1、目 录前言我公司接管衡泰国际花园项目的优势目录第一章 投标人资格证明文件 1一、投标承诺书 1二、法定代表人授权委托书 2三、投标人资格证明文件 3四、拟派现场项目经理资格声明 7五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 8第二章 企业基本情况 9一、企业理念 9二、机构设置 12三、管理优势 13四、管理规模 15五、酒店管理 17六、项目剪影 18第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 22 一、前期介入服务 22二、项目的接管验收 25三、入伙（住）管理方案 26第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划 33一、总体管理服务目标 33二、管理服务理念 33三、保证体系 34四、
2、服务承诺 34第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况 36一、拟采取的工作计划 36二、物资装备情况 37第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41一、拟建立的组织机构及人员的配备 41 二、培训及管理 50第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 60一、管理处各项管理制度目录 60 二、管理规章制度 62三、管理档案建立情况 73第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 76一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 76二、急修项目的服务标准与承诺 78三、一般维修的服务内容和指标 78四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 79五、投诉处理的服务内容和指标 80六、
3、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 80七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 83八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 84九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 87十、控制突发事件的服务内容和指标 88十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标 89十二、住宅装修管理的服务内容和指标 90十三、业户满意度测评的服务内容和指标 90第九章 构建和谐社区与便民服务 91一、和谐社区 91二、便民服务 93第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 95一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 95二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
4、95三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 103第十一章 公共维修基金范围的使用方案 109第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 112一、房屋及公用设施维修养护 112二、设备管理 123第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案 135第十四章 绿化和保洁管理方案 149一、绿化管理方案 149二、保洁管理方案 151第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 156 一、停车管理方案 156二、地下车库经营管理的说明 157第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 159第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明 169一、开展销
5、售工作的可行性方案 169二、空房管理办法 175第十八章 投标报价及经费收支预算 177第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明 186第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺 187附件： 物业管理应急措施 188一、遇火灾处理程序 188二、接报治安事件处理程序 192三、接报刑事案件处理程序 192四、遇燃气泄漏处理程序 195五、遇停电处理程序 195六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序 198七、遇爆炸物或可疑物品处理程序 199八、遇恐怖事件处理程序 200九、触电事故的应急处理程序 201十、电梯困人事故的应急处理程序 201十一、强烈大风的应急处理程序 203前 言首
6、先，十分荣幸能参与“衡泰国际花园”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“衡泰国际花园”的现状，对“衡泰国际花园项目”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以蓝星物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借蓝星物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“衡泰国际花园”的业主创造一个和谐而优美的居住、生活环境，提升“衡泰国际花园”的物业价值，并使“衡泰国际花园”成为常熟市乃至江苏省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“衡泰国际花园“前期物业管理服务招标文件要求，结
7、合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢华纺置业公司给予我们这次合作的机会。公司名称：蓝星物业管理有限公司注册（通讯）地址：常熟市枫林路花园公寓 1 幢 6 室联系电话：13901574337传真电话：52877096邮政编码：215500我公司接管衡泰国际花园项目的优势1、我公司是常熟市国家二级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过 80 万平方米，其中 85以上的项目是通过市场竞争取得的管理权
8、，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司正在通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对衡泰国际花园的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司是进行了专业的档案管理培训，对衡泰国际花园将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括裕坤国际博览中心、招商城大厦商务楼、工商银行、市政府办公楼、隆力奇、方塔步行街等等物业。在衡泰国际花园项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就衡泰国际花园物业管理的“品牌
9、” 。5、根据衡泰国际花园项目智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，都取得了较好的效果，用我们的经验，给开发商带来了较大的利益。6、具有超前的服务理念：蓝星物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具
10、体工作实践中取得了良好的效果。根据我们的调研结果显示：衡泰国际花园应是“文化人”的居所， “文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤
11、其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：、倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁” ，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理” 。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度” ，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁
12、、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范” 。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务” 。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。三、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结
13、合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠” 。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把衡泰国际花园创建为“精神家园” 。四、塑造“亲和人文”的环境文化现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提
14、供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区” 。第一章 投标人资格证明文投标承诺书华纺置业：一、本公司认真研究了衡泰国际花园前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。二、本公司声明如下：1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。2、在签署衡泰国际花园前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订衡泰国际花园前期物业服务合同，并按照要求
15、准时进驻进行物业管理全方位服务。4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起 30 个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称：蓝星物业管理有限公司 （公章） 法人代表：李振刚日 期： 08.3.10 地 址：枫林路花园公寓 1 幢 6 室联系人：李振刚 联系电话：52877096法定代表人授权委托书评标委员会：本授权书声明：注册于常熟市枫林路花园公寓 1 幢 6 室（投标人注册地址）的蓝星物业管理有限公司（投标人名称） ；法定代表人李振刚董事长（法定代表人姓名、职务）指定 总经理马志斌（投标人代表职务姓名）为本公司授权签字的合法代理人，就贵方组织的衡泰国际花园前期物业管
16、理服务招标事宜，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于 08 年 3 月 10 日签字生效，特此声明！法定代表人： 签字盖章：投标人代表： 签字盖章：投标人全称：蓝星物业管理有限公司 投标人公章：投标人资格证明文件一、投标人一般性概况蓝星物业管理公司成立于 1996 年，是国家二级资质的物业管理企业，注册资本 98 万元人民币，管理面积已超过 80 万平方米。公司正在通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系、是档案管理优秀的企业。我们的服务理念：蓝星物业让您更满意。我们的服务追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。二、企业情况一览表企业名称 蓝星物业管理有限公司法定代表人 李振刚工商注册号企业成立时间 1996 年注册地址 枫林路花园公寓 1 幢 6 号联系地址 枫林路花园公寓 1 幢 6 号联系电话/传真 52877096企业性质 全资民营公司企业隶属关系或股东分支机构/子公司 /与分支机构的性质隶属关系、地址 /企业规模 注册资本 98 万元人民币、从业人数在编 40 人、劳务工人352最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有，是何类案件，结论如无
