1、1房地产经纪专业基础整理数据来源：2016 年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产经纪专业基础房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层：、地球表面，简称地表；、地球表面 以上 一定范周内的空间，简称地上空间；、地球表面 以下 一定范围内的空间，简称地下空间。建筑物、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。、狭义的建筑物：主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进行各种活动的场所。、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑
2、空间。、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的 工程实体或附属建筑设施如烟囱、水塔等。、其他相关定着物：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约定的除外。、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖对象的范围内房地产是 实物 、 权益和 区位 的三位一体房地产实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分房地产权益、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。、一宗房地产的权益包括：拥有的房地产权利，如
3、拥有的是所有权还是使用权。该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。额外的利益或好处。房地产区位2、是指房地产的空间位置。、房地产 区位优劣最常见、最简单 的 指标 是 距离 。、空间直线距离是最简单、最基础的距离房地产的主要特性、不可移动(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。(2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。、独一无二独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。、寿命长久
4、、供给有限(1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量不可增加。(2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性 。、价值较大与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。、用途多样、相互影响、 易受限制 ：在社会 安定 时，房地产价格有 上升 趋势；社会 动荡 时，房地产价格 低落、难以变现难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时通常要经过较长时间才能脱手。、保值增值房地产面积分为房屋面积和土地面积，其作用很大。、是通过它可知房地产的规模大小，、是它是计算房地产价格
5、的 基础房屋面积主要有下列几种：、建筑面积： 最大是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋 外墙勒脚 以上各层水平投影面积的总和。3房屋内门厅客厅 全部计算 面积非仅一层计算；有柱按其 柱的外围水平 投影面积计算；永久性建筑地有柱车棚按其 柱的外围水平 投影面积计算；属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影 面积计算、使用面积：是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的 内墙面 水平投影计算。、套内建筑面积：约为 建筑面积 的 (1)是指由套内使用面积、 套内墙体面积、套内阳台建筑面积 组成的面积。(2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积套内建筑面积使用面积、共有公用建筑面积：是指
6、各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。、分摊的共有公用建筑面积：俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。、 预测面积 ：根据预测方式，分为 按图纸预测的面积和按已完工部分 结合 图纸预测 的面积。、实测面积：(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。(2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。(3)造成两者不同的原因主要有：施工误差； 测量误差； 工程变更；房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。、合同约定面积：(1)简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同中
7、约定的所买卖新建商品房的面积。(2)新建商品房预售 中， 合同约定面积 一般为 预测 面积房屋建筑面积计算的有关规定计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且 层高应在2. 20m以上 （含2.20m）房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在 2. 20m以上部位 应当计算全部建筑面积成套房屋建筑面积的组成、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以 一个套间 为单位的建筑面积.、 建筑 面积 套内建筑 面积 分摊的共有公用 建筑面积、 套内建筑 面积 套内使用 面积 套内墙体 面积 套内阳台 建筑面积套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算：、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、
8、过到、储藏室、4壁橱等使用面积的总和。、 套内楼梯 应按自然层数的使用面积总和计入 套内使用面积 。如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面) 的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。、 烟囱 、 通风道 、 管道井 等均 不应计人 套内使用面积。、套内使用面积应按 结构墙体表面尺寸 计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算。、内墙面装饰厚度 应计入 套内使用面积。套内墙体面积、是 套内使用空间周围的围护 或 承重墙体 或其他承重支撑体 所占的面积 ，、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等 共有墙 ，均按水平投影面积的 一半 计入 套内墙体面积 。、 套
9、内自有墙 体按水平投影面积 全部计入套内墙体面积套内阳台建筑面积、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。、 封闭 的阳台按其外围水平投影面积 全部计算建筑面积 ，、 未封闭 的阳台按其围护结构外围水平投影面积的 一半计算建筑面积 。、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：、幢共有公用建筑面积，是指为 整幢服务 的共有公用建筑面积；、功能共有公用建筑面积，是指 专为某一使用功能 服务的共有公用建筑面积；、本层共
10、有公用建筑面积，是指 专为本层服务 的共有公用建筑面积建筑面积与使用面积的关系、建筑面积没有使用面积直观。、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称 使用率、得房率 ，一般为70%80%，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。、套内建筑面积与建筑面积之比称为 实用率 ，约为75%90%5影响 使用面积系数K值大小的 因素 主要有下列几个：、建筑 形式 。如板式住宅的K值明显 大于 塔式住宅的K值， 一般大10个百分点 左右。、建筑 结构 。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同。、地区 气温 。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度
11、不同。、墙体 材料 。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。、 套内建筑面积 。(1)在 套内建筑面积相同 而 房间数量较少 时，因墙体相对较少 ，K值较大；反之K 值较小(2)在房间数量相同而套内建筑面积增加时墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K 值降低房地产经纪活动中涉及的土地面积主要有宗地面积、小区用地面积和共有土地分摊面积宗地、是指土地权属界线 封闭 的地块或空间。、宗地面积是指宗地的 水平投影面积 ，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。、不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的
12、河滩、水沟、排污沟；已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计人宗地面积的。小区用地面积一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。建设用地面积规划占地面积代征地面积；(代征地面积即为 代征道路用地面积和代征绿化用地面积 )地图、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。、由于地形图具有现势性和可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种专题地图的底图，应用广泛地形图、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。地形图测量的 基准面 是 大地水平面、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括：6(1)地物、
13、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线，相邻等高线之间的高差称为等高距。 等高线越密，地面坡度越大 。(2)平面位置和高程。水处于静止时的表面称为 水准面 ；与水准面相切的平面称为水平面。我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准，其国家水准原点（青岛原点）高程为72. 260m，全国布置的国家高程控制点 水准点 ，均是以这个水准原点为准建筑总平面图可反映出以下内容：、 该建筑场地的位置 、形状、大小；、 建筑物在场地内的位置 及与邻近建筑物的相对位置；、场地内的 道路布置与绿化安排 ；、建筑物的 朝向 （通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频率）；、建筑物首层 室内地面 与
14、 室外地坪 及 道路 的 绝对标高 ；、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线建筑 平面 图、是用一 水平的剖切面沿门窗洞 位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图： 底层平面 图：第一层房间布置； 标准层平面 图：表示中间 相同的各层 平面布置；顶层平面图；屋顶平面图。从建筑平面图上可以看出以下内容：、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；、走廊、楼梯的位置及尺寸；、门、窗的位置及尺寸；、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；、室内地面的高度户型图、户型
15、也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型，如一套住宅是几室几厅几卫。、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。7从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳台等）、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）和各个房间的使用面积。、新建商品房在销售时一般有户型图。对于存量住宅，房地产经纪人员应绘制户型图房产 分户图、也称为房产分户平面图，是以 产权登记户为绘制对象 ，以 一户产权人为单位 ，表示 房屋权属范围的细部 ，
16、以明确异产毗连房屋的权利界线，是 房屋 所有权证的附图房产产权 证书上的登记面积 是 房产测绘单位测算 的面积、房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。宗地图、是通过 实地调查绘制 的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发 土地权属证书和地籍档案的附图对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有：、新住宅、存量住宅。(1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，
17、是指新建成的住宅，其中最主要的是新建商品住宅。(2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。(3)房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限 ,一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋是否使用都计算在内。、期房、现房。期房 是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房，又有期房。现房 是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。、毛坯房、简装房、精装房。、平房、楼房。8平房 是指只有一层的住宅。 楼房 是指两层或两层以上的住宅。、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。(1)低层住宅是指1 3层的住宅。(2)多层 住宅是指 46 层的住宅。(3)中高层 住宅是指 7
18、9 层的住宅。(4)高层住宅 是指 10层或10层以上 的住宅， 高层建筑 总高度 超过24m 的公共建筑(5)其中建筑高度 超过100m 的住宅，为 超高层 住宅 。(6)现实中时常还有“小高层住宅 ”的说法，一般是指 811层的住宅。(7)上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注层数 ，两者不能混淆。(8)自然层数即实际层数，是 按楼板、地板结构分层的楼层数 。(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2. 20m以上的，计算自然层数；(10)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间 不计层数 。(11)层数时常分为总层数、地上
19、层数和地下层数。 总层数 是 地上层数与地下层数 之 和 。(12)层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。(13)室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层高宜为2. 80m卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，厨房、卫生间的室内净高不应低于2. 20m。(14)建筑高度也称建筑总高度，指建筑物 室外地面 到建筑物 屋面、檐口或女儿墙 的高度。、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。、低密度住宅（又分为低
20、层低密度住宅、高层低密度住宅）、高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。(1)在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。(2)反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大，意味着密度越高。、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。9(1)板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元 拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。(2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、电梯为核心布置多套住房，
21、且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。(1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。(2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居室、厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。、成套住宅、非成套住宅。、北京市规定自住型商品住房的购买人(1)在取得房屋所有权证5年内不得转让，(2)取得房屋所有权证5 年后转让的，如果有增值，应按届时
22、同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的 30%交纳土地收益等价款。、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑 容积率在 1.0以上 、单套建筑 面积在120 平方米以下 、实际成交价格低于同级别土地上住房 平均交易价格1.2倍以下 。(2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%、小产权房(1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织 以外 的成员销售的住宅。(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定， 城镇居民不得购买农村宅基地建房，不
23、可以购买小产权房。住宅的性能评定根据住宅性能评定技术标准GB/T 50362住宅性能分为 适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能住宅 适用性能 及其评定内容、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。10、其评定内容包括：单元平面； 住宅套型 ；建筑装修； 隔声性能 ； 设备设施 ；无障碍设施。住宅环境性能及其评定内容、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。、其评定内容包括：用地与规划；建筑造型；绿地与活动场地；室外噪声与空气污染；水体与排水系统；公共服务设施；智能化系统。住宅经济性能及其评定内容、住宅经济性能是在住宅设计、
24、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能、其评定内容包括：节能；节水；节地；节材。住宅安全性能及其评定内容、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。、其 评定内容 包括：结构安全建筑防火；燃气及电气设备安全；日常安全防范措施；室内污染物控制 结构安全：包括 工程质量 可保证安全、 地基和基础 的稳固、 荷载 的等级、 抗震 设防烈度和抗震措施在火灾危险性较大、燃烧较快、无人看管或防火要求较高的建筑物中， 需装设自动喷淋消防给水系统 ，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警住宅耐久性能及其评定内容、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。、其评定内容包括：结构工程；装修工程；防水工程与防潮措施；管线工程；设备；门窗建筑物的主要种类根据建筑物使用性质的分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类：、砖木结构建筑。建筑物层数在 层 以下、砖混结构建筑。
