1、育马场竞品分析报告,软件园开发营销部2010年3月5日,目录,竞品项目界定工程类比较分析配套类比较分析销售类分析附录：竞品项目详细信息,竞品界定原则项目所属区域位置项目面市、推售节奏主力面积供应区间客户关注要素,星海湾板块,颐和星海,旅顺南路板块,城市中心板块,明秀山庄,卡纳意乡,幸福e家,宏都筑景,育马场项目,东方圣克拉,宏都峰景,深蓝中心,大华庙岭,软件园板块,华业玫瑰东方,竞争主要集中在星海板块，软件园板块以及城市中心板块类似项目。,北京公园,梧桐路,壹品天城,立面（风格，材料，朝向）建材面积赠送车库园林,新古典风格，属于主导型的建筑风格，给人傲然屹立的非凡气势，适合高层建筑。现代风格讲
2、究造型比例适度、强调外观的明快、简洁，适合写字楼，酒店等。法式风格外观造型独特，呈现出一种华贵，要求园林的配合度较高，适合大社区项目德式风格简朴明快，色彩庄重，属于现代简约派。托斯卡纳适合以庄园、别墅、农舍为代表的田园风格的建筑。,立面风格及材料,育马场本体条件适合采用新古典建筑风格，综合考虑成本与质感，立面或可采用石材与真石漆或面砖结合,建筑朝向,对于建筑朝向南偏西客户并无抗性,建材分析,建材方面，客户尤为关注电梯，窗户的质量，建议采用顶级品牌，而新风系统建议不再采用,大堂：理石地面较普通地砖有质感，多为竞品采用。只有宏都的项目采用地砖和涂料来装饰大堂电梯：帝森、上海三菱、通力电梯价格和质量
3、相当，但轿厢不够豪华，建议采用日立、日本三菱等顶级品牌。入户门：北京公园的的入户门较高档，价值7000元/扇，材料为钢木复合门。建议入户门选择上注重外观和材质的同时，或可将开门方式同时考虑。窗：品牌不一，建议采用隔音效果好，质量好，多种开启方式的窗户新风系统：竞品中使用新风系统的不多，只有峰景和福源使用，使用率很低，而更高档的项目采用中央空调。建议育马场项目放弃新风系统，或可考虑使用中央空调；采暖方式：地热,实现报批方式1、报批时图纸未显示赠送面积部分，按镂空处理（报批和施工是两幅图纸）；业主关系处理办法1、签定补充协议：赠送部分是客户委托第三方后期改造；2、签定确认函：后期改造后赠送面积误差
4、与开发商无关；实际价格比合同价格平均低1500左右,面积赠送情况,面积赠送大大增加了竞品的竞争力，育马场项目或借鉴竞品经验，通过增加赠送面积提高性价比从而增加竞争力,车位情况,车位比例建议在1：1.2以上；或可增加部分车库，给业主提供多种停车选择；车位面积建议5*2.5；停车场高度建议5米左右,宏都，玫瑰东方车位比例小于1：1或与其定位中端客群有关，北京公园因交通十分便利故较少的车位供应，其余个项目均预留的足够的车位；地坪漆车库地面已经成为市场的主流；车库高度：4.2米以上，规格5*2.5居多,园林情况,亿达两项目的景观设计水平相当，或可从增加功能角度提升竞争力；北京公园，明秀的社区小品与水景
5、有些借鉴价值，其他竞品园林参考价值不大,除圣克拉外，其他竞品山体公园与户外运动场地增加了本项目的竞争力。设计单位：贝尔高林设计优点：良好的平面构图，通达性好；缺点：千篇一律一稿多投。豪张思优点：开创性的解决方案，丰富的豪宅园林设计经验。,社区配套(商业、会所)综合配套（学区、交通，周边生活）,社区配套商业,商业主要以沿街底商为主，仅圣克拉为独栋商业；业态主要以超市，干洗店、银行等便民业态为主；,商业面积：福源北京公园深蓝中心圣克拉,社区配套会所,近50%的竞品无会所配套，本项目或可充分利用会所功能增加竞争力,会所规模：明秀圣克拉玫瑰东方卡纳意乡,社区配套总评,社区配套面积占比要适中，商业顾问的
6、介入或可提高销售效率,明秀、卡纳社区配套较少，会导致业主入住后生活不够便利；圣克拉社区配套较合理，会所功能增加竞争力幸福e家商业配套过多，过犹不及，交通受阻北京公园商业较多，请商业顾问进行业态布局设计，期商业已售罄,综合配套汇总,综合配套要素包括：学区、交通、周边配套、社区配套,交通：综合考虑便捷度及路况因素，深蓝中心北京公园福源育马场宏都峰景，育马场虽公交线路较少但是位处主干道，便捷度较高社区配套：综合考虑社区配套及会所因素，育马场，圣克拉，深蓝社区配套最高，对于弹性改善型客户社区配套比周边配套更为重要学区：圣克拉福源、明秀育马场，格致新校部分客户存在疑虑周边配套：深蓝周边配套成熟，泛星海区
7、的项目次之。育马场周边配套相对不完善，但商业街基本可满足日常生活所需，而成熟的配套往往产生较多的噪声，所以毁誉参半，非改善型客户的最重要关注要素,综合配套评分,深蓝中心圣克拉福源=育马场北京公园华业玫瑰,产品配比分析推售时间销售均价营销推广销售展示,竞品存量汇总,竞品存量分析,2010年竞品供应体量较大，合计4971套，其中100平以下的户型为2137套，占比45%。,小面积户型占市场主导占比45%；三室户型以三室二卫舒适型占比居多；,幸福e家,10年6月,东方圣克拉,宏都峰景,颐和星海,明秀山庄,宏都筑景,10年4月,10年2月,绿城项目,华业玫瑰,除明秀，卡纳，福源外，其余项目开盘时间均未
8、确定，预计开盘时间均在5月以后。10年下半年竞争更加激烈。,10年8月,10年10月,推售时间分析,对于2010年的市场形势，各项目也在观望之中，如宏都峰景，华业玫瑰等推迟开盘的项目可以推测，客户积累量不足，或可从侧面反映了市场不容乐观的形式,北京公园,竞品价格分析,本项目价格适中，凭借极致产品力的打造，性价比较高；圣克拉，深蓝价格略高，面积偏大，总价较难控制；宏都筑景价格与本项目相当，但产品形态较本项目有优势。,价格竞争力：卡纳华业玫瑰福源宏都北京公园,营销推广,本项目或可通过非常规推广手段，面积赠送，极致的社区配套等方面增加竞争力,主要卖点：1赠送面积 2学区 3社区环境4地段5多层产品。
9、本项目在1.2.3点中优势明显产品创新：1空中花园赠送面积 2温泉入户（客户感觉并无大用）。推广渠道：多以常规推广方式，建议本项目采用高端活动，网络抄手等非常规手段,销售及展示,各营销中心并无创新道具，本项目或可通过增加多媒体互动展示，精装标准品牌宣传，周到的物业服务增加成交率,代理公司：50%的竞品选择代理公司联合销售，其中对易居，世联代理评价较高建筑形式：若小区配有会所则销售中心设在或所中，否则设在共建，或临建中样板间：竞品均以样板间辅助销售，不同面积户型产品采用不同的内装风格，但样板间中并无专门的讲解员,展示大堂外部形象,展示大堂内部形象,工程管道井处理,工程电梯,工程入户门,工程窗户,
