1、 - 1 -绿城集团工程精细化管理指引（试行）绿城房地产集团有限公司二 O 一二年四月2目 录编制说明 .66第一部分 过程管理 .681 工程准备阶段管理指引 .652 工程招投标阶段管理指引 .783 桩基与基础工程施工阶段管理指引 .904 主体工程施工阶段管理指引 .655 装饰工程施工阶段管理指引 .1216 安装工程施工阶段管理指引 .错误！未定义书签。7 市政配套工程管理指引 .1758 工程验收及交付阶段管理指引 .181第二部分 要素管理 .2039 工程交底与技术评审管理工作指引 .20410 材料与工程样板管理工作指引 .23611 成品保护管理工作指引 .14612 工
2、程进度管理指引 .26013 安全与文明施工管理指引 .28814 总分包单位管理工作指引 .31615 监理单位管理工作指引 .33516 工程技术资料及档案管理工作指引 .34017 项目后评价管理工作指引 .364编 后 语 .3702编制说明1 编制背景绿城集团自 1995 年 1 月成立以来，始终秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，深入坚持品质之路，全面实施精品战略，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司” ，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。营造卓越的产品品质是绿城的企业理想，也是全体绿城人特别是绿城工程系统员工的职
3、业价值所在。宋卫平董事长指出：“工程精细化管理究其实质是品牌的核心内容，关系到公司的生存和发展。如果不能养成精细化的意识和习惯、程序和能力，对于国家和民族来讲，早晚是一个落后的民族；作为一个公司来讲，也许很快被淘汰。这个问题的重要性，在于我们国家还没有普遍养成行业内自我规范的要求，没有形成良好的习惯和取得良好的结果，谁先掌握这些，谁就能走在领先的地位，因此，工程精细化管理其重要性不言而喻。 ”基于精细化管理对公司的重要意义，在工程系统推行精细化管理，是公司深入实施精品战略、持续提升品牌价值的核心步骤。绿中片区根据宋卫平董事长部署，以“传承、借鉴、精炼、实用”为基本原则，在梳理总结绿城工程系统以
4、往成就和经验教训的基础上，根据新的行业技术发展方向与集团发展战略要求，编制了绿城集团工程精细化管理指引 （简称“本指引” ） 。2 指引使用范围本指引依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿城集团工程管理的法规性文件，适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。本指引是指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各施工单位按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册，也是集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据。3 指引结构说明2本指引共分为工程“过
5、程管理、要素管理”两个部分对工程管理涉及的文件进行了汇编和整理。在工程过程管理部分针对具体的业务运作要求细分为六个部分内容。其中“1、管理制度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措施及工作标准，并提供统一操作方法；“5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化，实现结果证据化； “6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本指引中此类事项已有明确规定的，本指引直接引用其规定
6、而不再重复进行说明。4 指引使用注意事项本指引经过公司批准后立即发布，并生效执行，公司原有工程管理文件与本指引有冲突的，以本指引为准。本指引所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件；如与其现行文件内容不一致，由各业务主导部门另行组织修订现行文件。本指引主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求，关于精装修、景观园林部分工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司批准，任何人不得复制、外传本指引所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。5 指引解释与
7、修订本指引的解释修订权属于绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，每年由集团总师室发起对本指引的适用性、有效性做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。 当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模式、工程相关部门职责设置、权责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本指引。2第一部分 过程管理21 工程准备阶段管理指引1.1 适用范围适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目工程准备阶段的管理工作，非控股及商业代建项目参照执行。1.2 运作流程图1.2.1 工程准备阶段管理流程图。时 间 前 期 部 工 程 管 理 部工 程 准 备 阶 段 管 理 流 程v开
8、始 施 工 图质 安 监 登 记招 投 标 工 作临 设 搭 建签 发 开 工 令开 工审 批 施 工组 织 设 计图 纸 会 审审 批 监 理规 划 细 则5769 1 0 1 131 21 4组 织 规 划 部 门灰 线 验 收1 3地 质 勘 察121 5施 工 许 可 证申 领84三 通 一 平中 标 单 位 进 场工 程 现 场 围 蔽21.3 工程准备阶段管理流程说明序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果1 工程现场围蔽1、在取得土地证后复核用地红线，进行围墙施工；2、如采用实体围墙广告画面需营销策划部报集团进行方案审批；3、建议临时围墙施工时与永久围墙的统一考虑。取得土地证
9、 场地封闭2 地质勘察1、优先选择周边地块勘察经验丰富或具备类似经验且与公司长期合作信誉度较好的勘察单位；2、勘察单位应按设计要求提供勘察任务书；3、开工前应工程管理部结合周边楼盘的资料在勘察阶段论证桩基选型（必要时通过试桩）和地下室基坑围护形式。现场具备勘察条件 勘察报告3 三通一平1、前期部及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）；2、工程管理部组织场地平整、清理和临时道路的施工；3、建议临时道路优先选择与永久性道路的结合；4、工程管理部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。在场地平整时需考虑项目土方的
10、平衡，后续回填土及景观用土的留置；5、场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号；6、充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。相关手续齐全 达到三通一平条 件4 施工图1、选择信誉度较好，与公司长期合作的设计院进行施工图设计；2、工程管理部招标前跟踪施工图纸，政府图审及建筑面积预测绘工作确保满足招标条件。取得方案或扩初批复 招标用的施工图5 招投标工作 详
11、见招投标流程2序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果6 中标单位进场工程管理部组织移交：1、场地移交；2、坐标控制点、水准点的移交；3、临时水电移交；4、相关资料移交确定施工、监理单位 中标单位进场7 质、安监登记 工程管理部配合前期部及时完成 招投标结束 登记完成8 施工许可证的申领 工程管理部配合前期部及时完成 相关资料、手续 齐全 施工许可证9 临设搭建1、开工前根据项目的建设的规模及开发节奏进行统筹规划；2、临设搭设应满足当地文明施工要求或集团公司 CI 标准；3、临设就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理，宜设置在最晚开发的地块内；4、场地紧张的项目在招标文件中明确临设解
12、决的方法。场地规划完成 临建10 审批施工组织设计审批重点：1、施工组织设计对保证工程质量和安全应有可靠的技术和组织措施；2、结合工程的具体情况，要求施工单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件；3、针对项目具体情况，要求施工单位提交质量预控措施；4、要求编制施工总平面布置图和施工进度计划。具有完善的施工图 审批记录11 审批监理规划细则审核范围：1、工程项目概况；2、监理工作范围、内容、目标和工作依据；3、项目监理部的组织形式、人员配备计划、岗位职责；4、监理工作程序、工作方法和措施；5、监理工作制度和设施；6、监理记录目录。确定监理单位中标 审批记录12 图纸会审 工程管理部按图纸审查管理
13、要点组织和监督施工、监理单位会审 施工图自审记录 图纸会审纪要13 灰线验收 在打桩挖土前工程管理部配合前期部及时组织报验 灰线放样完成 验收记录14 签发开工令 总监签发工程管理部确认的开工令 开工令15 开工 进一步确认施工、监理单位开工应具备条件的落实情况21.4 控制要点及标准1.4.1 控制要点1.4.1.1 工程现场围蔽（1）围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改
14、变围墙形式等措施。（2）对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6 个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。1.4.1.2 项目部临时办公室选址、租用或搭设（1）项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。（2）办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。（3）项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工
15、程管理部值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。3.4.1.3 地质勘察（1）项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。2（2）一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察。3.4.1.4 三通一平（1）工程管理部在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。（2）应利用项目前期施工图设计阶段
16、，利用已有设计信息，委托相应施工单位，在总包单位进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为总包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。（3）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA/台的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。3.4.1.5 场地移交（1）施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。（2）施工场地移交包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交以及城市道路、市政管网（和周围环境） 。（3）现场施工工作面移交由工程管理部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。3.4.2 标准按照集团内部相关控制标准及国家、地方相关规范。3.5 表格模板（1） 工程施工组织设计（2） 分部（项）施工组织设计
