1、常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法第一章 总 则第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，促进经济社会发展，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、湖南省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法等规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。第三条 市和县级人民政府负责本行政区域国有土地上的房屋征收与补偿工作。市人民政府委托常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区、桃花源旅游管理区（筹）管委会负责所辖区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。武陵区、鼎城区、津市市和各县人
2、民政府负责所辖区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。确有需要的，市人民政府可以对全市行政区域内国有土地上的房屋直接征收。第四条 市房地产管理局是市人民政府的房屋征收部门。各区县市房管局或本级人民政府指定的部门为房屋征收部门。住建、规划、国土资源、发展改革、财政、审计、监察、公安、城管、物价等部门及街道办事处（乡镇人民政府）、基层组织应当依照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。第五条 市和区县市可设立房屋征收实施机构。房屋征收实施机构和可承担征收补偿具体工作的行政事业单位及基层组织受房屋征收部门委托为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。第六
3、条 市人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督。市人民政府房屋征收部门应当加强对下级人民政府房屋征收部门房屋征收与补偿工作的指导，对区人民政府房屋征收部门征收补偿方案拟定、征收补偿资金使用、征收成本核算等工作予以监督。第二章 征收决定 第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。第八条 因公共利益需要征收房屋的，由项目建设筹备单位或项目建设业主到项目所在地的房屋征收部门提出房屋征收申请。申请时提交以下资料：（一）房屋征收申请书；（二）发展改革部门出具的项目立项批文或项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料；（三）
4、规划部门出具的项目符合城乡规划与专项规划的证明材料和划定的项目规划蓝线图；（四）国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料；（五）需要提交的其他相关资料。保障性安居工程建设和旧城区改建项目除提交前款规定的材料外，还需提交纳入国民经济和社会发展年度计划或调整计划的材料。第九条 房屋征收范围应在规划部门划定的项目规划蓝线范围内。规划部门划定项目蓝线时原则上不得分割现有房屋实际占用地块。在旧城区范围内实施房屋征收的，规划部门在划定项目规划蓝线时，应将项目周边已规划为道路、绿化等公益建设用地的地块或无法另独立规划建设的地块一并纳入。第十条 房屋征收部门在收到房屋征收申请后，应在 7 个工作日
5、内审查。对于经审查认为符合本办法第七条、第八条规定的项目，应当将房屋征收范围予以公布。房屋征收部门应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、成新、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十一条 房屋征收范围确定并公告后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、装饰装修和种植、养殖等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、住建、国土资源、城管、工商等有关行政管理部门暂停办理新建、扩建、改建、改变房屋用途、工商登记、临时搭建、广告设置等有关手续。暂停办理相关手续
6、的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自征收范围确定并公告之日起不得超过 1 年。第十二条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报本级人民政府。市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求被征收人意见，征求意见期限不得少于 30 日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规、规章和本办法规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。由区房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案的，区房屋征收部门应当将最终确定的房
7、屋征收补偿方案报市房屋征收部门备案。第十三条 房屋征收部门应将房屋的拆除工程委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。住建等行政管理部门应加强对被征收房屋拆除的安全监管。第十四条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，由项目行业属性所对应的主管部门牵头，按照有关社会稳定风险评估的规定进行社会稳定风险评估，或委托有资质的第三方机构实施评估。第十五条 市、县级人民政府根据房屋征收部门提供的房屋征收相关资料及征求公众意见后修改的征收补偿方案作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告。房屋征收决定涉及被征收人数较多的，应当经政府常务会议讨论决定。房屋征收决定公告应载明征收范围、征收补偿方案、行政复议、行政诉
8、讼权利等。房屋征收决定公布后，国土资源部门应当作出收回国有土地使用权的决定，并送达给被征收人。第三章 补 偿第十六条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收补偿资金由房屋征收部门负责筹集、管理和使用。作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。第十七条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第十八条 对被征收房屋价
9、值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收部门或者被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当根据国家有关规定在收到评估报告之日起 10 日内向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当根据国家有关规定在收到复核结果之日起 10 日内向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第十九条 市房地产管理局建立健全房地产价格评估机构备选库，根据房地产价格评估机构的申请，将其中依法登记注册，具有三级以上资质和良好执业信用记录的房地产价格评估机构纳入备选
10、库，并向社会公布。市房地产管理局应做好房地产价格评估行业管理工作，规范行业行为。属于财政性投融资及土地成本核算的项目，房屋征收部门应组织财政、国土资源、物价等部门的相关技术人员和评估专家对房屋征收初评报告进行技术审查。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并按照下列规定执行：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限应当不少于 5
11、 个工作日；（四）供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于 3 家；（五）所有被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门；（六）协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定；（七）房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。第二十一条 房地产价格评估机构和房地产估价师应当独立、客观、公正的开
12、展房屋征收评估工作，不得出具虚假或者有重大差错的评估报告。第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收非住宅房屋，原则上采用货币补偿。第二十三条 选择货币补偿的，被征收房屋的补偿金额由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋价值评估时点为征收决定的公告之日。第二十四条 选择房屋产权调换的，应根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格与被征收人计算、结清产权调换的差价。用于产权调换房屋的价值，除政府有特别规定外，应当由房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被
13、征收房屋价值评估时点一致。第二十五条 采取货币补偿或者现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费；采取过渡安置产权调换方式的，给予被征收人两次搬迁费。征收房屋需搬迁机器设备和其他物资的，搬迁费由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定；协商不成的，应当评估确定。机器设备和其他物资因搬迁丧失使用价值的，其损失补偿评估按照前款的规定办理。房屋征收部门采取过渡安置产权调换方式补偿被征收人住宅的，对自行解决周转用房的被征收人，应当按实际过渡期限支付临时安置费；对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费。采取货币补偿的，给予 3 个月临时安置费。被征收房屋价值评估中不包括装饰装
14、修等价值的，其装饰装修等价值的补偿参照物价、房管部门联合发布的房屋装饰装修价格信息协商确定；协商不成的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构评估确定。第二十六条 采取过渡安置产权调换方式的，房屋征收部门应当与被征收人按产权调换房屋的合理建设工期约定过渡期限，约定过渡期限一般不超过 3 年。实际过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起至产权调换房屋交付之日止。第二十七条 房屋征收部门未按期交付产权调换房，延长过渡期限的，自逾期之月起，应当按照下列规定每月向被征收人支付临时安置费：（一）被征收人自行解决周转用房，过渡期限延期 12 个月以内的，按照标准的 150%支付；过渡期限延期超过
15、12 个月的，按照标准的 200%支付；（二）向被征收人提供周转用房，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12 个月以内的，按照标准的 50%支付；过渡期限延期超过 12 个月的，按照标准的 100%支付。第二十八条 征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，按照不超过被征收房屋评估价值 7的 6 倍给予补偿。被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋征收前上一年度实际经营效益等相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。被征收人未经法定机关批准擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿，但对于已取得合法的营业执
16、照和税务登记证及缴税凭证，且满 2 年以上的可给予适当补贴；未经法定机关批准擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。第二十九条 在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，房屋征收部门可以给予被征收人适当奖励和补助。第三十条 征收住宅房屋建筑面积在 40 平方米(含 40 平方米)以下户型的，按以下方式处理： (一)选择货币补偿的，按建筑面积 40 平方米以市场评估价计算补偿金额；(二)选择产权调换安置的，对被征收房屋按前项规定计算补偿金额，再按照本办法规定结清产权调换的差价。被征收人及其配偶和未成年子女在同一城市另有房屋面积合并超过 40 平方米或被征收人已享受住房保障待
17、遇的，按被征收房屋的实际面积进行补偿。第三十一条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障：（一）申请公共租赁住房租赁补贴的，自被征收人签订补偿协议当月起发放；（二）申请提供公共租赁住房的，保障次序列同期申请的非被征收人之前。对被征收人提供保障性住房的次序，按照订立补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。第三十二条 征收未经规划、国土资源等部门批准的企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅安排现居住使用人居住，单位改制处置国有资产时又未妥善处理，居住人在房屋征收决定公告发布时继续居住使用的房屋，分别按以下情况处理：（一）现居住使用人或其配偶、未成年子女在同一城市范
18、围内另有自有房屋不符合住房保障条件的，现居住使用人应按期腾退房屋，只对被征收房屋所有权人进行补偿；（二）现居住使用人及其配偶和未成年子女在同一城市范围内没有其他居住房屋的，对被征收房屋所有权人进行补偿后，被征收房屋所有权人应妥善安置现居住使用人，符合住房保障条件的，按本办法给予住房保障。第三十三条 征收国有直管公房，征收人只对国有直管公房所有权人或房屋管理单位给予征收补偿，补偿方式原则上以产权调换为主。房屋租赁合同有约定的，由房屋所有权人或房屋管理单位按合同约定给予承租人适当补偿；合同没有约定的，由房屋所有权人或房屋管理单位给予承租人适当的装饰装修和设施补偿。住宅承租人本人及其配偶和未成年子女
19、在同一城市没有其他居住房屋的，产权调换后的房屋应优先给予其承租权；有其他居住房屋的，不再给予其承租权。第三十四条 房屋征收部门在房屋征收决定公告发布前，应组织规划、城管、住建、房管等部门对未经登记建筑物的合法性和建成年代、建设人等内容进行认定。认定意见作出后，应在项目范围内公示，公示期为 7 日。公示有异议的，房屋征收部门重新复核并作出结论。市城区征收 1998 年以前未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋，原则上可按住宅房屋征收价值的 100%予以货币补偿。房屋征收部门要组织相关部门和单位对房屋面积、建成年代等情况认真核实，形成文字记录与证明材料。市城区征收 1998 年至 2005 年期间
20、未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋，经规划或城管部门实施行政处罚的，按住宅房屋征收价值的 60%予以货币补偿；未经规划或城管部门行政处罚的，按住宅房屋征收价值的 50%予以货币补偿。市城区 2005 年以后未按法律规定修建的建（构）筑物，由征收实施单位劝其自行拆除，在规定的期限内自行拆除的，给予适当工料补贴；逾期未自行拆除的，不予补贴，并由当地人民政府组织城管、规划等部门强制拆除。第三十五条 经认定为合法建筑，但未进行产权登记的，按房屋价值的 100%予以补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿；对超过批准期限的，不予补偿。第三十六条 房屋征收部门与被征
21、收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应当在签约期限届满后，将情况说明材料和有关资料一并报送作出房屋征收决定的市、县级人民政府。市、县级人民政府应当按照征收补偿方案及时作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。市、县级人民政府作出补偿决定的，因被征收人原因，无法核实被征收房屋装饰装修情况的，
22、补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修进行勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由房地产价格评估机构评估确定。第三十八条 被征收房屋存在无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或产权关系正在诉讼等房屋所有权人不明确情形的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。第三十九条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人或被征收房屋所有权不明确的居住使用人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，
23、在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。第四十条 实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第四十一条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。财政、审计机关应当加强对征收补偿费用
24、管理和使用情况的监督，并公布审计结果。第四章 法律责任第四十二条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章和本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十三条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分
25、；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第四十四条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第四十五条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第四十六条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由市、县房地产管理部门责令限期整改，并给予警告，对房地产价格评估机构并处 1 万元以上 3 万元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元以下罚款，并记入信用档案，整改期间不得在常德市行政区域内从事国有土地上房屋征收评估工作；对收受贿赂、私下串通、虚列数量等情节严重的，提交发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
