1、房地产估价案例分析一、市场比较法-大厦办公 用房 .2二、成本法案例仓库 .7三、收益法评估案例大厦 .9四、基准地价系数修正法案例解放大道一宗住宅用地 .11五、机器设备评估案例船舶 .16一、市场比较法-大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办公楼。该楼建筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处陆家嘴中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让， “土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方
2、米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为69,720.566 平方米。3房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个） 。该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货
3、梯 1 部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表实例 项目名称 地址
4、标价A 新上海国际大厦 浦东南路 360 号 $2,800B 华能联合大厦 银城东路 139 号 $2,800C 证券大厦 浦东南路 528 号 $3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称因素情况 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C名 称 银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦物业名称待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C因素情况 坐落位置 路号 浦东南路 360 号 银城东路 139 号 浦东南路 528 号所处地区 浦东新区陆家嘴金 融区 浦东新区陆家嘴金 融区 浦东新区陆家嘴金融 区 浦东新区陆家嘴金 融区建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼
5、办公楼单价 待估 22,480 22,480 24,090交易日期 2004 年 6 月 30 日 2004 年 8 月 2004 年 7 月 2004 年 7 月商业繁华度 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区交通条件 有地铁和多条公交 线路 有地铁和多条公交 线路 有地铁和多条公交线 路 有地铁和多条公交 线路公共服务设施陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。自然条件 优 优 优 优社会环境 优 优 优 优地区性不动产销售状况 优 优 优 优环境卫生
6、及景观 好 好 好 好区域因素市政设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混部位 整幢 整幢 整幢 整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进
7、口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。平面布局 好 好 好 好临路状况 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。个别因素物业管理 好 好 好 好C.交易情况修正 评估比较对象表实例 项目名称 地址 标价 价格修正后A 新上海国际大厦 浦东南路 360 号 $2,800 ￥22,480B 华能联合大厦 银城东路 139 号 $2,800 ￥22,480C 证券大厦 浦东南路 528 号 $3,000 ￥24,090因可比实例都是美元标价，按 1 美元8.27 元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易
8、时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数 1.00。E.因素修正( 详见下表 )比较因素修正表物 业 名 称 待估物业 实例一 实例二 实例三比 较 因 素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值交易单价（元/平米） 待估 22480 22480 24090座 落 位 置 银城中路 188 号 浦东南路 360 号 银城东路 139 号 浦东南路 528 号交 易 日 期 2004.6.30 100 2004.8 100 2004.7 100 2004.7 100区域繁华程度
9、 繁华 100 繁华 100 繁华 100 繁华 100距城市主要商服中心距离 近 100 近 100 近 100 近 100道路状况 优 100 优 100 优 100 优 100交通便捷度 优 100 优 100 优 100 优 100区域因素交通受制情况 无 100 无 100 无 100 无 100物 业 名 称 待估物业 实例一 实例二 实例三比 较 因 素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值距车站港口的距离 近 100 近 100 近 100 近 100城市基础设施 七通一平 100 七通一平 100
10、七通一平 100 七通一平 100社会公共服务设施 齐全 100 齐全 100 齐全 100 齐全 100社会人文环境条件 优 100 优 100 优 100 优 100环境质量 优 100 优 100 优 100 优 100自然环境条件 优 100 优 100 优 100 优 100景观 优 100 优 100 优 100 优 100城市规划限制 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100不动产销售状况 优 100 优 100 优 100 优 100区域因素小计 1 1 1 1 临街状况 优 100 优 100 优 100 优 100建筑面积 大 100 大 100 大 100
11、大 100层高 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100内部结构的合理性 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100物业朝向、层数 较好 100 好 102 较好 100 较好 100建筑结构 钢混 100 钢混 100 钢混 100 钢 101日照、通风程度 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100装修状况 高档装修 100 外装修高档， 内装修毛坯 96 外装修高档， 内装修毛坯 96 高档装修 100设备标准及状况 高 100 高 100 高 100 高 100新旧程度 新 100 新 100 新 100 新 100物业管理 好 1
12、00 好 100 好 100 好 100绿化环保程度 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100特别因素 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100个别因素个别因素小计 1 1.0204 1.0417 0.9901比准价格(单价) 23400(取整) 22939 23417 23852评估价格(总价) 1,444,286,755.00经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A22939（元/平方米)B 23417(元/平方米)C 23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价（22939+23417+23852 ）/32340
13、0(元/平方米)(取整)二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉*有限公司，建于 1984 年，共 2 层，砖混结构，建筑面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于 2001年 10 月发布的文件（武建造预字200128 号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为 602.32 元/平方米，评估对象基准日为 2001 年 12 月 31 日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评
14、估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：技 术 特 征 典 型 工 程 评 估 对 象建 筑 结 构 砖 混 结 构 ， 240mm厚 砖 墙 ， 预 应 力 钢 筋 砼 板 砖 混 结 构 ， 240mm厚 砖 墙 、 结 构 稍 差层 数 7 2建 筑 外 形 长 方 形 长 方 形层 高 3米 3米装 修外 墙 水 刷 石 局 部 墙 面 砖 、 内 墙 及 天 棚 混 合 砂浆 、 铝 合 金 推 拉 窗 、 木 门 、 卷 闸 门 、 水 泥 地外 墙 水 泥 砂 浆 、 内 墙 及 天 棚 喷 涂 、 木 门 窗 、 水磨 石 地 面附 属 设
15、备 水 、 电 、 卫 水 、 电 稍 差采 光 、 通 风 良 好 稍 差依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字200128 号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：技 术 特 征 典 型 工 程 评 估 对 象建 筑 结 构 101 100层 数 96 100建 筑 外 形 100 100层 高 100 100建 筑 装 修 105 100附 属 设 备 105 100采 光 、 通 风 101 100经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32100/101100/
16、96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=557.8(元/平方米)综合造价=557.8551.88= 307,838.66（元）2前期及其他费用（ 5.16）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部1992价费字 375 号文，按建安工程造价的 2.55%计算） ；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232 号文，按建安工程造价的 0.04%计算） ；标底审查费（依据鄂价费字1992232 号文，按建安工程造价的 0.1%计算）；工程质量监督费（依据武政199720 号文，按建安工程造价的 0.18%计算）；工程
17、建设监理费（依据原国家物价局、建设部1992价费字 479 号文，按建安工程造价的 2.6%计算） 。安全监督费（鄂财综发【1997】269 号文，按建安工程造价的 0.08计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65 号文，按建安工程造价的0.06） 。小计：557.85.6131.29 元/平方米（2）按建筑面积计取（ 20.25 元/平方米）人防易地建设费（依据武政199720 号文，14 元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府199720 号文，5 元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字1992232 号文， 1.2 元/ 平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字19939 号文，0.05 元/平方米） 。前期及其它费用小计：51.54 元/ 平方米3资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为 1 年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率 5.85%。故资金成本为：（557.8+51.54）5.85%11/2=17.82（元/ 平方米）4重置成本合计
