1、1物业管理风险十大典型案例案例一、 “广告牌”的特殊侵权问题 .2案例二、物业管理公众责任险案例 .4案例三、小区内交通安全案例 .6案例四、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近 7 万 .8案例五 游泳池安全管理 （体育健身设施责任） .10案例六 小区化粪池炸伤人案 .12案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案 .14案例八 都是“李子”惹的祸 （高空抛物责任） .15案例九、车场大树砸坏小轿车 .17案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折 物管赔偿 2 万多 .192案例一、 “广告牌”的特殊侵权问题 某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽 1米，长 1.5 米，重约 8 公斤。某天，
2、气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过 10 级，最高达 12 级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁 20 米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近 2 万元，要求物业公司赔偿 经查，该宣传栏系事发 3 年前安装，原固定宣传栏的 4 个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 分析： 1、 “不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 2、对于建
3、筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。 中华人民共和国民法通则第 126 条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 ”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的 4 个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职3守，做好设施
4、设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。4案例二、物业管理公众责任险案例 2004 年 2 月 23 日 19：20 分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3 岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区
5、业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：该物业小区办理了物业管理公众责任险） 。 保险公司理赔时，调看监控录像，发现与报案材料不符，拒赔。分析： 1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。 2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ，物业公司从此可以高枕无
6、忧，从而在日常管理工作中出现松懈。其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种5行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同） ，不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。3 、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法
7、其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。4、因目前的物业管理法规，要求物业管理公司必须对管理区域进行监控，因此，事故发生后，保险公司一般都会要求物业公司提供录像资料，伪造证据已经存在较大的风险。事故发生后，当事人应当尽力保护现场，搜集证据，实事求是地向保险申报，如作假又被查出，将要承担不利法律后果。6案例三、小区内交通安全案例 2004 年 4 月 8 日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆
8、突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速 15 公里/小时的标识牌） ，后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于 4 月 19 日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币 1 万元。并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。经法院审理查明，物业公司在小
9、区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。 分析：1、根据中华人民共和国道路交通管理条例中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据民法通则有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。7但如果有证据表明物业公司设置的小区交通
10、标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵） ，同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任； 2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债） ；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债） 。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为） 。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。 、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门
11、的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。 、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。8案例四、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近 7 万 据原告郑某诉称，2002 年 5 月 7 日，他们 6 岁的儿子小俊和另外两个小朋友 10 岁的小浩、11 岁的小文一起玩，3 人到了
12、他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤，后不治身亡。事发后，死亡孩子的父母把该花园的物业管理公司和另 3 个肇事孩子告上了法庭。 分析：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和 4 名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。最终人民法院判决具体划分责任比例是：
13、原告对小孩的死亡负 15的监护不力的责任，由其自负；被告物业公司承担 45的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担 25责任；其他两个男孩各承担 7.5的责任。由于 3 个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。死亡孩子的父母共获得近 13 万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金 8.5 万元；物业公司因不作为被判赔近 7 万元。还要说明，这里赔偿数额如此之少的原因，是因为小孩是外地农村户籍。如果小孩是城市户籍，赔偿数额会增加倍以上。物业管理公司面对众多的业主、消费者及路人，情况极为复杂，应当及时注意排除安全隐患，尤其是有业主进行装修、或者进行设备维修时，更是事故易发时段，上述案件中的小房子就是临时施
14、工9搭建，施工完成后未及时拆除而引发事故。物业管理公司应当加强对外来施工队伍的管理，施工结束后，应当及时清场，恢复原有秩序。10案例五 游泳池安全管理 （体育健身设施责任）2004 年 8 月 26 日下午 3 时左右，吴女士 8 岁的儿子小强和 10岁的女儿到游泳池游泳，他们还约了邻居林女士 7 岁的儿子一同前往。吴女士和林女士都知道游泳池 3 点半才开放，而且儿童需要成人陪同才可进入，所以让孩子们先去，她们随后到。 然而，待两位母亲于 3 点半左右赶到游泳池时，却发现孩子们已进入游泳池，而她们隔着栏杆只看到了两个孩子，小强不见了！5 分钟后，小强被救生员从水中捞出，已是不省人事。小强被送往
15、医院抢救后脱险，住院 20 天，花了 2 万多元医药费。 小强的父母认为：由于游泳池的经营者深圳某物业管理有限公司的过失，在没有大人陪同的情况下，让 3 个小孩购票入场，且放任他们到深水区游泳，导致溺水事故发生。在多次索赔不成后，他们将该物业公司告上法庭，索要医疗费、误工费、精神损害赔偿等共计 2.8 万余元。 分析： 1、此案例真实判例。法院判定：此案中，在没有大人陪同的情况下物业公司同意小孩购票进入游泳池，并且放任他们到深水区游泳，物业公司未尽到谨慎管理的义务，应承担 40%的责任。虽然在事故发生后其积极抢救，尽了救护的义务，但不能因此免去其应承担的民事责任。 2、小强的监护人吴女士明知未成年人进入游泳池应有成人陪同，却未尽到监护职责，应承担一定的责任。小强已上小学 4 年级，其年龄、智力足以识别泳池四周的警示标语，并能判断在深水区玩耍的危险性，却不理会警示标识擅自到深水区玩耍，其自身也应承担一定责任。因此，原告方也应承担 60%的责任。
