1、项目可行性分析报告第一部分：项目总论一、项目概况二、可行性研究结论三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议第二部分 项目背景一、项目提出背景二、项目发展概况三、项目投资的必要性第三部分 项目投资所在城市的基本概况一、城市基本发展情况二、城市地理位置、交通、三、城市气候与生态环境四、城市的人文环境五、城市经济状况六、城市的人口结构及人均经济状况七、城市整体发展规划及功能布局八、城市对项目的影响与建议措施第四部分 市场分析一、整体房地产市场发展状况分析二、项目区域市场分析第五部分 地块分析一、地块概况二、地块分析三、土地价格四、土地升值潜力初步评估五、项目取得用地的法律及政策性风险分析2六、
2、地块 SWOT 分析七、项目评价第六部分 项目定位一、项目目标设置二、项目整体定位策略三、项目定位建议第七部分 项目整体规划分析一、项目规划设计可行性分析二、项目规划设计的主题及概念第八部分 项目开发建设进度安排与销售节点一、项目分期开发设置二、工程计划三、销售节点第九部分 投资估算与资金筹措一、成本预测二、税务分析三、资金筹措四、资金投放使用计划第十部分 销售收入测定一、销售收入测算二、销售利润测算第十一部分 财务与敏感性分析一、项目盈利能力分析二、项目盈亏平衡分析三、项目敏感性分析第十二部分 综合评价一、经济评价（定性）二、社会评价（定性）三、环境评价四、市场预测3五、存在问题与建议六、总
3、体结论及建议第十三部分 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容一、主要指标测算二、竞争对手分析三、制定策略第十四部分 附件第一部分：项目总论一、项目概况41、项目名称2、项目建设单位3、项目位置（四周范围）4、项目周边目前现状5、项目性质及主要特点6、项目地块面积及边界长7、研究工作依据8、研究工作概况 二、可行性研究结论1、市场分析预测2、项目地块分析3、项目规划方案4、项目工程进度5、投资估算及资金筹措6、项目财务与经济评价7、项目综合评价结论三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议第二部分 项目背景一、项目提出背景1、项目与区域、城市发展规划之间的关系，如城市交通规划、城市功能
4、规划布局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市发展有重要影响的事件、政策、法规等。2、项目所在区域政策、经济及产业环境，如项目所在区域对城市的历史、文化、经济、战略等方面的重要作用。3、项目发起人及发起缘由，项目的发起人的主体是谁，项目所有权的主体是谁，项目因什么原因而进行建设，如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配套等。5二、项目发展概况1、项目现有调查研究及成果。2、项目地块初勘及初测工作情况。三、项目投资的必要性1、项目投资对公司的发展战略意义。2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场
5、的影响力、行业内的影响力等企业外在影响力。第三部分 项目投资所在城市的基本概况一、城市基本发展情况。二、城市地理位置、交通。三、城市气候与生态环境。四、城市的人文环境。五、城市经济状况，如产业结构、第一、二、三产业增长情况，以及城市经济支柱产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。六、城市的人口结构及人均经济状况。七、城市整体发展规划及功能布局。八、城市对项目的影响与建议措施。第四部分 市场分析一、整体房地产市场发展状况分析1、整体市场发展状况。2、近三至五年整体市场供给量情况，各种物业在市场上的供给结构比例（包括所有地产物业形态供给情况说明与调查说明） 。3、近三至五年整体市场去化量分析
6、、各种物业的去化量分析，及结构比例。4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析，以及整体市场价格趋势分析。5、整体市场客户群分析及未来变化分析，包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、6需求特征等。6、整体市场情况分析（小结） 。7、整体市场发展及前景预测。8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。二、项目区域市场分析1、区域市场界定、情况概述。2、区域市场供给分析，包括楼盘规模、产品组合比（项目产品组合与区域市场产品组合） 、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。3、区域市场去化量分析，包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析，以及不同产品的去化量分析。4、区域市场
7、竞争分析，对区域市场楼盘竞争特点进行描述，如有必要请举例说明。5、区域市场客户群构成分析，包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、需求特征等分析，以及对客户进行相关的市场调查数据分析。6、区域市场典型楼盘个案调查，从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析（如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的，也要进行整体城市典型个案调查分析） 。7、区域市场分析有关结论，主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、户型面积区间、市场均价及不同
8、物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特色亮点、客户构成与特征等。8、区域市场的发展及前景预测。9、区域市场对本项目的可行性思考。第五部分 地块分析一、地块概况1、地块基本资料，总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。2、项目位置，项目位于城市的哪个区域、交通位置。73、地块现状，地块的自然状况，与周边地势的标高关系。4、项目四至。5、地面现状，包括地块内是否平整，如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔等对开发有重大影响因素存在。6、地面现有居民情况，包括总体人数、户数，企业厂矿数量、规模、生产产品、企业经营现状等，并说明项目拆迁的复杂程度，预计折迁完成的时间，政府的
9、支持力度等，对项目开发进度的影响。7、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。9、地质情况，包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。二、地块分析1、地块区位分析，项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的位置与距离、地段。2、地块交通分析。3、地块环境分析，如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析；地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。4、地块人流分析，对地块周边人流动态情况分析。
10、5、地块周边规划，近期或未来规划对项目是否有重大影响。如重大市政工程，大型商业中心建设等利好消息，以及对项目不利的消息，如建设火力发电厂、铁路等。6、周边生活配套，包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与项目的距离说明，并配地图标注。7、地块七通评估（均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性） ，包括道路现状与发展规划、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络） 、通电、供气、供热情况。三、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格，根据购买价格计算总地价、楼面地价。四、土地升值潜力初步评估81、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战
11、略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。五、项目取得用地的法律及政策性风险分析1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1）项目用地现状A、土地所有权归属B、土地使用权归属C、土地的用途D、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）2、项目用地规划A、规划用地所有权归属B、规划用地使用权归属C、规划用地用途D、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）3、项目用地取得土地使用权程序评估A、取得土地使用权的程序描述B、取得土地使用权需要的工作日C、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的
12、不确定因素及解决）4、项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）A、土地性质变更的程序描述和理由B、土地性质变更的政策支持或障碍C、土地性质变更需要的工作日5、政策性风险评估1）政府资源利用的评估：A、当地政府对外来投资的态度；B、当地政府职能部门的办事作风；C、当地政府对该项目的关注程度；9D、地块周边已有开发商项目成败的政府因素；E、与政府合作关系。2）政策变更对项目开发的影响：A、城市规划限制或更改；B、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。6、合作方式及风险评估1）合作方基本情况
13、：名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积） 、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3）主要合作条件，合作风险评估：A、通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；B、土地使用年限；C、土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；D、土地方的信用；E、付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。7、总体评价对各项法律手续和程序的
14、可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。六、地块 SWOT 分析1、地块 SWOT 分析2、地块优势与机会对策分析3、地块劣势与威胁对策分析七、项目评价101、从公司发展角度评价2、从整体市场角度评价3、从项目机会点角度评价4、问题点建议与规避第六部分 项目定位一、项目目标设置1、项目定位目标（依据）分析从整体市场、区域市场、个案分析总结，客户需求分析总结，项目分析总结，公司总体发展战略要求四大方面进行定位目标（依据）分析。2、项目目标设置，包括项目最终要达到
15、什么目标，以及从主要目标延伸出来的相关分目标，它们将是项目定位策略的目标与依据。二、项目整体定位策略1、产品开发市场定位策略项目采用哪种市场竞争策略定位，如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、市场挑战者型（市场差异化） 。2、产品开发档次定位策略项目将开发什么价位、档次的产品。3、产品开发的功能定位策略项目产品开发以住宅为主，是第一居所还是第二居；以商业为主，是投资型，还是自营型；或者复合功能定位。4、产品开发的价值定位策略产品的价值主要体现在哪里，居住、渡假、休闲、商业、办公等，或者是复合价值。5、产品开发的市场总体定位策略项目将以什么的思路、手段、方法进行项目整体操作。三、项目定位建议1、项目总体定位构想1）市场形象定位
