1、中国分时度假发展现状及对策研究朱利娟攀枝花学院，四川 攀枝花 617000摘 要：分时度假是因制度创新而产生的现实生产力的典型代表。分时度假业在我国的发展将是一个长期渐进的过程。针对目前我国分时度假发展状况，分析影响我国分时度假发展的各种推动和阻碍因素，提出促进中国分时度假发展应采取的主要对策，并通过对中国分时度假现状及对策的分析，对中国的分时度假发展研究进行总结。关键词：分时度假；发展现状；对策研究一、分时度假概念分时度假 (Timeshare，又称 Vacation ownership 或 Holidayownership)。最初是指人们在度假地购买房产时。只购买部分时段的产权，几户人家共
2、同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权。并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为 52 周。将 52 周中的 51 周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内(一般为 20 年40 年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。除此之外，顾客还享有时段权益转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其实质就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。它最大的价值就是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决
3、定在你所购买了时段的酒店或度假村居住时。你就可以用你的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任意一家酒店或度假村的另一个时段。国际上有两个流传较广的定义 1：美国佛罗里达州分时度假房产法案(Real Estate TimesharingActCH721 Florida)中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中。购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于 1 年的使用权。并且这一协约有效期在 3 年以上” ，即称之为分时度假项目。可见，分时度假概念具有两重含义：一个是房屋分时使用权。一个是度假时段的交
4、换权。分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用。实现了资源共享。二、分时度假产业发展背景及现状分时度假是由一名叫亚历山大奈特的德国人首创。他将分时度假房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。当时分时度假的形式还是最原始的，因为它出售的是独立房产，顾客只能在某处房产购买指定住宿单元每年 1 周时间的使用权。分时度假历史开始于 20 世纪 60 年代法国阿尔卑斯地区的一个滑雪胜地。20 世纪 60 年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸
5、开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。这种崭新的度假形式的产生的背景来自于两个方面：第一，消费者的需要。当时欧洲的生活水平较高，人们思想解放，观念更新，开始追求休闲的生活方式，于是度假成了人们休闲的第一选择。但由于自身经济条件的限制
6、，大多数家庭仍无力单独购买别墅，只能住那些昂贵的酒店宾馆，这时，人们就迫切需要一种又舒适又经济的休闲模式。第二，房产开发商的需要。当时欧美一些发达国家的房地产商遇到了这样一种情况，即经济过热时期开发建造的大量物业，在经济冷却后大量闲置，房产商不但无法将他们销售出去，在维护保养上也耗费了大量人力、财力。于是房产商们也试图寻求一种新的途径，来消化这些剩余的房产。此外，充足的观光、康乐等旅游资源也为分时度假的继续发展提供了条件。三、影响中国分时度假发展因素分析（一）影响中国分时度假发展推动因素分析1.旅游消费观念更新。随着社会经济发展和心理需求的提升，无论是政府还是消费者个人，其旅游观念都悄然发生了
7、巨大变化。在王婉飞进行的 20032004 的调查中显示2 ，基于分时度假本身的诸多优越性，多数人还是认为分时度假比传统度假方式更为优越，并且愿意参加分时度假。2.居民可支配收入增加，旅游消费增长3.闲暇时间增多。带薪休假增加人们的闲暇时间。4.度假市场供给充足。5.政策环境放松，行业相关规制即将出台。逐渐放松的出入境政策将促进我国旅游市场与国际接轨，为分时度假的实现提供有力保障。6.国外公司进入，带动本土市场发展。RCI 一直以来与中国国家旅游局（CNTA）及其他政府部门合作，保证了分时度假俱乐部、假期交换这一旅游形式的健康发展。(二)影响中国分时度假发展制约因素分析1.时空矛盾，限制交换权
8、利的实现2.价格制约3.销售失效4.法制滞后、信用缺失5.国内分时度假地网络远未完善。国外的分时度假地网络建设有两种模式 3，第一类是交换公司与有闲置客房资源的酒店和度假村进行谈判来发展加盟度假地，第二类则是分时度假俱乐部以大型的酒店集团或企业集团为依托，通过投资兴建、收购、控股等方式开发出专门的分时度假连锁酒店，在俱乐部内部形成度假网络。中国分时度假最早是由个别房地产公司和饭店企业引入我国，其着眼点是解决自己手中积压的房地产或提高饭店客房的出租率。这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小规模小范围经营，在构建国内交换网络方面起点低、规模小，影响了分时度假产品的吸引力。四、中国分时
9、度假发展对策研究分时度假业在我国的发展将是一个长期渐进的过程。这一新兴的休闲产业要适应诸多不利环境，实现健康快速的发展，继而融入国际休闲产业大环境，必须从以下各方面入手，完善分时度假市场。（一）市场培育，创造分时度假消费需求1.概念推广。由于分时度假是一个新兴的行业，在现阶段我国分时度假产品的提供者及消费者对其认知程度还远远不够，公众不了解分时度假的具体内涵，甚至根本不知道分时度假这个名词。这说明国内的消费者对分时度假的消费理念还没有形成，分时度假的概念还有待于宣传和普及2.消除负面传闻影响。分时度假传入我国初期，一些不法从业者利用国内绝大部分消费者在对分时度假不了解的情况下进行欺诈，许多媒体
10、也纷纷对这些事件予以曝光，各地政府和消费者协会也相继发出消费警示，提醒消费者不要轻易购买分时度假产品，我国分时度假面临着巨大的信用危机。3.创造分时度假消费需求与传统的房地产产品和饭店产品不同，在很多地方，分时度假产品往往不是首先由消费者产生需求，供应商推出产品来满足需求，而是产品供应者积极向消费者宣传推广其创造或引入的新概念，最终达成销售。因此，很少有消费者自发决定去销售商那里购买分时度假产品。针对这种情况，分时度假企业应当采用创造旅游需求的方式销售产品。（二）设计适合中国国情的分时度假产品1.明确目标市场2 时段价格分拆。时间和价格方面的限制将我国分时度假潜在的消费群体限制在一个比较明确范
11、围内，大致为以下五类人组成 4：企业老总、外企中层以上管理者、娱乐与体育界的高收入者、科技与教育界的高收入者、政府高级官员等。因为这些人不仅年收入在 10 万甚至 100 万以上，而且都可以抽出一段时间或者有权力自己决定离开工作一段时间。针对目前国内带薪休假不普遍和工薪阶层收入不高的情况，经销商可以采取灵活多样的时段和价格分拆方式。3.突出分时度假产品规划设计特色。由于分时度假特殊的经营理念，分时度假产品必须具备自己的特点：均好性以及地域性。（三）确立相关法律制度1.确立行业标准2.建立信息披露制度。消费者要做出正确的选择，最基本的是有可靠的信息，他们需要知道竞争产品的价格和品质，在很多情况下
12、，还要知道安全性、确切的数量以及合同条款的含义。披露制度就是让消费者在决定购买前掌握足够的信息，从而能明智决策。披露内容就是分时度假销售者在向潜在的购买人或购买人提供的披露文件中含有什么内容，这些内容应当包括合同当事人身份、合同标的、权利性质、购买人行使合同权利时所必需支付的价金等。3.建立冷静期制度。冷静期制度普遍适用于所有的分时度假销售，其作用在于一是提供消费者缔约后慎重思考的时间及机会，而是允许其反悔，并不承担任何法律责任。（四）品牌经营。为了降低消费风险，增强消费的信任和可进入性，分时度假在经营上更注重用品牌来保障。（五）直接向点数制过渡。1990 年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先
13、推出了点数制，即顾客不必付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入一个分时度假交换系统，而只需购买一定的 “点数” ，然后用“点数”换购同样将价格折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性（六）以产权酒店为战术性突破来支持分时度假的战略性发展。产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的模式。五、结语对于中国消费者，分时度假已经不再陌生，并且有极少部分人已经开始消费分时
14、度假产品。但是受我国政治、经济、社会文化等因素的影响，我国潜在的分时度假消费者还一时无法成为真正的分时度假消费者，由此决定分时度假目前在中国的发展还处在初始阶段，它的发展和完善还需要在本土化的过程中不断探索，对分时度假的发展既要积极促进又要慎重对待。从我国发展分时度假的客观需要和具体国情出发，认真研究国际上发展分时度假的做法和经验，指导中国分时度假健康发展。对中国发展分时度假业的展望：第一，开发和实行点数制是我国发展分时度假业的必由之路，而且目前我国部分分时度假产品销售和时段交换企业也已经认识到点数制在经营中的重要作用，但是这些企业所使用的点数制存在较大的局限性，各个企业之间缺乏统一的换算标准
15、和结算规则，往往只适用于单体企业，而且没有与国际接轨，无法实现国际分时度假交换结算。设计和开发具有较强适应性和针对性的我国分时度假点数制对提高度假交换的实现率和可操作性，提升我国分时度假企业经营绩效有着重大大意义。第二，适合我国国情的分时度假产品可以将产权式与时权式两者结合起来，这是比较符合当前我国消费者的观念和消费模式，可同时满足消费者投资和休闲度假需求。参考文献1 刘赵平.分时度假产权酒店 饭店业和房地产业的创新发展之路M. 中国旅游出版社，2002.2王婉飞.分时度假规制研究D.浙江: 浙江大学( 博士论文)，2004.3黄亮，周凯波，朱海森.国内分时度假地网络建设J 研究桂林旅游高等专科学校学报，2005.4罗守贵，张国安，高汝熹.分时度假在中国的市场发展分析 J.商业经济与管理，2002.
