1、陕西兴昊林投资管理有限公司昊林现代物流园区标准化厂房销售策划书2013/8/62目 录1 宏观市场分析 -31.1 西安市工业发展态势分析 -31.2 西安市物流行业发展态势及分布 -31.3 西安工业园发展情况 -41.4 政策解读 -42 项目周边市场调研分析 -52.1 调研对象 -52.2 调研内容 -52.3 情况图表 -63 项目分析 -73.1 项目概况 -73.2 交通概况 -73.3 运营模式 -84 示范性标准化厂房规划建议 -84.1 根据周边市场信息数据分析 示范性标准化厂房规划建议 -84.2 示范性标准化厂房配套建议 -105 示范性标准化厂房设计目标 -116 招
2、商细则 -126.1 销售模式 -126.2 招商对象 -126.3 招商价格 -136.4 入园条件 -136.5 招商流程 -137 宣传推广策略 -137.1 一期宣传 -147.2 二期宣传 -147.3 三期宣传 -148 经济效益分析 -143昊林现代物流工业园标准化厂房销售策划方案1 宏观市场分析1.1 西安市工业发展态势分析根据省统计局统计显示，西安市近 4 年工业发展呈上升趋势，发展态势平稳明显。2006 年-2011 年同比增长了 4-5 个百分点，2009 年亚洲金融危机对工业及出口行业影响较大，然而西安工业并未呈现较大波动，基本趋于平稳。由此可见，西安工业发展总体上升趋
3、势显著并呈现逐年递增态势。1.2 西安市物流行业发展态势及分布2010 年西安市全市社会物流总额达到 6418.15 亿元。 2011 年西安社会物流总额达 2615 亿元,同比增长 20%。西安是西北发展核心地带，物流运转及枢纽作用显著，然而物4流行业发展并未呈现规模化运营。根据关天经济区规划布局，以西安国际港物区、咸阳机场及空港新城为物流行业规模化风向标，带动西安乃至西北地区物流也新发展。西安市物流分布较为集中的区域为西郊、港务区、空港区。其余物流企业分布较为散点，各工业园均有物流配套，大明宫建材、康复路、轻工等货物集中运转区。根据西安物流行业发展的支柱行业为重型装备制造业、中小加工企业物
4、流运转需求。1.3 西安工业园发展情况近年来由于城市发展需要，生产型工业逐步退出城市中心，入驻周边较为空旷的郊县以及早先兴起的村镇式类如“和平工业园”“鱼化寨工业园” 等老式工业园区。然而此类工业园由于没有进行产业规划，入驻客户产品单一且园区杂乱，管理混乱，问题十分显著，随着西安的城市扩大势必存在拆迁、购置集体土地合法性的隐患。根据关天经济区规划的出炉，西安作为西部开发的枢纽城市，工业发展集约化要求明显，蓝田、草滩、泾河、高凌等各周边开始进行大规模工业园扩建，由于扩建时间基本集中于近 5 年，致使工业园集约发展模式成为西安新兴的发展模式。1.4 政策解读政策一：2009 年 6 月 25 日，
5、西咸新区是国务院批复颁布关中天水经济区发展规划 ， 西部大开发“十二五”规划确5定的西部地区重点建设的五大城市新区之一。泾河新城作为西咸新区五大重要组团之一，承担着工业“集约、集群、集成，筑巢引凤、引凤筑巢”的重要任务。泾河新城重点产业园区：现代物流园区、地理信息产业园区。政策二：根据西安市工业发展和结构调整行动方案 ，到 2008 年以前，将完成 50左右政府主导性企业的搬迁任务，2010 年，基本实现城墙内无工业企业，二环内及二环沿线无高耗能、高污染、不符合城市规划及安全生产的企业，2015 年，完成所有企业的搬迁改造。小结：西安工业发展态势迅猛。西安市工业园区是近 5 年新兴发展行业，新
6、兴园区的各项配套及规划均为试水阶段，作为新兴行业，行业细则等都有待于开发。物流行业在西安发展较为分散，没有形成集约化发展态势。西部开发和大西安发展趋势，西安将引领西北生产和消费产业，物流枢纽功能显著。2 项目周边市场调研分析2.1 调研对象西安较成熟新兴工业园区，草滩工业园，渭北工业区，泾河新城等发展中新型工业园区，对形成规模各项机制较完善的单个项目进行抽样调查。62.2 调研内容个项目的，地址，周边环境，厂房各项规格数据，操作模式。2.3 情况图表项目名称地址 周边环境 建筑情况 情况说明华夏石材城草滩10路南段草滩工业园内，交通便利钢结构/现房/单层8 米，为专业石材项目入住率 80%以上
7、一期租赁模式 26 元每平米印包基地草滩4 路南段成熟园区配套完善。周边入驻企业较多框架结构/现房/4层1 层 4.8 米，其余 4.2 米，承重 500KG/平米，货梯 1 部承重 2 吨，楼梯 2 部，楼面承重500 公斤，柱子间距 7.8 米，物业费 1.5 元，多层捆绑式销售，3680/平，基础设施较为完善，有生活配套区，倾向招商范围轻加工、包装类，单层面积 1200 平整栋 5000 可分割一半智巢产业园草滩6 路草滩工业园内，经开管委会将迁至其附近框架结构/现房/6层1 层 4.8 米，其余 3.6 米，承重 500KG/平米，柱子间距 7 米，物业费 1.6 元，多层捆绑式销售，
8、3680/平，基础设施不完善，生活配套区准备建，倾向招商范围电子、医药、轻加工类，单层面积 1260 平-1800 平，租价 26元，逐层减 2 元，可享受政府补贴，由园区代办，厂房出售均价 4000 元泾渭中小工业园泾渭新城、陕汽集团周边陕汽中钢集团带动上下游框架结构/期房/2层/连体楼单层面积 2500 平，1 层 6 米，2 层 4.5 米，承重 1 层 1000KG/平，2 层 600KG/平，3500元/平，物业费 2 元。其 1 期 200 亩建设 12栋钢构厂房，双层，全部租完，为 12 家陕汽的上下游企业，租金 19 元，物业 2 元其 1 期布局合理、环境好、绿化率高，有位置
9、优势，属于经开集团开发，企业实力雄厚。温商高制造泾河新城前期已有 18家购地自建企业框架结构/期房/4层，单层面积 2000 平左右，1 层 3500 元 2 层以上 2500 均价，其他未定美国产业园泾河新城企业内部关系已引进大量企业购地自建，剩余 40 亩价格为 36 万每亩绿化容积率求高中国锂产业园泾河新城企业内部关系已引进大量企业项目占地约 300 亩，购地自建私人场地泾渭新区周边有几个正在建设大钢构，在建，集体用地，绿化配套较差，19元每平米。7高茹路东型企业私人场地泾渭新区西铜高速各中小企业混乱分布钢结构 租金 12 元，3 年递增 15%，合同可签20 年。农村集体用地注：红色区
10、域为竞争项目。小结：项目周边市场主要操作模式以厂房定制，销售，租赁为主。购地自建较为稀缺。厂房销售价格在 26003600 元（每平方米）之间，根据地段周边环境和企业实力及项目成熟度来定。销售模式均为多层捆绑式销售。租赁价格 1226 元（平方米）物业 1.52 元(平方米)分私人场地和专业园区及钢构和框架结构。租期 3 至 5 年。面积 20005000 平方米，层高 4.86 米，承重 500 公斤每平米，配电 100w 平米。媒体推广主要有户外大牌、报纸、电视、百度推广。3 项目分析3.1 项目概况昊林园区整体规划约 2000 亩，物流园区占地约 859 亩、凤栖园占地约 1029 亩。
11、区域交通以铁路、陆路为主、航空为辅，园区位于西安泾河边沿，西咸新区泾河新城内。项目总体分为 2 期招商，1 期物流园招商，2 期凤栖园招商。3.2 交通概况8园区东临包茂高速，西靠咸铜铁路，紧邻泾渭新城铁路专用线、包茂高速复线、西咸环线。距包茂速高速高泾大道出入口 2 公里，距西咸铁路永乐站仅 1 公里，距咸阳国际机场 18 公里、距西安主城区钟楼 30 公里、西安绕城高速 18 公里，高泾中路贯穿园内，园内计划新增 3 条规划路，以满足园区道路需求。3.3 运营模式期物流园招商模式以购地自建、厂房销售、厂房租赁为合作方式。厂房租赁招商计划用地为 9 亩厂区配套计划用地为 6 亩4 示范性标准
12、化厂房规划建议94.1 根据周边市场信息数据分析，示范性标准化厂房规划建议2 层框架连体楼，中间连接部分一层挑空单栋面积 25003000 平方米单栋单层面积 12001500 平方米整栋面积 50006000 平方米例图：10诠释：2 层框架连体结构便于企业进行分割，以连体部位为分割线，左右两边均有独立货梯、楼梯，企业可以各自进行货物上下运输，不会相互干扰，中间连接部位还可做运输通道，连接部位 2 层则为企业办公区域。根据市调信息周边竞争项目厂房面积区间为 20005000 平方米，此规划面积符合现行市场流通面积。4.2 示范性标准化厂房配套建议沿示范性厂房及园区生活区域边沿进行园区配套建设和绿化建设（如上图）结合园区配套可同步建设 4 层园区标志性导视建筑园区内部整洁，突出绿化和生活区及配套设施设立物业客服，企业服务中心诠释：园区配套须与厂房同步完工，为企业员工提供宿舍、食堂、休
