1、,田园综合体方案策划,天津理工大学 公共项目与工程造价研究所Tianjin University of Technology Institute of Public Project & Cost Engineering,田园综合体,一、田园综合体的概念和内涵二、田园综合体的政策解读三、田园综合体PPP项目解析,教学目标,田园综合体的概念和内涵,一,一、田园综合体的概念和内涵,（一）田园综合体的提出,2017年中央一号文件中共中央国务院 关于深入推进农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见 ,16.培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三
2、位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色村镇。支持各地加强特色村镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。打造“一村一品”升级版,发展各具特色的专业村。支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。深入实施农村产业融合发展试点示范工程,支持建设一批农村产业融合发展示范园。,一、田园综合体的概念和内涵,（二）田园综合体的定义,第一是关于主体的定义，它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与和受益；第二是在产业内容上是集循环农业、创意农业、农
3、事体验三个于一体的田园综合体。,（一）循环农业就是利用物质循环再生原理和物质多层次利用技术，兼顾生态效益、经济效益、社会效益，实现资源利用效率最大化、废弃污染最小化的一种环境友好型农作方式。（二）创意农业就是休闲农业中将农业生产、自然生态、农村文化和农家生活变成商品出售，城市居民则通过身临其境地体验农业、农村资源，满足其愉悦身心的需求。（三）农事体验是以审美体验、农事体验为主题，具有养生、养美、体验品味的功能和快乐，提供给在快节奏工作中的人放松的地方。把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代农业。,一、田园综合体的概念和内涵,（三）为什么要建田园综合体？,中央前所未有将产业园区作为农业发
4、展升级的重要载体和强力抓手，“农业+园区”无疑将大有可为。在推进农业供给侧结构性改革的抓手、平台、载体方面提出建设“三区”“三园”加“一体”。 其中，“三区”即粮食生产功能区、重要农产品生产保护区、特色农产品优势区；“三园”即现代农业“产业园”、“科技园”、“创业园”；“一体”则是指田园综合体。,“田园综合体”横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。,农业的主要矛盾由总量不足转变为结构性矛盾，突出表现为阶段性供过于求和供给不足并存，矛盾的主要方面在供给侧。,一、田园综合体的概念和内涵,（四）田园综合体的外延,2.田园综合体=现代农业+
5、休闲旅游+田园社区,3.田园综合体=农业+特色小镇,1.田园综合体=循环农业+创意农业+农事体验,田园综合体的政策解读,二,二、田园综合体的政策解析,关于开展田园综合体建设试点工作的通知财办201729号2017年5月24日,1.指导思想,2.基本原则,认真贯彻党中央、国务院决策部署，深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产、生活、生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、
6、新业态、新路径，逐步建成以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。, 坚持以农为本坚持共同发展坚持市场主导坚持循序渐进,（一）总体要求,1. 夯实基础，完善生产体系发展条件；2.突出特色，打造涉农产业体系发展平台；3. 创业创新，培育农业经营体系发展新动能；4.绿色发展，构建乡村生态体系屏障；5.完善功能，补齐公共服务体系建设短板；6. 形成合力，健全优化运行体系建设。,二、田园综合体的政策解析,关于开展田园综合体建设试点工作的通知财办201729号2017年5月24日,（二）重点建设内容,二、田园综合体的政策解析,关于开展田园综合体建设试
7、点工作的通知财办201729号2017年5月24日,（三）试点立项条件,（五）投融资机制明确。积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担。,关于做好2017年田园综合体试点工作的意见财办农201771号2017年6月1日,1.试点省份：内蒙古、江苏、浙江、江西、河南、湖南、广东、甘肃8个省份,二、田园综合体的政策解析,二、明确试点条件，做好综合体
8、选点工作,各试点地方要支持有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡镇(村)、特色片区，全域统筹开发，按照“政府引导、市场主体”的原则，选择农民合作组织健全、农业龙头企业和新型农业经营主体带动力强、农村特色优势产业基础较好、生产组织化程度较高、区位和生态等资源环境条件优越、核心区集中连片、开发主体已自筹资金投入较大且自身有持续投入能力、发展潜力较大的片区，开展乡村田园综合体试点工作。,关于做好2017年田园综合体试点工作的意见财办农201771号2017年6月1日,三、突出目标要求，做好建设内容选择工作,二、田园综合体的政策解析,要适应农业供给侧结构性改革需要，做大做强传统特色优势主导产业，推
9、动土地规模化利用和一二三产业融合发展，强化品牌和原产地地理标志管理，促进当地农产品提质增效。积极推进农村电商、物流服务业发展，拓宽农民增收致富的新通道。依托宜居宜业美丽乡村建设成果，发挥乡村优质生态环境、美丽田园风光和优秀传统文化等独特资源优势，开发与保护并重，推进农、林、牧业与休闲观光、康养农业等产业深度融合，推动农村（牧区）绿色发展，打造一批环境美、产业兴、品牌响、农民富、生态优，具有浓郁“田园牧歌”风情的乡村田园综合体。,关于做好2017年田园综合体试点工作的意见财办农201771号2017年6月1日,四、创新投入方式，做好支持政策统筹工作,二、田园综合体的政策解析,各试点地方要创新财政
10、投入方式，积极探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度，积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担。,田园综合体PPP项目解析,三,1.第一步：田园综合体PPP项目的区域规划2.第二步：田园综合体PPP项目的产业规划3.第三步：田园综合体PPP项目的土地规划4.第四步：田园综合体PPP项目的项目策划,田园综合体PPP项目四梁八柱,三、田园综合体PPP项目解析,第一步：田园综合体PPP项目的区域规划,1.居住发展带
11、：城镇化主要功能部分居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。2.社区配套网：城镇化支撑功能服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。,三、田园综合体PPP项目解析,第一步：田园综合体PPP项目的区域规划,3.农业生产区：生产性主要功能部分让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。,三、田园综合体PPP项目解析,第一步：田园综合体PPP项目的区域规划,4.
12、景观吸引核：吸引人流、提升土地价值的关键所在依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。5.休闲聚集区：为满足客源的需求而创造的综合产品体系可以包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。,第二步：田园综合体PPP项目的产业规划,三、田园综合体PPP项目解析,1.田园综合体是资源优化配置的“驱动器,以田园综合体建设为契机，整合土地、资金、科技、人才等资源，促进传统农业转型升级。
13、,2.田园综合体是产业价值的“放大器”,3.田园综合体是城乡统筹发展的“交响曲”,田园综合体模式强调其作为一种新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。田园综合体和现代农业、旅游产业的发展是相辅相成的。农业生产是发展的基础，通过现代高新技术的引入提升农业附加值；休闲旅游产业需要与农业相融合，才能建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区；休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业，从而形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。,田园综合体，以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋，实现和
14、谐发展。它以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素，多产业多功能有机结合的空间实体，其核心价值是满足人回归乡土的需求，让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村，促进乡村经济的发展。,农业休闲综合体的综合产业链包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群。1.核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动。2.支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业。3.配套产业是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等。4.衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。,第二步：田园综合体P
15、PP项目的产业规划,三、田园综合体PPP项目解析,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,问题一：农业用地与建设用地限制条件内规划土地的使用,.要点1：基本土地制度、总规与用地计划的关系是考虑项目投资、建设与运营的起点,建设必然涉及到按所有制区分的两大类土地，国有土地和集体土地。不包括城中村，城市土地大部分属于国有土地的范畴。农村土地除了已经被国家依法征用的土地外，则属于集体土地的范畴。,国家对土地是实行用途管制，根据中华人民共和国土地管理法（以下简称土地法）的相关规定，国家通过编制土地规划，将
16、土地分为农用地、建设用地和未利用土地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,问题一：农业用地与建设用地限制条件内规划土地的使用,.要点2：特色小镇及田园综合体的建设用地规模受到国有土地指标的约束如何进行报批,PPP项目中社会资本最关心的城市建设用地，特别是征收集体土地转为建设用地受到土地总体规划，土地年度利用计划、用地指标和相关法规的严格约束。,限制1：土地法第四十三条【建设申请使用土地的原则】任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依
17、法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,限制2：征用下列土地的，由国务院批准：土地法第四十五条【征收权限与农转用审批】基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,田园综合体PPP项目中的土地供应策划方式有二：一是以“PPP+土地”联合公开招标方式供应土地；二是分批实施供应土地。,问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使用权出让不能有效衔接
18、,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,（1）“PPP+土地”联合公开招标方式供应土地,财金201691号文件指出，依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”2016年10月28日，国土资源部办公厅发布产业用地政策实施工作指引（国土资厅发201638号）也对此再次予以确认，采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施。,财金201691
19、号文件指出，PPP项目用地应当符合土地利用总体规划和年度计划，依法办理建设用地审批手续。在实施建设用地供应时，不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地，应当依据区域控制性详细规划确定的各宗地范围、用途和规划建设条件，分别确定各宗地的供应方式。,问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使用权出让不能有效衔接,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析,关于竞争方式的法律问题，如果竞争方式合并实施，根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式；而PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购五种方式。如果
20、合并实施，则只有招标方式可以满足土地出让和PPP项目采购两者的合法性。当然，如果土地出让和PPP项目采购分别进行，则可分别就土地出让和PPP项目设定一定的条件，由此可采用更多、更灵活的方式选择社会资本。,问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使用权出让不能有效衔接,（1）“PPP+土地”联合公开招标方式供应土地,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析, 项目采购在先，土地出让在后PPP项目按照政府和社会资本合作项目政府采购管理办法的要求依法采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购的方式采购社会资本方，土地按照土地管理法及招标拍卖挂牌出让国有土
21、地使用权规定的规定进行出让。该种模式下，依法采购的PPP项目社会资本方有摘不到特定土地的风险，这也是前期社会资本方最为担心的一个问题，一般会在PPP合同中约定不能成功摘地的补偿措施或替代解决方案。,问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使用权出让不能有效衔接,（2）分批实施土地供应与PPP社会资本采购,第三步：田园综合体PPP项目的土地策划,三、田园综合体PPP项目解析, 土地出让在先，项目单一来源采购在后即先进行土地的招拍挂，后以单一来源采购进行PPP项目的采购。为防止项目的行政风险及评示范风险，单一来源采购应当进行充分论证理由充分的基础上进行。,问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使
22、用权出让不能有效衔接,（2）分批实施土地供应与PPP社会资本采购, 土地出让在先，项目竞争性磋商采购在后因竞争性磋商的特点为综合评分法，只要符合竞争性磋商采购的规定，也是可行的一种方案。,三、田园综合体PPP项目解析,4.第四步：田园综合体PPP项目的项目策划,（1）田园综合体PPP项目的运作模式,政府,项目公司,商业运营公司,农村合作社,规划设计,金融机构,游客,规划审批批准项目,实施机构,田园综合体投资开发总协议,农业服务公司,出资,基础设施建设,乡村旅游,产业链整合,配套设施,基本公共服务,休闲农业,农业种植,农民,融资,投资 管理,投资 管理,劳动、技术、土地,提供服务,投资运营商,期
23、满移交,互相带动,农业的主要矛盾由总量不足转变为结构性矛盾，突出表现为阶段性供过于求和供给不足并存，矛盾的主要方面在供给侧。,三、田园综合体PPP项目解析,4.第四步：田园综合体PPP项目的项目策划,（2）田园综合体PPP项目的参与主体分析,政府建设田园综合体的好处1.深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律；2.实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。,农民参与田园综合体的好处1.要确保农民参与和受益，着力构建企业、合作社和农民利益联结机制，带动农
24、民持续稳定增收；2.通过农村集体组织、农民合作社等渠道让农民参与田园综合体建设进程，提高区域内公共服务的质量和水平；3.政府投入要围绕改善农民生产生活条件，提高区域内居民特别是农民的获得感和幸福感。,三、田园综合体PPP项目解析,4.第四步：田园综合体PPP项目的项目策划,（3）资金投入田园综合体PPP项目的建设内容、资金投入,第一产业农业种植业（粮食作物、经济作物、饲料作物）养殖业（生猪生产、草食畜牧业、水产养殖、海洋牧场）特色产业（木本粮油等特色经济林、珍贵树种用材林、花卉竹藤、森林食品等绿色产业）,第二产业制造业积极发展生产、供销、信用“三位一体”综合合作；生产、加工、物流、研发、示范、
25、服务等功能板块；发展设施农业、精准农业、精深加工、现代营销。,第三产业服务业利用“旅游”、“生态”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合；鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业。,三、田园综合体PPP项目解析,4.第四步：田园综合体PPP项目的项目策划,（4）资金收回田园综合体PPP项目的回报机制,政府补贴方式1.先建后补2.贴息3.以奖代补4.担保补贴5.风险补偿金,社会资本收入1.农场品种植2.农产品加工3.休闲农业4.乡村旅游,农民创收1.土地租金2.种植收入3.技术合作4.劳动合作5.股份分红,田园综合体一个理想乡村生活模型,我国第一个田园综合体无锡阳山田园东方项目,观光农业,我国第一个田园综合体无锡阳山田园东方项目,观光农业,盈利模式,谢谢,Thanks,End,
