1、管理学思考题一、万科为什么要转型做城市配套服务商？一、什么是配套服务商？产品提供商就是简单的卖你房子（极端的说，甚至不包括物业服务）。而配套服务商，我的理解就是作为一个人生活一辈子的一系列设施都包括内，大到学校、商业，小到垃圾回收厂，这其中就包括金融业等。比如万科银行，作为配套服务商中的一部分-金融。二、有先例引路其实这是西方国家早有先例，他们这样的服务称之为-社区银行社区银行（Community Bank）的概念来自于美国等西方金融发达国家，其中的“社区”并不是一个严格界定的地理概念，既可以指一个省、一个市或一个县，也可以指城市或乡村居民的聚居区域。凡是资产规模较小、主要为经营区域内中小企业
2、和居民家庭服务的地方性小型商业银行都可称为社区银行。社区银行的服务内容和优点：社区银行主要为小企业及个人小客户服务，决策灵活，服务周到，贴近客户，一般不发放没有抵押物的贷款；同时，为保证竞争力，存款利率高于大银行，贷款利率低于大银行，收费也更低廉。 三、万科领导人早嗅商机-时代发展必然性2013 年年中，万科提出了城市配套服务商这一概念，王石在回答网易财经的采访时说：它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中，它本身就有 6-8%的要求你配套搞的，学校、商场，甚至配套的一些小型酒店，甚至还有剧院。比如
3、现在，万科光宾馆就有 15 个了，因为要求配套，你必须做的，尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人，觉得你这个太小，但要求配套你必须来做，万科只有这样接受，按照规划这样做。再一个像商场，万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500 万平方米，那我们就算 6%（的配套），6%就差不多已经将近 100 万平方米了，那这就是非常大的一个数字，一年就 100 万平方米的综合的， 所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商，你要给小区做这样一个配套。再一个现在城市的改造当中，在很多旧项目的改造当中，很少有来讲说，我就让你纯属搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多 60%
4、甚至只有 40%。那你万科做不做呢？你说我是个纯住宅开发商，我不做，那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科，必须进行这样转变。做了之后，你就不能说我就是个纯的开发商，我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套，你比如要开个大 Mall，它的半径可能就是 10 公里的，甚至 20 公里的。所以你必须要转变思维方式，从一个小区的开发配套，到一个城市的开发配套，所以这是一个你不得不转的，就是城市配套。再有一个就从更激进的意义上来讲，城市就是这样要求了，说我们这需要一个博物馆，我们非常欣赏你万科的品牌，希望你万科能做下来。你做不做？这个已经和刚才说的，和综合开发都不一样。当然你说让去
5、万科赔钱是没法儿做的，但是赚钱是很有限了。可能来讲，就是政府的地，邀请你做博物馆，那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱，建筑费多少钱，完成多少钱，最后给你一个 2.5%的管理费，那是非常有限的。那做不做呢？那万科也做。所以万科现在从一个纯的住宅开发商，转型成为一个城市配套供应商，就是这样的概念。“目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变，为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”郁亮说。四、提前应对未来挑战而随着城市和人居生活需求的发展，如何做好配套和服务，成为房子之外的地产新课题。据悉，万科目前在深圳拥有超过 34 个社区、1
6、0 万业主。从照顾好这个“大社区”的衣食起居，到撑开一个国际化大都市格局，万科将把生活配套服务的半径放大到整个城市。因此，万科将基于传统住宅领域的开发和运营经验，积极参与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市配套的规划与建设，以丰富的建筑形态，回应多元的居住需求。在具体服务体系上，不同于以往的“居住”独大，万科提出，将围绕居住、购物、度假、办公、文化五个方面，全面升级万科的建筑形态与生活方式。万科表示，在居住服务方面，万科将为社区加入业主食堂、公共仓储等配套，围绕幸福驿站服务中心，完善社区服务资源整合；在购物服务方面，其将通过建造大型 shopping mall、中小型街区式商业，为城市丰富娱乐、
7、品牌零售、餐饮、精品超市、国际影城、溜冰场等生活元素；在度假服务方面，万科将以游艇会、度假村、酒店为基础，在山海人居之上再创一个城际度假新领域；而在办公服务方面，万科将在龙岗及盐田 CBD、前海、留仙洞等片区建造商务平台，为企业及创业人群开创现代化高效办公提供条件；文化服务方面，万科拟代建多项文化工程、创建博物馆等，为城市沉淀更多历史人文价值。传统住宅的需求量将会在未来稳定甚至萎缩，“可能未来十年”。郁亮说，转型城市配套服务商，就是为了在未来遇到规模的天花板后，解决传统业务的发展问题，股东、员工都需要新增长带来的回报。二、请你描绘未来城市的模样所谓的“互联网思维”，就是在互联网、大数据、云计算
8、等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。其实，理解“互联网思维”最重要的是，在“以人为本”的基础上，紧紧把握五个关键特征，即：便捷、表达、免费、数据思维、用户体验。对于城市来讲，这些也是对今后现代城市管理的基本要求。 互联网思维中，“以人为本”就是要注重“用户体验”。关注“用户体验”就是让用户感觉愉悦；无论是精神上还是物质上，要让用户满意。“用户体验”是互联网思维所关注的最重要的关键点。同样，对于现代城市管理来讲，就是要提升居民的“城市幸福感”，就是要通过服务资源整合与配置最大限度地满足市民衣、食、住、行、购、乐等多方面要求。对于
9、城市来讲，满足这些要求就是都是满足“用户体验”。“便捷”，对于互联网来讲，指的是信息传递和获取比传统方式快了很多，也更加丰富。个人电脑取代了传统的报纸、电视，而手机又有取代个人电脑的趋势，这都是由于人们对更便捷地获取信息的需求。 对于现代城市管理来讲，“便捷”可以理解为“高效率”。为城市居民提供方便、快捷、高效的服务与管理，是地方政府推动城市发展和城市有效运营的重城市问题研究。“互联网思维”是一种具有很强的开放性的思维方式。如今，“互联网思维”这个词演变出了许多不同的解释；互联网时代的思考方式，已经不仅仅局限在互联网产品、互联网企业，也潜移默化地影响着社会各行各业，影响着人们的生活方式。 同样
10、，我们的城市也与其正在形成紧密联系，这同时也为现代城市管理提出了新的要求。那么，在“互联网时代”的发展大背景下，从“互联网思维”的角度来看，应该如何完善现代城市管理呢？未来的城市或许会有以下这些场面：“网格红线”保交通 高效率处处现划定“网格红线”，“网格红线范围内，停一秒都将抓拍。”通过现场违章摄像头拍摄，红色网格线处违停车辆的情况已经不再发生，有力地保障了城区道路有序畅通。运用新余交警微信公众平台，发挥全民监督交通不文明行为，实现城市管理的精准、敏捷、高效。高效率体还现在硬件建设、服务质量、运营管理等多个方面。城市管理部门可以通过增加公交线网的覆盖率，加快轨道交通建设等，完善城市交通的硬件
11、设施，提高道路通行能力；通过提供实时换乘信息、改善乘车环境等措施，提高城市交通的服务质量，鼓励更多人选择公共交通出行；通过完善智能交通监控系统，加强城市交通的运行管理，加大缓堵保畅力度，保障车辆顺畅通行，等等。PPP 模式开启在破解交通拥堵出行难上，除了在机动车行驶线路上做文章，还注意跳出旧框框研究新出路新途径。针对市民短距离出行难题，新余采取 PPP 模式建设覆盖主城区的公共自行车系统，在主城区规划建设 210 个服务站点，投入公共自行车 5000 辆，这个系统投入使用，不仅低碳环保，解决了市民短距离出行难题，也能减少路面汽车。人人均可参与城市建设“表达”，互联网让人们表达、表现自己成为可能
12、。这让一个人“付出”比“给予他”更能让其有参与感。“服务好不好，顾客说了算”是互联网思维最显著的特质之一。这对于城市来讲，可以理解为给城市居民充分的“表达”意见或“参与”城市管理的机会。 当前，网络购物风行，不仅在于顾客方便选择、支付快捷，更在于尊重顾客主导权的“顾客至上”理念与实践。顾客拥有攸关商家生存的“评价权”，凭个人感受对产品和服务给好评、中评和差评。这种机制，促使商家提升产品质量与服务水平。同样，现代城市管理可借鉴“网购”模式，建立“倒逼机制”，城市服务与管理做的好不好，要看居民、企业、商户的评价和看法。 “免费”，互联网时代让人们享受众多的免费信息和免费服务，分享和获取共享资源也成
13、为现代生活的一项重要特征。由此，以“互联网思维”来看，现代城市管理应着眼于降低城市居民生活、工作的成本，推动“服务共享”；在强调政府投入的同时，还应重视社会资源的整合与开发，充分发挥社会团体、民间协会、志愿者组织等非政府组织的力量，参与社会管理，引导和规范社会服务的互助与共享，形成政府、市场、社会三者合作共治的格局。“数据思维”随处有“数据思维”，互联网让数据的搜集和获取更加便捷，并且随着大数据时代的到来，数据分析预测对于提升用户体验有非常重要的价值。同样，对于现代城市管理，具有“数据思维”将成为管理部门必备的基本功。城市数字化管理平台和“大数据”技术的应用将是未来城市管理的一项重要基础工具。
14、对城市“大数据”进行持续跟踪与分析，有利于城市快速、有效地应对突发事件应急处置、流行性疾病防控、自然灾害疏解、交通安全疏导等方面的问题。同时，充分运用“大数据”挖掘大多数人的大多数需求，从而更好地做好城市管理与服务。在互联网时代，“互联网思维”正影响着人们的生活方式和思维习惯，传统的城市管理手段和方式已远远不能满足现代城市管理的要求。 “互联网思维”的许多理念可以融入现代城市管理当中，居民感受、高效服务、公众参与、服务共享、大数据分析等等，将是“互联网思维”在现代城市服务管理中的重要体现在互联网+医疗的时代，看病也许不再难：在手机上，你可以选择最适合自己的医生，网络会匹配最近的医院，查看以往的
15、评价和治疗效果，还可以在线交流病情，预约就诊时间。 ”足不出户便可预约大多数生活服务。“云平台”出土举个例子，为“互联网+” 最基础的应用数据存储和交互层，重庆的“云”已经初具规模。水土高新园的“云平台” ，正努力实现信息流、物流、商流、资金流的跨界融合。两江国际云计算产业园已建成近 4 万台服务器规模的数据中心，在建 6.5 万台服务器，年内将开工建设 5 万台服务器，未来将打造成为亚太地区最大的云平台。“互联网+”最大的魅力在于创新思维方式。把这种新思维方式运用到城市综合管理上，会激发人的智慧，使管理功效更为显著。互联网+媒体、互联网+问卷、互联网+现场、互联网+信息员等等，由互联网拓展出
16、的各类新功能，涵盖了交通秩序管理、社会服务乃至公共文化服务。顺着这个思路发展下去，新余将迈向智慧城市，由此带来的是市民和企业的幸福感和获得感，这样的城市因智慧而更和谐，更能激发全社会创新创造活力，形成全面深化改革、加快发展的强大动力。3、在该案例中，互联网思维如何体现在万科的决策之中互联网思维的万科，利用专业的房产建筑理念，犹如当年世博会万科馆一样，以及绿色环保的总部大楼一样，除了满足普通居住属性以外，应该根据不同的群体，在产品上做到极致，和领先超越，当然，前提是建立在成本可控上。万科提出了城市配套服务提供商，从四季食堂，到快递代收，还有万物仓，不得不承认，万科已经开始布局，这些都是线下享受的
17、服务，也是互联网界一直讨论的 O2O 最后一公里的问题，万科用自己线下的方式，已经解决的很好。全国的万科业主，都是万科的宣传利器，但传统思维下，除了简单的邻里关系和营销老带新优惠等举措，在互联网平台的表现依旧不够。互联网平台是一个虚拟化的社区，除了简单的营销之外，我们可以看到从上学、恋爱、结婚、买房、买车等人生重大节点，互联网的分享精神，形成了互联网的社区生态，这就是一个虚拟的城市，而整个万科拥有的新老业主就是互联网的种子客户，万科除了专业的万科周刊 ，和服务业主的万客会，能否直接建立一个属于万科业主的互联网平台，基于 PC 互联网和移动互联网？当然，这里面存在一定的口碑风险，但好处自然也不言
18、而喻。产业链及生态：除了房地产业务之外，衣食住行、娱乐等，万科掌握了自己业主的最后一公里，这里面又有无限的遐想空间。记住，互联网思维的地产，一定不是简单的为了卖房子，互联网营销也仅仅是提高了营销水平，真正的互联网思维改造房地产，应该是对于产业链的拓展，但对于普通公司而言，也是巨大的挑战。经过互联网思维改造的房地产，除了房子本身的价值之外，各类配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性会加强，品牌号召力会加强，项目价值会进一步提升，但一切的一切，还是回归到产品的本质。如果房子是电脑的硬件主机和显示器，而互联网思维改造提供的更是电脑里面丰富多彩的软件，而开发企业在其中扮演的是运营商，提供带宽和各类服务。互联网思维并不是高不可攀，而互联网思维改造后的行业，会更加的健康，也更加有好的品质去面向市场，衍生和打破既有的模式和产业链，合理的互联网思维改造下，传统行业将迎来第二次生命。
