1、市场拓展体系方案一、 拓展发展目标1、定位 面积定位：项目建筑面积不少于 5 万 。 赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区） 。 战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 原则定位：1、 综合楼（高层）面积少于 5000 平方米项目不接，
2、小区（多层）面积少于 10000 平方米项目不接；2、 物业管理费用过低的不接； 3、 非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区） ；4、 维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区） ；5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、 档次过低的项目不接； 7、 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接； 8、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。2、区域原则目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目二、职责分工： 经理 负责大型活动的策划、执行与评估； 负责各类方案、计划书的撰写制定季度计划和月度计划，并定期
3、跟进指导和评估；领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展； 勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归纳和提升，为培训和发展提供建议。 根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力； 根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧； 协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告； 市场专员每月向部门经理提交工作报告，其中包
4、括市场的分析和拓展市场的方法。负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传递； 市场活动组织与策划 市场推广界面微信平台的设计维护。三、业务范围可输出型（核心业务）1、不动产项目的物业管理全委托服务方式：提供全方位物业管理服务客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。服务特色： 1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的选型。 2）营销推广的配合。以一流的物业管理品牌，帮助开发商增强购房客户对未来生活品质和服务档次的信心。 （只要从管理特色体现）3）高品质的物业管理：员工
5、具备高水准的职业道德、专业知识与服务经验； 4）提供行业内性能价格比的高品质服务； 5）过硬的技术团队，确保所管理项目各类设施设备的正常运行； 6）客户服务中心的运作模式与“全程沟通 亲情服务”服务方式确保管理服务水平；7）ISO9001 质量保证体系与信息化平台，保证了服务质量和管理效率四、社区商业经营服务方式：通过由公司拓展部统一对社区经营资源进行整合，然后经过包装推广业务建设塑造型（非核心业务）a) 企业后勤服务服务方式：后勤类服务，延伸了物业管理服务客户对象：小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等服务特色：1）减轻后勤服务的运营成本2）延长整体建筑的使用寿
6、命3）营造公共物业的舒适环境4）解除后勤管理的后顾之忧市场拓展规程1.0 目的规范拓展物业管理项目流程，保证参加招投标项目的质量，推广久和物业的品牌。2.0 范围适用于本公司市场拓展和物业管理项目的招投标工作。3.0 职责3.1 拓展部负责物业信息资料收集、整理、分析和项目的跟踪、洽谈；以及投标书和委托服务合同的编制并组织评审。3.2 各特定拓展部负责甲方项目考察的接待工作。3.3 拓展部负责物业管理成本测算与可行性报告编写。3.4 公司总经理听取各阶段情况汇报，参加投标书和合同的评审，最后拍板审定。4.0 工作程序4.1 楼盘项目信息收集4.1.1 市场部市场拓展人员从报纸、网络、电视、人员
7、介绍等多方面收集楼盘项目信息，对其进行整理汇总并报市场部经理审核。4.1.2 拓展部专员对收集的楼盘信息进行过滤和分析，最后确定有价值的项目并组织跟踪了解。4.2 现场了解：市场拓展人员对已确定跟踪项目进行现场了解，主要内容如下：4.2.1 前期物业管理楼盘了解4.2.1.1 物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混合类等）和竣工验收情况。4.2.1.2 物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积。4.2.1.3 开发商、施工单位、将入住和已入住的业主情况。4.2.1.4 开发商心目中物业管理公司服务价位、所在辖区物业管理主管部门、价格管理部
8、门初步定价、部分业主心目中物业管理公共服务价位。4.2.1.5 各种配套设备设施情况相关技术资料、图纸、档案的情况。例如：电梯和增压水泵数量、总功率，消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.1.6 开发商心目中物业管理单位资质、品牌要求。4.2.1.7 开发商所希望的物业管理模式（全委托或顾问方式） 。4.2.2 成熟楼盘情况了解4.2.2.1 原物业管理单位管理服务状况及亏赢情况；各种配套设备设施有无损坏，相关物业资料和档案是否齐全。4.2.2.2 原物业公司在业主心目中的形象，对新物业管理公司要求和定位。4.2.2.3 物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混
9、合类等） 。4.2.2.4 物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积等。4.2.2.5 开发商、施工单位、已入住和未入住业主的情况。4.2.2.6 原物业管理公司与开发商的关系、与所在辖区物业管理主管部门、物价管理部门的关系；业主对原物业管理公共服务质量和价位是否满意及原因所在。4.2.2.7 开发商心目中物业管理企业资质、品牌要求。4.2.2.8 各种配套设备设施情况，例如：电梯和增压水泵数量、总功率；消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.2.9 市场拓展工作人员编制相应物业项目调研报告,并组织相关部门对调研项目进行评审。4.3
10、洽谈跟进4.3.1 市场拓展工作人员和开发商、业主委员会建立联系后要经常跟进，保持信息畅通。4.3.2 市场拓展工作人员在适当时候引荐公司领导对方有关领导见面洽谈。4.3.3 经公司领导同意采用市场化方法交往和跟进。4.3.4 初步达成合作意向。4.3.5 了解招标文件具体要求。4.3.6 准备投标书(方案)并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。4.4 投标书(方案)编写内容：4.4.1 投标说明4.4.2 企业基本情况4.4.3 管理服务特色4.4.4 管理服务构想4.4.5 各项物业管理服务工作标准4.4.6 管理服务费用4.4.7 物资配备明细4.5 投标书(方
11、案)的评审4.5.1 市场部组织相关部门对投标书(方案)进行评审。4.6 投标书(方案)送达4.6.1 由市场拓展工作人员将评审合格的投标书送达招标方。4.7 物业服务委托合同制定和内部评审4.7.1 市场部负责草拟合同并组织相关部门对合同的具体条款进行评审。4.8 物业服务合同的签订4.8.1 由总经理或其授权人与委托方签订合同，并按合同要求开展工作。5.0 相关支持性文件和质量记录5.1物业项目信息表5.2投标项目评审表 物业管理项目信息表发展商名称销售代理公司名称建筑设计公司名称园林设计公司名称物业公司名称物业公司简介项目名称座落位置物业类型 预计售价 定位档次占地面积（M 2） 2 容
12、积率 绿化率 绿化面积总建筑面积 一期（ ）M 2、二期（ ）M 2开工时间 开盘时间竣工时间 入伙时间提供图纸 总平面图 首层平面图 地下室平面图 其他住宅面积（M 2） m2户数多层（）栋（） 小高层（）栋（） 高层（）栋（） 别墅（）栋（）写字楼 （） （ ）层（ ）栋商业面积 （ ） （ ）层会所（M 2） 功能配置停车位 地下（ ）辆，地上（）辆，租（ ）%，售（）%智能化设施 门禁 电子巡更 停车场 IC 卡 闭路监控配电总容量KW变压器（ ）台 、型号（、功率（）KW高压配电柜（）个、低压配电柜（ ）个电梯品牌 三菱或日立 电梯数量 部 电梯总功率中央空调有 无 水 泵消防泵（
13、）台；功率（ ）KW；稳压泵（ ）台；功率（ ）KW；加压泵（ ）台；功率（ ）KW；发电机 （ ）台；功率（ ）KW；公共照明 功率（ ）KW垃圾中转站 化粪池 水箱 高位（ 个）低位（ 个）煤 气 市政煤气； 专用煤气站； 其它水费住宅用水： 元/M 3商业用水： 元/M 3电费住宅用电： 元/M 3商业用电： 元/M 3管理费多层： 元/M 2/月 小高层： 左右 元/M 2/月高层： 元/M 2/月 别墅： 元/M 2/月商业： 元/M 2/月当地收费标准中央空调费： 元/M 2/月公共水电是否摊销 是； 否； 收费：水 元/M 3；电 元/KW本地人员工资水平管理处经理（ ）元/月；
14、主管（）元/月；护卫员（）元/月维 修 工（）元/月；保洁员（）元/月；社保情况：不太完善委托物业管理方式 全权委托 顾问管理 其它管理期限需要常驻的顾问人员（针对顾问方式） 驻场经理（ ）名 客户服务顾问（）名管理目标：市优 省优 国优通过 ISO9001 认证 通过 ISO14001 认证 通过 OHSAS18001 认证 联系人 职务联系方式 手机： 办公室电话： 传真： E-mail：投标项目评审表年 月 日物业名 称评审事项投标书 委托合同管理方 式全委 顾问 深层合作 培训市场部签名：财务签名：各部门评审意见人力行政 签名：公司领导审批意见签名：拓展专员岗位职责1. 在主管的领导下，积极开展公司物业市场的对外拓展，提升公司经营业绩；2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定期向部长提交跟综实施建议；3. 参与策划、调研并编写项目管理计划。4. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的策划、宣传工作。5. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接管物业的标书、管理方案（包含管理费用测算）及相关文件。6. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。7. 参与新物业前期介入的准备工作，协助项目的接管验收。8. 完成领导交办的其他工作。
