1、 重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 1 页 共 1 页 修订：00给排水系统维护作业指导书编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 2 页 共 1 页 修订：001.目的规范给排水系统维护标准及维护作业要求。2.范围适用于给排水系统维护管理。3.职责部门/岗位 职责专业管理部门 规范治排水系统管理标准；监督指导各服务中心给排水系统管理。物业服务中心负责人 监督本部门给排水系统管理。维修负责人指定给排水系统管理责任人；监督给排水系统管理责任人职
2、责落实；组织给排水系统定期维保工作。设备责任人 定期巡检及维护给排水系统。4.方法与过程控制4.1 系统维护标准:序号 系统分类 管理标准1 水泵1.水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴润滑油无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。2.电动机运行电流在额定范围内，温升符合要求。3.采用变频供水系统的，变频器、压力调节器、控制拒应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.036、Mpa范围内。变频器控制多台电机的，电机需交替启动。2 水池、水箱1.水箱（池）加盖上锁，钥匙由控制中心统一管理；在通气口和溢
3、流口安装防虫网。水箱（池)有液位显示，箱体表面张贴总容积标识；水箱（池)设置有高、低水位报警引至控制中心或就近固定岗位；水箱(池)每年清洗两次（或依据当地规定执行)，水质符合国家要求并附有检测报告。重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 3 页 共 1 页 修订：002.生活水箱消毒设备运行正常，满足设备使用规范要求。3 管道1.各种管道软连接无老化，无裂纹。采职防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。2.止回阀、碟阀、闸阀、自动控制阀门动作灵敏可靠。管道压力表指示正常，压力控制表能正确动作。3.高层建筑消防给水系统应采职防超压措施。4.排水系统有自动启动装置
4、；排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装超高水位报警装置，报警信号传输至控制中心或固定岗位。4 排水沟渠下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。4.2 定期巡检及维护要求4.2.1 每日巡检及维护要求:1）压力表读数、阀门开关位置、管网是否漏水、管网支架是否牢固，检查水泵运转有无异常声音，触摸电机温度是否正常，填料室滴水是否正常。2) 检查动力配电柜电源指示灯、电流电压表指示是否正常。3）检查泵阀门橡胶软连接是否正常、完好。4）水池、水箱水位，浮球阀是否正常。5）控制箱上电源指示灯是否常亮，运行设备的工作状态指示灯是否常亮。6）设备、阀门、管网是
5、否正常、无跑冒滴漏。4.2.2 每周巡检及维护要求:1）检查泵房水位报警系统是否正常，并记录。2）检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根是否完好。4.2.3 每月巡检及维护要求1）收紧地脚脚螺栓。2）检查润滑油质、油量是否符合要求，如发现润滑油变质应将润滑油全部更换，检查油封、水封圈、盘根是否完好，视情况进行更换。3) 清洁变频器、压力调节器，紧固接线。4）冲洗压力表弯管。5）无自动切换功能的生活泵每月切换一次备用水泵。重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 4 页 共 1 页 修订：006）对设备房内的排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9
6、月每半月检查一次)。7）污水泵每月试启动一次。4.2.4 每季度巡检及维护要求:1）检查水泵控制柜中各电气元件及触点有无过热、松动、受潮、发霉及受损等情况。2) 检查水泵运行应正常平稳，阀门开关灵活，启动过程应正常。3）检查水泵的进出口管道应无锈蚀。4）紧固地脚螺栓及各主部件螺丝。5）各类泵体每季度加注一次润滑油。6）化龚池每季度检查1次，防止外溢。4.2.5 年度巡检及维护要求:1）检查泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆，水泵配件损坏严重的需更换。2) 根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承。3）检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4）根据泵的使用情况，更换
7、密封填料。5）检查各阀门应无渗漏，动作灵活，螺杆无锈蚀。6）检查泵的运行声音、泵体的振动、轴承的运转情况应正常。7) 检查、清洁雨水并、污水井、排水主管弯头。8）雨水泵、污水泵每年进行年检一次，根据实际情况进行解体检查，并记录绝缘电阻和对地绝缘电阻。9）每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。10）化粪清掏1次。11）每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。12）每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查4.3 单级、多级分段式离心泵维修保养方法。4.3.1 泵体保养要求泵体保养流程保养流程 职能重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1
8、日 第 5 页 共 1 页 修订：00准备阶段切断水泵电机控制柜电源。解体水泵保养阶段泵体组装关闭水泵进水阀门与出水阀门，打开泵体上的注入阀膨压。安装好三角架，挂好手拉葫芦和钢丝吊绳。拆卸、分离电机。悬挂“请勿合闸”警示牌。拆卸轴承。拆卸填料压盖。拆卸穿杠。拆卸平衡鼓。取出轴套、叶轮。用拉码器把对接轮拉开，取出轴销，拆掉轴承盖与轴承座的连接螺栓后，拆下螺母，然后在顶孔上嵌入螺栓把轴承和座顶起取出。拧下压盖与泵体间的连接螺丝，并将支架沿轴抽出，然后取出填料和填料轴套。松掉穿杠两端的螺母，将穿杠抽出，取下上盖。拆平衡鼓时上面有两个专用螺栓口，上入螺栓吊出或将泵体吊起一公分用铜棒向下轻轻击打轴取下平
9、衡鼓。将叶轮上的固定销或轴取出后再取出一段啮盖，中部要一级一级以上诉方法拆掉，并由上到下。1.用汽油或柴油清洗轴承和轴承盒，清洗干净后，测试轴承是否更换。2.用钢丝刷或锯片清除泵体内的铁锈和叶轮内外表面的水垢，用布擦净放到安全的位置。3.清洗平衡鼓的内外的铁锈。4.清洗电机轴承和轴承内外压盖污垢。5.检查电机的定子、转子是否完好，绝缘漆是否老化并清除机内、扇叶的灰尘。按解体相反步骤组装泵体检测电机绝缘。水泵试运行设备试运行无异常噪音，振动。重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 6 页 共 1 页 修订：004.3.2 泵体保养作业注意事项1）拆卸不顺时不能硬敲
10、硬打，应用除锈润滑剂先进行除锈。2）拆卸的先后顺序，组装方向必贾时要有记录或标识。3）对于较长的轴，为防止其变形.必要时要加装临时支撑。4）工作时尽量用固定扳手，双头螺栓，专用扳手。5）水泵安装完成后，切记出水口不要连接，打开进水阀冲洗泵内部铁屑直到冲洗水质较干净。6）注意勿使用煤油或汽油清洗水泵内配件，避免造成维修后水泵出水产生异味。4.4 常见故障处理序号 故障现象 原因分析 处理方法1水管或配件破裂1） 水压过高。2） 水管或配件缺陷。3） 接口溢扣。1） 迅速关闭供水阀与片区分隔供水阀。2） 立即通知给排水设备责任人赶到现场，组织人员抢修，并做好现场防护工作。3） 铸铁管、PVC管破裂
11、须更换新管，或组织专业技术人员及时焊补（接）。4） 无缝钢管可用水中胶修补、焊补或重新更换。5） 32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，尤其是生活饮用水管。6） ABS供水管破裂、漏水需更换新管，用快干胶粘结10-12小时候方可通水。7） PPR供水管破裂、漏水，用热熔机维修或更换后可以通水使用。盘根密封松动或损坏。 检查阀门盘根，需紧固压盖螺丝或关闭阀门后更换密封填料。阀门压盖破裂。 更换或焊接压盖。阀门绞或销断落。 重新更换阀门绞或销。阀门破裂。 重新更换。2 阀门漏水阀门无法关闭。 重新更换修复漏水阀门。3 喷淋头跑 喷淋头破裂。 1）切断喷淋泵、喷淋稳压泵电源或关闭喷重庆贝蒙物业服务有限
12、公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 7 页 共 1 页 修订：00水 淋供水支阀。2）通知消防控制中心值班人员断开该回路的水流指示器信号。3）打开喷淋管网末端放水阀排净水后更换喷淋头。4）更换后，试水，排空气，并通知消防中心值班员复位该回路的水流指示器信号。水箱缺水。 水箱或水池是否有足够的水源，高层楼房应检查减压阀的旁通阀是否打开，减压阀是否锈死或杂物堵塞。水泵内有残留空气、泵体逐渐发热，电流没有达到额定值。旋开水泵出水口侧放气螺丝将泵体内空气排放掉，直到电动机工作电流达到额定值。泵的前后阀门未打开。 完全打开阀门。泵过滤网堵塞。 清洁过滤网叶轮脱落。 重新安装叶轮4水泵运转
13、，但不出水水泵反转。 调换电动机两根接线，改变水泵旋转方向。泵被卡住。 清除障碍物。电源不正常。 检查电源。热继电器脱扣或接触器损坏。检测继电器、接触器。5水泵不运行电机线圈绝缘损坏。 检测绝缘。水龙头过滤网或水管堵塞。清理阻塞物。阀门开启不到位。 开启阀门。高层稳压泵异常。 检查稳压泵或管道外网的泄漏点。6水压不够电机故障。如果电机启动方式是星三角启动电路，检查是否正常转换。重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 8 页 共 1 页 修订：00叶轮松动或严重磨损。 检修或更换叶轮。供水压力设定较低。 调整压力设定值。远程（电接点）压力表损坏。检测压力表。雨水、
14、污水泵电气线路故障。检查。潜水泵叶轮有杂物堵塞。清除阻塞物。排水管阀门未全开或浮球工作异常。检查阀门及浮球阀控制。备用泵止回阀损坏。 检查止回阀。7雨水、污水排水不畅污水处理系统运行故障。检查系统运行状况。5.记录表格设备/设施保养维修记录表泵类设备绝缘电阻检测记录表6.任务清单序号 任务 责任部门/人 时限1水泵房的仪表读数、系统渗漏等日常巡检设备责任人 每日2高低水位报警系统及水泵润滑、密封巡检。设备责任人 每周3设备紧固；检查润滑油；污水泵试运行；冲洗压力表弯管；切换一次备用水泵；清扫、疏通屋面泄水沟、楼内外排水管道。设备责任人 每月4检查水泵控制柜中各电气元件及触点；检查水泵运行，阀门
15、开关、启动状况；检查水泵的进出口管道锈蚀状况；紧固地脚螺栓及各主部件螺丝；设备责任人 每季度重庆贝蒙物业服务有限公司 实施日期：2013 年 10 月 1 日 第 9 页 共 1 页 修订：00各类泵体加注润滑油；检查化粪池。5清洁雨水井、污水井、排水主管弯头；每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。设备责任人 雨季前6检查泵壳的腐蚀情况；根据使用情况，清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承；检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻；根据泵的使用情况，更换密封填料；检查各阀门应无渗漏，动作灵活，螺杆无锈蚀；检查泵的运行声音、泵体的振动、轴承的运转情况；雨水泵、污水泵每年进行年检，根据实际情况进行解体检查，并记录绝缘电阻和对地绝缘电阻；每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；化粪池清掏1次。设备责任人 每年
