1、公司各部门：现将“烟台市城乡规划技术规定（试行）”转发给你们，请大家认真学习，贯彻执行。山东圣凯建筑设计咨询有限公司2013-8-81烟台市城乡规划技术规定（试行）第一章 总 则第二章 建设用地规划 第一节 用地规划第二节 建筑容量第三节 公共服务设施第三章 建筑工程规划第一节 建筑间距第二节 建筑层高与建筑面积第三节 日照分析第四节 建筑退让 第五节 地下空间利用第四章 生态及建筑绿化 第五章 道路交通规划第一节 道路交通第二节 道路交叉口第三节 停车场第六章 城市风貌及建筑景观第一节 城市风貌保护第二节 建筑景观控制 第七章 市政设施规划第一节 市政设施第二节 管线综合第八章 村镇规划 第
2、九章 附 则2第一章 总 则第一条 为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据中华人民共和国城乡规划法、山东省城乡规划条例及国家有关技术规范、标准，结合本市实际，制定本规定。第二条 凡在烟台市规划区范围内进行规划设计、建设和规划管理活动，均应遵守本规定。第三条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、社会和谐和先规划后建设的原则，改善生态环境，保护自然资源、历史文化遗产和烟台特色风貌，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。 第四条 本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。第
3、二章 建设用地规划第一节 用地规划第五条 城乡用地分类执行城市用地分类与规划建设用地标准，按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。第六条 建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求。第七条 建设用地规划应遵循兼容性原则，促进土地使用功能的有效混合。用地兼容要求应在控制性详细规划中规定，并在规划主管部门出具的规划条件中明确。3第二节 建筑容量第八条 各类建设用地的建筑容量应按照经批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的城市建设用地，其建筑容量可参照本规定确定。第九条 居住用地容 积 率 和 建 筑 密 度 应 符 合 下 表 规 定 ：居住区 居住小区 居
4、住组团用地规模（ha） 60-140 20-40 1.6-7容积率 1.2 1.3 1.4 多层住宅建筑密度 20% 22% 25%用地规模（ha） 50-130 15-35 1.4-6容积率 1.3 1.5 1.8 中高层住宅 （7-9 层）建筑密度 20% 22% 24%用地规模（ha） 50-130 10-22 1-4容积率 1.8 2.0 2.4 高层住宅 （18 层）建筑密度 18% 20% 22%用地规模（ha） 50-130 10-22 1-4容积率 2.2 2.6 3.0 高层住宅（18层）建筑密度 16% 18% 20%注：1、当用地规模大于小区规 模、小于居住区 规模时，按
5、居住区选用建 筑 容 量 控制指标；当用地规模大于两个组团规模时，按居住小区 选用控制指标；当用地 规模大于一个组团规模、小于两个 组团规模时，按组团选用控制指标 。2、由不同层数住宅混合组成的住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地的控制指标作为计算的上限值，并按不同 类型住宅用地面 积占总用地面积的比例确定。第十条 行政办 公 及 商 业 服 务 业 用 地 容 积 率 和 建 筑 密 度 应 符 合 下 列 规定 ：（一）行政办公用地，多层容积率不大于 1.8，建筑密度不大于35%；高层容积率不大于 3.0，建筑密度不大于 30%。4（二）商业服务业用地，多层容积率不大于
6、 2.0，建筑密度不大于40；高层容积率不大于 3.5，建筑密度不大于 35。（三）在 市 、 区 级 中 心 地 段 ， 行 政 办 公 及 商 业 服 务 业 用 地 ， 多层容积率不大于 3.0，建筑密度不大于 45；高层容积率不大于 5.0，建筑密度不大于 35；超高层建筑不大于 6.0，建筑密度不大于 35。第十一条 工业用地容积率应符合下列规定：一类工业用地容积率不小于 1.0，二类工业用地不小于 0.8，三类工业用地不小于 0.6。第十二条 物流仓储用地（危险品仓储用地除外）容积率应符合下列规定：低层区容积率指标范围为 0.61.2，多层区指标范围为 1.22.0。第十三条 同一
7、建设项目内有不同规划性质用地的，应根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。第十四条 容积率和建筑密度以项目规划可建设用地计算（直接用于项目自身建设的用地）。外围城市道路（非直接为本项目配建的道路） 、主次干道道路红线外侧绿带、河道外侧绿带等不计入项目可建设用地内。第三节 公共服务设施第十五条 根据城市规划的要求，在城市建设中应配置具有公益性的公共服务设施，主要包括七类：教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施。第十六条 市级、区级公共设施应编制专项规划，并与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，做到合理布置，统筹安排。第十七
8、条 公共服务设施按市级、区级、居住区（街道） 、居住小区5（基层社区）四级配置。用地规模及人均规划用地指标应满足城市公共设施规划规范的要求。第十八条 居住区、居住小区公共服务设施按照城市居住区规划设计规范规定的标准配置，并与住宅同步规划、同步建设。公建用地的比例居住区不少于 15%，小区不少于 12%。第十九条 中学、小学及幼儿园配置一般应符合下列规定：（一） 寄宿制高中宜在市、区层面统筹布局。（二） 新建区配置的九年一贯制学校，其服务半径宜在 500-1000米范围内。（三） 市区范围内的初中服务半径不宜大于 1200 米。（四） 市区范围内的小学服务半径不宜大于 800 米。（五） 市区范
9、围内的幼儿园（托儿所）服务半径宜为 300500 米。第三章 建筑工程规划第 1 节 建筑间距第二十条 建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、卫生、景观环境、防灾、工程管线和文物保护等方面的规范和城市设计的要求。第二十一条 住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具有两个或两个以上接受不同方向日照的居室，只计算 主要朝向所在的一个方向。建筑间距，住宅从阳台外缘计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。建筑装饰构架、建筑入口雨蓬、室外台阶等局部突出部分不计入建筑间距内。6建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）顶部相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当北坡屋面坡度大于 1：1.55 时，建筑高
10、度从前面建筑屋脊算起。第二十二条 低层住宅间距应符合下列规定：（一）最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的 1.8 倍。（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于 6 米；与其后面各类住宅间距不小于 16 米。第二十三条 多层住宅间距应符合下列规定：（一）多层住宅与后面多层、高层住宅平行布置(指两栋住宅长边夹角不大于 15)时，最小间距不得小于前面建筑高度的 1.55 倍。（二）多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于 2 小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于 1 小时。 （三）多层住宅侧面最小间距不得小于 6 米；与其后面各类住宅最小
11、间距不小于 20 米。第二十四条 中高层、高层住宅间距应符合下列规定：（一）中高层、高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于 2 小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于 1 小时。与后面各类住宅最小间距不小于 30 米。（二）中高层、高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于 13 米。第二十五条 非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定： 7（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不小于 16 米。（ 二 ） 非 住 宅 建 筑 位 于 住 宅 后 面 时 ， 三 层 及 以 下 的 与 住 宅 的 最 小 间 距 不小于 16 米
12、;三 层 以 上 的 与 住 宅 的 最 小 间 距 不 小 于 20 米 ； 高 层 非 住 宅 与 高 层 住 宅 平行 布 置 时 ， 最 小 间 距 不 小 于 30 米 。（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，非住宅建筑的山墙与住宅山墙的侧面间距按住宅侧面间距规定控制。当非住宅建筑的边长（住宅侧面对应的边）大于 20 米时，与塔式高层住宅的侧面间距不小于 20 米，与其它住宅的侧面间距不小于 13 米。（四）燃气调压站、换热站、变配电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。第二十六条 非住宅建筑之间间距应符合下列规定：（一）非住宅建筑之间平行布置时，低、多层非住宅建筑之
13、间最小间距不小于 10 米；高层非住宅建筑与低、多层非住宅建筑的最小间距不小于 13 米；高层非住宅建筑之间最小间距不小于 24 米。（二）非住宅建筑之间垂直布置及山墙相对时，按消防间距控制，但最小间距不小于 6 米。第二十七条 医院病房楼、休（疗）养院的休（疗）养楼、养老院、老年公寓、托儿所、幼儿园及中小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不小于前面建筑高度的 1.8 倍；与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于 2 小时；托儿所、幼儿园需满足冬至日底层有效日照时间不少于 3 小时。8第二十八条 挡土墙、护坡与住宅建筑的间距应满足住宅日照、安全的要求。高度大于 2 米小于 6
14、 米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不小于 3 米，其下缘与建筑间的水平距离不小于 2 米；高度大于 6 米的挡土墙和护坡，其下缘与建筑间的水平距离不小于 6 米。第二节 建筑层高与建筑面积第二十九条 普通住宅建筑层高应控制在 3.3 米以内。因特殊需要层高大于 3.3 米的，按每 2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等空间在设计时不受上述层高和面积计算的限制。 第三十条 商业办公建筑标准层层高应控制在 4.5 米以内。标准层层高超出 4.5 米的，按每 3.6 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。临街建筑首层层高不应小于 5.0 米，
15、且不大于 6.0 米。商业办公建筑的门厅、大堂、中庭等公共部分及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。第三十一条 进深在 2 米以内的阳台，按水平投影面积的一半计算建筑面积；进深大于 2 米的，超出 2 米的部分按水平投影面积计算全部建筑面积。第三十二条 建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分不得大于 0.6 米且窗台不得低于 0.4 米，不计算建筑面积；其他飘窗按水平投影面积计算建筑面积。第三十三条 建筑坡屋顶内空间加以利用时，净高超过 2.10 米的部位计算全面积；净高在 1.20-2.10 米的部位计算一半面积；当设计不利用9或室内净高不足 1.20
16、米时不计算面积。第三十四条 建筑物的架空层，有围护结构的，层高在 2.20 米及以上的部位计算全面积；层高不足 2.20 米的部位计算一半面积。无围护结构的，按其水平投影面积的一半计算；作为公共开放空间的不计算面积。第三十五条 地下建筑设计为停车、储藏、设置市政设备等功能的，层高不宜超过 6 米。第三十六条 地下、半地下建筑的顶板面不宜高出室外地面 1.5 米。当地下、半地下建筑顶板面高出室外地面的高度大于等于 2.2 米时，按全面积计算容积率；高度在 1.5-2.2 米之间时按一半面积计算；高出室外地面的高度不足 1.5 米时，建筑面积不计入容积率。第三十七条 建筑基地有地形高差，建筑同一层
17、部分为地上、部分为地下的建筑，按上面条文要求分段计算计入容积率的建筑面积。第三节 日照分析 第三十八条 建筑高度 24 米以上的公共建筑、非平行布置的多层住宅及中高层、高层住宅，与被遮挡的住宅及其他生活居住类建筑之间的建筑间距，应当通过日照分析确定。建设单位在申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案及申办建设工程规划许可证时，应当提交准确的日照分析报告。第三十九条 生活居住类建筑主要朝向应满足日照标准要求。确定日照分析范围时，应以被遮挡建筑为中心，将其周围可能对其产生遮挡的建筑物或构筑物（围墙、挡土墙等）均纳入日照分析范围。第四十条 申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时间符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，仍应符合国家技术规
