1、龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 1 页 共 28 页龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 2 页 共 28 页南宁万里国际汽配城物业管理方案第一部分 项目物业管理开发的理念-3第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题第二章 物业管理理念及思路第三章 拟采取的物业服务措施第二部分 项目物业管理方式-4第一章 物业管理模式及组织架构第二章 物业公司整体工作流程第三章 各类人员的素质要求第四章 物业公司组建的资源配置第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺-12第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物业资料第四部分 项目物业管理费用-15
2、第一章 财务管理第二章 日常物业管理经费收支预测第五部分 物业服务项目及收费标准-17第一章 服务思路第二章 服务项目及收费标准第六部分 物业接管计划-18第一章 物业接管项目第二章 物业接流程第三章 物业接管时间及人员安排第七部分 物业日常管理目标及验收标准-21第一章 前期介入第二章 招商入驻第三章 物业经营指标承诺第四章 日常物业管理标准及承诺第八部分 结束语-28龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 3 页 共 28 页第一部分 项目物业管理开发的理念第一章 汽配城简介1. 万里国际南宁汽配城简介：万里国际南宁汽配城占地 170 亩，拥有经营面积 10 万平方米，总投资达
3、1.2 亿，集汽车配件、汽车用品、汽车快修、摩托快修、仓储物流、星级酒店 A 级写字楼于一体，致力于打造服务西南地区的大型现代化、品牌化、规模化的专业汽配市场。万里国际南宁汽配城是由中国-东盟博览会签约项目，被世界称为“广西汽配航母”。是南宁首家拥有八大服务的主流汽配城：1、汽车配件、汽车用品交易会和其它各类主题展示交易会；2、进行统一包装、推广，树立万里国际南宁汽配城整体品牌形象服务；3、面向消费者进行统一、完善的售后服务；4、企业发展战略服务；5、营销顾问服务；6、物流服务；7、信息交流服务;8、新品牌展示发布等八大服务。经营汽保工具的商家有 6 户，世达、鹰之印、长鹿、惠盛、力可达等汽保
4、工具有售。该市场以汽配的批发、零售为主，集展览、仓储、办公、酒店于一体，是西南汽配风向标的汽配专业市场。主营类别：汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车维修、汽车美容。交通区位：位于南宁传统汽配商圈望州路，距离南宁火车站 2.8 公里，距离 G322 国道1.5 公里，交通方便。2.作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：A综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，其工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B人员素质：招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物
5、业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！C运营模式：百业汽配城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结构、规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！而提供的服务也要求是“商业化全球大营销”的运营模式！D管理政策：广场招商政策、招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！E物业费用：专业的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用！第二章 物业管理理念及思路1. 管理理念经过对百业汽配城商户结构、商品结构、建筑
6、结构等的调查，整理出百业汽配城的核心问题在于： 提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 4 页 共 28 页倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2.在确定管理模式的基础上，针对百业国际汽配城的特色及实际情
7、况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思路七：致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升思路九：致力于商业文化功能的提升，不断提高百业商业品牌收益第三章 拟采取的物业服务措施1. 逐步融入 ISO9001 物业管理体系；通过质量管理体系的认证，可以科学规范地建
8、立一套管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；2. 结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、展览、洽谈会等多种形式的信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务！3. 建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型的服务！4. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展，并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！
9、5. 致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。6. 加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。第二部分 项目物业管理的方式第一章 物业公司管理模式及组织架构龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 5 页 共 28 页1管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合 ISO9001管理体系进行修正改进，我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物
10、业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。 按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运 行组织考核，确定业绩成本指标不达标 质量成本均达标 服务质量不达标奖金否决 奖金否决给予奖励2百业城物业管理公司组织架构总经理物业管理部 市场推广部 人事行政部 招商商务部保安消防主管物业租赁主管保洁园艺主管平面设计师文案策划师网络信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副总经理财务部会计出纳龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 6 页 共 28 页设置说明：1.组织架构的设置本着精简高效，一专多
11、能的原则，采取物业管理公司总经理负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2.管理公司各岗位实行双向选择，保证管理公司总经理充分发挥管理、协调作用，有利提高工作效率和管理质量；3.管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；4.管理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作，监督管理质量， ；5.物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、运营与管理，处理客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；6.网络信息主管主要对整个市场商户信息即时向外传递并对客户实施全方位的网络服务，促进物业管理网络化和现代化；7.人事行政部主要职责是公司各部门考核和
12、监督、办公室事务、后勤管理与公司文化建设等；第二章 物业公司整体工作流程1.物业公司各部门沟通流程：策划部物业管理部招商商务部客户反馈物业信息提供解决方案提出物业服务提出招商需求提供招商信息提供解决方案2.物业公司创建有效的价值服务链：龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 7 页 共 28 页服务价值链服务价值链基本要素 内部满意度机制 外部服务链日常物业管理特别物业服务商户业务经营市场文化建设功能配套服务员工建设管理团队合作伙伴顾问团队供应团队业主及客户辖区办事处周边友好单位政府主管部门3.物业公司外部沟通导向：百业城物业管理公司公安 消防 交通 物价 工商 房管 银行 税务 物
13、管 居委市政开发商（瓯江）建设施工单位设计单位装修公司广告文化公司社会服务机构供应商供电 供水 供气 有线 网络 电信 园林 环卫 防讯 其他餐饮机构外部沟通导向说明：1 向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理公司；选定物业管理人员； 2 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理公司就上述公共关系进行维护； 龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 8 页 共 28 页3 物业管理公司不断完善和扩展上述各种公共关系； 第三章 各部门人员素质要求及相关要求1总体要求：1）人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展； 2）树立管理者就是培训者的思路； 2管理人员
14、的素质要求：岗位设置 岗位要求 配置人数总经理 大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对公司的战略、运营、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体的思路和构想。1 人副总经理 大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力。1 人推广策划经理 大学专科以上学历，从事商业物业策划运作 3 年以上，熟悉商业地产策划推广，具有平面设计与文案统筹能力； 熟悉设计软件；1 人人事行政经理 大学专科学历，管理或人力资源相关专业毕业，从事本专业多工作多年，并具有一定商业物业管理知识，具有较强的对外
15、沟通协调能力，熟悉 ISO9001 质量管理体系。1 人财务经理 大学专科学历，会计师职称，具有丰富的财务管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。1 人招商经理 大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年，具有一定商业策划能力，带领团队协同发展。1 人物业经理 大专学历，建筑或工民建专业，或物业管理相关专业，持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉 ISO9001 质量管理体系。1 人3百业城员工素质描述：职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要求 工作技能及工作经验要求配 置人 数物业管理员女 20-35 岁 高中以上 持有物业管理上岗证，具有物业管理
16、经验，熟悉 ISO9001 质量管理体系。3 名招商员 不限 22-35 岁 高中以上 外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，具有招商工作经验； 3 名保安班长 男性 30 岁以下 大 专 三年以上保安管理工作经验正、副主管各一名； 2 人龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 9 页 共 28 页保安员 男性 20-26 岁 高 中 A.一年内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；22 人两班车管员 男性 20-26 岁 高 中 C.身高 1.75-1.82 米，体重 65 公斤以上；D.说话清楚，没有明显口音；E.威严而不失灵活，有车辆管理经验3 人消防值班员男性 3
17、5 岁以下 高 中 B. 相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。1 人监控员 男性 35 岁以下 高 中 C. 相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作1 人保洁园艺主管不限 男性：40 岁以下高 中 A.男性身高 1.65 米以上，女性 1.55 米以上；1 人保洁园艺员不限女性：35 岁以下初 中 B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。8 人工程主管 男性 40 岁以下 大专以上 A.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验B.具有中级以上的相关技能等级资格1 人维修技工 男性 35 岁以下 中 级 A.身高 1.65M 以上;B.
18、具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核C.二年以上相关工作经验总 5 人电工 2给排水 1设备 1基建 1设计师 不限 22 岁以上 初级 A具有平面设计能力；熟悉设计软件和制作流程1 人策划师 不限 25 岁以上 大专以上 B具有商业地产策划能力和经验，熟悉商业物业策划； C具有与各部门沟通协调的能力，讲究团队协作； 思路敏捷；1 人网络工程师不限 23 岁以上 大专以上 A 具有网络建设一年以上经验； B 熟悉网络建站、推广、维护等工作经验；C 能极积收集客户信息；1 人出纳 D 1 人会计 E 高中以上学历，有会计证 2 人合计 63 人备注：作业人员必须同时具备以下条件：
19、A.身体健康，无不良嗜好；B.出纳须具有担保人；C.三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关的学历证明或技术资格证明； D.有良好的敬业精神和职业道德；总计63 人龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目 第 10 页 共 28 页E.一方面具有特长者，可适当放宽其他条件。第四章 物业公司组建的资源配置1物资配备总要求：1）物业管理配备坚持经济、实用、节俭的原则； 2）。具备适当的前期开办费 323380 元；开业费：计划 18 万元；两项总计：503380 元；2管理用房的配置要求：序 号 部 门 面 积 (M2) 序号部 门 面 积 (M2)1 董 事 长 办 公 室 50
20、2 总 经 理 办 公 室 403 副 总 经 理 办 室 30 4 物 业 总 经 理 室 205 部 门 经 理 室 10 6 人 事 行 政 部 157 推 广 策 划 部 15 8 物 业 管 理 部 209 招 商 商 务 部 15 10 会 议 室 3011 前 台 20 12 物 资 仓 库 3013 保 安 室 20 14 监 控 室 2015 客 户 服 务 中 心 20 总 计 360 平 方 米3员工生活用房需求：序号 项 目 面 积 序号 项 目 面 积1 员工食堂 100 4 公共卫生间、洗澡房 502 员工住房每人 5 平方 300 5 宿舍仓库 503 经理以上 30 平方 200 总计 700 平方米4物业公司行政办公物资计划：名 称 数 量 单价（均价） 合 计 备 注经理以上桌椅 12 100000 10000.00 经理以上用办公桌椅 20 套 300.00 60000.00会议桌椅 1 套 2500.00 2500.00打印机 2 台 1500.00 1500.00复印机 1 台 10000.00 10000.00电脑设备 15 套 3000.00 45000.00
