1、xx的设计管理2012年7月7-8日,吸管穿苹果的实验引发的思考,xx设计的基本理念 1.打破思维定势、变不可能为可能，追求产品创新。 2.价值工程贯穿设计全过程。3.高度关注客户敏感点和关注点,1、功能不变，成本下降,2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低,4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高,价值工程的应用：,总结的xx崛起秘诀,1.精于设计创新和成本控制2.财务部门是计划主导部门3.设计部门是房产最核心部门和成本控制的牵头部门,4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制 设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝
2、6.企业文化的竞争才是最高端的竞争7.景观是xx最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点,总结的xx崛起秘诀,会所,住宅,样板区,物业是不容忽视的成本控制的环节,物业是不容忽视的成本控制的环节,1、所有的设计方案提前考虑物业的使用，同时设计方案阶段物业要参与评审。2、北城天街扶梯的案例，物业用房特殊的配置。,理念篇,一、xx强调的规划设计管理在房地产开发中的作用和意义；,1、规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品 。 一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相。 一个差的设计方案害死一个项目。 作品与产品的关系 没有成本意识的工程师是不称职的工程师,2、规划设计必须以市场需求为导向，以人
3、为本，构建项目的核心价值体系 核心意义上的“设计”包含三个要素： 第一是卖什么。 第二是卖给谁。 第三是怎么卖。 构建这一核心价值体系前两项正是规划设计管理的核心任务。,二、xx强调的房地产企业规划设计管理趋势；1、并联化设计2、设计流程的规范化与标准化,1、并联化设计 规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。,2、设计流程的规范化与标准化 以前：总的来说是一个从业主策划设计景观的单线串联方式。 现在：在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划
4、、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。,三、xx房地产规划设计管理特点以及企业文化背景的启示；,xx地产的规划设计管理,四个主要特点： 一、产品定位体现强烈的市场意识，二、项目、集团公司两级评审决策制度，三、优秀设计师考察入网制度，四、项目建筑师做产品经理的管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理.,xx坚持产品创新精神及高端专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立企业品牌形象。 xx的气质：“志存高远，坚韧踏实”。 这种气质又由以下五项核心价值观支撑,
5、一、长期利益原则二、客户至上原则三、先外后内原则四、员工成长原则五、精英原则,六、同路人原则七、科学决策原则八、改进创新原则九、简单直接原则十、团队原则,管理篇,一、xx地产在不同发展阶段的开发模式与相应设计管理模式,管理篇,1.1 xx起步阶段1995-2002，单项目，单业态起步1995年设立于重庆1997年4月，xx第一个项目xx花园动土奠基设计管理模式：职能型管控职能型管理是根据项目管理中工作任务的相似性来设立管理部门,它最显著的特点就是管理层次比较分明职能型设计管理模式：主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大
6、职能型。职能总经理对产品设计成果负责,管理篇,1.2 xx发展阶段 单业态多项目，多业态尝试2003年12月，重庆xx商业经营管理分公司成立2004年11月成都xx成立。设计管理模式：公司型(项目制型)管控公司型管理是按公司项目(或产品)的分类来搭建公司组织构架,在该组织结构每个项目(部或中心)拥有自己的项目经理和必须的职能部门,能相对独立运作项目项目制型设计管理模式：主要特征是不仅公司有专职的设计管理部门，各项目(部或中心)也相应配置设计管理人员，各项目设计人员对项目总经理负责，项目总经理对产品最终成果负责,管理篇,1.3 xx扩展阶段 多项目 多业态 多区域发展 2005年12月，北京xx
7、成立 2007年8月， 上海xx成立 2007年11月，西安xx成立 设计管理模式： 复合职能型、矩阵型 总部与下属分公司的关系以战略规划进行管理和考核 财务控制 战略规划与控制 人力资源 技术管理战略与平台建设,标准化设计水平,战略合作水平,1.4 xx设计管理资源配置标准,合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度人员配置基准的作用企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配,人员配置基准目的,1、10万平米2、物业类型不超过三种3、项目地段无
8、特别复杂的地理条件4、产品创新、进度方面有无特殊的要求。5、主要包括设计、营销、工程、成本4个专业序列项目论证阶段： 建筑1人，结构0.3人策划阶段： 建筑1人，结构0.3人方案阶段： 经理1人、员工1-3人，结构 0.5人，电0.5人扩初阶段： 建筑2-3人，结构0.5-1人，水暖0.5-1人，景观0.5-1人，室内设计0.5-1人施工图阶段：建筑2-3人，结构1人，水暖，景观0.5-1人，材料1人,xx人员基本配置,二、xx标准化管理体系的主要流程,2.1.1设计管理业务流程的意义梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提
9、高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制,2.1.2xx的主要业务流程,核心业务流程,项目规划设计流程 项目二次深化设计流程 材料设备选型/定板/验板管理流程,2.1.3流程优化带来管理效率和效益 缩短项目开发周期： 市场与产品定位评审、概念设计方案评审合并到投资决策评审会,强调工作前置,缩短项目开发周期。 延长项目开发周期： 未有效地实现工作前置和并行开展；项目投资决策报告达不到市场、设计、成本等各专业的成果标准,(仅满足拿地测算要求)：拿地后, 市场定位、方案深化与投资决策时往往发生很大的变化，降低投资决策的严肃性；市场与产品定位、概念设计方案、目标成本等专业职能评审缺
10、位。,案例： xx铝合金门窗确定流程 xx展示区工作流程,xx示范区管理流程.word,2.2.1 xx的计划管理 设计周期基准 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。xx拿地到开盘： 半年,2.2.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理各级计划的制定方式与监控办法,大事化小：将大循环分解成多个小循环,计划管理的方法（分解）计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循,整体计划,月度计划,进度统计,周计划,计划管理的关键点,总体计划的刚性 涉及方案、施工图完成时间等主要节点是高压线计
11、划不可动摇。调整计划的可操作性 刚性计划外的可调控节点，兼顾节点的相对恒定 月度计划和统计处置的果断性 对月度计划设置过程管控点、实现过程跟踪、出现偏差，及时应对、果断处置。周计划和统计的连续性 重点关注进度统计与原计划的对比，保障计划在过程实施中的延续性。,2.2.3考核制度与风险防范研发部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价研发部门月份绩效计划/考核评价 各人月度计划考核评价项目紧张时，周计划考核评价设计巡检制度研发部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价表研发部月绩效考核评价表员工月绩效考评表,三、xx的标准化管理体系框架3.1 建立设计标准化管理体系的意义 设计标准化
12、管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力,3.2、xx设计管理体系的架构概述,矩阵式组织架构,区域公司研发设计部,景观设计目部,景观专业工程师,集团和区域公司在职能上的区别：集团：注重项目宏观管控；区域公司：注重全过程的管理；集团：是政策、流程、制度的制定者；区域公司：是执行者；集团：集权；区域公司：被授权；集团：关键节点、停滞检查点的管控；区域公司：注重细节化管理；,研发设计部对上游部门（营销策划部）的管理（输入）：会签产品定位的报告；会签产品交付标准和装饰装修标准。会签经济模型分析和目
13、标成本分解。,研发设计部对下游部门（工程管理部）的管理（输入）：会签设计任务书、参与施工图审查；设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位（及监理）的技术交底；设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复；设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出具设计变更；,3.2 建立设计标准化管理体系的步骤3.2.1明确设计管理职责负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计) 材料设备选型定板 配合成本管理中心建
14、立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 。组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价),其它部门在设计管理过程中的职责市场营销部按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需资料条件； 负责对各阶段设计内部技术评审提供市场评价；负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容；成本管理部按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需成本目标；随着图纸的深化，调整成本及控制目标； 项目开发部按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需资料条件；负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申
15、报审批工作,3.2.2建立产品研发流程步骤项目团队人员配置；项目定位报告确定；项目一二级进度计划；市场敏感分析、工程 难 点分析成本敏感点的分析、价值分配及目标成本预设；会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划；投资分析报告（启动）；方案设计任务书；景观方案设计任务书；项目建造标准；报批报建流程及管控措施；定义项目成功的标尺（主要指标：项目销售净利润率、项目内部收益率IRR）经济模型分析；,（一）、项目团队配置：10人设计部： 4人 研发经理1人、项目经理1人、 景观1人、装饰1人工程部：2人营销部：2人发展部：2人,（二）、项目定位报告 晶蓝半岛定位报告.ppt,（三）一、二级计划 晶蓝半岛
16、节点计划.projiect,（四）、市场敏感点分析,购买因素研究,从以上四幅图表中，我们可以得出结论，消费者购房时，依次考虑的因素分别是：价格位置小区环境户型设计物业管理社区配套设施社区规模建筑美观开发商品牌,从以上的因素排名我们可以发现，价格和位置依然是购房者购房时的最主要的考虑因素。但我们也应该看到，现在的消费者对于物业管理的重视程度已经上升到与户型设计相当的位置，也就是说消费者向往的已经不是仅仅居住硬件上的优越，同时也要求有高品质的软件相配合，是消费者成熟的标志。不过以上的各个因素是独立的排位，而在实际的购房中，往往是一个综合考虑的问题。 从获取的信息显示，当项目的社区规模达到一定规模时
17、，消费者对开发商的品牌的重视度就会大大提高；当项目的位置较偏时，消费者对社区配套设施的重视程度也将大大提高。因而这9大因素的排名只作参考，在实际考虑问题的时候，应该将9个因素综合考虑，从而更好地解决我们需要解决的问题。,2、对带底商住宅的分析：,底商意见,被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到62%。 当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在300500元/平方米价差时，有32%的被访者表示可以接受有底商的住宅。89%的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善底商餐馆的排烟通风后，愿意选择在改善排烟通风问题后的被访者增加了16%，达到27%。,3、外墙风格的喜好,4、对各个居室的开间及
18、面积要求,5、园林风格的喜好,（五）、工程难点分析,工程难点,1、基坑护壁支护：基坑开挖临销售样板区（即正式工程的幼儿园）和临周边市政道路均较近，可能需要做垂直支护；2、地下室施工：大面积无变形缝地下室的大体积混凝土浇注存在较大的抗裂防水隐患，需要从设计和施工方面重视；3、施工场地管理：地下室占地面积较大，现场布置受较大局限，需要分期分阶段利用好现有场地；,（六）项目产品美誉度的分析：,1、市中心超大中庭花园社区：通过精心规划，使小区中心形成 25000多平方米的超大共享景观面积，楼间距短轴最长约100米，长轴方向间距250米，宽阔的视野，茂密的植物，创造出市中心稀缺的大型城市森林景观社区。
19、2、双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。3、住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑，使公滩率控制在16%以下，带给业主真正的实惠。4、入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致的装修，有效提升住宅的品质。 5、 6米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。 6、首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质， 增加了卖点。 7、沿街二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部覆土300-500，可种植物，统一廊架，增加二层卖点。,（七）、成本敏感点分析,成本敏感点分析钢材占项目投资的14.3%.断桥铝合金占项目投
20、资的10.64%.混凝土含量占项目投资的9.14%.外保温材料（聚苯颗粒）占投资的7.98%.详见项目成本分解表。,（八）、经济模型分析 xx晶蓝半岛经济模型分析.excel,（九）、报批报建管理 xx晶蓝半岛报批报建流程.word,（十）、设计管理重点措施,设计管控重点,户型面积及公摊率的控制成本与节能设计的控制建筑与景观的关系的细致设计地下室顶板设计与景观设计的配合商业的深入设计调研与设计人防设计（与建筑初步设计同步进行）对各种敏感点进一步研究,本案的几个亮点总结：1、没有采用结构转换层，而是把剪力墙全部作为划分铺面的分隔墙，同样保证铺面空间的完成和使用。2、节能计算，外墙的展开面积，使得
21、窗墙比变小，进而使窗的等级变低。3、窗型本身的设计尤为重要，同时引发设计流程的调整。4、景观设计的创新造成动态成本增加（堆坡造景改变平地景观），但因为能够带来品质和销售价格的提升，而得到实施和采纳。5、会所面积严格控制，装修标准严格控制，装修面积严格控制。,四、设计管理标准化模板建立的方法；,1、计划模板,xx项目开发计划,2、设计管理基础模板经济技术指标表模板设计各阶段各专业任务书及设计指引模板各阶段设计合同模板产品标准模板,xx规划建筑、景观、装饰方案阶段任务书.wordxx规划建筑、景观、装饰施工图阶段任务书.wordxx施工图设计合同模板.wordxx产品标准模板.word,3、阶段性
22、成果汇报模板,一、 区域介绍二、 总图分析三、 户型研究四、 商业研究五、 售场研究六、 技术措施七、 销售价格模拟八、 经济模型测算结果九、 市场敏感点分析十、 成本敏感点分析十一、工程难点分析十二、设计管理重点措施十三、美誉度分析,详细讲解xx44个阶段的设计成果管理,五、xx标准化设计管理各阶段管控要点；1、产品策划阶段2、实施方案阶段,产品篇,一、xx在产品策划阶段的设计管理方法；,1、产品策划的核心2、产品导向与客户导向3、产品策划的特点4、持续改进还是产品创新？5、产品决策办法6、如何选择规划意向？7、户型设计的优先原则8、立面设计的衡量办法9、成本和售价是否支持产品的实现？10、
23、如何建立解决分歧的客观评判标准？,产品策划实现客户价值卖什么，卖给谁，怎么卖我们能做什么产品；（容积率分析）竞争产品的卖点（规划、户型、景观、价格）我们的产品策略；（面积、房间功能要求、里面风格、卖点）客户支付能力决定了产品的总价客户家庭结构决定了房间数量和面积客户文化背景和精神需要决定了产品策略和风格,产品策划要点从各种可能性分析，用排除法逐渐接近目标一、项目自身资源分析市场宏观走势，地段交通配套景观，不利因素和风险规避二、竞争产品特征产品类别、平面功能、单价总价、立面风格、创新策略三、核心竞争策略可以选择的策略，最适合本项目的策略四、项目产品定位产品匹配，面积指标、房间功能、建造标准五、规
24、划设计建议参考项目、立面风格、景观装饰风格,持续改进VS产品创新产品创新的目的是为了领跑行业或者是绝处逢生,产品导向VS客户导向,卖客户想要的，而不是我们想做的高端产品、成熟客户-客户导向-功能的完善和舒适度的提升御园、万城华府低端产品、年轻客户-产品导向-产品的升级换代和差异化香醍漫步的小独栋、重庆睿城的7合院当总价由于市场、成本、面积的原因超过客户支付能力，会导致产品定位失败 花盛香醍的叠拼,户型选择的优先顺序,功能完善房间朝向房间面积房间数量使用效率,5类细分人群,彰显地位的成功家庭6.9% 注重享受的社会新锐 26.9% 关心健康的老年家庭22.5% 注重孩子教育的望子成龙家庭18.0
25、% 价格敏感的务实家庭23.1%,业主对户型的要求,业主对户型的要求,产品决策方法,保证速度、明确战略、控制风险追求卓越，但不追求完美如果给设计充足的时间，设计工作会自动膨胀，充满整个时间如果一个时间节点没有完成，那下一个时间节点也无法完成 冲浪运动关键是控制速度和方向，但如果有速度，即使稍微偏离轨迹，依然可以有机会把握方向，而如果没有速度，则即使方向正确，也没有用处。小发展是大问题，大发展就是小问题,产品决策方法,保证速度、明确战略、控制风险明确战略，善于分析，勇于决策转变心态我等你告诉我怎么做你告诉我方向和要求，我决定怎么做转变要求前提要理解上一级的战略要求和目的对上级的要求：一定要有清晰
26、的拆分后的目标对下级的要求：带着建议来谈问题共同的要求：以同样的方式谈同一个问题,产品决策方法,保证速度、明确战略、控制风险什么导致变化？目标是否明确一致？潜意识是否希望变化计划尽量细分，并预见到可能发生的变化什么原因发生变化，变化一旦发生，我们有什么补救措施任务书是否有效？成本是否合理，完成目标而不是实现理想,产品定位的原则和误区,项目利润率和内部收益率是解决分歧的客观评判标准目标单一：目标越单一越容易实现目标具体：计划尽量细分，并预见到可能发生的变化什么原因发生变化，变化一旦发生，我们有什么补救措施任务书是否有效？成本是否合理，完成目标而不是实现理想估价过高内部竞争：面积相近、总价相近，客
27、户难以选择,如何选择总图规划,主入口要有鲜明的亮点，加深客户的印象清晰的道路骨架和景观线索便于分期开发,二、xx在方案阶段的设计管理方法；,1、方案的设计深度与范畴一、 区域介绍二、 总图分析三、 户型研究四、 商业研究五、 售场研究六、 技术措施七、 销售价格模拟八、 经济模型估算结果,2、方案设计在产品创新中的关键作用开发理念和设计原则总体布局朝向住宅和商业的关系销售示范区合理的位置交通与路网的规划结合景观设计因素进行规划设计住宅产品类型及分布公共设施,xx方案设计 总图分析 （xx十大规划设计原则）,项目的总体规划特点体现鲜明的个性。人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式
28、场地规划开口与城市路网的关系建筑布局与景观的互动如何降低感觉容积率物业类型的区位关系布局原则建筑空间形态与单体设计的互动关系,建筑的物业类型的比例关系及初始入市的物业类型选择规避规划不利因素受损的面积最小主体要素和建筑布局的互动关系总体布局与竖向的关系规划中的首期优先开发原则及总的成本原则,晶蓝半岛案例,项目总平面图,项目体块模型一,项目体块模型二,项目体块模型三,一期地下车位分布图,地下车位分析,二期地下车位分布图,景观视线分析图,一期景观单元分析表,二期景观单元分析表,三、 户型研究,户型分布图,户型比例统计表,户型指标总表,标准层户型图一,标准层户型图二,标准层户型图四,标准层户型图五,
29、首层平面图,入户大堂分析图,一层地下室构想图,四、 商业研究,商业分布图,五、 售场研究,售场位置图,售场布置图,六、 技术措施,节能措施,建筑体形系数 建筑体形系数在0.35之内窗墙面积比 窗墙比大于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+12+5中空玻璃。窗墙比小于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+6+5中空玻璃。外墙保温 外墙采用200厚页岩空心砖外贴30厚ZL胶粉聚苯颗粒外墙外保温隔热材料。屋顶保温 采用珍珠岩保温砖保温节能屋面。,户门保温 户门采用双面金属门板加保温、隔热材料的隔层门，满足防火、保温、隔热、防盗的功能。给排水节能设计 所有卫生洁具
30、均采用符合国家标准的节水型材料，节约用水。暖通节能设计 所有设备均采用节能产品。 合理进行风管系统设计，降低管路阻力，从而降低设备功率。,六、xx总图研发心得总结；,6.1通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益。1、重庆xx北城天街，用地性质住宅由住宅变为商业。 （大幅增加销售价值）2、成都xx弗莱明戈首层车库，不计入容积率。（增加开发面积）3、成都晶蓝半岛，不修人防，改为异地建设。（缩短开发周期）,类联排洋房案例,成都郫县新城（弗莱明戈）,6.2用足建筑容积率和建筑密度，保证最大化效益从而控制成本。1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 影响容积率有几个客观因素：
31、日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 1.2用足建筑密度 建筑密度主要与首层建筑面积有关2、用足规划法规的边界,总用地面积：56640 代征道路：6225 代征绿地：1338 消防站用地：2800建设用地：约49077 容积率：3.8地上总建筑面积：176000 公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：30%集中绿地：6000 建筑限高：80m,用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内,规划条件,规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
32、,6.2.1案例：北京唐宁ONE,北京唐宁ONE -雕刻空间,把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布,北京唐宁ONE,楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%,北京唐宁ONE,北京唐宁ONE,大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局,-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。,6.2.2用足建筑密度,6.3不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法.不平衡使用容积率各业态市场分析总体规划业态配比,运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间，相应间接降低了低业态的成本。类联排别墅洋房案例,6
33、.3.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目,建设用地77.88亩,建设用地111.32亩,各业态市场分析,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费,这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。,规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%,1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价,商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商,1,2,3,4,5,6,
34、7,7+1,1,2,2+1,1,2,3,4,5,5+1,高层提高覆盖率20%，少占地，容积率8,联排,无电梯洋房,电梯洋房,替代,替代,不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面,2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置,3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景,花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间,多层返迁房,规划未建小区,景尚景（高层）,电梯花园洋房,34层高层,社区商业,不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为
35、36.5亿左右本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9,xx三千城,类联排洋房案例,成都：郫县新城（弗莱明戈）,成都：郫县新城（弗莱明戈）,成都郫县新城（弗莱明戈）,6.1.4尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当于间接增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。,效果图,1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例。,C,下层前花园赠送,A户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，一跃二。面积：1942、赠送亲地花园：453、赠送地下架空：106,入户花园赠送,下层后花园赠送,地下室架空赠
36、送,下层前花园赠送,B户型特点：亲地、赠绿、送面积1、一跃二。面积：1712、赠送亲地花园：693、赠送地下架空：77,台式花园赠送,下层花园赠送,地下室架空赠送,入户花园赠送,C户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，二跃三。面积：1982032、赠送亲地花园：46.73、赠送平台阳台：约20,私家花园赠送,地下室架空赠送,三层户型赠地面花园,洋房C户型的底层挖掘,凡是不能带来销售价值的用房尽量最小化，从而控制成本。 晶蓝半岛的会所,6.1.5尽量保证非销售面积-配套用房最小化,会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹
37、林茶座。地上面积391平米,地下泳池,室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上面积：400平米左右,私家花园总计面积 40900平方米,私家花园占住宅区景观面积 65%,私家花园边界处理,私家花园相临小径方案,重庆睿城分绿案例,大面积 中户型 花园大于100平方米 边户型 花园 大于250平方米,花园入户,重庆睿城分绿案例,在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥 优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米,6.1.7控制地下车库的面积，控制成本造价,1、将车库抬到地上一层 案例,抬高一层的城市
38、街道的界面,抬高架空地下室分析,架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等初步估算节省1300万元；,6%左右坡道,车辆直接入库,采光通风,减少埋深,每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加144000216000元. 所有物业管理用房要考虑到便于今后物业的使用。,6.1.8减少小区入口，降低物业管理成本,架空地下车库,消防通道,社区主入口,车库出入口,减少入口，节约物业人力成本,底层架空，无坡道出入口,景观化车道、增加绿化面积,负二层地下车库,6.1.9规划阶段注意要提前做好初勘，避免高层设置在地质条件差的地
39、段，增加基础处理的成本；,6.1.10规划阶段注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线。,6.1.11有地势高差的场地，要精确计算土方挖方和填方的工程量，尽量保持土方的平衡，控制土方的成本。,6.1.12人防工程与缴费另建的决策。,7图 产品分布总平面图 景观资源利用分析图 首层总平面图 入口及地库平面分析图 社区整体横纵剖面分析图 配套用房布置及架空层使用分析图 典型住宅三层以下（含地下层）和顶层剖面分析图,七、xx地下车库研究精彩案例ppt,八、xx标准化产品一览,8.1、别墅系列案例：xx滟澜山案例ppt,8.2、香醍序列：xx香醍漫步.ppt,8.3、度假别墅
40、：成都小院青城.ppt,8.4、高层序列：重庆睿城.ppt,8.5、洋房系列：成都弗莱明戈.ppt,8.6、天街系列：成都时代天街.ppt,一、xx滟澜山,1. 项目概况2. 产品定位与规划要点3. 住宅4. 配置标准,项目所在地,项目用地,东至沙峪环路，南至馨园九街，西至金泰花园一期用地，北至裕民大街,地处中央别墅区，区域成熟，高档次国际化的教育、医疗、生活休闲配套齐全。,前期项目分析-中央别墅区发展,本项目所处中央别墅区，临近温榆河，在北京别墅市场发展最早，目前最为成熟，别墅项目已连接成片，是外籍高端人士首选聚居地。与其它别墅区域相比，中央别墅区处于高端地位，市场认同度最高，销售价格200
41、0-4000美元/平米。不仅销售市场火爆，中央别墅区租赁市场也十分活跃，年投资收益率10%。,前期项目分析市调结论,中央别墅区最初业主主要是外企高管和使馆高级工作人员，随着外企中高层管理人员和国内高端人士进入，中央别墅区内对中高端产品需求呈上升趋势。区域内销售市场火爆，平均月销售10套。区域内租赁市场活跃，投资比例较高，龙湾项目达到40%。高品质产品热销，市场对这类产品价格敏感度低。中央别墅区市场认可度高，将逐步发展为北京最密集的富人区，别墅市场持续看好。,客户来源：外企中高层管理者中资企业家从外地到北京来的高级经理人及IT、金融、房地产界精英和薪资优厚的律师、会计师、教授等高级知识分子事业成
42、功的演艺界、传媒界人士投资者通过产品规划和设计创新，建设高品质联排别墅，户均地上面积250平米（赠送一层地下室和花园），实现总价350-500万元，地上面积均价17000元/平米。,地块现状为平整后土地，地势平坦，无高差起伏。可利用的条件：本地块地处北京的（中央别墅区西侧）中；交通便利；地块内中部偏东南有一条小路，两侧种有行道直柳树；北部150米宽的市政绿化带；需要改善的条件：高容积率；配套设施为与一期共用的设施；地块内东侧有两条高压线穿过，一条为220kV，一条为110kV，政府已有迁移计划，预计在两年左右迁移。,由于受到高容积率的限制（0.7）、地块周边情况的调查分析，我们考虑以此项目采用
43、纯联排的形式；结合地形，保留地块内东南侧原有的小路和行道树；高压线下面形成单独区域，灵活设置地块的开发步骤；会所、商业及配套布置在地块东南角，以利于对外服务；放大入口空间和主要交通空间尺度，并重点进行绿化；与北部城市绿化带相连通，并设计活动场地；地下室与地下车库的设置增大产品的附加值；,代征绿化用地,保留树木,会所及配套服务,小区车行道,小型集中地下车库,主入口设在南侧，次入口设在东侧。在主次入口间形成环形车行路。停车主要采用集中地下车库的形式，保证每户两个地下车位；在停车库上形成景观绿化、13米楼间距、2层高度的住宅等设计思路最大的限度的减少了道路对景观、住宅的影响，全面增加了绿化的面积；,
44、全部住宅南向布置，极大的满足北京地区对朝向的要求；单套建筑面积控制在地上建筑面积220300平米；地下建筑面积控制在90160平米；全部建筑采用地上两层的高度控制，减少建筑的高度对视觉的冲击；单体地下南侧设计成下沉花园形式，使得地下室南侧全面采光，层大销售亮点；一层设置南向卧室，可以设置老人房。地下活动室功能分区，南入口户型设置影音室。面宽控制在7.58.9米、进深控制在17米左右；适当增加端户型的面积，提高优质景观环境下的建筑面积比例；,A B型联排,C D型联排,住宅单体地下车库示意,地下部分由下沉花园、公共停车库及地下室组成；地下车库上进行覆土绿化；达到户均2部的停车数量；由地下车库可直接进入私家住宅；在北侧墙面设置条型窗，解决车库通风、采光问题；,户开间7500,户开间7650,户开间7650,设置25M泳池和儿童戏水池。更衣区和泳池设置地采暖，设置桑拿房。泳池屋顶设置天窗。,泳池。 四季厅 壁球馆 儿童活动室,会所平面功能设置,
