1、土地增值税清算指南与纳税筹划开发产品定价技巧土地增值税纳税筹划技巧一、开发产品定价技巧：（一）普通标准住宅避税临界点：例 3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008 年，出售一栋普通住宅楼，总面积 12000平方米，平均单位售价 2000 元，销售总额 2400 万元，该楼支付土地出让金 324 万元，房屋开发成本 1200 万元，其中：利息支出 100 万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率 7%，教育费附加 3%，印花税率 0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例 10%。1、收入总额：2400 万；2、扣除项目金额（扣除利息支出 100 万）：（1）取得土地使用权
2、金额：324 万（2）房地产开发成本：1100 万（3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4 万 （4）加计 20%扣除数：（324+1100）20% =284.8 万（5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132 万扣除项目金额合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2 万3、增值额：24001983. 2 = 416.8 万4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04 万6、获利金额收入成本费用利息税金2400324110010
3、0132125 619 万假设：降价到 1975/平方米增值额23701981.6 388.4 万；增值率388.41981.619.6%小于 20%，免缴土地增值税。获利金额23703241100100130.4 715.6 万 多获利715.661996.6 万计算免税临界点： 设销售收入总额为 X，设不含息建造成本为 Y。于是：按照建造成本 10计算的房地产开发费用为 0.1Y；财政部规定的加计 20扣除额为 0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X5（173） 0.055X计算：当增值率为 20%时，销售总额 X 与建造成本 Y 的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3
4、Y+0.055X）0.934X 1.56YX 1.67024Y即：增值率 20%时，售价为建造成本的 1.67024 倍;当 X1.67024Y 时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把 1.67024 称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为 1.82014。用图表示如下： 1、1.67024 （免税临界点定价系数） 不交土地增值税 相对税负轻 利润少 2、1.82014 （高收益最低定价系数） 交土地增值税 税负重 利润高上例建造总成本 1424 万元，单位建造成本 1186.66 元/平方米免税临界点定价1186.661.670241
5、982.00 元/平方米高收益最低定价1186.671.820142159.91 元/平方米计算验证：（1）当定价为每平方米 1982.00 元 ，销售总额为 2378.40 万扣除项目金额14241.32378.405.5%1982.01 万增值额2378.401982.01396.39 万增值率396.391982.0119.9999%增值率20，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米 2160 时，销售总额 2592.00 万元：扣除项目金额14241.325925.5%1993.76（万元）增值额25921993.76 598.24（万元）增值率598.241993.7630.01%交
6、土地增值税598.24 30%179.47（万元）销售总额增加 192.0 万元,交土地增值税 179.47 万元,多获利192.0179.4712.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为 0 时，销售总额 X 与建造成本 Y 的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）X（1.3Y+0.055X） 0X 1.37566Y当 X1.37566Y，增值率即0，免交土地增值税。（三）经济适用房需要预征土地增值税吗？国办发200516 号：经济适用住房建设单位利润要控制在以内。国税发201053 号：除保障性住房外。河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637 号） 第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。以下“建造成本”均为不含息建造成本。土地增值税的增值率增值额扣除项目金额增值额销售收入总额扣除项目金额扣除项目金额建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加
