1、 1舟 山 市 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定第一章 总 则第一条 为加强本市城市建设的规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、 浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法、 舟山市城市总体规划、舟山市城市规划管理规定和国家规范、标准以及其它有关规定，制定本规定。第二条 本规定适用于舟山市城市总体规划确定的舟山市城市规划区。第二章 城市用地第三条 根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），城市建 设用地分类包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类，不包括水域和其它用地（见附件
2、一）。第四条 在计算城市建 设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。2第五条 各类建设项 目用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。在已经批准的详细规划地段内进行建设的，应按批准的详细规划执行；确需在未经批准的详细规划地段内进行建设的，应根据城市总体规划、分区规划和各类建设用地适建范围表（见附件二）的规定执行。第六条 凡附件二中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质并超出附件二规定范围的，应先提出调整申请，按规定程序，报城市规划行政主管部门批准后执行，重大调整须报市人民政府批准。第三章 建筑容量第七条 新建、
3、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑容积率、建筑高度以及建筑性质，应根据批准的详细规划确定；尚未编制详细规划的，应按表 3-1 规定的内容确定。第八条 对未列入表 3-1 的体育场馆、幼托等设施，其建筑容量控制指标应按有关专业规定执行，但不应超过表 3-1中居住用地的控制指标。3建 筑 密 度 与 建 筑 容 积 率 控 制 指 标表 3-1中 心 城 (旧) 区 规 划 新 区中 心 地 段 一 般 地 段用 地 性 质建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率备 注低层住宅用地 40 1.0 35 1.0多层住宅用地 30 1.8 30 1.7 30 1.6中高层住宅用地 2
4、8 2.2 28 2.2 26 2.2居住用地高层住宅用地 28 3.5 25 3.5 24 3.5多层公共建筑多层综合楼 55 4.0 50 3.2 50 3.0 公共设施用地高层公共建筑高层综合楼 45 4.0 40 2.5 35 2.5低 层 厂 房 建 筑 用 地 45 1.35 40 1.2 1 3 层 一 般 通用 厂 房工业用地多 层 厂 房 建 筑 用 地 40 2.4 35 2.14 层及 4 层以上一般通用厂房低 层 仓 库 建 筑 用 地 50 1.5 45 1.35 1-3 层 普 通 仓 库仓储用地多 层 仓 库 建 筑 用 地 40 2.4 35 2.1 4 层 及
5、 4 层 以 上普 通 仓 库注：1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定，原则上较高的容积率适用较低的建筑密度。42、本表规定的上限控制指标，对于大范围的新建、改建工程如开发区、居住小区等，应按使用性质分类划定计算。3、幼儿园、托儿所、大中小学教育楼、医院、体育场馆等建筑的指标，不论其具体位置，均应按有关规定执行。4、地下室、地下停车库等地下附属设施时，其面积可不计入容积率。5、 中 心 地 段 与 一 般 地 段 由 城 市 行 政 主 管 部 门 根 据 城 市 建 设 发 展 水 平 合 理 界 定 。6、特殊情况下，指标可作适当调整。7、混合层
6、取两者的指标作为控制的上、下限值。第九条 建设用地内 为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表3-2 的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建设用地面积乘以核定容积率）的 20%。开放空间的计算见表 3-2。提供公共开放空间建筑面积补偿换算表表 3-2核 定 容 积 率 (FAR) 每提供 1有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积()小于 2 1.0大于、等于 2、小于 4 1.5大于、等于 4、小于 6 2.0大于、等于 6 2.55第四章 建筑绿地第十条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合表 4-1 规
7、定的要求。第十一条 居住区内 应设置集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地等，其最小规模应符合表 4-2 的规定。公共绿地的总指标，应根据人口规模分别达到：组团级应不小于 0.5/人；小区 级( 含组团级公共 绿地)应不小于 1/人；居住区级(含小区、组团级公共绿地)应不小于 1.5/人。上述指标的旧城改造地段可酌情降低，但不得低于相应指标的 70%，公共 绿地内绿地面积（含水面）不宜小于总绿地面积的 70%。绿 地 率 一 览 表表 4-1项 目 类 别 代号 绿 地 率工业、仓库 M1 应不小于 20%，产生污染工厂应不小于 30%行政办公 C1 应不小于 35%金融
8、、商业 C2 应不小于 20%文化娱乐、宾馆 C3 应不小于 35%体 育 C4 应不小于 35%学校、科研 C5 应不小于 35%一类居住区 R1 应不小于 35%二类居住区 R2 应不小于 30%注：1、其他新建工程应不小于 30%。2、属于旧城改造区的，规定的指标可降低 5 个百分点。3、旧城建设项目确因条件限制，达不到绿地率指标的，可采用异地绿化方式解决，异地绿化面积不得超过 10 个百分点。4、采用植草砖形式的，植草砖部分按其 20%计绿地面积。6公 共 绿 地 的 规 模 要 求表 4-2公共绿地名称 最小规模（公顷） 规 划 要 求居住区中心绿地 1.0小区中心绿地 0.4明确功
9、能划分，以绿为主兼有体育活动、晨练及休闲功能。辅以铺装小品，建筑密度控制在 5%以下。组团中心绿地 0.04 可灵活布置，以绿为主，兼搞儿童活动设施。第十二条 老城区内规划河道两岸改建、新建建筑物时退让河道不小于 6 米，新城区退让规划河道不小于 20 米。退让部分宜布置公共绿地。建筑物为高层时，沿河绿化带宽度应相应增加。改建、新建河道时，河岸宜保持自然曲线。第十三条 为美化环境，应积极发展屋顶绿化、垂直绿化、库、河的坡岸绿化等。7第五章 建筑间距第十四条 建筑间距（为正向垂直最小净距，下同）除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，还必须符合下列规定：（一）根据日照、通风
10、的基本要求和本市用地实际情况，低、多层住宅建筑的间距一般规定为：1、平行布置的条式（长度超过 30 米）低、多层住宅建筑的间距（L ），朝向为 南北向的，其间距在旧城区不小于 产生遮挡建筑的相对建筑高度 1.15 倍，在新区不小于南侧相对建筑高度的 1.22 倍。住宅建筑地形有高差时，其间距计算应考虑高差因素。当建筑方位偏东或偏西时，则应采用表 5-1 规定的不同方位间距折减系数换算。方 位 间 距 折 减 系 数 换 算 表表 5-1方 位 015 1530 30-45 4560 60折减系数 1.0L 0.9L 0.8L 0.9L 0.95L2、相互垂直布置的条式（长度超过 30 米）住宅
11、建筑，其间距控制应符合表 5-2 的规定。8垂 直 布 置 间 距 控 制 表表 5-2布 局 形 式 图 例 间 距 备 注当北侧为南北向布置的住宅建筑，南侧为东西向布置的建筑时。L其间距 L 在旧城改造地段内不小于南侧建筑高度的0.7 倍；在新区不小于 0.8倍；S 小于 15 米时，其间距L 应不小于 8 米当北侧为东西向布置的住宅建筑，南侧为南北向布置的多层建筑时。SLS 大于或等于 15 米时，其间距 L 应不小于南侧建筑度的 0.6 倍当南侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于 18 米S LS 小于 15 米时，其间距L 不小于 8 米当南北向布置的住宅建筑的东侧为东西向布置的多层建
12、筑时。 LSS 大于 15 米时，其间距L 应不小于东西向布置的建筑高度的 0.6 倍。当东侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于 18 米。备注：凡其中一幢建筑为高层建筑时，应同时按消防要求予以控制，多、低层建筑间的最小正向间距不得小于 8 米。周边情况复杂的，应做日照分析，满足日照标准要求。3、住宅建筑一般不宜采用东西向（方位角大于 45的建筑）布置。4、在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。5、特殊情况可根据日照分析等确定。（二）当北侧或东西侧住宅建筑底层有商店或其他非住宅用房的，计算南侧或西东侧日照间距的，可扣除北侧或东西侧底层商店或其他非住宅用房的高度。扣除高度不得大
13、于4.5 米。（三）砖混结构住宅底层可布置有层高 2.4 米以下或框架9结构住宅底层均布置有层高 2.5 米以下的车库等附属设施。北侧住宅底层布置有车库等附属设施的，其间距计算可扣除车库的高度。新建住宅提倡底层架空开放空间。（四）高层住宅建筑（含中高层住宅，下同）与住宅建筑之间的间距按日照分析确定。且最小间距不得小于 24 米。（五）在符合本条（一）至（四）项间距规定的前提下，低层建筑与其北侧多层住宅建筑的最小间距不得小于 8 米；多、低层建筑与北侧高层、中高层住宅建筑的最小正向间距不得小于 13 米。（六）住宅建筑侧向间距，应符合下列规定：多层之间、多层与低层之间不宜小于 6 米；高层和各种
14、层数之间不宜小于13 米；低层与低层之间不宜小于 1 米（特指私人建房）。 第十五条 医院病房大楼、休（ 疗）养建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼的建筑间距，除必须符合消防、卫生及声廊等规定外，还必须符合下列规定：（一）南侧为多层建筑或中高层建筑的，其间距在新区不小于南侧建筑高度的 1.5 倍，旧城改造地段，不小于南侧建筑高度的 1.25 倍。（二）南侧为高层建筑的，其间距应通过日照分析来确定，保证被遮挡的前述建筑符合国家有关规范的日照有效时数。第十六条 除十五条规定之外的其他非居住建筑（不包括零星附属设施，如配电房、水泵房、门卫房、厕所等）的建筑间距除应满足城市设计、景观环境、消防、卫
15、生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工安全等有关要10求外，还应符合下列规定：（一）多层建筑（含多层住宅建筑）的北侧为非居住建筑时，其间距不小于南侧建筑高度的 0.7 倍。（二）高层建筑（含高层、中高层住宅建筑）与北侧非居住建筑的最小间距不小于 18 米。第十七条 沿建筑基地 边界线布置的各类建筑，应与边界线保持适当的间距，并同时符合消防间距的要求：（一）当界外是空地，建设项目性质未明确时，南北向布置的低层或多层建筑与基地边界的南北向的间距按不小于建筑物高度的 0.65 倍控制，且不小于 4 米，与基地边界的东西向的端距多层不小于 4 米、低层不小于 3 米；东西向布置低层或多层建筑与基地东西向的间距为不小于建筑高度的 0.6倍,与基地南北向的端距多层不小于建筑高度 0.4 倍、低层不小于 4 米。面宽小于和等于 30 米的高层建筑或中高层建筑与基地边界线的正向间距按不小于建筑物高度的 0.3 倍控制，且最小间距不得小于 12 米；面宽大于 30 米的高层建筑或中高层建筑与基地边界线的正向间距按不小于建筑物高度的 0.5倍控制，且最小间距不得小于 12 米。侧向端距按不小于 8 米控制。（二）当界外是河流、道路、绿地、桥梁、高压线走廊时，由城市规划行政主管部门根据有关规定控制。第六章 建 筑 退 让
