1、店主总结的关于物权法和房屋登记的所有案例分析题目，超全，对物权和登记案例中所有的案例分析套路和出题点。您可以抽出时间看一下，也可以针对自己的薄弱案例，选择性的看。第一章 物权的设立、变更、转让和消灭专题案例 1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案案情简介陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街 11 号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为 40.25 平方米的木结构房屋一间，并于 9 年后改建为石棉瓦屋。再过 9 年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某
2、处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值 640 元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“水园街 11 号未拆除的 40.25 平方米石棉瓦房屋属张某所有”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门
3、的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第 2476 号房屋所者权证。次年，张某将领取的石棉瓦房残值款 640 元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第 2476 号房屋所有权证的决定。对此，张某以“搭建 4025 平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第 2476 号房屋所有权证的决定并确认其对该房屋享有所有权。法律
4、问题1张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权?2张某的主张是否合理?法理分析 (一) 房地产权属登记房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据物权法的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。1不动产登记我国物权法第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第 10 条至第 13 条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据物权法第 10 条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据物权法第1l 条的规定，申请登记的当事人，应当根据
5、不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据物权法第 12 条的规定，不动产登记机构在登记时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 ”，“就有关登记事项询问申请人” ，而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。这表明我国不动产登记的审查实行以形式审查为主，以实质审查为辅。根据 物权法第 13 条的规定，登记时登记机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行重复登记。我国 物权法还对不动产的预告登记和异议登记作出了规定。物权法第 19 条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
6、不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。物权法第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2房地产权属登记房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属情况进行持续登记。房地产权属是指房地产所
7、有权、使用权及其他权利，如租赁权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的情况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请登记，若
8、不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消灭的效力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是并不能因
9、此认为她已取得违章搭建的石棉瓦房的所有权。我国物权法第 21 条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”虽然物权法并未明确规定，通过提供虚假材料取得非法建筑权属证书是无效行为，但是我国民法通则第 58 条第 l 款规定：“下列民事行为无效：(五) 违反法律或者社会公共利益的(七) 以合法形式掩盖非法目的的。”可见，张某通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为，她并不能因为取得权属证书而取得石棉瓦房的所有权。(二)违章建筑违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部
10、门审核，报县级人民政府批准后，方可进行。在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。张某夫妇搭建房屋时，有关机构确实尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购胡某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。同时张某夫妇也接受了铜原县城市建设指挥部按违章建筑物对其补偿残值 640 元的处理，可见，张某夫妇自己
11、也知道石棉瓦平房属于违章建筑。案例 2 王某诉李某房屋产权纠纷案案情简介王某自建起一栋二层楼房后，约好友李某一同去房管机构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏忽，将所有权人错误登记为李某，王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某保管。后来，某日李某向赵某借款 15 万元，并以该楼房作为抵押，双方去房管机构办理了抵押登记。后因李某不能按时还款付息，便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。王某得知此事后一方面要求房管机构撤销错误登记并确认其为所有权人，一方面坚决反对赵某拍卖楼房。因最终无法达成协议，王某遂将李某和赵某一同诉至法院，要求确认二者间的抵押合同无效。法律问题1李某和赵
12、某的抵押合同是否有效?2王某应如何保护自己的权益?法理分析(一)争议焦点一种意见认为：尽管本案争议的楼房产权登记为李某所有，但是该登记为错误登记，王某是该楼房的实际所有人。李某未经王某允许擅自将该房屋抵押给他人，属于无权处分，其抵押行为无效。因此应当支持王某的诉讼请求。另一种意见认为：尽管李某并非该楼房的实际所有权人，但产权证上登记的权利人是李某，且李某实际居住该房屋。赵某在不知情的情况下有理由相信该楼房归李某所有，应当保护善意第三人的合法权益，因此不应支持王某的诉讼请求。王某只可以通过对李某提起侵权之诉的方式要求李某赔偿损失。(二)分析 本案体现了物权法的公信原则。所谓公信原则，是指物权变动
13、的公示方式所表现的物权即使与真实的权利状态不一致，但对于信赖此项公示方法所表示的物权而为物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果而加以保护的原则。物权法的公信原则虽然在一定程度上减弱了物权追及效力，但是有利于维护整体交易安全和秩序，因此成为近代各国物权法的基本原则之一，我国物权法的规定也体现了该原则。公信原则要求，对于不动产物权的变动，以登记为其公示方法，对于动产物权的变动，以交付为其公示方法。1不动产物权公示：登记首先，不动产物权以登记为其公示方法，因此彰显出物权登记的公信力，即物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法的效力。具体表现在：第一，在法
14、律上推定登记记载的权利人为真正的权利人；第二，凡是信赖登记所记载的权利而与登记簿上记载的权利人进行交易的人，法律承认其行为具有与真实物权相同的法律效果。即使是在登记权利人与真实权利人不一致的情况下，法律也推定登记记载的权利人为真正权利人，使交易中的善意第三人仍然能确定地取得其名下登记的所有权。但是这样做将会使真正的权利人丧失所有权，因此公信原则并非对任何情况的第三人都提供庇护伞，而只是维护善意第三人的信赖利益。第三人受登记公信力保护的条件为： (1)第三人须为善意。所谓善意，一是不知情，即相对人在从事交易时不知道或不应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人，二是第三人支付了适当的对价。如果第
15、三人不是善意，将不受公信原则的保护。(2)第三人取得权利须基于法律行为，不是基于法律行为或者法律行为在其他方面存在无效原因的，均不受登记公信力的保护。(3)须登记错误不能从登记簿中发现，且登记簿无异议登记，否则将会阻却公信力发生效力。我国 物权法第 9 条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。但属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。即该条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本条规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定
16、的除外”。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。我国法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；除法律规定属于集体所有的以外，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。(2) 物权法第二章第三节规定的物权的没立、变更、转让和消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况，尤其是农村的实
17、际情况，物权法 并没有一概规定所有的不动产物权必须经依法登记才发生效力。2动产物权公示：交付由于动产物权的享有以占有为其公示方法，因此对动产的实际占有也就具有了使社会公众相信占有人对其占有的动产享有物权的公信力。因此物权法第 23 条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。具体到本案，因房管机关的错误登记，房产证上登记的房屋所有权人为李某，这一登记具有公信力。而且王某长期外出务工，将该楼房交由李某保管，赵某不知道权利上存有瑕疵，因此赵某是善意第三人，其对该房屋享有
18、的抵押权应为物权登记的公信力所保护，赵某可以通过拍卖该房屋来实现自己的债权。王某不得主张李某与赵某之间的抵押行为无效，但是李某的无权处分侵害了王某的所有权，王某可以对李某提起侵权之诉要求李某赔偿损失以获得救济。因此，第二种意见是正确的案例 3 连环交易中的物权变动纠纷案案情简介甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为 3000 平方米的写字楼，总价款为 3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了 10 天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交
19、付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米 11 000 元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了 3300 万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延 10 天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。法律问题1该房屋
20、的所有权归谁享有?2甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效?3乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效?4甲公司能否以乙公司迟延 10 天支付房款为由宣告解除购房合同 ?5甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持? 法理分析本案涉及所有权、占有、债权。在此我们首先分析房屋的所有权之归属，即房屋归谁所有的问题。(一)合同效力与物权变动的区分原则本案纠纷源于甲房地产公司与乙公司的房屋买卖合同，该合同对确定继受取得人权源的合法性和案件的裁判具有决定性意义。甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方在比约定的清偿期迟延 10 天后支付了价款
21、，同时卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户手续。争议就在于：(1)第一个买卖合同是否有效成立； (2)不动产物权是否已经转移。该问题涉及不动产物权的变动，不同的物权变动模式将会产生不同的处理结果。就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分为三种：意思主义、形式主义和折衷主义。1意思主义在意思主义模式下，仅依债权合同即可直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一。就本案而言，如采用意思主义，则第一个买卖合同已有效成立，并且该房屋的所有权也在合同生效时发生转移，即乙公司取得了该房屋的所有权，但是由于尚未登记完毕，不得对抗第三人。目前法国、日本、意大利均采取意思主义的立法体例。2
22、形式主义在形式主义模式下，已从债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。如根据这一模式，则本案中的房屋买卖合同为债权合同，虽已有效成立，且当事人负有转移所有权的义务，但由于物权行为属要式行为，在登记尚未完成的情况下，物权行为未生效，物权没有发生转移，即乙公司虽然得向甲公司请求转移房屋所有权，但是在登记完成之前并不享有所有权。目前德国和我国台湾地区采用形式主义的立法体例。3折衷主义折衷主义，即债权形式主义，为意思主义与形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合。在折衷主义模式下，对
23、物与债的关系采取区分原则，物权变动并非当事人合意的直接结果，该合意仅发生债的效力；除当事人债权合意外，还需要登记或交付的特定形式，但不要求独立的物权合意的存在。目前奥地利采用折衷主义的立法体例。我国 物权法第 9 条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。第 23 条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。这一规定表明我国采用的是折衷主义模式。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。(二)无权处分与未来物买卖本案中，占有房屋的乙公司嗣后将该楼盘
24、转让给第三人丙公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。由于转卖人乙公司基于合同债权合法占有房屋，但并未取得所有权，因此处分权欠缺。乙公司在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的物的买卖合同，该合同效力如何?这就涉及无权处分与未来物买卖。我国 合同法第 51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”合同法第 132 条第 l 款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第 150 条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”根据第 51 条的规定，无权处分合
25、同属于效力待定合同，而根据第 132 条，似乎又可理解为无效合同。为了保护当事人之间通过合同所形成的合理期待，以鼓励交易，我们认为无权处分合同不宜理解为无效合同。虽然根据合同法第 51 条的规定，乙公司与丙公司之间订立的第二个买卖合同为效力待定合同，但是从本案来看，应当认定为该合同有效，理由如下：首先，乙公司与丙公司缔约时出卖人并不存在对买受人的隐瞒欺诈等情形，其交易性质属于未来物的买卖。当买卖双方都明确地知道标的物属于第三人所有时，当事人自愿接受合同约束并承担相应风险，则合同属于自担风险的合同，应认定为有效。因此，在当事人双方均明知时，无权处分合同不应认定为效力待定。其次，如该合同认定为效率
26、待定，则会导致对买卖人严重不公。这是因为买受人在和转卖人订立买卖合同后如果买受人不能适用善意取得制度，在标的物未交付，标的物为占有脱离物等情况下，善意相对人无法受到合同的保护，而只能依靠缔约过失责任救济。最后，未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现实不存在，将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。在未来物买卖情形下，卖主在缔约时不具有对买卖标的物的所有权，这并不妨碍其在合同履行前取得所有权。允许未来物为买卖标的物，并不会损害买受人的利益。在现在市场经济条件下，买卖双方签订合同时，出卖人并未现实的拥有合同标的物，而是在合同签订后才积极组织货源，这种情
27、形应允许。如果否定这类合同的效力，无异于要求市场交易都必须是现货交易，市场的灵活性和多样性也将被牺牲殆尽。综上所述，本案第二个合同应认定为有效。(三)根本违约与合同解除本案中乙公司迟延 10 天支付房款，甲公司是否因此取得解除合同的权利?这要看乙公司的迟延支付是否构成了根本违约。合同法第 94 条第 3 款和第 4 款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在第一种情况下，债务人迟延履行并不必然导致债权人享有合同解除权，债权人必须在催告并提供合理期限后
28、方有权解除合同；在第二种情况下，必须违约后果严重，致使合同目的无法实现，债权人才能解除合同。因此，在迟延履行发生后，只有在催告未果或根本违约的情况下，才发生法定解除权。在本案中，乙公司迟延支付，构成了违约，但是履行期限并不直接关涉到当事人的缔约目的，债权人即甲公司并没有因乙公司的迟延支付而遭受严重损失，而且甲公司也未提出催告。因此，应认为乙公司迟延支付并未构成根本违约，甲公司不享有合同解除权，而只享有追究乙公司违约责任的权利，即甲公司可以基于违约责任就迟延支付造成的利息等损失享有损害赔偿请求权。(四)占有抗辩本案中，房屋所有权仍归属于甲公司，乙公司基于第一个有效合同而合法占有房屋，而后丙公司基
29、于第二个合同而从乙公司处传来取得对该房屋的合法占有。这就产生了所有权与占有的冲突。我国 物权法第五篇对占有专门作了规定。该法第 243 条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”根据这一规定，即使占有人为“善意占有人”，权 利人仍然可以对其行使返还原物及其孳息的请求权。就本案而言甲公司仍然是争讼房屋的所有权人，因此有权请求该房产的占有人丙公司返还房屋。但是乙公司也享有请求甲公司履行房屋买卖合同，办理产权过户登记的权利，丙公司则可以请求乙公司履行合同义务，在乙公司取得所有权后要求乙公司办理产权过户手续。值得
30、注意的是，德国民法典规定了占有拭辩权，即合法占有人有权拒绝他人行使所有权。德国民法典第 986 条规定：“占有人或将占有权让与占有人的间接占有人，对所有人有权进行占有的，占有人可以拒绝返还物。”我们认为这一规定注意到保护合法占有人的利益，值得我们学习。例如在本案中，如果房屋价格不断上涨，甲公司宁愿违约也不继续办理产权过户手续，甚至中途将房屋另行转卖，乙公司无法取得房屋所有权，丙公司就无法实现合同目的，而只能追究乙公司违约责任，这样的话，不仅损害了合法占有人丙公司的期待利益，也不利于鼓励交易。所幸我国物权法第 20 条规定了不动产的预告登记制度，这至少部分地解决了这个问题，在一定程度上能有效防范
31、权利人罔顾诚实信用原则，将不动产一物二卖。案例 4 无权处分的动产卖出又借回后所有权纠纷案案情简介李某即将出国进修，将其所在单位甲公司配备给自己使用的一台笔记本电脑以 5000 元的价格卖给邻居赵某。但由于李某离出国还有一个星期，有一些资料要整理，需要使用电脑，于是在卖给赵某时又与赵某签订了一个借用协议，注明该笔记本电脑已卖给赵某，但暂借给李某使用一个星期。在李某借用电脑期间，李某开始办理离职手续，此时甲公司告知李某，公司给他配备的笔记本电脑他只有使用权，所有权仍属公司，如果李某不归还该笔记本电脑。将要按原价 12 000 元偿付给公司。李某表示愿意退还笔记本电脑，并实际交付给公司办理了有关手
32、续。嗣后，李某告知赵某笔记本电脑公司只是配给他使用的，现已被公司收回，他愿意退还赵某 5000 元。但赵某并不同意，以李某、甲公司为被告诉至法院，要求归还笔记本电脑。法律问题1动产交付的方式有哪些?2善意取得制度是否适用于动产交付的所有方式?3谁是笔记本电脑的所有权人?法理分析(一) 动产的交付方式动产的交付方式有四种：现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。现实交付是交付最常见的方式，即实际占有动产的转让人将动产移转给受让人占有。其他三种交付方式在我国物权法第二章第二节中都有相应的规定。其中物权法第 25 条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效
33、力。”此即简易交付。物权法第 26 条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”此即指示交付。物权法第 27 条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”此即占有改定。在本案中，李某将笔记本电脑转让给赵某，但同时又约定由李某继续占有该电脑，属于动产交付的第四种方式，即占有改定。(二) 善意取得制度的构成要件通过善意取得制度，善意取得人取得物的所有权或在物上设定的其他权利，从而导致对原所有权人权益保护的相对削弱，因此各国均对善意取得制度的构成要件作了严格界定。我国善意取得制
34、度的构成要件包括：1转让人是无权处分人善意取得制度涉及三方当事人，即原所有权人、转让人和受让人。其中转让人和受让人必须同时具有民事权利能力和民事行为能力，且转让人是无权处分人。而原所有权人只需要具有民事权利能力即可，其有无民事行为能力并不影响善意取得的成立。所谓无权处分，是指无处分权人处分他人的财产权利。处分财产只能由享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产构成对他人财产的侵害。无处分权人处分包括如下情形：(1)转让人本来就没有处分财产的权利，例如转让人是财产的承租人、借用人、寄存人等。(2) 转让人虽然拥有财产的所有权，但是处分权受到限制，例如转让人的财产被人民法院查封扣押后，其处分权即受
35、到限制。(3)共有人中的一人或数人未经其他共同共有人同意擅自处分共有财产。2受让人取得财产是出于善意并支付了合理的对价所谓善意，就是不知情，即受让人在受让财产时，并不知道转让人对财产无处分权。也就是说，受让人取得财产时，主观上不知道或不可能知道转让人为无权处分，受让人与转让人之间的转移占有是自主的、公开的、和平进行的。由于善意是受让人取得财产时的一种主观。心理状态，难于为他人所知。因此，要从当事人转让时的客观情况综合判断。这些情况包括：受让人有无法定了解的义务；受让人与转让人是否熟悉，是否有利害关系；交易场所；受让人是有偿取得，还是无偿取得，价格是否合理；根据当时的情势，受让人是否无须怀疑转让
36、人可能存在权利瑕疵，等等。受让人支付合理的对价说明：（1）转让人转让财产时是有偿的；（2) 受让人支付的价格是合理的，并未明显低于或高于市场价格。虽然一般认为“善意”既包含“不知情”的意思，也包含了支付了合理对价”的意思，但是我国物权法第 106 条将这两个意思进行了区分，即善意仅指“不知情”，“支付了合理对价”剥体现在“以合理的价格转让”这一规定上。3善意取得的财产必须是法律允许流通的财产由于法律禁止流转的物不能在市场上交换，当然不得适用善意取得制度。物权法颁布之前，不动产一般不适用善意取得制度。但是，随着物权法的正式实施，善意取得制度的适用范围发生了重大变化，该制度不仅适用于动产领域，也适
37、用于不动产领域。货币和无记名证券是一种特殊的动产，谁持有，谁就成为货和无记名证券上记载的权利的主体，因此，也可适用善意取得制度。如我国票据法第 12 条规定，因恶意或重大过失而取得票据的，不得享有票据权利。如系善意的从无权处分人处取得票据的，出让人虽无处分该票据的权利，受让人仍可取得票据的权利。4受让人必须通过转让人的交付而实际占有已取得的财产受让人为了实现移转占有财产并取得该项财产所有权的目的，必须与转让人达成移转占有物的合意，并基于这一合意交付了占有物。尽管移转占有物的合意是引导移转占有行为的主观动机和前提，但构成善意取得的直接原因则是移转占有物的行为。受让人移转占有动产的方式必须通过交换
38、实现。这种交换方式是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交易性质的行为。如前所述，交换必须是有偿的，无偿的交换不构成善意取得。没通过交换而移转占有的财产，即使受让人已经实际占有该财严，也不发生善意取得的效力。例如继承和遗赠，没通过交换则不构成善意取得。我国 物权法第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让：(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动
39、产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”案例 5 娄某诉甲市国家粮食储备库购油应按开票时价格交付纠纷案案情简介娄某在甲市粮食库购买花生油，该库花生油标价每千克 570 元，娄某当即交款 2052 元，购花生油 360 千克，由甲市粮库开票处开具了提油单据。娄某随即持提油单到甲市粮库的油库提油。油库出货员说油管冻结，放不出油，要娄某改日再来。次日，娄某又去提油，仍被告知油管冻结。第三日，娄某再次去提油，被油库告知：油已涨价，没有提走的油不能再提，开过票的可按每千克加价 020 元退款。对此，娄某不同意，坚持要求按原价提油，遂诉至甲
40、市 A 区人民法院，要求甲市油库按原价给付花生油。法律问题1360 千克的花生油是否完成交付 ?娄某是否取得其所有权?2油库能否以为平抑市场价格，维护国家和消费者利益而对粮、油价格进行控制为由抗辩?法理分析(一) 交付交付是标的物的转移占有。交付可分为现实交付和拟制交付现实交付的特点是“ 标的物过手” ，即从甲的占有转归乙的占有。拟制交付，又称为象征交付、观念交付，是指出卖人将标的物的权利转移给买受人，以替代对实物的交付。拟制交付分为简易交付、指示交付和占有改定三种。拟制交付的特点是“标的物不实际过手”。(1) 简易交付。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发
41、生效力，物权法第 25 条规定的即是简单交付。对于买卖合同而言，简易交付是指合同在订立前买受人已实际占有标的物时，自合同生效之日起即为交付。合同法第 140 条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。”物权法第 25 条比合同法第 140 条多了一个“设立”。也就是说，简易交付，不但产生转让物权的效果，还产生设立(创设) 物权的效果。简易交付不只适于买卖合同，还可以通过简易交付设立质权。例如张三的一头牛由李四代为照管，后张三从李四那儿借了 500 元钱，双方签订了质押合同。质押合同成立、生效时，就该牛以简易交付的形式成立了李四的质权(质权自合同生效时发生效力)。
42、李四的质权为传来取得。(2) 指示交付。指示交付是指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代替标的物的实际交付。物权法第 26 条规定的即是指示交付。例如：出卖人将已经出租的标的物或由他人保管的标的物出卖的，可将对承租人的租赁物返还请求权或将对保管人、仓储人的返还请求权让与给买受人，以代标的物的实际交付。比较常见的指示交付是将提单、仓单交付给买受人，以代替货物的实际交付。当事人也可以通过指示交付设立质权。（ 3）物权法第 27 条规定：“动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方又约定由出让人继续占有该动产，物权自约定生效时发生效力。”该条规
43、定中，只有“转让”，没有“设立”，与第 23 条(交付) 、第 25 条 (简易交付）,第 26 条（指示交付）明显不同。就本案而言，娄某在付款受提油单后，虽然尚未实际占有所购买的花生油，但这是由于油管冻结，而继续由油库占有，不过物权已经转移，交付方式为拟制交付。娄某所持的提油单不仅是双方买卖合同的证明，更是物权凭证。因此，娄某已经取得 360 千克花生油的所有权，而且他可以将该 360 千克花生油转卖给第三人，并采用指示交付的方式，将提油单交付给第三人即可。案例 6 货物运输途中被他人抢占，发货人请求返还纠纷案案情简介甲与乙签订一份买卖化肥的合同，合同约定甲将 10 吨化肥于 5 日内交付于
44、乙，交货地点为乙方仓库，乙于收获后次日付清货款。甲所在地至乙所在地需要半日车程。合同签订后次日，乙有一熟人到甲所在地送货，乙遂与甲联系，甲同意丙到达后即发货交由丙运至乙处。丙到达甲所在地后，甲将 10 吨化肥交付承运人丙，并在随货的单上注明付讫。甲开出发票时，将运费一同计算在化肥价格内，由乙负担。当承运人丙行至半途时，被等候在此处的丁抢占，强行押运至丁处。在公安部门协调处理时，丁指出乙欠其货款，属于经济纠纷，致使调解无果。甲遂起诉丁，要求丁返还化肥。丁在答辩时提出，合同实际履行是乙承担运费，所有权已经发生转移，甲对化肥不再有所有权，因此没有权利要求被告返还。(一) 动产占有与交付的公示意义 1
45、占有的公示意义所谓占有，是指对于物有事实上的管领力的状态。其中，占有人事实上占有物的，是直接占有；基于一定的法律关系而对于事实上占有物的人，有返还请求权的，属于间接占有。无论直接占有或间接占有，都可以作为享有动产物权的公示手段。一般而言，占有公示的物权是何种物权，应视占有人的意思而定。以所有的意思占有标的物的，其公示的物权为所有权；以行使质权的意思或以扣留返还债务人的动产以保障债权实现的意思而占有的，其公示的物权为担保物权。另外，占有还可以作为享有具有物权性质的债权的公示手段，例如承租人的占有可以作为其享有租赁权的手段。至于占有人占有意思的确定，一般认为在他主占有的情况下，即以非所有的意思而占
46、有的情况下，占有人的占有意思依占有人与所有人就他主占有所形成的合意来确定。在占有人的占有究竟是他主占有还是自主占有不能判明时，通常推定为自主占有，即以所有的意思占有。2交付的公示意义交付是转移动产物权的公示方法。交付与登记不同，登记可作为不动产物权一切变动形式的公示方法，而交付并不能作为不动产物权一切变动形式的公示方法，只能作为基于法律行为的动产物权的公示方法。这里所说的法律行为，包括以让与动产物权为目的的双方法律行为(合同) 与单方法律行为(赠与)，诺成法律行为与实践法律行为，有偿法律行为与无偿法律行为等。让与则既包括转让所有权也包括设定以占有为内容的他物权。动产物权的其他变动形式均不以交付
47、为其公示手段。例如，基于原始取得和继承取得动产所有权，就不要以交付为公示手段。因为以这些方式取得动产所有权，或者不发生交付(如因先占、添附、时效取得等方式取得动产所有权 )，或者交付不具法律意义 (如以继承方式取得动产所有权)。而留置权是债权人先占有债务人的财产，在债务人到期不履行债务时才发生，因此交付也不是取得留置权的公示手段。可见，只有基于法律行为让与动产所有权以及设定质权时，交付才是动产物权变动的公不手段。其中最具有普遍意义的是动产所有权的让与。我国 合同法第 138 条至第 140 条对交付时间作出了规定。第一，在买卖合同中明确约定了标的物交付的具体日期，或者在合同中可以确定交付的具体
48、日期，出卖人应按该日期履行交付标的物的义务第二，在买卖合同中明确约定了标的物交付的具体期间，或者在合同中可以确定交付的具体期间，出卖人有权决定在交付期间内的任何时间交付。（三）我国合同法第 141 条对交付地点作出了规定。第一，在买卖合同中约定交付地点的，出卖人应当按照合同约定的地点交付标的物。第二，在合同中约定不明确的或没有约定的，首先可以签订补充协议，即当事人在原合同的基础上，通过进一步协商，以确定交付地点。这与当事人在原合同中就明确约定了交付地点的做法具有相同的法律效果，都是当事人自由意思表示的体现。其次，在双方当事人不能就交付地点达成补充协议的情况下，得依合同有关条款或者交易习惯来确定
49、交付地点。这就是根据合同条款上下文之间的关系或者某类交易通常约定俗成的习惯来确定交付地点。在纠纷被提交至法院时，就由法院来根据合同有关条款或者交易习惯来确定交付地点。第三，在当事人没有约定交付地点，或者就交付地点约定不明，而且未能达成补充协议，也不能根据合同有关条款或者交易习惯来确定交付地点的情况下，合同法第 141 条第 2 款根据具体的交易方式确定了如下规则：(1)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。在此情况下。出卖人将标的物交付给第一承运人的地点即视为交付地点。(2)标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。这一规定表明，在不需要运输的情况下，标的物交付地点的确定分为两种类型：一是订立合同时双方当事人已知标的物所处的地点的，标的物所在地即为交付地点；二是订立合同时标的物所处地点尚不能确定的，则以出卖人的营业地为交付地点。(四) 动产交付的效力(1)
