1、 物业公司管理制度日常工作管理制度为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。二、 全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、 严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次月 1 日报经理审查后交财务
2、科备案，是每月工资发放的主要依据之一。五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。六、 对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。八、 严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查
3、抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天 8 小时， （法定节假日据情况安排休息） 。十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。奖 惩 制 度为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特
4、制定本规定。奖 励：一、 对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由公司进行统一表彰。二、 对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。1、对工作中提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工(如：加班)。2、做好人好事被当地机关表扬给予奖励。处 罚：三、 工作迟到或早退 10 分钟以内处罚 10 元，10 分钟以上处罚 20 元；30 分钟以上者按旷工处理（30 分钟以上为半天，1 小时后为一天） 。四、 旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、 消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20
5、 元。六、 无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。七、 打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、 利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等） ，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人 200 元，情节严重的加倍处罚。九、 除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚 50 元，如给公司造成损失由当事者一并赔偿。十、 对游客提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或游客举报反映给公司一次处罚
6、 50 元，出现游客上告或举报给公司一次，发现一次处罚当事人 200 元。 （正当理由除外）十一、 严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十二、 严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月 1 日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人 30 元/次。十三、 工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十四、 对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意批准后执行。考 勤 制 度一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业
7、站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行） 。四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。五、考勤记录要于次月 1 日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请 销 假 制 度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假半日以上（含半日） ，须提前写出请假报告，由经理或主管批准。四、因病请假一日以上（含一日）
8、须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。财 务 管 理 制 度一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。二、每月 27 日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。三、每月 10 日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。四、财务现金借用必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工
9、资表，在当月工资中体现。七、各公司发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。水、电工管理制度一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。四、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。五、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。六、如违反以上五条条，根据情况给予当事人及相关责任人 20 元至 100元的罚款，造成经济损失的按损失额的 50%负担。机器设备管理制度第一章 目 的为加强机器设备的
10、管理，按照科学管理、 “预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、 ，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修与养护，特制定物业所辖区域设备维修及保养管理细则。第二章 原 则以预防为主，坚持日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。第三章 适应范围适应所管辖区域的所有设备设施。第四章 设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修运行部设主管一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。第五章 职责一、设备运行部是在物业
11、公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。第六章 设备管理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。 四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、
12、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录，即设备运行记录 、 设备维修保养记录等。第七章 设备管理档案 一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。 二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。 三、
13、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。 四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。第八章 设备的安全使用及维护要求一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。 二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。 三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训，经考核合格后方可使用操作。 四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录第九章 设备报废一、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业
14、规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。 二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。第十章 安全工作注意事项一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制度。二、新员工入职，由主管牵头进行安全教育后，方能上岗工作。三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认安全后，方能开始工作。四、所有安全装置不得拆卸，都应保证其完好有效、灵敏可靠。五、工作中要互相关心，既要注意自身的安全，又要关心他人的安全，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛） 、防窃等安全工作。七、电气设备必须有可靠的接地（接零）装置，防雷和防静
15、电设施必须完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣 5 分，分管领导扣 2 分。八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣 2 分。九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并采取安全绝缘防护措施，且要有监护人在现场。该项不做扣 2 分。十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣 2分，重者根据公司有关规定给予处理。十一、所有绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。该项不做扣 5 分，分管领导扣 2 分。十二、有人触电，立即切断电源，进行急救;电气着火，应
16、立即将有关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口 5 分，年底不能参加先进评选。十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。第十一章 公共区域照明灯具一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换。该项不做扣 2 分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣 2 分。第十二章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修。该项不做扣 2 分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣 2 分。三
17、、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低 10 分钟。该项不做扣 5分。四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣 2 分。五、每周一次巡视污水泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置工作状况，包括清理调节池隔栅垃圾，该项不做扣 2 分。六、雨季每天检查各集水井泵工作状况（包括手动、自动和控制箱指示灯），包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣 2 分。第十三章 记录与表格一、 材料、设备购置申请表二、 设备日常检修、保养表三、 设备运行日志四、 设备修理、保养计划五、 消防报警系统设备检修记录表八、 柴油机组检查表九、 消防水泵维修保养记录表十、 排污泵检修表十一、 水泵无
18、负压设备维修保养纪录表十二、 消防中心值班记录表十三、 弱电监控中心值班记录表秩序部 管 理 制 度秩序部的职责一、在公司的领导下，维护物业所辖区域治安秩序，保障所辖区域内游客的生命财产安全，为游客创造一个安全、舒适的环境。二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保所辖区域内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。三、对所辖区域内的游客做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。四、保护所辖区域内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部
19、门开展工作。五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。秩序部长职责一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。三、加强秩序人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作；
20、制定比较完善的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公司经理审批。七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总
21、结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究治安管理问题；同时必须搞好岗前讲评。九、熟悉掌握所辖区域内各种安防设施的性能和操作程序，熟悉所辖区域环境，做到心中有数。十、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序组长的职责一、对秩序部长负责，做好所辖区域安全保卫工作。二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、
