1、1物业管理服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）：单位名称： 白城市电厦资产经营管理有限公司 法定代表人： 陈浩 地址： 白城市麻纺街 3 号 SOHO创享国际 联系电话： 04363573777888 受托方（以下简称乙方）：单位名称： 白城市 物业管理有限公司 法定代表人： 刘 地址： 联系电话： 资质等级： 证书编号： 根据物业管理条例和相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 SOHO创享国际 （以下简称“物业” 或“本物业”或“ 物业管理区域”）项 目，在项目产权销售完成 80%以前阶段，提供物业前期管理服务，特订立本合同。物业基本状况
2、物业名称： SOHO创享国际 2物业类型：高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、地下层。座落位置： 白城市鹤塔转盘处 四 至 东 南 西 北 建筑面积： 约 20000 万平方米其中：15 层-19 层酒店式公寓住宅面积约 3900 平方米， 6-14 层为办公用房，面积约为 7020 平方米，-1 至 5 层商业用房面 积约 8200 平方米，主楼 20层为物业及甲方管理用房， 21-22 层为旋转餐厅用房，面积大约为 700 平方米 ，23 层为电梯及消防设备层，副楼一层 水源热泵机房面积约 100 平方米 ，副楼 地下消防设备室面积约 300 平方米， 项目主楼周边地上停车位约 50
3、个。甲方管理用房和设备、设施用房，乙方不得收取物业管理费用，但甲方公司办公用房所使用的水电、采暖费，则由甲方据实缴纳。委托管理的物业构成项目由委托人另附，并作为合同附件。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。物业交付时间： 2015 年 10 月 15 日前。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。乙方应当对物业共用部位、共用设施设备，以及使用物业使用人的室内部位的设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，参与甲方与设施、设备安装单位及装修施工单位，最后竣工的质量验收和交接工作，对竣工验收资料、技术资
4、料、物业质量保修文件和物业使用说明文件与甲方进行书面交接。第四条 本合同有效期限：甲方按照本合同及国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。本合同有效期崭定为一年，即合同从 2015 年 10 月 日起，至 2016 年 10 月 日止，合同期满，乙方完全履3行了合同义务、责任，甲方和房屋使用人比较满意的情况下，经双方协商同意，本合同可续期，但是双方需另行签订委托合同。第二章 委托管理服务事项第五条 房屋建筑主体共用部位的维 修、使用、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、电梯门厅、大堂、给水、排水、供电、照明、地暖、消防、空调、监控、通风、电梯、户外亮化
5、、管道井、设备间等的维修、使用、管理。但根据房屋买卖合同或相关法律法规的规定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。第六条 物业公用设施、设备的维修、养护 、运行和管理，包括但不限于：公用的上下水管道、通风排气道、公共照明、水源热泵系统、二次供水供热泵房、消防设 施设备、中央监控设备、建筑物防雷设施、供电设施、屋面防水、化粪池、自备电 源发电机等的维修、养护、运行和管理以及各房屋使用人水、电、暖、物管等费用的收取。但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如
6、电梯等）除外。第七条 主附楼附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用室外场地的维护与管理等。公区环境卫生，包括室内外公共 场 所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。车辆停放秩序的管理。第十二条 维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全 监控、巡视、门岗4执勤、车辆停放管理，包括门岗、巡逻等。第十三条 管理与物业相关的各类设 施、设备、图纸，包括但不限于：管理各种设备竣工总平面布置图，建筑、结构、各设备（包括水电暖、消防、空调、给排水、强弱电、通 风、 监控、防雷等）安装竣工图，配套设施平面布置图、地下管网工程竣工
7、图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；收集各物业、设施、设备质量保修文件和物业使用说明文件、制定物业和设施、设备管理规约、物业服务协议等。第十四条 协助组织开展全体业主文化体育娱乐活动。第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上接受委托，但收费由当事人双方协商。业主自用部位属保修范围的由甲方承担。第十六条 对业主和物 业使用人违反临时 管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取解释、规劝、制止、 处罚 ，并向甲方和有关行政主管部门报告。第十七条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供包括但不限于：如维修养护、代
8、购、代收、洗 涤、清洁等个性化服务，服务内容和费用由双方另行商定。6、公共安全秩序维护第十八条 其他服务1、 商户装饰装修管理：详见乙方制定并报甲方认可通过了的商户装修手册之规定；2、 代收代缴水费、 电费、采暖 费等服务；3 、受理租户的报修报建，并及时处理；4、 建立健全并管理租户的物业档案。5第十九条 其他委托事项：1 在本物业保修期内，相关责任人要求乙方代为保修的，费用由保修责任人承担；2 在保修期内，甲方要求乙方代为保修的，应另行签订委托维修协议，乙方收取相应管理费（不超过维修费用的 10%）；维修费用首先由甲方垫支，最后由乙方负责到相关责任单位或者全体业主承担或者物业公共部分维修基
9、金承担收取，甲方给予协助配合。3 在保修期外， 单次单项维修造成设备设施需更换，设备采购费用超过 2000 元的，由乙方负责到相关责任单位或者全体业主承担或者物业公共部分维修基金承担收取，甲方给予协助配合；单次单项维修造成设备设施需更换，设备采购费用不超过 2000 元的 ，其费用由乙方自行承担和自行采购，并确保项目和各项使用功能正常运转。 4、 在甲方前期的入驻率未达到 60%的情况下，乙方派员进行前期的物业管理，其费用由甲方按本合同约定标准和费用总金额承包，入驻商家及企业的物业管理费由乙方负责收取，但收取后应移交给甲方，由甲方统一收取和开支，甲方入住率建筑面积超过 60%以后，则甲方不在承
10、担乙方人员任何费用，由乙方自行按本合同约定标准收取项目入驻人员的物业管理费用，乙方自负盈亏，自行收费、自行支付员工工资和其他福利、税费、维修费等，甲方不在承担乙方任何费用。 三三三 物业管理服务质量第二十条 物业及维修管理1、 物业内有明显标志和引路方向；62 、物业维修及时率达 100%（从报告之日起 24 小时内），维修合格率达98%，并建立回访制度和回访记录；3 、物业档案资料齐全、管理完善，建立每个商户档案，随时可查。4、相关物业管理服务按照行业类似标准进行，相关房屋、设施、设备维护质量达到国家或者行业相关质量和服务标准，以下均按此标准执行。第二十一条 物业设施设备管理1 、所有公共
11、设备图纸、 资料档案齐全，管理完善、无污损、借用查阅有记录；2 、确保设备 完好、运行正常，供水、供电、供暖、空调、照明设施、排水、电梯、通风 等设备齐全，使用功能完好、相关标识准确、清晰、齐全；3 、消防设备完好无损、可随时启用；4、 公共配套设施完好，相关 设备、设施运行质量达到合同要求，以及国家、行业相关 质量、技术标准，乙方不得 带病运行设施、设备，确保安全运行。 5、相关岗位员工必须持证上岗，且必须熟悉设施、设备的原理、拥有启用和维护设备正常使用的知识和能力，每月培训并考核一次。第二十二条 物业治安、消防管理1、 执行 24 小时值班，以“ 人防加技防”的管理模式，加强对智能监控的有
12、效管理；2 、每季度或不定期的对所有消防设施设备，以及商家内防火隐患进行检查，消除火灾安全隐患；3 、保持消防系统（主要包括自动消防喷淋系统、自动烟感报警系统和自动消防广播报警系统）随时处于完好工作状态。 第二十三条 物业环境卫生71、 每天 对物业公共区域进行清洁与循环保 洁一次，包括一 层公厕、所有公区、电梯内外、大堂、通道、大楼室外等；2 、要求对垃圾实行袋装化管理，及时清运，做到日产日清日运；3、 公共区域内合理摆设沙发、绿植、花木。第二十四条 物业共用部位、共用设施维修严格按照乙方制定，并报甲方通过了的客户报修管理办法执行。第二十五条 物业供暖（中央空调）使用管理规定1 、中央供暖供
13、应时间与临界温度的规定：按白城市城市供暖相关规定执行。2、起供时间：如遇明显气候变化将适当调整；3、 起供临界温度：冬季最低气温 18以下时为空调起供温度（以天气预报温度为依据）。第二十六条 使用夏季制冷空调的规定如申请夏季制冷租户面积占到大楼总面积 60%以上，且按每建筑每平方米 18 元标准，在提前收到相关制冷费用后，甲方可以提供制冷服务。第四章 物业管理服务费用第二十七条 物业管理服务费1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定；2、本物业服务费收取标准如下：（由乙方根据以下标准收取房屋使用人物业管理费和公共部分分摊电费）8酒店式公寓物管费： 2 元/月平
14、方米；商业房物管费用： 3 元/月平方米；办公用房物管费： 2.5 元/月平方米；地下商业物管费： 2 元/月平方米；所有物业公共部分（电梯、公区照明、公区空调、公区地暖、供水和空调二次增压、消防、亮化工程等） 应分摊电费： 0.5 /月平方米（物业服务费中未计入共用设施设备用电（如：电梯、二次增压水泵、公区照明、消防应急、亮化等）运行所需的能耗费用，能耗费用按每平方米每月0.5 元执行或者按各地政府相关文件规定执行。 ）物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个交纳，在房屋实际入住率建筑面积未达到 60%以前，由乙方按以上规定收取，收取后移交给甲方，由甲方统一支付乙方人
15、员工资。在房屋实际建筑面积入住率达到 60%以后，由乙方按以上规定收取，收取后由乙方自行开支，与甲方无关。3、甲方为了确保乙方工作人员爱岗尽职和忠实履行自己的岗位职责，经甲乙双方协商同意，乙方在签订本合同时给甲方缴纳履约保证金 50000 元， 大写伍万元（本合同中所有收费均以银行转账和双方单位盖章、当事人签字确认的正式收据为准，下同），如果乙方违背本合同约定或者因乙方的行为给甲方造成经济损失，甲方可以直接从保证金中自行扣除相关费用，扣除后乙方应该在三日内补足该履行保证金，扣除相关费用后，甲方需给乙方出具收据和费用清单。4 物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定
16、提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；9（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用、管理费用；（7）物业服务企业固定资产折旧费用；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润；（10）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（11）经甲方或者业主同意的其他费用。5 空置房的物业管理服务费， 业主未住的空置房，由 业主按上述13 标准向乙方交纳，纳入物业管理范围，未销售的空置房由房屋开发商承担物业管理服务费，标准按上述 13 标准向乙方交纳（如果甲方承担了乙方相关人员工资等费用的情况下，则空置房
17、的物业管理服务费甲方不在给乙方缴纳）。6 业主出租其拥有的物业，业主应当主动承担物业管理服务费的交纳， 业主与物 业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；7 业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用；8 房屋交付前，甲方需要乙方提供物业服务的，另行签订服务协议。第二十一条 车位使用 费不得高于物价部门的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1 露天车位： 50 元/月；2 外来临时停车： / 元/车次10第二十八条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特定物业服务收费时，由当事人自行约定。第二十
18、九条 房屋的共用部位、共用 设施、 设备、公共 场地的维修、养护费用：1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费 用由甲方承担；2、不属保修范围内的维修养护费用，在单项单次 2000 元以内的，由乙方自行承担；3、保修期满后，本物 业共用部位、共用 设施设备的维修、更新、改造费用单项单次超过 2000 元以上的，在物业维 修资金中列支，不足部分按规定续筹。4、三三三 物业的经营与管理第三十条 属于全体业主共有的物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备，业 主共有的场地、墙体以及物业管理区域内配套设施，在业主委员会成立之前或者本大楼未售出之前由甲方委托乙方代为经营管理。具体经营收益包括但不限于外墙甲方设置的所有广告位收益、LED 广告位租金、 4 层、20层、 23 层广告位，外 墙 体广告位、水源 热泵运 营收益、财政补贴、大楼商务中心经营收益等等，上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归甲方所有，由甲方专户储存，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养 护，配套 设施经营亏损 的弥补。第三十一条 业主共有的车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车管理服务费。上述停车费扣除必要的支出成本外，
