1、从 2016 年 5 月 1 日起，我国全面施行营改增。本文依据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（ 财税201636 号，以下简称“36 号文”）、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（ 国家税务总局公告 2016 年第 18 号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。一、房地产企业及开发产品的界定房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产
2、品转为自用或出租，并办理房屋所有权证的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。 二、房地产企业增值税计税方法房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的，按照 5%的征收率计征增值税，进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的，36 个月内不得变更一般计税方法。房地产企业以建筑工程施工许可证对应的项目为单位，同一家房地产企业有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4月 30 日
3、前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4月 30 日前的建筑工程项目。 三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法（一）预缴税款1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税，并填报增值税预缴税款表。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率
4、计算。房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。2.房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款处理。3.房地产企业收取预售房款（包括首付款、全部房款）时，只要求预缴增值税，不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。（二）简易计税方法房地产企业的老项目选择简易计税方法的，应于开发产品
5、交付给业主的当天开具增值税发票，并按下列公式计算增值税：各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用（1+5%）5%（三）一般计税项目 1 销项税额房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。房地产企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制
6、的财政票据。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款销项税额=含税销售额（1+11%）11%借：预收账款贷：主营业务收入应交税费应交增值税销项税额营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款（1+11%）11%借：应交税费应交增值税营改增抵减的销项税额贷：主营业务成本房地产开发企业若收到首付款时即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。允许扣除的土地价款=土地价款（本套商品方的建筑面积总可售建筑面积）（首付款本套房款）2 进项税额房地产企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服
7、务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务，以及专用于上述项目的固定资产、无形资产（不含其他权益性无形资产）和不动产。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的不动产（含在建工程），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（4）购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的融资利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。一般纳税人销售自行开发的房地产项目
8、，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建筑面积房地产项目总建设面积）一般纳税人既有一般计税项目，又有简易计税和免税房地产项目，同时兼营应税服务收入的，应分步计算不得抵扣的进项税：房地产项目应分摊的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税房地产项目销售额+当期一般计税方法计算的房地产项目销售额）当期全部销售额。当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额（当期简易计税方法计税房地产项目建筑面积）房地产项目总建筑面积。（四）其他问题1
9、.房地产企业在 2016 年 4 月 30 日之前取得的预售房款缴纳营业税，2016 年 5月 1 日之后取得的预收房款缴纳增值税。缴纳营业税的预收账款结转收入时，不再计提增值税。2.房地产企业购入在建工程已自己名义重新立项开发的，对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额，按 36 号文处理，即“试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营
10、业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。4.从 2016 年 5 月 1 日起，单位或个人以土地使用权投资于房地产企业或房地产企业将开发产品对外投资，应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税，并可以开具增值税发票。5.房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于 36 号文件规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。房地产企业向业主“赠送”的无产
11、权车位是以业主购买房屋为前提，不属于税法规定的“无偿赠送”行为，不征增值税。6.房地产企业“买房送汽车”、“买房送空调”等促销活动，其实质是“既卖房又卖车”。尽管开发企业没有汽车、空调的经营范围，但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理。参照营业税改征增值税试点相关事项的规定（财税201636 号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，纳税人卖房送汽车应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。与之相对应，国家
12、税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875 号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。此外，财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150 号）规定，企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等，不征个人所得税。7.营改增后增值税凭扣税凭证抵扣，36 号文件取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定，因此，除税法另有规定外，房地产老项目在试点后按规定取得的增值税专用发票，可以作为扣
13、税凭证抵扣销项税额。8.一般纳税人的房地产企业出租 2016 年 4 月 30 日前开工的自建不动产，可以选择按简易计税方法计算增值税。纳税人转租 2016 年 4 月 30 日之前承租的不动产可选择按简易计税方法计税，纳税人转租 2016 年 5 月 1 日之后承租的不动产按一般计税方法计税。 四、发票开具1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。3.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房
14、地产项目，不得开具增值税专用发票。五、案例分析A 房地产企业于 2014 年 1 月从国土局受让土地使用权开发两栋精装修精品住宅楼，支付土地出让金 3 亿元，按照政府要求承担拆迁补偿费 5000 万元，缴纳契税 1050 万元（契税税率 3%）。该地块总可售建筑面积 20 万平方米，公共配套设施建筑面积 5 万平方米。此项目由于 2014 年 8 月领取建筑工程施工许可证，施工许可证注明的开工日期为 2014 年 10 月 15 日。2015 年 3 月开始预售，均价 1 万元/平米，预计总售价 20 亿元。2015 年 3 月-2016 年 4 月，已预售 14 万平米，并收回全款 14 亿
15、元，已申报缴纳营业税。A 公司与甲施工企业签订的工程承包合同约定，工程总价款 3 亿元，并施工单位负责垫资，工程款于工程竣工验收时一次性支付工程价款的 95%，剩余 5%作为质保金，预计工程竣工决算时间在 2016 年 8 月，房屋交付日期为 2016 年 12 月 31 日。2015 年 8 月如期竣工验收后，取得增值税专用发票 3 亿元。A 房地产企业自行采购全部建材及软装材料并委托乙装饰公司进行装修，A 企业共采购材料 1 亿元，支付乙公司装修费 5000 万元，均取得增值税专用发票。假设一期项目 2016 年 5 月份销售剩余 6 万平米取得预售房款 6 亿元，2016 年 12 月如
16、期交房。A 公司 2016 年期间费用 3000 万元，其中 2016 年 5 月 1 日之后取得的增值税专用发票上注明的进项税额总额 300 万元。该项目开发成本（开发间接费时用）列支向商业银行贷款支付贷款利息 5000 万元。开发成本中除工程服务、装饰服务、装饰材料外，其他允许扣除的前期开发费、基础设施费、开发间接费用（不含利息）1600 万元，均为营业税发票或增值税普通发票。假设除上述已知条件外，未发生其他业务，所有开发产品全部于 2016 年 12 月交付。A 公司选择一般计税方法缴纳增值税，甲、乙公司均选择简易计税方法缴纳增值税。上述所有货物、服务、不动产价款均为含税金额，清算土地增
17、值税时，管理费用和销售费用按照土地与开发成本之和的 5%计算扣除。城市维护建设税税率 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%。试计算：（1）A 公司 2016 年 12 月应纳增值税。（2）A 公司该项目应纳土地增值税额。解析：1.A 房地产企业 2016 年 12 月增值税应纳税额计算如下：2016 年 5 月，预缴税款=60000（1+11%）3%=1621.62 万元；2016 年 12 月初留抵税额=30000（1+3%）3%+10000（1+17%）17%+5000（1+3%）3%+300=2772.41 万元；2016 年 12 月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款（本期
18、销售建筑面积总可售建筑面积）=30000（60000200000）=9000 万元2016 年 12 月应纳增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）11%-进项税额-预缴税款=（60000-9000）（1+11%）11%-2772.41-1621.62=660.02 万元。2.A 公司应纳土地增值税计算如下：(1)收入总额=缴纳营业税的房款收入+不含增值税房款收入=140000+60000（1+11%）=140000+54054.05=194054.05 万元(2)扣除总额计算过程如下：允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000+1050=31050 万元允许
19、扣除的开发成本=5000+30000（1+3%）+10000（1+17%）+5000（1+3%）+1600=49127.59 万元允许扣除的开发费用=（31050+49127.59）5%+5000=9008.88 万元允许扣除的营业税金及附加=营业税+（营业税+增值税）（7%+3%+2%）=1400005%+（1400005%+1621.62+660.02）(7%+3%+2%)=7000+1113.8=8113.80万元加计扣除额=（31050+49127.59）20%=16035.52 万元扣除总额=31050+49127.59+9008.88+8113.80+16035.52=113335.79 万元(3)增值额=收入总额-扣除总额=194054.05-113335.79=80718.26 万元(4)增值率=增值额扣除额100%=80718.26113335.79100%=71.22%(5)应纳土地增值税额=增值额税率-扣除额扣除率=80718.2640%-113335.795%=32287.30-5666.79=26620.51 万元
