1、,总体研究计划,完成！,互联网应用对地产投资逻辑和投资方向的冲击和对策,地产控股 战略和投资发展部 2013.01,报告分析逻辑,互联网研究,地产产业链在互联网时代的影响和冲击,房地产业在互联网时代面临的新机遇,重点研究受影响最大的产业链条,给出初步分析结果与可能的应对方法,比照成熟市场，寻找孵化领域,细分市场判断筛选新机会,提出结论，落实入场项目研究,结论与下一步工作,4,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,5,受新兴市场的推动，2012年全球互联网用户达24亿，年增长8%.,Source: United Nations. Intern
2、ational Telecommunications Union. I,增长最快的前15位国家互联网用户达14亿，年增长15%美国互联网用户达到2亿4千万，年增长3% 中国区互联网用户达到5亿3千万，年增长10% 其中在2008年到2012年用户增加2亿8千万，超过互联网用户总数一半 农村网民增加3100万，年增长17%左右,6,2012年全球互联网人口平均普及率为34%,Source: United Nations. International Telecommunications Union. I，中国互联网信息中心,人口普及率最高的是美国，约占总人口的78% 年增长率最高的国家是伊朗和阿
3、根廷，分别是55%和5%，人口普及率分别是为55%和68% 中国互联网人口普及率为40%, 保守预计在未来5年将达到60% 截至2012年6月，主流消费力量的互联网普及率为67.7%（20岁49岁）宽带普及率达到94%（2011，Dec.),结论与下一步工作,7,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,8,重新想象一切，我们现身在何处，将走向哪里,我们感觉： 互联网技术带来的社会生活的变革将是颠覆性的 互联网已经开始改变产品的零售方式，随之而来的是产品生产方式，然后是我们的生活方式 同时看到： 互联网兴起对于各产业交叉作用的时间和广度受经济周
4、期，国家政策，市场状态，产业特性，回报预测和人群固有习惯与观念的影响,房地产各产业领域受互联网浪潮的影响程度深浅不一,结论与下一步工作,10,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策- 零售地产,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,仲量联行报告显示，以各地购物中心空置率衡量，沈阳空置率高达24.3%，北京12.7%， 成都12.6%，其他如广州/南京/上海/武汉在25%之间，无锡杭州1%1.5% 做为零售地产的领军企业，万达广场2012年全国的平均客流增幅掉到了个位数，单价也呈现下降趋势，表明消费者在店内的消费能力或者消费意愿出现下滑，商家倾向提高老店的盈利能力，而非增开新店 2
5、012年社会消费品零售总额预期可达21.5万亿，网购交易总额预计1.25万亿，占社会消费品零售总额的比重在5.8%6.2%之间，过去四年这一比重分别为1.1%、2.0%、2.9%、4.2%，年增长约45%（2012年社会消费品零售总额基于国家统计局2011数据并假设年增长17%） 亚马逊暗示其将再推同日交货服务，给客户带来即时满足体验，从而挑战传统零售业的最大优势；亚马逊股价再创新高，达到260美元左右，市值1180亿美元,Source: Jones Lang LaSalle,电商业态对传统零售渠道商的冲击日益尖锐,问题： 中国零售业未来的十年会发生怎样的变化？,市场上对于电商零售市场份额的增
6、加比例存在多种争议 以马云为代表的新型电商平台： - 电商将基本取代传统零售业 以王健林为代表的零售地产实体： - 电商和传统零售业都将存活，没有谁取代谁的问题；在未来十年内，电商的市场份额不会超过50%,根据国外成熟市场的调查显示，电商零售在未来十年的营业额不会超过15%,澳洲百货业巨头AMP Capital联合其他六家百货商共同邀请Urbis对于澳洲线上零售市场进行独立调查 图一表明，线上零售渗透率将在未来五年内快速增长，在十年左右达到11.8%，年平均增长15.9%，从更长期来看市场份额将会达到峰值，约为澳洲市场总零售额的15% 图二表明，即使存在线上销售的份额侵蚀，澳洲购物中心零售额预
7、测在下十年继续持续增长,线上零售的营业额预测（20102020）,购物中心的营业额预测（20102020）,Urbis分析方法：1. 选取26项产品门类对19个消费者，零售商和技术提供商进行调查，预测最终线上销售渗透率2. 根据26个产品门类的9个关键指标，结合其他国家零售经验，预测2015年至2020年的线上销售渗漏率资料来源：Online retailing in Australia: Implications & Challengers for the Retail Industry: Urbis, July 2011Australia eCommerce Market 2010: Fr
8、ost & Sullivan, 20 July 2010Internet Retailing in Australia: Market Outlooks, Implications and Impacts, Jebb Holland Dimasi & Marketshare, March 2000,Mckinsey保守预计截至2016年零售电商占中国零售市场总额约为14%左右,目前中国线上零售消费人群总数约为1.9亿，到2016年，预计将达到3.5亿，中国将超越美国成为最大的在线零售市场 下图表明，受一线城市之外的居民收入增长驱动，线上零售市场的增长率是线下传统零售市场增长的3倍,没有哪个细分
9、零售产品可以在互联网的冲击下免疫，部分门类受影响相对较小，部分门类受到的影响是全局性的,书刊，计算机软硬件，DVC， 游戏，运动类产品，服装鞋帽等在线上销售的份额会显著增加 各门类的影响大小取决于该类产品的在线呈现难易度，以及与线下相比可观的折扣力度,优化结构，业务创新与尊重客户体验是传统零售产业面对电商份额侵蚀的有效手段,我们知道 - 部分零售对于线上渗透率更敏感，资管部门需要根据状态进行门类品牌的调整 - 高品质的地区性购物中心对于线上零售更有抗力 - 线上零售会持续影响线下实体销售，线上线下融合协同成为必然的商业运营模式 对策 - 区分零售门类和个别呈现下行趋势的零售商 - 侧重与线上零
10、售的差异化 - 改善顾客体验 - 增强便利性 - 回避过剩区域 - 线上线下联动发展 机会 - 优势区位传统百货业的收购重组：大商股份 - 创新型零售业形态和商管设计公司的并购机会：诚品集团，星期八小镇 - 不良资产处置平台的布局机会：Pamfleet,案例一：由于产品特性及政策限制，中国药品电商零售市场发展缓慢，抓住时机进行结构优化将夺得市场先机,欧洲药剂师协会下属的药店90%以上开展网上药品预订服务 美国有30%的药品销售在网上完成 中国网络药品交易开放时间不长，很多企业还在观望中 上海药房网的年销售额仅相当于一家半实体药店的销售额,优势,劣势,优化方式 线下： - 适当调整药品门类和比例
11、 - 关闭经营状况一般的门店 - 进入小型社区中心 线上 : - 借助现有电商平台进行网上试水 - 逐步跟进网络药店的可行性分析 - 借助线上搭建推广药品的宣传平台,无经营面积的限制 无营业时间限制 客户覆盖面广 方便,无法即时送达 药品监管 运输保存 医保报销 老年群体覆盖 降低成本表现不显著（平均毛利率19%， 实体店平均27%）,案例二：创新商业模式和体验式的人文精神使得台湾诚品书店在网上电商带来的激烈竞争中依然保持巨大发展潜力,业态转换：以书店为品牌核心，带动商场、书店与零售的复合经营模式 即时转型：将书店定义为多元的、动态的文化事业，而非零售业 创新的行销设计、多元内涵的文化氛围打造
12、与众不同的休闲文化场所,地控跟踪项目,案例三：星光耀广场以娱乐为核心驱动力强调难以复制的玩乐体验，打造一站式儿童主题商业,回避购物中心儿童业态的同质化竞争 充分利用上游儿童用品市场向下游发展的契机 整合传统渠道，打造利润空间,地控跟踪项目,案例四： 西蒙百货（SPG)在金融危机后优化产业结构，应用移动互联网技术推广精准营销，提升客户忠诚度,西蒙集团的业务经营遍及北美和亚洲等其他国际区域，拥有或持有326处物业 零售地产业态：地区性购物中心、奥特莱斯名品折扣、大都会区购物中心以及社区生活中心 收入来源：最低租金、超额租金、租户补偿及管理费用四个主要方面 净利润从2001年的1.99亿美元增长到2
13、011年的10.25亿，增长了415%，平均年增长率达到了23% 2008年金融危机后： - 有选择的收购高水准物业和出售非核心物业来优化物业组合 - 在全国最大的100家购物中心中安装Shopkick的基于物理定位的移动购物技术装置 - 在手持智能设备上安装了Shopkick程序的顾客，只需走进特定的商户，即可获得积分回馈 （积分可用来在线上商店下载歌曲、兑换社交网络信用点、在合作商户购物、订阅杂志或慈善捐赠）,数据来源：Yahoo finance,结论与下一步工作,21,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策- 酒店和分布式租赁,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,自200
14、9年以来，高档星级酒店客房空置率持续偏高,根据STR Global对上海、北京、广州、三亚、青岛等中国主要城市的调研发现，有15个城市超过50%的酒店入住率明显下降，其中上海、三亚、西安和广州尤为明显，中国酒店市场正有逐步放缓的迹象 抽样中端以上定位酒店调查数据显示，今年17月平均入住率仅59.9%，同比有所下降,23,分布式住宅租赁在互联网的支持下逐渐进入短期商务和假日出行市场,国内一线城市积累庞大的非自用住宅存量资产，政策及市场因素驱使业主寻求租赁收益 大量一线城市流动人口的租赁需求（包括数量和居住质量）日益增长 服务式公寓保持较高的出租率，截至2012年一季度，上海服务式公寓市场总存量1
15、7000套，入住率88%,上海服务式公寓入住率和租金趋势,上海服务式公寓供应和存量趋势,数据来源：第一太平戴维斯,数据来源：第一太平戴维斯,增强客户体验管理与风格创造使得部分星级酒店从众多竞争者中脱颖而出,我们知道 - 自2009年以来，由于金融危机的影响及万达绿地等地产开发商进入酒店市场，北京、上海到海南等城市的高档星级酒店客房空置率持续偏高，市场竞争更加激烈，酒店整体盈利空间缩小 - 互联网使得分布式租赁市场充分发展，挑战传统酒店的卓越运营能力 对策 - 酒店管理IT化，提供客户便利体验及价格驱动消费 在线预订，移动互联预订技术支持 客户数据分析提供酒店管理支持：空置率分析、定价、LBS
16、- 客户体验管理的精细化：流程改造 - 环保绿色文化，特色文化的附加设计：布达佩斯凯宾斯基 机会 - 特色酒店的扩张机会：SBE - 互联网支持下的分布式住宅租赁： Yopark, 途家，自如 - 住宅租赁的在线支持：爱日租，蚂蚁短租，携程,案例一：Homeaway在五年内成长为全球最大的假日房屋租赁在线服务提供商,目前在全球145个国家拥有超过50万个假日租赁房源 2011年6月, 在纳斯达克挂牌,数据来源：Yahoo finance,Nasdaq: AWAY所属行业: 地产 二级市场基本信息 - 52周价格区间: 19.1928.00 - 市值: 1.75 B - 市盈率：175 .83
17、- 最近财年净利润率3% - 上季度同期收入增长率 27.39%,案例二：互联网将助力Yopark分布式租赁市场迅速发展,分散型的产权式高端公寓结合星级酒店服务 经营理念：酒店式的服务标准，公寓式的灵活管理，家庭式的温馨体验 3个区域服务中心，管理1100套中高端物业，资产规模达数百亿，客房面积超12万平方米 2011年净利润增长超过70%，预计2012年实现净利润1500万元,地控跟踪项目,案例三：SBE以超乎想象的创新和娱乐享受持续改写高端酒店传奇,定义全新风格标准，塑造时尚客户体验 邀请世界最负盛名的设计师Philippe Starck全系列打造,地控跟踪项目,案例四：AirBnB以难以
18、置信的服务市场增长速度和市场容量被称为“住房中的EBAY”,AirBed and Breakfast (“Air-b-n-b”)的缩写1,一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站 成立于2008年8月，总部设在美国加州旧金山市 用户遍布167个国家近8000个城市，发布的房屋租赁信息达到5万条 用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序 引导商业新概念：有空闲的资源就可以出租,地控跟踪项目,中国版AirBnB：爱日租,结论与下一步工作,29,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策- 数字地产,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,30,数据与
19、业务的大集中对于数据中心提出更高密度更高性能的要求,数据来源： 中国IDC圈,随着国家对战略性新兴产业的重视，对云计算的积极推进，IDC市场迎来了前所未有的发展机遇 基于云计算的数据中心建设进一步推进，并成为不少政府园区关注引进的重点 移动互联网的应用给IDC市场带来了持续的需求,31,国内高标准大型数据中心数量不足，产业亟待升级,支持海量数据存储和处理的数据中心被提高到国家战略层面 基于云计算的数据中心建设成为不少政府园区关注引进的重点 中国超过500个机架的大型数据中心有47个，日本85个，美国571个 未来2-3年是亚太地区数据中心部署和升级的高增长期,数据来源： 中国IDC圈,国内市场
20、从事高标准商用数据中心的建造商数量有限，存在进入机会,国外： 电信运营商 - AT&T - France Tel - Singapore Tel - Etc. 其他 - IBM - NEC - CSC - Fujitsu - EMC - DLR,国内： 电信运营商 - 中国移动 - 中国联通 - 中国电信 其它数据中心运营商 - GDS - 21Vianet - CIECC,数字地产业内的传统地产商涉足较少，可作为孵化机会跟进探讨,地控跟踪项目,33,参考案例：Digital Realty Trust,Digital Realty Trust是为许多世界领先的企业体提供服务的数据中心解决方案供
21、应商企业理念- 提供创新的数据中心解决方案 核心竞争能力- 全面的灵活的解决方案，适应不同的业务需求，现在和未来- 稳定可靠的资金来源- 数据中心的设计，构建和运作的专业人士拥有在选址，设计，施工，工程，运营和客户服务数十年的经验 分支机构遍布全球，在世界各地的30多个市场拥有超过100个数据中心,NYSE:DLR所属行业: 地产 二级市场基本信息 - 52周价格区间: 80.5959.25 - 市值: 7,798百万 - 市盈率：45.66 - 最近财年净利润率15.26% - 上季度同期收入增长率 13.38%,数据来源： 新浪财经,结论与下一步工作,34,提纲,房地产行业生态环境的变化与
22、对策- 电商物流地产,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,35,电商物流占仓储物流总面积比例快速增长，物流成本决定电商的市场竞争能力,随着电子交易平台的日益成熟，传统厂商及零售商亟待强化面向消费者的直接配送 以供应链管理能力为主的后台能力成为电商竞争的焦点 电商需要借助合作伙伴的力量，从而能够专注于主业核心竞争力的发展,物流成本决定电商的市场持续竞争能力,36,中国专业物流设施供应十分稀缺，电商往往不得不牺牲效率以适应场地的局限,数据来源：中国仓储协会，CB Richard Ellis estimates, CIA The World,2007至2011年，我国物流总费用占G
23、DP的比重由18.2%下降到17.8%,而保管费用的比重由5.8%上升到6.1% 目前中国国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅为美国波士顿一个城市的仓储容量 在北京，国际标准仓的空置率不到2%土地供给趋紧使得优势区位成为战略资源 中国现有的仓储设施中，超过70%建于90年代之前无法满足当前的物流要求,37,越来越多的资本开始进入物流地产领域 - 传统境外工业地产商，如普洛斯 - 国内的华润、招商局等集团 - 住宅开发商进入工业园区开发，业态中也都涉及了物流地产，譬如万通 - 产业资本如联想弘毅入资成立的香港豪德集团 - 独立的民营企业 带来的机会 - 二三线城市电商和仓储地产的联盟开发：
24、阿里巴巴 - 现有仓储地产的并购： 宇培 - 具备优越地理位置的传统仓储改造：EMS - 特色仓储的建造：冷库 - 现有物流产业园的参与改造：中部商贸物流产业园,资本的进入使得中国专业仓储地产转型升级，推动电商降低库存成本，提高流通效率,38,案例一：普洛斯（GLP)在亚太区发展迅速，标准化仓储占据中国主流市场,新加坡政府投资公司旗下的地产公司，主要在中国和日本开发物流设施及提供物流服务 2010年10月18日在新加坡上市，是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市 2011年12月，普洛斯联同中投公司以16亿美元向仲量联行收购日本物流物业资产 在中国18个主要城市投资、建设并管理
25、着53个园区（其中有51个物流园和2个轻工业厂房园区），基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。截至2010年6月30日，普洛斯在中国完工和在建的物业面积为440万平米。公司已进入的城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海,SGD: MC0.SI所属行业: 地产 二级市场基本信息 - 52周价格区间: 1.76 - 2.89,数据来源： Yahoo finance,39,案例二：宇培通过持有和运营国际品质仓储设施，实现资产保值增值,上海宇培（集团）有限公司是由上海宇硕投资与普洛斯（中国）合资成立的国内知名的物流地产开发
26、商 在上海、北京、广州、沈阳、苏州等级已建及在建7个物流园区项目，开发面积70万平米,地控跟踪项目,结论与下一步工作,40,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策- 房产电商,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,传统地产行业借助互联网发掘市场潜力,开发商电商平台,一手代理平台,二手中介,建材装修家居,增加潜在客户基数 提供异地购买便利 提供客户购房效率 借助品牌优势，提高客户忠诚度 低信息采集成本 结合线下消费者体验实际案例：万达,搜集市场信息，提供更优质服务 组织市场购买，提供竞价平台 线上线下融合，扩大市场规模实际案例：易居搜房,分析用户数据，实现精准营销 多方式用户体验，
27、提高租售效率实际案例：链家,整合销售平台，寻找价格优势 用户搜索判断便利 获取品牌口碑 提供标准产品网购 传统零售进军电商实际案例：齐家网篱笆网红星美凯龙居然之家,案例一：万达进军电商，把消费者留在万达商圈内,商业地产 高级酒店 旅游地产 电影院线 连锁百货,万达广场今年全国的平均客流增幅掉到了个位数,万达五大业务结构,面临的问题,1,2,3,单价下降：消费者的消费能力或者说消费意愿出现了下滑 商家倾向重点提高老店的盈利能力，而非增开新店。,雇佣电商高管，借助互联网，整合内部资源，线上线下结合，实现LBS精准营销，提高关联营销 实现服务体系的效率整合，形成万达商业生态系统 通过数据分析为用户提
28、供精准的购物服务，提高用户体验， 将用户的更多消费留在万达商业生态圈内,万达想做什么,案例二：互联网助力链家提升服务水准，客户佣金比例与客户忠诚度得到保障,营业收入1000亿，8个城市，1000家门店，北京市场35%40% 外包数据分析业务，租用数据中心，支持前线销售 地产中介和IT业态结合样板,地控跟踪项目,案例三：齐家网依靠互联网打造建材家居装修一条龙服务体系，提供优价便利产品,2005年成立，总部在上海，目前拓展至全国32座城市 2010年平台交易额62亿元，2011年平台交易额预计超过115亿元。 据艾瑞统计，齐家网2009年市场份额占32.9%，2010年达到36.5%，2011年预
29、计超过40%。 2008年6月，率先提出了B+BtoC网络购物新模式 2010年引入鼎晖和百度投资 2012年02月手机终端上线,地控跟踪项目,结论与下一步工作,45,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策- 其他,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,智能小区,Juniper Research预测，智能家居市场价值有望于2017年达到600亿美元，较今年的250亿美元大幅上升 预计2012年到2020年，年增长率将达到25%，2020年达到3576亿元,结论与下一步工作,47,提纲,房地产行业生态环境的变化与对策,互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活,48,结论
30、与策略,互联网挑战线下实体经济是不可逆转的趋势 一方面互联网与实体商业分割市场 另一方面扩大了产业链条，提供了新的机遇 线上线下融合是趋势 传统经营方式下的房地产业在今后几年内依然存在利润空间，但是会逐步缩小 改善产业链条布局，优化传统产业竞争能力，强化用户体验，创新商业模式 合理规划行业内的资源配置 优化传统房地产竞争能力 投资建设受影响较轻微的地产板块 战略投资地产产业链与互联网交叉领域，优先选择与现有业务更具协同性发展的机会 以年规划为节点，计划并总结布局步骤和结果 目前重点关注机会 - 物流地产 - 体验式消费 - 数据地产 - 分布式住宅资产管理 - 围绕资产运营的科技应用,下一步,深化地产各产业链研究 集团战略部安排各事业部逐一汇报,线上线下融合是产业趋势 创新，体验与精细运作使得传统产业可能维持市场地位 互联网冲击下新机遇不断产生 战略投资是跟随产业进步的有效手段,50,总结,零售地产 酒店和分布式租赁地产 数据地产 物流地产 房产电商,互联网用户高速增长 移动互联使用户群纵向扩张,互联网普及的广度和深度,房地产生态环境变化和对策,结论,感谢聆听，欢迎交流,
