1、“XX 项目（一期） ”项目涉税筹划方案1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险2.原则：长远的风险规避和控制，用足政策，达成目标税负3.方案概述：具体内容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控4.项目现状分析4.1 现状决定方向与重点当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税务筹划的
2、重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。4.2 项目地税务征管及政策现状征管方式：土地增值税按 2%（住宅）与 3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，）。预计两年内税源情况（预计 2013 年 4 月起），所辖区内我司项目为最大项目， 2012 年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税；2013 年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。税务人员及机构情况，属 XX 区地税局 XX 局管理，不涉及国税，专管员（XXX）上岗不久 预计在项目纳税期内暂不会调动。4.3 项目纳税现状及土地增值税
3、预计（截止至 2012 年 7 月 31 日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未 缴纳，个税、印花税合计入库约 16 万元）未筹划状态下土地增值税预计 42992.58 万元，计算过程如下：a.预计总销售收入为 181434.24 万元b.预计总开发成本 42556.67 万元土地成本 4285.40 万元开发前期费用 2997.69 万元主体工程及安装 29882.24 万元基础设施（管网+ 园林） 5168.53 万元配套设施 222.81 万元c.可扣除费 用（按税务规定如不能提供足 额的利息凭证，本 项按第“b 项”10%计算约4255.67 万元，明显低于预计数据，故不采纳）
4、11804.04 万元营销费用 3671.00 万元开发间接费（不含财务费用） 3489.36 万元财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算） 4643.68 万元d.税费及附加 10550.32 万元营业税及附加 10160.32 万元土地使用税（77 亩.31 万/年4 年） 约 120.00 万元个税（按历史数据 1 万/月36 个月 +已纳个税）约 50 万元印花税 110.00 万元其他政府性收费（防洪资金等） 110 万元e.加计扣除 （按税法规定 为开发成本20%） 8511.33 万元f.预计土地增值税额 42979.59 万元增值额 108011.90 万元增值额=销售收入 18
5、1434.24扣除项目 73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除 费用 11804.04+税费及附加 10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90 万元增值率 147%增值率=增值额 扣除项目=108011.9073442.36=147%适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率 15%土地增值税额= （增值额 108011.90税率 50%）-（扣除项目73442.36速算扣除率 15%）=42992.58 万元5.具体方案（五大层面、三大手段）5.1 组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介
6、机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通，项目会计负责按方案执行账务处理，其他相关部门配合（成控、人事、行政等）5.2 股权层面（主要是避免个人股 东的个人所得税被核定征收，目前个人股份比例为 10%，力争在该项目取得第一笔 销售收入前改变股权构成，具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案）5.3 经营层面 5.3.1 销售策略（以土地增值税为重点）：5.3.1.1 土地增值税与价格临界点：经测试土地增值税与价格临界点（免税临界点定价系数 1.67012，高收益最低定价系数 1.82014），即当销售单价（成交单价）与抵扣项目（符合税务规定的开发成本与土地，不含流
7、转税和管理费用）之比为 1.67012 时，土地增值税增值率为 20%以内，不需缴纳土地增值税；当销售单价与抵扣项目之比为 1.82014 时涨价在扣除土地增值税后的获利最大，低于或高于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少，故公司在项目销售定价时应考虑此因素。目前一期预计综合均价为 13044.17 元/（销售收入/ 可售面积） ，根据以上预测扣除项目（土地与开发成本）为 2332.49 元/（总建筑面积） ，两者之比为 5.59238 远远高于临界点，故价格有很大的折扣空间，成本有很大的筹划空间，待具体定价时，财务再根据价格及变动后的成本，根据临界点提出建议。5.3.1.2 总体销售额策略
8、建议：根据上述测算当销售额为 88130.83（扣除额1.2）万元 时，土地增 值税增值额为 20%，此时，土地增值税为0，多出部分销售额（93303 万元）可以按以下方面规划，其一，注册关联性或可控的商业运营公司，将部分商业物业及车库车位以合约形式交其管理与销售，在总体增值额不变情况下，摊薄单环节增值额，从而降低土地增值税；其二，将预计滞销的物业持有转变为融资资产，或者，先期做按揭中转抵押物，达到兼顾融资与税务筹划的双重目的。5.3.2 成本与费用策略a假定销售价格无折扣，按综合当前预征率 2.04%反推算成本费用总额（即土地增值税为 3705 万元情况下的成本费用总额，税率为最低档 30%
9、无速算扣除），即扣除额约为 169084.24 万元（销售收入-370530%），在可扣除额中成本的筹划空间最大，假定其他费用与土地成本不变，则“ 假定预征率下的成本总额”为【（扣除额 169084.24-1.2 ）1.2】114263.78 万元，约为目标成本的 3 倍，此数据说明，在销售价格不变，收入不做筹划拆分情况下，成本费用均可以筹划至市场最高水平和税务费用扣除政策的最高限度（此为成本筹划的科学原则与宗旨）。b根据同行业销售状况结合税务要求的清算规则，假定整体销售收入实现率为 85%的情况下，按照“a 条”的测算原理，假定预征率下的成本总额”为 111764.51 为目标成本的 2.9
10、 倍， 结论与上述相同。c.费用的策略：首先 优 先进入“ 开发间接费用 ”，企业所得税方面主要在半年度配比平衡与年度配比平衡时使用，筹划重点是“广告费用足额开支”与“工资成本转 移”故，总体成本费用筹划无上限方面的风险。5.3.3 招投标与合同策略：利用中欣建筑平台，凡属不涉及到受中欣建筑资质限制的工程支出，一律由中欣建筑总包再分包，同时资金流配合（所有相关款项先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料设备款付出），中欣建筑和供应商/合作伙伴按合约价结算，XX 项目项目与中欣建筑按定额及市场最高价结算（含税和管理费）。5.4 财务技术层面及手段5.4.1 涉税审核5.4.1.1 内控审核：付
11、款报账时，财务部经理应针对每一笔付款报账业务专门从税务角度进行审核，使不符合税务规定，不符合本方案思路，有涉税风险的行为和单据在进入会计凭证前予以纠正和改善。5.4.1.2 会计凭证审核：每一笔财务账务处理完毕后（会计凭证）由财务经理对会计凭证执行涉税审核，审核方面有是否与项目的总体税务筹划相违背会计科目处理是否违反税务规定，带来涉税风险凭证相关附件是否必须附带。5.4.1.3 合约审核：所有合约在签订前都必须经财务审核，财务部必须从税务方面对相关条款及合作模式进行审核，提出修改意见，提前规避税务风险。5.4.2 年度涉税自查：每个会计年度终了至汇算清缴截止日期间（6 月30 日），集团财务部
12、统一安排对项目财务进行一次交叉的税务及财务自查，找出涉税风险点，召开专题会议制定相关办法予以改进和纠偏。5.4.3 各税种规划（主要税种,暂按查账征收思考）a 营业税及附加、土地使用税、土地增值税、印花税前期比照收入计算，整体税负略低于 10%与税务征管局协调 ，在年度前各税种同步入库缴纳，延后入库不能超过下年度 6 月 30 日（此日期为汇算清缴截止日），营业税及附加可以视情况延后，印花税与个税不延后入库（此税种的处罚标准是最高，每次稽查都是重点，税额也比较小）。b 个人所得税；每年度 单独制定方案（股东与工资薪金）c 企业所得税 ：每年按照毛利率不高于 10%推算，结合税务征管的总体任务，
13、做象征性入库，宜低于预征率 1%；项目前期为比照预征率入库，项目后期申报查账征收方式。5.4.4 会计核算和财务管理配合5.4.4.1.严格分类核算：普通住宅、非普通住宅、商铺车库销售收入，分开核算，严格按照税务规定设置成本科目，所有成本科目均只设置二级科目，详细的三级科目由台账管理，无需供税务知晓，由内部管理控制，避免税务风险；5.4.4.2.严格区分开发分期核算，各开发分期的成本不能被动混淆，只能主动混淆，有利于成本平衡，有利于利用关联交易调整各期成本。5.4.4.3.纳税台账：建立纳税台账，动态掌握各税种的应交已缴数据，做到内部数据心中有数，与税务协调有底气，纳税入库前有资金规划和安排。
14、5.4.4.4.企业间利息平衡：每个季度与关联单位核对账目，分清利息负担对象，签订资金使用协议，将所有利用集团融资平台融资并使用的资金全部计算为本项目的利息，按照税务规定收集整理相关附件（资金使用协议、资金调拨的银行和内部凭据、贷款合同和利率证明、利息计算表）5.4.4.5.项目公司清算：项目结束后对整个项目进行清算注销（含项目公司）以避免不必要的涉税风险。5.5 关联交易层面：5.5.1 XXXX 利用：重点是与 xxxx 的正常往来及工程往来要分开核算，资金调拨时在银行相关凭证一定要注明工程款或往来款；力争大额资金调动每一笔经过 XXXX5.5.2xx 公司及 XX 管理公司利用：重点是解
15、决营销广告费足额开支、分段降低增值额，详细方案另行制订5.6 税企关系层面及手段5.6.1 税企关系维护：前期以征管协调为主，后期以稽查为重点，要求每个季度财务部都有具体的协调活动，授予一定的费用开支权，重要时间节点不能漏人。5.6.2 主动请检：在项目清算前，通过相关渠道以非正式的方式邀请税务稽查人员来公司对项目进行涉税辅导和非正式检查，提前知晓税务风险，为日后清算和稽查迎检打下业务基础和协调基础。5.6.3 涉税荣誉：由财务部在年度结束前与税务征管沟通，争取一项纳税荣誉，并每年保持，对以后的税企协调与稽查应对都有利。6.第三方转移风险手段：与相关税务中介机构（最好是与稽查局有深层交往的）签订项目服务与清算合约，转移部分风险，出具相关中介报告（获得税务征管和稽查认可、确保确保综合税负为合约重点）。7.综合税收效益管控每个季度财务部对项目财务收支数据进行平衡，主要针对收入与成本对比，收入与纳税对比，各类费用开支不能超过税务政策规定，不足部分在下一月度补足，在 11 月份到 12 份上旬所有税务开支标准的费用全部须用足标准；通过对比动态反应综合税负率，以便及时调整上述手段与措施。
