1、- 1 -恒大地产集团物业系统管理办法一一一 组织架构一一一集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、 监督及考核。一一一地区物业公司由所属地区公司直接管理。一一一地区 物 业 公 司 组 织 机 构 设 置 由 集 团 统 一 制 定 并 发 文 执 行 。一一一 人事管理一一一地区物业 公 司 定 岗 定 编 标 准 、薪 资 结 构 体 系 由 集 团 物 业 管 理中 心 统 一 拟 订 ，经 集 团 人 力 资 源 中 心 审 核 后 ，报 集 团 董 事 局 主 席 审 批 。一一一各地区物业公司员工年度薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资 源中心审核后，报集团董事局
2、主席审批后实施。一一一地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长( 或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。地 区 物 业 公 司 维 保 修 人 员 及 配 合 营 销 人 员 的 定 岗 定 编 方 案 ，经 地 区 公司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）签 批 后 执 行 ，报 集 团 物 业 管 理 中 心 备 案 。一一一地区物业公司领导班子成员、物 业服务 中心负责人的录用及定薪、转 正定级、任免、解聘等 须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并 报集团物业管理中心备案；属地区物业公司领导班子成员的，须报 物业直
3、管副总裁审核后再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、 奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须 再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，再- -2由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。一一一集团
4、各中心对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由直管副总裁审批,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须 再报物业直管副总裁审批。一一一地区物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，报集团物业管理中心备案。一一一各地区物业公司之间的人事调动由地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批；与集团系统其他单位之间的人事调动，经物业直管副总裁签署意见后，报集团人力资源中心总经理审核、审查、审批后实施；其中属地区物业公司领导班子成员的， 须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子
5、成员的，还须再报集团董事局主席审批。一一一一 凡在集团系统被辞退、开除以及自行离职的人员，各地区物业公司一律不得录用，特殊情况报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。一一一一 物业服务中心负责人、地区物业公司本部部门负责人及以上员工的请假、出差由上一级领导审批，物业服务中心员工的请假、出差由物业服务中心负责人审批，其他员工的请假、出差由部门负责人审批。所有员工国外及香港、澳门、台湾的出差由物业直管副总裁审批。一一一一 地区物业公司社会保险缴纳方案经集团物业管理中心审核后，报
6、 物业直管副总裁审批。地区物业公司住房公积金缴纳方案由集团物业管理中心统一制定，经集团 人力资源中心审批后实施。一一一一 地区物业公司须及时与员工签订劳动合同，其合同版本由集团物业管理中心参照集团劳动合同文本制定，经集团人力资源中心审批后方可使用。一一一一 集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文- -3件均须抄报集团人力资源中心及物业管理中心，人力资源中心及物业管理中心每月全面检查地区物业公司行政人事部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对行政人事部未按文件执行的，当月发现一人次给予行政人事部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。一一一
7、财务资金管理一一一一 财务管理模式财务由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度。对外提供财务报表须经集团财务中心审批。一一一一 资金管理模式1、资金由集团统一计划管理，地区物业公司纳入地区公司资金计划申报。 财务部门必须严格执行集团资金计划。2、因 融 资 工 作 需 要 对 外 提 供 资 料 时 ，公 司 基 础 资 料 须 报 地 区 公 司董 事 长 (或 主 持 工 作 一 把 手 )审 批 ；财 务 资 料 、股 东 会 决 议 、董 事 会 决 议 、承 诺 书 、商 业 承 兑 汇 票 相 关协 议 及 承 诺 函 等 相 关 资 料 须 报 资 金 直 管 副 总 裁 审 批
8、 ；融 资 计 划 、融 资 方 案 、融 资 合 同 、融 资 协 议 、增 资 方 案 、融 资 安 排 费方 案 等 须 报 资 金 直 管 副 总 裁 审 批 后 ，再 报 集 团 资 金 分 管 领 导 审 批 ；经 批 准 的 融 资 方 案 实 际 执 行 过 程 中 需 要 办 理 财 产 及 股 权 质 押 、担保 手 续 ，股 权 过 户 手 续 ，董 事 、监 事 及 法 人 变 更 等 具 体 事 项 ，由 资 金 直管 副 总 裁 审 批 。股 权 融 资 、合 作 项 目 涉 及 公 司 章 程 变 更 事 项 ，须 报 集 团经 营 中 心 审 核 后 ，由 资
9、金 直 管 副 总 裁 审 批 。3、开 具 商 业 汇 票 视 同 现 款 支 付 ，地 区 物 业 公 司 须 建 立 商 业 承 兑 汇票 台 帐 ，确 保 到 期 兑 付 。4、无 论 任 何 原 因 ，地 区 物 业 公 司 开 具 的 商 业 承 兑 汇 票 、贷 款 利 息 及贷 款 本 金 ，必 须确保资 金在到期前 2 个工作日到 账。否 则 每 发 生 一 次 ，给 予 相 关 资 金 部 经 理 、财 务 部 经 理 降 一 级 工 资 处 分 ，给 予 主 管 资 金 公 司领 导 降 二 级 工 资 处 分 ，给 予 地 区 公 司 董 事 长 (或 主 持 工 作
10、一 把 手 )降 三 级工 资 处 分 ；一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处分文件并执行。5、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付集团系统公- -4司款项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。6、地区物业公司申请集团拨付款项的，由集团财务中心审核，2000 万元以下（含 2000 万元）的，报集团财务中心直管副总裁审批；2000 万元以上的，须再报集团资金分管领导审批。一一一一 对外付款审批1、项目日常水、 电、暖、煤气费用支出及退各类押金，由物业服务中心负责人审批；工 资 、社保、公积金等 对 外 付 款 ，由 地 区 物 业 公 司 董事 长 （或 主 持 工 作 一
11、 把 手 ）审 批 。2、银 行 手 续 费 由 财 务 部 门 审 批 支 付 ；税 费 由 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 ；银 行 贷 款 归 还 、利 息 、顾 问 费 等 报 地 区 公 司 董 事 长（或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 。3、支 付 合 同 款 ，金额 2 万元以下（含 2 万元）的，由物业服务中心负责人审批；金额 2 万 元 以 上 、30 万元以下（含 30 万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；金额 30 万元以上的，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。4、无合同、超合同、紧 急事
12、项及其他非正常情况的付款，项目单项 2000 元以下（含 2000 元）、年度累计 1 万元以下（含 1 万元）的，由物业服务中心负责人审批；项目单项 2000 元以上、2 万元以下（含 2万元）、年度累计 10 万元以下（含 10 万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过上述权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。5、超计划付款报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。一一一一 费用报销1、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的费用报销由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；地区物业公司其他人员的日常费用报销由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、
13、因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因须公司在国家规定的赔偿、 补偿 之外另行补偿的，单笔 5 万元以下（含 5 万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；5 万元以上、10 万元以下（含 10 万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；10 万元以上、50 万元以下（含 50 万元）的，再报集团人力资源中心审批；超过 50 万元的，再报集团分管领导审批。上述补偿须报集团物业管理- -5中心备案。3、地区物业公司业务招待费额度原则上按每个项目每年 2 万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。此费用不占用地区公司接待费额度，单独列支。业务招待费开支
14、按季考核，年终统算。季度业务招待费超标部分的 50%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行扣罚， 节约部分顺延计入以后季度考核额度。年终统算累计季度扣罚超过年度统算扣罚金额的部分予以补回，年度节约的，节约部分的 30%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行奖励。4、每月 1500 元以内的车辆使用费由财务部门审核后报销。一一一一 借款1、地区物业公司部门负责人及以上、物业服务中心部门负责人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资的 2 倍，借款人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销。2、地区物 业 公 司 有 5 个 以 下 （含 5 个 ）项 目 的 ，累 计
15、借 款 额 度 不 得 超过 15 万 元 （含 15 万 元 ）；5 个 项 目 以 上 、20 个 项 目 以 下 （含 20 个 ）的 ，累计 借 款 额 度 30 万 元 ；20 个 项 目 以 上 的 ，累 计 借 款 额 度 40 万 元 。超过 上 述 权 限 的 ，须 再 报 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 。一一一一一资产报废、处 理审批资产的报废、处理， 单件原值 1 万元以下（含 1 万元）、一批次原值总额 10 万元 以 下 （含 10 万 元 ）的 ，由 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或 主 持 工作 一 把 手 ）审
16、批 ；单 件 原 值 10 万 元 以 下 （含 10 万 元 ）、一 批 次 原 值 总 额100 万 以 下 （含 100 万 元 ）的 ，由 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审批 ；超 过 上 述 权 限 的 ，再 报 集 团 总 裁 办 直 管 副 总 裁 审 批 。一一一一一注册公司、公司收 购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报集团董事局主席审批。非融资工作需要，对法人、董事、 监事、经营范围及公司章程变更事项，由集 团总裁办直管副总裁审批；注册资本变更由集团财务分管领导审批。属于非法人分 支 机
17、 构 的 物 业 公 司 负 责 人 、注 册 地 等 的 变 更 事 项 ，经 地区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 核 后，报集团 物业管理中心总经理- -6审 批 。 一一一一一集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报集团财务中心，财务中心每月全面检查各地区公司财务部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对财务部未按文件执行的，当月发现一人次给予财务部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。一一一 采购管理一一一一一地区物业公司日常所需材料物资采购分为集团统一配送和地区公司自购（含年度采购和应急采购）
18、。一一一一一 集 团 统 一 配 送 的 材 料 物 资 分 为 维 保 修 类 及 非 维 保 修 类 ：1、统 一 配 送 的 维 保 修 材 料 物 资 由 物 业 服 务 中 心 申 报 材 料 计 划 ，经地 区 物 业 公 司 核 查 库 存 、调 拨 平 衡 后 报 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或 主 持 工作 一 把 手 ）、地 区 公 司 工 程 技 术 部 审 核 ，以 地 区 物 业 公 司 为 单 位 报 材 料公 司 安 排 配 送 。2、统一配送的非维保修材料物资（ 如 办 公 电 脑 、对 讲 机 、保 安 用 品 、物 业 制 服 等 ）由 物 业 服
19、 务 中 心 申 报 材 料 计 划 ，地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 后 报 材 料 公 司 配 送 。3、属 固 定 资 产 类 物 资 申 请 单 位 申 报 时 须 附 手 续 齐 全 的 资 产 审 批 表 。一一一一一集 团 统 一 配 送 非 标 准 配 置 的 资 产 购 置 审 批 权 限 及 流 程购置资产金额 2000 元以下（含 2000 元）的，由物业服务中心负责人审批；2 000 元 以 上 、1 万元以下（含 1 万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；1 万元以上、20 万元以下（含 20 万元）的，
20、由 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 ；20 万 元 以 上 、50 万 元 以下 （含 50 万 元 ）的 ，由 物 业 直 管 副 总 裁 审 批 ；50 万 元 以 上 报 集 团 工 程 建设 分 管 领 导 审 批 。一一一一一集团统一配送的材料物资，不允 许 地区物业公司自购；因特殊情况申请自购的，1 万元以下（含 1 万元）的由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，1 万元以上、10 万元以下（含 10 万元）的由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，10 万元以上的由物业直管副总裁审批。- -7一一一一一材料物资的年度采购须 进 行
21、 年 度 采 购 的 包 含 但 不 限 于 以 下 材 料 物 资 : 五 金 电 器 材 料 、工程 维 修 材 料 、消 防 器 材 、安 防 物 品 、绿 化 苗 木 、清 洁 物 品 （适 用 于 自 组 保洁 ）、游 泳 池 用 品 、办 公 用 品 及 耗 材 、印 刷 品 、标 识 、饮 用 水 等 物 资 。年 度 采 购 的 物 资 ，地 区 物 业 公 司 须 签 订 年 度 合 同 ，由 地 区 公 司 采 购部 负 责 采 购 。一一一一一 非 统 一 配 送 及 非 年 度 采 购 的 材 料 物 资 采 购 审 批 权 限 及 流 程金 额 单 批 次 2000
22、元 以 下 （含 2000 元 ）的 由 物 业 服 务 中 心 负 责 人 审批 ；金 额 单 批 次 2000 元 以 上 、5 万 元 以 下 （含 5 万 元 ）的 由 地 区 物 业 公 司董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 ；超 过 以 上 权 限 的 由 地 区 公 司 董 事 长（或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 。一一一一 应急采购审批权限及流程因 影 响 业 主 生 活 及 感 受 须 应 急 采 购 的 ，金 额 单 批 次 5000 元 以 下（含 5000 元 ）的 须 请 示 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一
23、把 手 ）批 准 后由 需 求 部 门 采 购 ；金 额 单 批 次 5000 以 上 的 须 再 请 示 地 区 公 司 董 事 长 （或主 持 工 作 一 把 手 ）批 准 后 由 需 求 部 门 采 购 。所 有 应 急 采 购 须 在 获 批 后 24小 时 内 提 交 采 购 定 标 资 料 。一一一一一地区物业公司每月 5 日前，将最新采购工作台账报集团物业管理中心备案。一一一 招投标管理一一一一一招标立项地区物业公司招标立项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。一一一一一招标权限预算金额 30 万元以下（含 30 万元）项目的招标工作由各地区物业公司负责；预算金额 30
24、万元以上的项目由地区公司负责或委托地区物业公司负责；有 条 件 实 行 集 团 统 一 招 标 的 项 目 的 招 标 由 集 团 物 业管 理 中 心 负 责 。对 集 团 战 略 合 作 的 设 备 、工 程 的 维 保 合 同 ，由 集 团 物 业管 理 中 心 与 原 品 牌 单 位 谈 判 签 订 年 度 维 保 合 同 。一一一一一议标权限由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，可以议标。预算金额- -8在 10 万元以下(含 10 万元)项目的议标由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批; 10 万元以上、30 万元以下（含 30 万元）的报地区公司主管招投标领导审批；30 万
25、元以上、100 万元以下（含 100 万元）的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100 万元以上的，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批后实施。 一一一一一单位的征召1、地区物业公司负责的招标项目，由地区物业公司运营管理部负责牵头，与其他相关部门组成征召小组。地区公司负责的涉及物业工作的招标项目，地区物业公司加入征召小组。2、征召小组须采用背靠背原则分别通过网上搜集、电话黄页查询等方式（特殊项目由地区物业公司董事长或主持工作一把手自行决定收集方式）各提供 3 家以上单位名单，由招标单位主要负责人独立筛选确定拟入选单位，并向入选单位表达初步建立合作关系的愿
26、望，最 终 决 定 3 家 以 上 （含 3 家 ）的 合 格 投 标 单 位 。3、征召的有合作意向的单位需进行实地考察的，地区物业公司组织的招标由 地 区 物业公司董事长（或主持工作一把手）或指定专人带 队 实 地 考 察 ，地 区 公 司 组 织 的 涉 及 物 业 工 作 的 招 标 地 区 物 业 公 司 须 参与 实 地 考 察 。4、集团物业管理中心建立合作单位库，地区公司或地区物业公司可邀约合作库的相关单位参加投标。地区物业公司使用合作单位库单位的，必 须经过地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，由地区公司组织的涉及物业工作的招标项目须再报地区公司主管招投标领导审批。5、
27、严禁推荐投标单位，特殊情况的， 报集团董事局主席审批。一一一一一招标文件编写、开标与评标1、招标单位主持编写招标文件，并组织开标与评标。2、地区 公 司 组 织 的 涉 及 物 业 工 作 的 招 标 ，地 区 物 业 公 司 须 参 与 招 标文 件 的 编 写 ，并 参 与 技 术 标 的 开 标 与 评 标 。 3、日常保洁项目的人员定编须在招标前报集团物业管理中心审核，销售区域的保洁人员定编须报集团物业管理中心备案。- -9一一一一一定标权限1、定标价在集团下发参考价格区间上限内的定标报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、价格直接套用年度协议单价的定标，报地区物业公司董事长
28、（或主持工作一把手）审批。3、其他定标（含年度合同定标），预算金额 30 万元以下（含 30 万元）的项目报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；30 万元以上、300 万元以下（含 300 万元）的项目报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；300 万元以上的项目报集团物业管理中心总经理审批；1000 万元以上的项目再报物业直管副总裁审批。一一一一一补充合同核价权限涉及工程量、单价变化、补充单价的补充合同核价：增加金额 2万元以下，且增加金额范围为原合同 10%（含 10%）以内的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超出以上权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批
29、。一一一一一地区物业公司在每月 5 日前，将最新招标工作台帐报集团物业管理中心备案。一一一 合同管理及合同履约监督管理一一一一 集团物业类合同范本由集团物业管理中心、合同管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。一一一一一地区物业公司原则上应当按照集团制定的合同范本签订相关合同。确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地区合同范本的，须报物业直管副总裁审批。当地政府及公共企事业单位、保险公司等要求使用其合同文本的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。一一一一一合同签订1、合同由招标单位负责签订，标的 2 万元以上（含 2 万元）以及属于年度采购的，必须签订合同。2、物业服
30、务中心 的 合 同 签 订 须 由 物 业 服 务 中 心 负 责 人 签 名 ，地 区物 业 公 司 的 合 同 签 订 须 由 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）签 名 ，不 得 委 托 他 人 代 签 。- -10一一一一一合同订立审批权限1、所有合同报审前必须完成定标（含谈判结果）审批。2、合同（含年度合同）金额 30 万元以下（含 30 万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批； 30 万 元 以 上 、300 万 以 下（含 300 万 ）的 报 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 ；超 过 3
31、00 万（水 、电 、气 、暖 等 公 用 企 事 业 单 位 的 供 应 合 同 除 外 ）的 ，按 集 团 标 准 范 本报 审 的 合 同 由 集 团 合 同 管 理 中 心 审 核 后 实 施 ，无 标 准 范 本 的 合 同 ，经 集团 合 同 管 理 中 心 审 核 后 ，再 报 物 业 直 管 副 总 裁 审 批 。3、水 、电 、气 、暖 等 公 用 企 事 业 单 位 的 供 应 合 同 ，由 地 区 物 业 公 司 董事 长 (或 主 持 工 作 一 把 手 )审 批 。一一一一一合同变更审批权限1、补充合同（含年度补充合同）增加金额 10 万元以下（含 10 万元）的报地
32、区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；10 万元以上的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；补充合同减少金额的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、同一份合同，既有增加又有减少金额的，按合计后金额确定报批权限。3、补 充 合 同 （含 年 度 补 充 合 同 ）不 涉 及 金 额 增 减 ，但 变 更 集 团 范 本 类 合同 非 重 要 条 款 及 地 区 范 本 合 同 条 款 的 ，由 地 区 物 业 公 司 董 事 长 （或 主 持 工作 一 把 手 ）审 批 ；集 团 范 本 类 合 同 变 更 合 同 重 要 条 款 （含 付 款 方 式 、结 算 方式 、违
33、 约 责 任 以 及 其 他 影 响 我 方 权 益 条 款 ）的 ，经 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持工 作 一 把 手 ）签 署 意 见 后 ，报 集 团 合 同 管 理 中 心 审 批 后 执 行 。一一一一一合同管理其他规定1、地区物业 公 司 与 集 团 系 统 相 关 单 位 签 订 的 合 同 及 其 补 充 协 议 报集 团 经 营 中 心 审 核 后 ，再 报 地 区 公 司 董 事 长 （或 主 持 工 作 一 把 手 ）审 批 。2、集团公司已签订年度合同、地区物业公司签订项目合同的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。3、与业主委员会签订的物业服务合同由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心审批。一一一一一地区物业公司须于每月 5 日前将上月合同重要信息台帐报地区公司合同管理部。 一一一一一合同履约监督
