 产 品 难 以 进 入 市 场 。增 加 社 会 就 业原 有 农 贸

17、 市 场 改 造 为 生 鲜 超 市 后 ， 市 场 内 的 销 售 人 员 虽 大 幅 减 少 (一般 减 少 50%)， 但 经 营 管 理 人 员 、 采 购 人 员 、 收 银 人 员 等 却 大 量 增 加 。因 此 ， 农 贸 市 场 超 市 化 后 生 鲜 超 市 的 从 业 人 员 ， 还 略 多 于 原 农 贸 市场 从 业 人 员 。 同 时 ， 农 贸 市 场 超 市 化 还 可 间 接 的 大 量 增 加 生 鲜 农 副产 品 清 洗 、 包 装 、 仓 储 、 加 工 、 运 输 等 行 业 的 从 业 人 员 。优 化 城 市 居 民 的 购 物 环 境 ， 改 善

18、 城 市 市 容 市 貌 ， 美 化 城 市 生 活环 境超 市 化 的 管 理 ， 也 使 市 场 内 部 购 物 环 境 大 大 改 观 。 生 鲜 超 市 变农 贸 市 场 恶 劣 的 购 物 环 境 已 变 为 有 良 好 通 风 的 舒 适 购 物 环 境 ： 实 行开 架 自 选 、 一 站 购 全 、 统 一 结 算 等 方 式 ， 提 供 便 捷 服 务 。 超 市 营 业时 间 较 长 ， 可 随 时 进 店 购 物 ， 并 为 消 费 者 提 供 完 善 的 售 后 服 务 ， 解除 了 顾 客 消 费 的 后 顾 之 忧 。 同 时 ， 农 贸 市 场 超 市 化 促 使

19、 对 占 道 经 营的 取 缔 ， 做 到 了 还 路 于 民 ， 不 仅 改 善 城 市 卫 生 ， 而 且 有 利 于 改 善 城市 社 区 的 交 通 状 况 ， 提 升 了 城 市 的 档 次 和 品 位 。农 贸 市 场 超 市 化 的 发 展 建 议农 贸 市 场 超 市 化 绝 对 不 是 简 单 的 “农 贸 市 场 ”改 为 “农 贸 超市 ”的 字 面 转 换 。 它 的 基 本 特 征 是 农 贸 市 场 公 司 化 经 营 ， 明 晰 产 权关 系 ， 由 企 业 规 范 管 理 ， 是 提 升 业 态 的 有 益 尝 试 ， 必 须 进 一 步 加以 提 升 和 深

20、化 内 涵 。循 序 渐 进 ， 防 止 过 度 开 发目 前 各 地 在 “农 改 超 ”探 索 过 程 中 ， 正 在 逐 步 形 成 几 种 发 展 思 路 和模 式 ：一 是 广 州 模 式 ： 广 州 农 贸 市 场 改 造 的 早 期 思 路 是 在 原 有 农 贸 市场 网 点 布 局 的 基 础 上 ， 改 造 和 发 展 “室 内 肉 菜 市 场 ”， 改 善 农 产品 经 营 环 境 。 但 是 由 于 “室 内 肉 菜 市 场 ”基 本 沿 袭 原 来 农 贸 市 场的 经 营 方 式 ， 既 没 有 从 根 本 上 改 变 经 营 环 境 和 条 件 ， 达 不 到 生

21、 鲜 品保 鲜 的 基 本 要 求 ； 又 因 场 地 成 本 增 加 而 失 去 了 农 贸 市 场 原 有 的 价 格优 势 ， 食 品 安 全 性 问 题 也 未 能 因 此 得 到 根 本 解 决 ， 凡 此 种 种 注 定 了这 是 一 种 不 成 功 的 过 渡 模 式 ； 而 现 在 “农 贸 市 场 超 市 化 ”的 发 展思 路 ， 以 连 锁 生 鲜 超 市 专 营 公 司 逐 步 取 代 传 统 的 农 贸 市 场 ， 进 而 提升 农 产 品 销 售 终 端 的 档 次 ， 真 正 为 农 产 品 销 售 渠 道 改 造 找 到 了 准 确的 定 位 。二 是 武 汉

22、模 式 ： 武 汉 市 政 府 部 门 在 农 贸 市 场 改 造 的 过 程 中 ， 以招 标 形 式 选 择 农 贸 市 场 原 址 改 造 后 经 营 公 司 ， 以 大 卖 场 为 主 要 经 营形 式 ， 满 足 顾 客 生 鲜 消 费 和 其 他 综 合 性 消 费 的 多 种 需 要 。三 是 深 圳 模 式 ： 深 圳 农 产 品 股 份 有 限 公 司 以 原 有 的 农 产 品 生 产基 地 和 大 型 批 发 市 场 为 后 盾 ， 发 展 连 锁 生 鲜 超 市 ， 生 鲜 经 营 的 利 润源 跳 出 批 零 进 销 差 价 的 局 限 ， 向 上 游 的 农 产 品

23、 生 产 加 工 环 节 延 伸 ，在 生 鲜 供 应 链 上 形 成 的 优 势 令 竞 争 对 手 望 尘 莫 及 。 在 “农 改 超 ”的 过 程 中 ， 国 内 一 些 类 似 的 农 产 品 生 产 经 营 集 团 也 在 加 大 连 锁 生鲜 超 市 的 投 入 ， 例 如 福 建 超 大 现 代 农 业 集 团 、 云 南 邦 尼 农 产 品 发 展有 限 公 司 、 河 南 双 汇 集 团 和 华 西 希 望 集 团 等 ， 在 他 们 发 展 连 锁 生 鲜超 市 的 背 后 都 有 农 业 产 业 链 的 资 源 作 为 支 撑 。“农 改 超 ”已 在 全 国 许 多

24、城 市 推 出 ， 发 展 热 情 很 高 ， 但 是 我 们应 该 清 醒 地 看 到 ， “农 改 超 ”作 为 一 次 农 产 品 销 售 渠 道 提 升 和 改 造运 动 ， 其 源 动 力 是 经 济 持 续 增 长 下 的 消 费 需 求 ， 而 中 国 之 大 ， 生 鲜消 费 需 求 和 水 平 明 显 存 在 着 多 层 次 分 布 和 地 域 性 差 异 ， 这 就 意 味 着“农 改 超 ”将 根 据 各 地 市 场 特 点 ， 存 在 着 一 个 逐 步 演 进 的 发 展 过 程 ，现 有 农 贸 市 场 虽 然 受 到 很 大 挤 压 ， 但 仍 具 有 面 向 低

25、 收 入 和 传 统 消 费阶 层 的 市 场 生 存 空 间 。 因 此 ， “农 改 超 ”还 需 要 脚 踏 实 地 ， 要 按经 济 规 律 办 事 ， 既 要 符 合 中 国 国 情 ， 又 要 尊 重 老 百 姓 的 消 费 习 惯 和购 买 能 力 ， 根 据 区 域 经 济 发 展 的 情 况 和 社 会 各 阶 层 消 费 特 点 ， 按 照市 场 规 律 ， 淡 化 政 府 行 为 ， 循 序 渐 进 ， 防 止 农 贸 市 场 超 市 化 过 度 扩张 。 同 时 ， 要 加 强 规 划 和 科 学 引 导 ， 防 止 由 少 数 企 业 经 营 ， 造 成 垄断 。加

26、强 农 贸 市 场 超 市 化 建 设 的 内 涵成 都 市 农 贸 市 场 超 市 化 工 作 取 得 了 一 定 的 成 效 ， 但 在 运 行 过 程 中 也存 在 着 一 些 亟 待 解 决 的 问 题 ， 如 ： 生 鲜 超 市 购 物 环 境 依 然 存 在 着 诸多 的 不 便 ， 未 能 给 顾 客 带 来 方 便 ； 市 场 的 定 位 雷 同 ， 缺 乏 经 营 特 色 ，容 易 形 成 恶 性 竞 争 ， 不 利 于 生 鲜 超 市 的 共 同 发 展 ； 大 部 分 企 业 普 遍缺 乏 品 牌 意 识 ， 尚 未 创 立 自 有 品 牌 ， 经 营 特 色 不 突 出

27、 ； 缺 乏 精 、深 加 工 产 品 ， 不 能 形 成 集 约 化 、 规 模 化 、 多 元 化 、 产 业 化 的 发 展 格局 。 加 强 农 贸 市 场 超 市 化 建 设 的 内 涵 主 要 有 以 下 几 点 ：一 是 发 展 连 锁 经 营 ， 实 现 规 模 效 益 。 通 过 连 锁 经 营 取 得 规 模 效益 ， 是 超 市 发 展 制 胜 的 重 要 秘 诀 。 据 国 外 统 计 资 料 表 明 ， 当 超 市 分店 数 量 达 到 14 家 时 ， 规 模 优 势 才 开 始 体 现 。 因 此 ， 要 通 过 不 断 整合 ， 鼓 励 实 力 雄 厚 、 有

28、经 营 经 验 的 企 业 ， 兼 并 重 组 那 些 经 营 不 善 、实 力 不 强 的 企 业 ， 最 终 形 成 5 至 6 家 大 型 连 锁 企 业 ， 真 正 实 现 统一 采 购 、 统 一 配 送 、 统 一 管 理 、 统 一 核 算 ， 通 过 规 模 经 营 降 低 经 营成 本 ， 坚 持 微 利 原 则 ， 向 顾 客 提 供 低 价 格 、 高 质 量 的 商 品 ， 做 到 价低 、 货 全 、 便 民 ， 从 而 赢 得 最 广 大 的 消 费 群 ， 实 现 可 持 续 发 展 。二 是 加 快 发 展 生 鲜 农 副 产 品 配 送 中 心 。 统 一 配

29、 送 是 统 购 分 销 、降 低 经 营 成 本 的 重 要 手 段 ， 是 提 高 生 鲜 农 副 产 品 安 全 卫 生 质 量 和 拓宽 销 售 渠 道 的 有 效 途 径 。 为 此 ， 要 鼓 励 一 批 有 经 济 实 力 、 富 有 经 营管 理 经 验 的 大 型 连 锁 超 市 ， 加 快 建 立 和 发 展 生 鲜 农 副 产 品 加 工 、 包装 、 存 贮 、 运 输 于 一 体 的 与 生 鲜 超 市 相 配 套 的 统 一 配 送 系 统 ， 保 证生 鲜 商 品 的 新 鲜 度 和 质 量 ， 降 低 损 失 率 ， 把 经 营 成 本 降 到 最 低 程 度

30、，使 生 鲜 超 市 所 经 营 的 生 鲜 农 副 产 品 真 正 做 到 价 廉 物 美 ， 提 高 竞 争 能力 。三 是 增 强 品 牌 意 识 ， 提 高 市 场 竞 争 力 。 要 突 破 传 统 的 零 售 业 经营 模 式 ， 改 变 由 原 来 的 单 一 零 售 向 “产 、 加 、 销 ”一 体 化 转 变 ，向 生 产 领 域 渗 透 ， 与 生 产 企 业 合 作 ， 定 牌 生 产 与 居 民 生 活 相 关 的 热销 生 鲜 食 品 。 这 样 既 有 利 于 降 低 成 本 ， 又 有 利 于 创 造 出 自 己 的 品 牌 ，形 成 品 牌 效 应 ， 提 高

31、 市 场 竞 争 力 。规 范 生 鲜 超 市 经 营 管 理 ， 巩 固 提 升 农 贸 市 场 超 市 化 成 效要 针 对 农 贸 市 场 超 市 化 建 设 中 所 出 现 的 部 分 已 改 造 的 市 场 未 达 到 生鲜 超 市 的 标 准 要 求 、 经 营 管 理 和 经 营 理 念 比 较 落 后 、 业 态 不 够规 范 (如 设 立 多 个 结 算 处 、 采 购 “三 无 ”产 品 )等 问 题 ， 加 强 督 促检 查 工 作 ， 促 其 自 我 完 善 ， 严 格 按 照 超 市 业 态 标 准 经 营 ， 加 强 行业 自 律 工 作 ， 树 立 品 牌 意 识 ， 培 育 一 批 富 有 地 方 特 色 的 连 锁 超 市 。