1、1第一部分 开发企业工程部人事与行政管理对房地产开发项目的工程进行管理，首先要对工程部内部的人事与行政进行管理，只有内部管理好了，才能更好地对项目工程的各方面进行有效管理。1.1 开发企业工程部人事管理在项目的开发过程中，工程部门要与多个公司、政府部门进行沟通、联系，才能保证项目的顺利开发。工程部与各政府部门、单位的关系如图 1-1 所示。自来水公司供电局市政部门燃气公司环保、环卫、公安、供电局及周边相关单位、居民等质量安全监督站、施工单位监理公司工程部工程部在一个项目的运作过程中，其工作流程如图 1-2 所示。2在上述流程中，管理计划的制订是管理实施的依据，只有先制订项目的管理计划，才能按该
2、计划去实施管理。管理计划一般包括进度计划、质量计划、材料计划、资金计划、合同管理计划等，具体如图 1-3 所示。项目任务确定 组建项目团队 参与施工单位及监理单位的招标项目工程移交流程项目工程结束 工程竣工流程 进入工程部施工管理流程制订项目管理计划项目管理计划制订项目总进度计划 项目材料计划项目总质量计划 项目资金计划 合同管理计划月进度计划制订和审核要求施工单位规范施工项目材料的招标和采购月进度款的审批和支付要求施工单位行为符合合同规定3施工管理是整个工作流程的核心工作内容，其管理流程如图 1-4 所示。1.1.1 工程部组织架构设置（以朋城总部正式下达的为准）工程部的部门架构如图 1-5
3、 所示1.1.2 项目工程部岗位职责（项目工程部较为准确）项目工程部是开发公司的主要部门之一，在房地产项目开发中充当着重要的角色。项目工程部在开发公司中承担着以下的职能：1）根据公司领导的指示和要求，工程部全面负责开发项目的管理协调工作，对项目进行管理。2）配合进行开发项目的可行性研究工作。3）配合工程技术部对开发项目的方案设计进行评估、确认，根据工程技术部的要求对开发项目的施工图设计进行跟进、落实。 （配合工程技术部对施工图设计质量、进度进行动态管理）4）协助进行土地定界、规划放线、验线工作。 （负责项目界址测绘，规划放线、验线的技术对接工作）5）配合进行场地“三通一平、文勘、地勘和桩基检测
4、等工作。 （负责场地“三通一平” 、地勘的现场管理，负责文勘、氡气检测等前期准备工作的技术对接） （增加：负责编制施工单位进场时间报，各类技术文件提供时间表、甲供材料设备进场时间表，并及时书面送达各主导部门；配合成本合约部编制各类资金需求计划）6）负责技术文件的资料管理，组织图纸会审。 （配合工程技术部组织图纸会审，提出优化建议） （增加：审核各类施工组织设计、专项施工方案） （增加：配合工程技术部对“四新”的推广和应用）7）负责对设计、承包商、监理公司、供应商的考察评选,主持项目招标工作。 （参与施工单位、监理单位、材料或设备供应商的考察评估，配合工程技术部技术标的编制工作。 ）8）协调承包
5、商、监理、供应商及相关单位之间的关系。 （负责协调施工、监理、设计等参建开工准备五通一平施工单位资质审核施工图会审流程监理单位资质审核分包单位资质审核项目质量控制流程 项目进度控制流程 项目资金控制流程 项目变更控制流程 项目材料控制流程 项目合同管理流程进入工程收尾流程进入竣工验收流程工程部经理土建工程师 安装工程师 电气工程师 资料员给排水工程师项目安全控制措施4单位的合作关系，负责牵头组织协调与政府职能部门及周边环境等关系）9）负责拟定开工报告，协助办理各项报批申请。 （负责牵头办理施工许可证及后期水电气视讯引入等事项）10）负责管理承包商施工过程，监控工程成本、质量、进度及安全文明施工
6、等，处理施工过程中出现的问题；负责协调管理各参建单位的工作；监督监理公司的工作。 （负责施工现场“三管三控”综合管理工作，及时发现并处理施工过程中出现的问题，超越职权或能力范围的问题，立即上报，并积极配合公司妥善处理。负责对项目监理部的工作进行全面监督管理。）11）对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 （负责现场工程文件资料的整理、归档和项目信息管理工作）12）负责各种工程款支付的合理批复。 （负责各类工程款支付节点的审定工作）13）负责组织工程竣工验收，及时办理各项移交手续。14）配合主管部门进行商品房面积测绘。 （负责商品房面积测绘等技术对接工作）15）负责工程竣工资料及图纸的收集、汇总
7、、整理、审核逐级上报。 （负责督促总包单位对工程竣工资料的收集、整理工作，负责甲直分包单位竣工资料的收集工作，负责对甲方竣工资料的收集、整理工作）16）负责做好与物业公司进行工程的交接工作。17）负责督促承包商对未交验的物业资产、设施设备进行维护保养。1.工程部经理岗位职责1）认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，严格执行工程施工管理程序。2）切实执行工程建设计划，确保工程质量、进度、安全生产及文明施工等全过程受控。3）负责项目工程部人员管理，包括人员的调配、考核、奖惩等。4）参与工程的招投标工作，协助工程技术部编制技术标。5）严格执行与各参建单位签订的合同。6）审核施工组织设计和
8、施工专项方案。7）牵头组织好开工前各项准备工作及政府主管部门、周边关系等协调工作。8）组织设计施工及组织有关单位进行施工图纸会审和技术交底。 （协助工程技术部组织图审及设计技术交底工作）9）配合相关部门做好预估算及材料设备、施工单位的技术质量考评工作，配合工程成本控制工作。 （积极协同成本部的成本控制工作）10）参与审核施工方的施工组织设计和施工图纸会审，并加以督促落实。 （重复，建议删除）11）检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促安全文明施工管理。12）督促施工进度，为保证施工进度创造条件，收集、汇总、整理各类进度动态信息并将可能对进度有重大影响的事项及时向领导报告。
9、 （11、12 条建议改为：准确及时传达项目整体管理目标，对整体目标进行层层分解，落实责任人，并对目标的执行情况进行监督、检查和调整）13）负责牵头组织工程会议。14）审核付款申请，根据进度、质量等实际情况签署付款意见。15）复核材料、成品、半成品、设备质量证明文件及出厂证明，监督送检，监督监理单位有效履职，工程部负责抽查具体材料以及质量保证资料的完整性，确保材料设备的进场合格。（建议删除）516)组织工程的竣工验收工作。17）协调处理好周边关系、政府关系及各分包单位、各专业、各工种间的关系。 （重复，建议删除）18）配合营销工作，为其提供充分的技术支撑。做好房屋交接的实物和各项文字资料工作。
10、19）衔接并配合物业公司、销售部与业主的移交工作，做好相关售后维修工作。 （组织物业移交工作）20）指导检查施工现场安全施工、消防、安全保卫、文明施工、环境保护、职业健康工作规范化管理开展落实的情况。 （增加）21）组织处理重大工程事故，协调工程重大问题纠纷，对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。 （增加）岗位说明书另附2.项目部工程副总经理岗位职责1）协调制订年、月、周工程施工计划，有计划、有措施、合理地协调各项施工工作，保证工程的各项要求严格按照合同有关条款执行。2）审核施工组织设计、编制工期要求。督促工程部落实工程质量是否满足规范以及设计要求。3）督促工程部完成定位、验线、地勘、文勘
11、、试桩，完成三通一平等工作。4）协调工程项目的供水、供电等配套设施的引进管理工作。5）做好施工前期准备工作，参与图纸会审工作并给予指导。6）开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。7）协同工程技术部及时解决各种技术问题。8）协同工程技术部、工程部、承包商、监理公司及相关单位召开施工协调会议，及时协调解决施工过程中出现的各种问题，确保施工计划的正常进行。9）审核承包商进度报表，签署工程进度款支付意见。10）督促工程部深入施工现场，做好施工节点记录，监督检查工程质量；严格按照设计图纸、各项技术规范标准检查施工；做好工程验收、评定工作。11）依照工作程序做好与相关部门的横向联系，接受上级及
12、相关部门的监督检查。12）掌握工程进程及相关数据并及时向主管上级汇报。13）督促工程、造价部门负责人及时协调管理部门内部各专业工程师的各项工作，平衡各岗位工作强度并贯彻实施。15）督促工程部完成工程停工、复工的管理。16）参与相关设计、监理、施工、装修等单位参加工作协调会并给予指导，以代表甲方协调解决工程设施过程中出现的各种问题。17）督促工程部、监理部完善档案资料，参与竣工验收。18）认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。岗位说明书另附3.土建工程师岗位职责1）协助工程部经理做好工程项目的前期工作。2）协助工程部负责人做好工程开工的准备工作。 （重复，建议删除）3）参与土建工程招
13、投标工作。4）参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。 （3、4 条建议修改为6配合工程部经理编制本专业技术标）5）负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。 （参加本专业投标单位的现场答疑）6）参与图纸会审、设计交底工作，督促施工单位对交底记录的整理。跟踪处理图纸会审中提出的问题。 （负责本专业图纸会审有关问题清单的整理工作，参加设计技术交底，跟踪图审问题处理的质量、进度情况）7）审查“土建施工组织设计及专项方案”和监理规划及监理实施细则。 （审查本专业施工组织设计、施工专项方案，审查监理规划及实施细则，并提出合理化建议。 ）8）负责对“土建施工组织设计/方案”中重大技术措施和
14、经济方案进行审查并提出审查意见。（重复，建议删除）9）对“土建施工组织设计/方案”中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等波动的因素进行审查。 （重复，建议删除）10）监督检查“土建施工组织设计/方案” 、监理实施细则的实施情况。 （监督检查本专业施工组织设计、施工专项方案的执行情况，并对监理工作进行检查督促）11）负责审查土建工程各相关单位提出的土建工程变更要求并签署意见。 （负责本专业现场“三管三控一协调”具体工作，负责对本专业工程变更文件进行审查。 ）12）根据相关施工规范标准和施工质量验收规范要求对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并
15、提出整改意见。负责隐蔽工程的验收工作。 （严把隐蔽工程验收单）13）根据工程施工总进度计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。（重复，建议删除）14）参加工程协调会、监理例会，提出本专业施工过程中出现的问题及解决办法。15）负责与监理、承包商等单位的信息管理及协调工作，并根据具体情况及时向工程部经理报告。(重复，建议删除)16）负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。 （严把材料进场验收关）17）对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。 （对本专业施工全过程进行检查，发现问题立即纠偏）18）负责项目进度要求的执行检查及记录。(重复，建议删除)19
16、）负责土建工程的签证、付款的初审以及竣工资料的审查工作。 （会同成本工程师对工程变更及签证事项进行审查，参加签证收方并做好记录，对工程付款节点进行审查）20）领导交办其他临时工作。21）熟练掌握本专业图纸、合同、清单及验收规范（增加）岗位说明书另附4.水电工程师岗位职责1）贯彻执行国家及有关建设工程管理的方针、政策及现行法规，严格执行行业标准及规范；贯彻执行公司的各项规章制度，维护公司的利益和荣誉。 2）充分学习理解合同条款、投标报价等资料，严格执行工程施工合同，确保合同目标的实现。 3）参加工程协调会与监理例会，对于施工过程中出现的问题，及时向工程技术部反映。4）参与对施工单位提交的施工组织
17、设计中安装工程内容的审核，提出审核意见。5）参与组织施工图水电部分的自、会审和技术交底。负责审核施工单位场地临时施工用电、用水方案 。6）参与协调水、电、气、弱电系统及综合管线的设计与评审。配合工程部经理联系落实好在建工程接洽引入水、电、气等市政特殊安装工程。77）参与设备的选型、设备生产厂家的考察及主要材料品牌的选择和询价工作。8）参与安装方面专业技术方案的讨论评审。审核工艺管道、电气线路、设备装置、道路交通与建筑之间或相互间有无矛盾；水、电、气、消防等设备、管线安装位置是否合理；综合管网布局、管位布置、各专业图纸是否交叉矛盾，是否满足建筑净高要求；管材、设备及器具选择是否符合规范及甲方要求
18、，布置是否合理规范 。 9）组织检查安装工程施工情况，协调处理施工存在的问题。 10）检查监督监理单位安装监理人员的工作，并对其进行评价。 11）参加分管工程的监理例会。 对安装工程所涉及的隐蔽工程要求施工单位及专业监理进行实时跟控，并做好隐蔽资料签字存档工作。12）负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。 13）参与处理在施工过程中出现的安装质量问题，提出处理意见并监督落实。 14）协调处理分管工程安装施工过程中出现的各类问题及关系。 15）做好安装工程的成本、质量、安全、进度控制。按照全程跟踪、责任到人的指导思想，制定工作计划、施工管理方案；做到标准先行，样板先行
19、，做好施工现场服务协调工作。16）负责对施工单位上报的安装类材料品牌按图纸及合同约定进行审查，参与认质认价，并对增加实施的工程内容进行审核、签证。 17）负责对进场的安装类材料的品牌、质量检验报告进行抽检查验。 18）负责分管工程的安装工程（含甲方分包工程）进度款的审查。19）落实处理解决分管工程的各类安装变更、签证、索赔工作。审核安装专业涉及到的设计变更、经济签证等，并对变更的因果提供技术上的原始资料，严格控制工程成本。协助工程部专职安全文明管理员做好安全防范和文明施工工作。20）参与工程分部分项验收和竣工验收，并在验收前对安装部分进行预验收，对安装项目承担直接责任。对未按合同工期完成或达不
20、到合同约定的质量等级提出书面处理报告，并参与对事故发生的前因后果进行调查，提出意见，做好事故的处理工作。21）组织监督检查施工单位、监理单位安装工程竣工验收资料的整理。督促施工单位绘制竣工图，配合整理安装专业的档案资料以及工程移交工作，负责督促施工单位做好合同期内的保修工作； 22）参与分管工程安装部分的质量等级的评定工作。23）完成相关领导的其他工作安排。5.造价工程师岗位职责1）认真熟悉关于造价的相关规定，及时掌握工程造价变更情况。2）了解熟知公司的财务制度，严格贯彻造价及工程款拨付程序。3）认真研究工程总进度计划、年度计划、月进度计划，做好相应用款计划，及时报与上级主管以便调整。4）及时
21、对各种技术资料进行收集整理，把有关造价动态信息向上级主管报送，对各专业工程师签发的涉及费用增减的变更、技术核定、签证提供参考意见。5）工程结算审核，要严格审查各项变更、签证费用，精确计算工程量，逐项审查各项定额直接费和各种管理费用，根据施工合同和专业工程师审核意见，做出结算报告，报送上级主管。6）对各项工程结算在合同约定期限内作出审核报告，并做好向公司有关领导的解释工作，做好与施工单位的核对，双方签字上报。7）配合相关部门进行商品房面积测绘的计算、核对。8）对工程造价的有效性、准确性负责。89）认真完成主管领导临时交办的工作，并将结果及时反馈。6.资料员岗位职责1）认真贯彻执行公司和部门的方针
22、和目标，收集、整理、传递各类资料、记录；按照管理体系要求、整理工程技术档案资料，做到准确、齐全、完整。2）参加工程图纸会审，做好设计变更登记、传递、归档工作，真实全面地收集分部、分项工程隐蔽验收记录。3）协助专业工程师做好各种资料、信息的收集整理工作。4）工程竣工验收时，及时收集整理工程竣工资料及竣工图，确保资料、图样齐全、准确，按规定保存、送档。5）认真完成主管领导临时交办的工作，并将结果及时反馈。1.1.3 工程部绩效管理对各岗位人员的绩效进行考核，可以督促各岗位人员的日常工作，通过将绩效考核与薪酬相结合的方式，可以激发员工的积极性。1.绩效考核的原则1）公开、公平、公正的原则。2）与激励
23、和晋升、作用结合的原则。3）工作关系和工作内容相结合的原则。4）自我评价、同事评价和主管领导评价相结合的原则。工程部绩效考核表见表 1-13 至表 1-15。暂略91.2 开发公司工程部行政管理1.2.1 工程部日常管理1.仪容仪表1）上班期间要求佩戴工作牌，到施工现场要求佩戴安全帽。 （特殊情况佩戴防爆眼镜）2）着装大方得体，干净整洁，不得穿着奇装异服。2.考勤1）鉴于项目工程部实际工作情况的特殊性，为了满足工程施工现场管理需要，项目工程部每周末需安排值班人员。每日工作时间为上午 9：00 至 12：00，下午 13：00 至17:30。2）项目工程部考勤实行打卡制。上、下班进行打卡，不可迟
24、到、早退、旷工，其他规定按照公司相关考勤制度执行。因公事外出须在部门外出公示栏上备注清楚。3）加班与值班规定。a.项目负责人根据施工进度情况安排值班表，各专业工程师无异议时应予执行，并将值班表上墙，值班人员可在当月申请调休。b.值班期间各专业工程师应确保通讯畅通；值班人员对于其他工程师辖区工程问题应与其电话沟通并做好与施工单位的处理工作；急发事件责任应返岗处理。3.日常办公1）工作期间应认真工作，不得妨碍他人工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的报刊杂志，不得在工作时间听音乐、看电影、玩游戏等。2）办公区内不得随地吐痰、乱扔纸屑，按工作区域划分清洁范围，由专人负责。要求每日清洁打
25、扫，地面、桌面整洁干净，不堆放杂物，清洁区域内的垃圾应当日清理完毕。3）在公共办公区域讲话要注意控制声调，不影响他人工作为标准。4）会议室保洁由专人负责，要求地面、桌面整洁干净，为会议提供良好的环境。5）桌面只可摆放电话、电脑设备、笔筒、水杯等物品；待处理文件和已处理文件要及时存放在文件架内，桌面用品要摆放有序，整齐美观。6）重要文件、资料要随时存放，并注意保密工作。7）节假日应组织做好清洁、安全、防盗、防火等工作。8）要求每位工作人员认真做好每天的个人工作笔记。4.沟通与协作1）在施工图自审、设计变更以及现场巡查中，发现的涉及其他专业存在的问题，应告知专业工程师，并应会协商解决方案。2）工作
26、会议作为各专业工程师沟通的重要途径，各专业工程师应主协积极分析问题，提出解决方案，不应偏激；会议决议应予执行。3）对于个人生活中存在的问题，项目部人员应予帮助。严禁向参建方透漏他人技能水平、生活隐私。个人矛盾应向项目负责人反映解决以减少资源内耗。4）对公司职能部门下达的工作要求存在不同意见时，应阐明意见，不应与之发生过激行为。否则，应向项目负责人汇报处理。5）对项目负责人的工作安排存在不同意见时，应及时反映，不应带情绪工作；在会议中形成的决议应予执行。6）做好自身廉洁工作，不收受贿赂，一经发现，证据确凿，将按公司规定做顶格处罚。1.2.2 工程部合同管理由总部成控中心负责执行，项目部予以配合合
27、同关系到签订双方的利益，所以要严格对合同的审批和执行进行管理。1.合同审批管理10合同签订前，要进行合同审批，相关部门负责人要会签“合同审批表” ，见表 1-16 合同审批表按下发表格执行成都朋城实业开发有限责任公司工程类合同审批表合同编号： 文件编号： 审批时间要求：一般 紧急 工程所属项目名称合同名称承办部门 朋城公司成本控制中心 经办人合同要点概述 合同专员签字: 成本合约部审核意见专业工程师： 年 月 日负责人： 年 月 日工程部审核意见专业工程师： 年 月 日负责人： 年 月 日工程副总审核意见 工程副总： 年 月 日项目部项目部财务审核意见 负责人： 年 月 日工程技术部审核意见专业总工程师： 年 月 日负责人： 年 月 日成本控制中心审核意见专业工程师： 年 月 日负责人： 年 月 日财务部审核意见负责人： 年 月 日朋城公司运营中心 负责人： 年 月
