1、本科生毕业论文我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范学生姓名 指导教师 级 别 学 院 专 业 班 级 学 号 二 0 一 年 月 日本科生毕业论文i我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范摘 要房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调
2、控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业
3、银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。关键词：个人住房贷款；风险；商业银行本科生毕业论文iiThe Cause and Control Analysis on Individual Ho
4、using Consumption Loan of Chinas Commercial BanksAbstractIn order to solve the problem that people cannot afford to purchase house, commercial banks or other financial institutions provide individual housing consumption loan. Because the individual housing consumption loan will take the purchased ho
5、use as mortgage, it is also called personal housing mortgage loan. Such large sum and long term loan is the leading role of the bank consumption loan. Nowadays，the individual housing consumption loan has developed dramatically in china, commercial banks are trying hard to expand its business and gra
6、b the loan market.However, the housing price has risen quickly in recent years, which leads to the regional real estate bubble. Because the safety of the loan is closely related to the market value of the mortgage. The price fluctuations in real estate market will have direct impact on the individua
7、l housing consumption loan. Thus, attentions have been paid to the relation between housing price fluctuations and financial risks.On the other hand, Chinese commercial banks are now facing the difficulty of liquidity surplus, which drives the banks to take rapid reforms. Under this circumstance, co
8、mmercial banks need to take a new view of the risk of their personal housing consumption loans.This paper is trying to analysis the risks of the personal housing loans of Chinese commercial banks. It starts with reviewing the development of individual housing consumption loan, and then analysis how
9、it would develop in the next two decades，the characters and advantages of it are also given. The next step is to focus on the risk behaviors of the personal housing consumption loans. When analyzing the causing factors of loan risk, the real estate hot and liquidity surplus are given much considerat
10、ions. And the ends of the paper, several advices are put forward on how to keep the housing consumption loan safe. Key words: Individual Housing Consumption Loan, Risk, Commercial Banks本科生毕业论文i目 录前 言 .1（一）研究意义 .1（二）论文框架 .1一、我国个人住房贷款概述 .3（一）个人住房贷款的基本概念 .31个人住房贷款的分类 .32个人住房贷款的主要特点 .33个人住房贷款的流程 .4（二）我国
11、个人住房贷款现状及主要风险 .51个人住房贷款现状 .52个人住房贷款的主要风险 .7二、我国个人住房贷款风险的主要成因 .9（一）逆向选择和道德风险 .91个人住房贷款中的逆向选择 .92个人住房贷款中的道德风险 .9（二）房地产泡沫 .101我国房地产泡沫的存在性分析 .102房地产泡沫与个人住房贷款风险 .12（三）商业银行流动性过剩 .131商业银行流动性过剩的原因分析 .132流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 .13（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷 .141房地产业发展不规范 .142房地产业融资渠道狭隘 .14三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 .16（一）建立和完善个
12、人住房信贷保障制度 .161完善房贷保险制度 .162设立房贷担保人 .16本科生毕业论文ii（二）建立银行内部风险控制体系 .171加强宏观经济走势分析预测 .172调整信贷结构优化住房贷款资源配置 .183加强银行自身操作管理 .18（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新 .191创新个人住房贷款品种 .192增加个人住房贷款的利率品种 .19（四）加强房地产市场监控及预测 .201加强资金监管及贷款项目筛选 .202拓宽房地产融资渠道 .20结束语 .22参考文献 .23致 谢 .24声明及论文使用的授权 .25本科生毕业论文1前 言（一）研究意义美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机
13、并严重危及到了实体经济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩张出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款业务通常被视为低风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风险已迫在眉睫。因此，本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行个人住房贷款风险管理研究，对商业银行防范个人住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全
14、，防范金融风险的发生有着现实意义。（二）论文框架研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面临的状况，论文的基本框架如下：第 2 章对我国个人住房贷款的概述。首先是其发展现状，然后通过对我国住房业建设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景。为说明风险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流程做一概述。第 3 章具体分析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因。主要从借款人风险（逆向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流动性风险）、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款链条上的各个因
15、素，抓出重点进行风险剖析。第 4 章针对第 3 章所列举的风险原因，进行风险防范的措施。对借款人风险提出了完善保险制度及担保人的设立；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏观经济走本科生毕业论文2势分析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加大放贷产品创新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓宽融资渠道等方法来防范。本科生毕业论文3一、我国个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的基本概念中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须
16、提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银行。1个人住房贷款的分类目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类：第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金
17、来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有:各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。本科生毕业论文42个人住房贷款的主要特点个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点：第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买
18、一套住房需要较长时间的积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则 10 年、20 年，最长期限可达 30 年。这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的 3 至 8 年中逐步显现。第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均存在着风险，因而形成了风险分散的特征。第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度
19、和对借款人资信状况的变化进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况进行调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做这些工作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。这一因素决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成一些地区住房贷款规模很大，而另一些地区住房贷款规模却很小的局面。3个人住房贷款的流程贷款操作的主要流程如图 1 所示：个人住房贷款风险管理制度贷前审查 贷后管理贷前调查 贷款审查 贷款审批 信贷检查 信贷审计图 1 个人住房贷款操作流程由上图可见，个人方面：个人贷款申请信贷受理审查上报审核批准办理发放手续
20、偿还贷款清户撤押。本科生毕业论文5银行方面：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5 个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用，任何一个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患。（二）我国个人住房贷款现状及主要风险1个人住房贷款现状我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额 2003 年突破 1 万亿元，2006 年突破 2 万亿元，2008 年突破 3 万亿元（见表 1）。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为 30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的
21、过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。表 1 历年全国个人住房贷款状况表 (19972008) 单位：亿元年代 银行贷款余额 个人住房贷款余额 个人住房贷款余额占比1997 74914.1 235.46 0.311998 86524.1 426.16 0.491999 93734.2 1357.71 1.452000 99371.1 3376.82 3.402001 112314.7 5597.95 4.982002 131293.9 8288.95 6.312003 158996.2 11840.83 7.452004 175067.3 1847 1.062005 197826 20509.33 10.372006 218550.7 22455.09 10.272007 252426 30000 11.882008 303500 29800 9.82资料来源：国家统计局城市以上海为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时
