1、贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 1万业兴财富广场项目经营计划书2013-02-10贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 2项 目 经 营 管 理 委 员 会 名 单项 目 人 员 名 单万 业 兴 财 富 广 场会 签 页2013/1/21项 目 名 称 万 业 兴 财 富 广 场 决 策 机 构 项 目 经 营 管 理成 员 名 单 签 名 备 注贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf
2、3说 明一 、 编 制 依 据 及 时 间 要 求 ：1. 可 行 性 研 究 报 告 及 决 策 文 件 ；2. 土 地 出 让 合 同 ；3. 与 政 府 签 订 的 其 它 一 切 协 议 及 与 项 目 有 关 的 一 切 政 府 相 关 文 件 ；4. 与 项 目 有 关 的 一 切 会 议 纪 要 ；5. 基 于 公 司 整 体 开 发 战 略 和 经 营 特 点 ， 结 合 房 地 产 行 业 及 项 目 自 身 特 点 的 运作 流 程 和 实 践 方 法 编 制 。6. 编 制 完 成 时 间 可 随 项 目 进 度 分 部 分 逐 步 完 成 ， 最 终 完 成 与 项 目
3、 方 案 定 稿 决策 同 步 。7. 经 营 计 划 书 的 调 整 必 须 严 格 执 行 初 始 编 制 一 样 的 决 策 程 序 。二 、 编 制 目 的 ：1. 规 范 项 目 管 理 ， 确 保 项 目 投 资 收 益 最 大 化 ；2. 为 了 项 目 工 作 有 计 划 的 推 进 ；3. 有 效 安 排 项 目 整 体 现 金 流 计 划 ；4. 作 为 项 目 目 标 责 任 书 签 订 的 依 据 ， 也 是 项 目 经 营 管 理 的 执 行 依 据 。三 、 核 心 内 容 ：第 一 部 分 、 项 目 组 织 架 构 及 人 力 资 源第 二 部 分 、 项 目
4、概 况 及 规 划 设 计 说 明第 三 部 分 、 项 目 整 体 经 营 策 略第 四 部 分 、 项 目 开 发 周 期 及 销 售 节 奏 建 议第 五 部 分 、 项 目 整 体 推 广 策 略 及 销 售 计 划第 六 部 分 、 项 目 资 金 计 划 及 现 金 流 分 析第 七 部 分 、 项 目 经 济 效 益 分 析第 八 部 分 、 项 目 市 场 研 究第 九 部 分 、 项 目 设 计 管 理第 十 部 分 、 项 目 工 程 管 理第 十 一 部 分 、 项 目 招 商 管 理第 十 二 部 分 、 项 目 商 业 经 营 管 理第 十 三 部 分 、 项 目 的
5、 重 点 、 难 点 及 解 决 办 法 。贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 4第 一 部 分 公 司 组 织 架 构 及 人 力 资 源一、 项目公司组织架构(一) 公司的筹建计划及发展目标贵州佳上通业投资开发有限责任公司隶属于海南佳上投资开发有限责任公司，海南佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程，为了配合母公司拓展业务范围，使投资效益最大化，特成立贵州佳上通业投资开发有限责任公司，对海南佳上公司投资市政工程 BT 来的土地进行商业和房地产开发。1. 注册资金：2000 万元人民币， 三年内增资到 1.
6、5 亿元人民币。2. 经营范围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理（含商业、百货、酒店、办公等物业的招商、经营、管理）；开发项目的物业管理；建筑工程装修设计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送；快递服务等。 3. 企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台。4. 公司目标： 短期目标：3 年以内： 以海南佳上投资有限责任公司的 BT 项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理； 商业地产累计开发项目 3-5 个，开发面积 50-80 万平方米，年销售金额达5 亿元，累计资产 10-15 亿元； 年商业零售额 1-2 亿元左右。 近期
7、目标：3-5 年 把贵州佳上通业投资开发有限责任公司打造成贵州县域商业地产的航母。商业地产累计开发项目 5-10 个，开发面积 150 万平方米左右，年销售金额达 10 亿元左右，累计资产 20-30 亿元； 以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过 10 亿元； 利用城乡商业连锁店，组建网上交易平台，网络交易额突破 10 亿元。贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 5 中期目标：5-10 年 走出贵州，进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。 商业地产累计开
8、发项目 30-50 个，开发面积 250 万平方米左右，年销售金额 50 亿元，累计资产超过 100 亿元； 以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过 200 家，年商业零售额超过100 亿元； 建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破 1000 亿元。争取境外上市，进行资本运作。 远期目标：10 年以后 利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本，把佳上通业建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、网络零售为一体的全国性商业管理公司。 实现华丽转身，使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业
9、营运管理公司。5. 企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。6. 经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。(二) 公司与集团的组织关系和机构设置贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 6(三) 公司组织架构注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司，待开发项目开业前 4 个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。(四) 项目公司人员配置及岗位职责万业兴财富广场岗位设计及岗位职责部 门 岗 位 岗位人数 岗位职责总 经 理 1 参与集团策略制定、负责项
10、目整体经营。研策副总 1 负责市场研究和项目营销推广。研策部 研策经理 1 协助研策副总负责市场研究和项目营销推广，对营销推广方案进行具体执行。销售副总 1 组织、培训销售队伍，完成销售任务。案场经理 1 协助销售副总负责销售部门的管理，带领销售队伍完成公司安排的各项销售任务。置业顾问 9 客户接待和产品销售。权证主管 1 银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。销售部后台主管 1 客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作对接。招商部 招商副总 1 负责项目招商洽谈、管理；大客户管理、洽谈、贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.p
11、df 7销售；参与项目商业经营策划及管理。招商经理 1 协助招商副总管理部门、带领团队完成各项部门任务。招商专员 3 负责项目产品招商和客户服务。大客户经理 1 负责大客户洽谈、销售和服务，协助部门领导完成部门工作。大客户专员 3 进行大客户洽谈、销售和服务。工程部经理 1 负责项目施工管理、工程资料管理、协调合作单位及有关政府部门的关系。工程设计部设计部经理 1 负责项目设计工作，协调合作单位及有关政府部门的关系。行政经理 1 负责公司后勤及行政事务的处理，协调公司外围关系。行政文员 1 协助处理公司行政事务。行政部司 机 1 负责公司车辆驾驶及客人接送，参与行政事务处理。会计 1 负责公司
12、财务管理、税务统筹；进行项目融资及资金筹划；进行合同审查及财务把关。财务部出纳 1 负责公司账务管理、现金管理、往来结算、印章管理等。成本部 预算员 1 负责工程预算、工程和管理等成本控制。注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。(五) 万业兴财富广场工资及福利标准2013 年项目公司每月岗位工资及福利标准企业补贴部 门 岗 位 编制人数 工资标准 社会福利（五险） 房补 餐补 金额合计总 经 理 1 集团发放 882.00 1000 350 2232.00 研策副总 1 8000-10000 882.00 800 3
13、50 11032.00 研策部研策经理 1 5000-6000 735.00 400 350 6485.00 销售副总 1 8000-10000 882.00 800 350 11032.00 案场经理 1 3500-4000 735.00 400 350 6485.00 置业顾问 9 2000-2500 495.51 300 350 31009.57 销售部权证主管 1 4000-4500 735.00 400 350 5985.00 贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 8后台主管 1 4000-4500 735.00 4
14、00 350 5985.00 招商副总 1 9000-10000 882.00 800 350 11032.00 招商经理 1 5000-6000 735.00 400 350 6985.00 招商专员 3 3500-4000 495.51 300 350 13936.52 大客户经理 1 5000-6000 735.00 400 350 6485.00 招商部大客户专员 3 4000-5000 495.51 400 350 18736.52 工程部经理 1 8000-10000 735.00 400 350 10485.00 工程设计部设计部经理 1 8000-10000 735.00 40
15、0 350 10485.00 行政经理 1 4000-6000 735.00 400 350 6485.00 行政文员 1 2500-4000 495.51 300 350 4645.51 行政部司 机 1 3000-4000 495.51 300 350 4645.51 会计 1 4000-6000 735.00 400 350 6485.00 财务部出纳 1 3000-5000 495.51 300 350 4645.51 成本部 预算员 1 4000-6000 735.00 400 350 5985.00 合计 33 0 14586.05 9700 7350 191282.14 注：社会
16、福利的基本工资标准为：副总以上 3000 元/ 月、主管及经理 2500 元/ 月、主管以下 1685 元/月计算，企业按基本工资的 29.4%进行交纳。(六) 万业兴财富广场项目办公用房配置计划1. 项目公司办公场所：购买或租赁 500左右，可考虑作为资产持有或后期出售。2. 项目 VIP 高端会所：重新布置、包装华熙酒店销售中心，作为项目 VIP 高档会所，负责项目前期客户接待和洽谈。3. 项目销售展示中心：把文昌公园入口广场、文昌公园和财富广场之间的道路、行政中心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在看到梦想的同时，也能感受到美好的现实，迅速引导老城区的客流向新
17、城区分流。其中，销售展示中心面积 1500 左右，务必在 2013 年 7 月份之前完成， 8 月上旬投入使用。道路和行政中心广场在 6 月份之前完成。(七) 万业兴财富广场项目车辆配置计划1. 营销中心：1 辆（20 万元左右）。2. 行政办公：1 辆（20 万元左右）。3. 总经理办公室：1 辆（60 万元左右）。贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a30af7.pdf 9第 二 部 分 项 目 总 体 说 明一、 项目解读(一) 土地特征描述1. 土地取得过程：海南佳上投资开发有限责任公司以净地每亩 100 万元的价格作为资本金直接注入贵州
18、佳上通业投资开发有限责任公司，换取贵州佳上通业投资开发有限责任公司的股份，具体内容详见关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议。2. 项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形，地势北高南低，从发展大道到项目地块的最高点相差大约 30 米左右。地块内高低不平，地形起伏较大，需要进行大量的平整。3. 地块内障碍物：目前，项目地块内除少量居民建筑之外，没有其它任何文物、通讯、电力等障碍设施。地块内的居民建筑已纳入搬迁计划，短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进。项目用地地形地势图贵州佳上通业投资开发有限责任公司2c371e185e6c928cad0a8a7581a
19、30af7.pdf 10(二) 周边环境概况1. 项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心位置，南面紧邻纳雍新的行政中心和行政中心广场，东靠文昌公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线发展大道。2. 城市总体规划：从总体规划来看，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开，总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块。老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主。纳雍县城市总体规划图老 城 区南 部 新 区教育产业园区
