1、海南省 2015 年上半年房地产估价师案例与分析：估价委托合同考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。A94.12B92.14C91.24D93.25 2、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009 年试题)A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B：定额计价方式投
2、标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调3、某宗面积为 3 000 的工业用地，容积率为 08，楼面地价为 700 元。现按规划拟改为商业用地，容积率为 50，楼面地价为 960 元。理论上应补地价万元。A：78B：882C：1 210D：1 272E：工业用地的监测点评估价格 4、_是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。A直接观察法B间接观察法C采访法D报告
3、法5、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格 6、投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同 7、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为 230，则定基发展速度为。A：30B：100 C：130 D：330E：执行层的组织协调 8、某建筑物的建筑面积为 2 000，占地面积为 3 000 ，现在重新获得该土地的价格为 800
4、元/，建筑物重置价格为 900 元/，而市场上该类房地产正常交易价格为 1 800 元/，则该建筑物的成新率为。A：44B：50 C：67 D：86E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则卖方实际得到的价格是_。A2125( 元/m2)B2225(元/m2)C2325(元/m2)D2425( 元/m2) 10、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资_以上的证明。A10%B15%C20%D25%11、下列对折旧的描述哪一个是错误的：_。A估价的折旧注重的是价
5、值的减损B估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致C会计折旧时的 C 值必须是资产原值D估价上的折旧强调采用尚可使用年限 12、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程 13、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。A：移动平均法B：指数平滑法C：市场因子推演法D：简单平均法E：借款合同14、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法B：市场法C：成本法D：假设开发法E：工业用地的监测点评估价格 15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。A：委托财产总值B：信托范围C：信托收
6、益D：信托信用等级E：执行层的组织协调 16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 17、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格 18、某零售商业物业租约规定，基础租金为 35 万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。A35B37.8C38.4D73.4 19、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其
7、中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格 20、已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（） 。A0.5%B6%C6.16%D6.19% 21、已知某地区某类商品住宅 2000 年至 2065 年的价格依次为：1900 元/m2、1960 元/m2、2010 元/m2、2065 元/m2、2125 元/m2、2180 元/m2，预测2007 年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。A2292B2236C2240D2290 22、下列关于临时建筑，表述错误的是。A：临时建筑都应当有规定
8、的使用期限B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿E：房地产估价机构必须加盖公章23、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给_的拆迁凭证。A房地产管理部门B被拆迁人C房屋拆迁申请人D具有房屋拆迁资格的单位 24、在下列_情况下，职工不可提取住房公积金。A购、建自住住房B购买商业门市C偿还购房贷款本息时D房租超出家庭工资收入规定比例时25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E
9、：借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、工业用地不得以_方式出让。A招标B拍卖C挂牌D协议 2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A供给非同质性D需求多样性C竞争充分性D交易复杂性3、A 市居民李某委托 B 拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为 20 万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。A：1000B：3000C：5000D：10000E：执行层的组织协调 4、年利率为 6%，存款额为 1000 元，存款期限为 1 年，计
10、息 12 次，则年终本利和为（）元。A1060B1060.9C1061.36D1061.685、在运用成本法时最主要的有_。A区分计划成本和实际成本B区分实际成本和客观成本C结合实际成本来确定评估价值D结合实际开发利润来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值 6、临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。A变动成本的设置B平衡点的设置C同定成本的设置D产销售量的不同 7、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（） 。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法 8、房地产开发程序中的前期工作包括等。A：可行性研究B：获取土地使用权C：规划设计
11、与建设方案的制订D：安排短期和长期信贷E：开发项目保险事宜洽谈 9、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。A：购买-持有- 出租-出售B：购买 -更新改造-出售C：购买 -更新改造-出租出售D：开发-销售E：开发-持有 -出租-出售 10、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由_阶段构成。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为11、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在
12、写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。A4580B5580C6580D7580 12、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。A：城镇住房制度改革B：主体经济改革C：城市土地使用制度改革D：房地产使用形式改革E：房地产生产方式改革 13、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。A：在流动资产中，存货的变现能力最强B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C：部分存货可能已经抵押给债权人D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题E：执行层的组织协调14、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。A：企业所得税B：营业税及其附
13、加、合同和权证印花税、契税C：交易手续费、评估费、登记费D：合同公证费E：拍卖佣金费 15、某企业 2009 年 12 月末，销售毛利为 1000 万元，销售收入为 5000 万元。则该企业的销售毛利率是。A：5B：10 C：20 D：50E：执行层的组织协调 16、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007 年试题)A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调 17、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工
14、程实体的各项费用，包括。A：人工费B：材料费C：环境保护费D：文明施工费E：机械使用费 18、城镇土地使用税的计税依据是_。A土地总价值B纳税人实际占用土地的租金C土地年收益D纳税人实际占用的土地面积 19、交易情况修正的方法主要有_。A百分率法和差额法B百分比法和差额法C百分率法和指数修正法D百分比法和指数修正法 20、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是_。A密度B表观密度C孔隙率D热容量 21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益珐中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市
15、场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 22、下列属于优先股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利B：分配股息的优先权C：分配剩余资产的优先权D：有限的表决权E：要求赎回权23、 中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 24、制定租售方案的工作内容主要包括。A：租售选择B：宣传手段选择C：租售进度安排D：广告设计及安排E：租售价格确定25、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。A房地产经纪人员B房地产估价师C房地产咨询人员D房地产估价员
