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1、 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 1 目 录 一 .基本情况 2 1. 公司概况 4 2. 管理业绩 5 3. 管理优势 5 5. 管理特点 7 6. 公司组织架构图 8 7. 拟派 主要管理人员简历 8 二 高铁国际商务区金龙湖风景区物业概况 9 三 . 物业管理整体设想、策划与分项管理方案 9 （一） 整体设想 9 1弘扬一种全新的服务管理理念 9 2. 实现两个双赢的管理目标 10 3. 依据三项管理原则实现三大保证 10 4. 突出四个管理服务重点 11 5. 创造企业管理服务五大特色 12 （二）策划 13 1. 管理方式 13 2. 服务中心机构设置

2、、人员配备、培训及管理 15 （三）分项管理方案 22 1. 安全防范管理方案 22 2. 消防管理方案 25 4. 清洁方案 27 5. 亭廊、设施设备管理方案 31 6.金龙湖管理 38 7.财务管理方案 41 8. 质量管理方案 42 9. 人力资源管理方案 42 10. 景区文化建设 43 11. 档案建立与管理 44 12. 物业管理各项指标承诺及措施 45 13. 增收节支措施（内容） 47 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 2 一 . 基本情况 蓝天、白云、青山、绿水，座落在 高铁国际商务区 中的【 金龙湖风景区 】，拥有都市的繁华和大自然赋予的宁静

3、，是孩子们 嬉戏的天堂；是和朋友们举杯邀月风雅相聚之处； 是商务区员工、市民休闲 生活的宝坻；【 金龙湖风景区 】浓浓 抹不开的 山水如画风情 。 【 金龙湖风景区 】集欣赏、品位、尊贵于一生，是近乎完美的主流 都市休闲生活圈 ，湖光山色溶于一体，堪比云龙湖风景区 。 【 金龙湖风景区 】 古城 徐州 是唯一的， 金龙湖风景区 也是唯一的， 金龙湖风景区 必 将融入漫长的 徐州 人文历史中， 终 将成为 徐州 市一颗璀璨 耀眼 的明珠。 【 金龙湖风景区 】的设计融汇了中外建筑精华，是集新时代人们的生活 休闲理念于大自然相结合的经典之作，她充分体现了 徐州经济开发区管委会 “欣赏、品位、尊贵”

4、独具匠心的开发思维和理念，是为 开 发区市民 量身定制生活、休闲、工作的宝坻；是森林城市新亮点，必将引领 徐州 新 人居 时尚，成为创业者、新移民和投资者的大本营。 xx 物业公司 的文化精神： 唯专 唯精 唯情 诚信 我们的奉献： 一流的物业： 她尽显您光辉的人生和美好的前程； 一流的管理： 她尽显您尊贵的身份与社会地位； 一流的环境： 她让您置身于自然生态怀抱之中，呼吸着大自然的气息； 一流的服务： 她让您处处感到方便温馨，一年四季享受春光沐浴般的美好生活。 本 物业方案 是根据 徐州经济开发区高铁国际商务区管理办公室提供的金龙湖风景区 物业 资料 获取信息， 并通过 我公司物业管理科、环

5、卫队 负责人 现场勘察，实地 了解了物业概况。 我们通过对 金龙湖风景区物业 资料的认真 深刻 了解，根据 金龙湖风景区的 特点，结合本公司专业物业管理的操作理念，以及物业管理服务的延伸服务的理念而编制本物业管理 方案 。 本 物业管理方案 根据我公司管理 物业 的成功经验，从整体设想、管理模式、组织架构、管理制度、达标创优计划及实施、 景区 文化、管理费用收支预算等多 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 3 方面作出统筹策划，提出本公司的管理目标和承诺指标。 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 4 1. 公司概况 徐州市 xx物业管理有

6、限责任公司成立于 2004 年，注册资金 50万元，是徐州经济 开发区国有资产经营管理有限责任公司下属的一家具有独立法人资格、取得了国家三级物业管理资质、面向市场独立进行市场化运作的专业化物业服务企业。 公司配有压缩式垃圾车 4 辆，洒水车 1 辆，扫地车 2 辆，普通垃圾车 2 辆，桑塔纳、面包车等交通工具各一辆，以及各式管道疏通机、剪草机、割灌机、打药机等，固定资产 200 多万元。 目前公司拥有各类专业化管理人员 20 多名， 主要从事住宅小区、高层商住楼、行政办公楼、工业园区、公共建筑、公用事业、园林绿化等不动产的物业管理，负责开发区 90%的道路保洁，目前物业管理项目有：怡园市民休闲

7、广场、 科技企业创业园、清洁技术产业园、高铁国际商务区；负责徐州经济开发区所有生活垃圾的中转外运以及开发区垃圾中转站日常运作管理 。 公司建立了一整套完整的管理运作体系，下设办公室、财务部、工程设备部、综合管理部、物业管理科、环卫队、绿化 工程维修 等管理机构，各部门分工明确、责权到人、实行岗位责任制，相互监督配合开展工作。 公司管理模式超前，对 客户 的服务到位，受到了有关领导的认可和群众的好评。“ 美化环境、服务社会”是我们宗旨，“创造优美的投资、生活和工作环境”是我们的原则，“真诚服务”是我们的目标，“辛苦我一人，幸福千万家”是我们的工作理念， 客户 的满意是我们的追求，亲情化管理是我们

8、的心愿。就是在这种核心思想的指导下， xx 物业管理有限责任公司正向高水平的物业管理模式迈进。公司的全体员工愿与社会各界真诚合作，珍惜每一个来之不易的发展机遇，用我们的真诚和汗水去换取 客户 的信任，用周到体贴的服务来铸造企业的品牌，共创美好的明天！ 在立足已有物业服务基础上，以符合国际化惯例的酒店式物业管理服务为标准，进一步规范企业运作机制，精心打造企业品牌，同时竭力拓展业务范围，将先进的企业管理服务理念推向社会，实现企业可持续发展。 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 5 2. 管理业 绩 公司始终贯彻“ 以人为本， 和谐物业服务， 服务第一 ”、“ 100%客

9、户 、用户第一 ”的服务理念，倡导与各方共同合作，营造人与自然相融会的物业管理服务环境。 怡园市民休闲广场 是地处 开发区 中心的 市民休闲广场 ， 开发区管委会 对物业环境提出较高要求。为此，公司精心组织、科学管理、 优化服务， 加强区域巡逻、保安管理工作、消防管理工作和保洁管理工作分区域责任到人，通过物业公司努力工作，获得了 管委会领导、总公司领导、入驻商户、游玩市民的 一致称赞。 科技企业创业园 是我公司管理 的 高档生态 工业 园区之一，为了体现 总公司“真生态 工业园区 ” 的理念，公司精心组织了管理 团队 ，并聘请“物管”专家为管理人员上课，同时组织员工赴上海 、苏州 优秀 工业

10、园区实地考察学习。这些准备工作为公司 在日常期的 管理及服务创造必备条件，工作业绩得到 管委会领导、总公司领导、入驻业户 首肯，从而体现“ xx 物业 ”优秀品牌管理。 2008 年我公司参加 徐州经济开发区清洁技术产业园 物业管理竞标，在众多公司激烈竞争中一举夺标。说明我公司先进、科学规范的管理手段和诚信、竭力为 客户 、 用 户服务的企业精神得到 开发区管委会、 政府相关部门、行业协会认可。 3. 管理优势 公司将认真贯彻 国家 物业管理条 例，坚持只有学习才能理解，只有在理解的基础上，才能做好宣传贯彻工作的方法。作为物业管理业内 翘楚 要身先垂范，规范自生和企业的行为。 我公司将充分利用

11、现代科学技术到物业管理之中，根据【 金龙湖风景区 】特点，将逐步提高物业管理的科技含量，从 停车 管理、档案管理、 游人 管理、设备管理到于 客户 沟通、交流以及实现企业形象设计和宣传都通过网络进行，使物业管理更上一个台阶。 公司具有丰富的管理信息资源和人力资源。在【 金龙湖风景区 】物业管理方面，服务中心将充分利用公司的人力资源和管理信息资源，同时可将可能出现的 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 6 疑难问题提交公司共 同研究探讨并提出适合【 金龙湖风景区 】客观情况的解决问题的方案。 在长期市场竞争中锻炼和物业管理服务中，公司已经培育出一支高素质的管理和服务队

12、伍，建立了“把你的物业当作我的家业，以我的精心换的你的称心”、“您的好保姆、好管家、好朋友”的管理服务理念，建立了全面有效的管理体制和方便、便利、全方位为 客户 服务的运作模式，形成了 制度化、标准化、人性化、专业化、市场化、及灵活的管理机制。 成熟可靠的智能化安全保障体系，完善的管理制度以及有纪律严明保安队伍，实施了人防、技防相结合的保安管理系统，保障了物业安全运行。 具有 举办丰富多彩的 景区 文化活动经验。我们认为：举办 景区 文化活动不仅是 客户 与物业公司的沟通，也是 客户 与 客户 之间、 客户 与 游客、 社会之间的沟通桥梁；她不仅丰富了 景区 文化生活。我公司在所管理辖区，每年

13、都多次适时举办丰富多彩的活动，如 员工 才艺大赛、中秋节猜谜晚会、元旦、庆新年活动等，同时设立阅览室、健身活动场所等，提高用户的文化生活水平。 4. 完善施工设计 我公司将以物业管理和客户的角度，通过审视建筑、机电设备及装饰方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后发挥各项综合设计使用功能和物业管理的意见和建议，达到完善设计、节 约投资和方便管理之目的。 专业技术支援 我公司不仅具备有各类优秀的 专业 物业管理和工程管理人员，而且拥有物业管理专业的各项专业服务和合作伙伴，随时可提供各项咨询、清洁、 园林绿化、 工程技术和保安等各方面的技术支援。 一站式服务 客户 、 游客 只需将他的需求告诉我公司

14、任何一位员工，都将迅速、进入一套严密、高效的处理程序，以其为 客户 、 游客 提供最为便捷之服务。 科普宣传 开展多种形式的消防、治安防范培训或宣传，使 游览的市民 、 员工 了解到安全防范的基本常识，提高安全防范的意识。 氛围管理服务 针对 金龙湖风景区 的特点，我公司拟 从外围入手，有外及里，开展“氛围营造”工程。有序的车辆行驶、停放管理到位等 。 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 7 5. 管理特点 我公司通过在 徐州经济开发区 5 年多的物业管理服务过程中积累了丰富的管理经验，同时也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化 和谐物业 管理特色：即

15、 100%客户 、用户第一。当物业管理公司与 客户 、用户需求出现矛盾时，我公司首先考虑到的是 客户 、用户利益，用科学的头脑为 客户 、用户服务，用科学的服务让 客户 、用户满意。 我们提倡的是员工与 客户 、用户一家亲，倡导 客户 、用户是我们的至亲，以自己的专业和服务赢得尊重。 有 求必应、有问必答。不论是谁，一旦接到客户的求助，一定要及时应答，能处理的马上解决，专业问题移交相关部门，并负责对该问题的全过程的跟踪监督执行。 倾听 客户 、用户的心声，时刻观察和分析 客户 、用户对物业管理服务的需求和欲望，不断超越 客户 、用户日益增长的服务需求，及时做好延伸服务的策划，一旦时机成熟，适时

16、推出。 以专业为基础，提供个性化服务。根据【 金龙湖风景区 】具体实际，适时推出商务服务、特约服务等，创造休闲的、环保的、舒适的、温馨的物业管理模式。 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 8 6. 公司组织架构图 按统一领导，分级管理的原则，公司内部管 理架构如下图所示： 7. 拟派主要管理人员简历 金龙湖风景区 服务中心经理 王桂彬：男， 33岁，中共党员，大学本科学历，退伍军人，中级专业技术职称，人力资源经济师，持有住房和城乡建设部物业管理企业经理岗位资格证书， 中华人民共和国注册物业管理师 执业资格 证书， 从事物业服务工作 10年以上，有着丰富的物业管理工作

17、经验，曾在徐州市多家物业公司从事不同类型 的 物业管理工作，目前任公司监管科科长兼高铁国际商务区保洁项目经理。 其余员工待 金龙湖风景区 服务中心进驻前确定 开发区 总公司 财务部 市场发展部 怡园市民广场物管处 物业管理科 办公室 环卫队 绿化工程设备部 科技企业创业园物管处 远洋大厦 顾问管理 远洋大厦 顾问管理 金龙湖物业服务中心 嘉利物业公司 清洁技术产业园物管处远洋大厦 顾问管理 远洋大厦 顾问管理 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 9 二 高铁国际商务区金龙湖风景区 物业概况 为强力推进“二次创业”， 徐州经济 开发区党工委、管委会根据市委、市政府加快

18、建设徐州市东部商圈的战略定位，高起点、高标准规划了高铁国际商务区。由英国阿特金斯和美国 EAST WOOD 公司设计，全区面积约 12 平方公里，努力打造服务于京沪高铁、京福高速的商贸港，重点发展企业总部、行政商务、星级酒店、高档住宅、 shopping mall、现代物流等，起步区总投资约 30 亿元。高铁商务区的崛起，将大大提升、整合、完善徐州经济开发区和整个徐州东部的城市功能。 徐 州 高铁国际商务区自 2007 年 5 月 1 日开工以来，一批重点项目正在紧锣密鼓地建设中， 4 平方公里的起步区已经初具规模。 精心规划的金龙湖景观，景观及配套总投资 1.3 亿元，由美国伊斯特伍德公司规

19、划设计完成。设计的初衷是为京沪高铁、京福高速公路的防洪保安。湖面面积约 380 亩、平均水深 4.5 米， 蓄 水量 130 万方，景观面积 40 万平方米，分 春夏 秋冬 4 个区 、 12 个园，一岛一堤、三广场，可形成 3.7 公里的 滨湖 景观带。 三 . 物业管理整体设想、策划与分项管理方案 （一）整体设想 1弘扬一种全新的服务管理理念 在 金龙湖风景区 的物 业管理中，坚持以人为本的 和谐物业 服务管理理念。要以 客户 为中心，以 客户 的利益为半径，以 客户 满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现 开发区 创造一座“欣赏、品位、尊贵”物业的开发初衷，延续高水准的生活居住理念， 我

20、们将坚持管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽， 既“服 风景区物业管理方案 物业管理有限责任公司 2009 年 5 月 10 务第一、管理从严” 的原则，专业管理与 游客 自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则， 寓服务于管理之中 ，坚持以 客户 的利益为前提，对 金龙湖风景区 实施科学的管理、优质的服务，并在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整与 金龙湖风景 实际 需求相符的管理 模式，营造温馨、舒适、安全、便捷的 休闲 氛围，不断进取开拓，使广大 客户 员工 、游客 真切地感受到高品位物业 服务 所带来的新生活、新理念，实施物业保值增值。 2. 实现两个双赢的管理目标

21、通过对 金龙湖风景区 的物业管理，我公司将努力实现两大目标： 1. 管理目标 一年内达到 徐州 市物业管理行业规范服务达标考核标准。 两年内达到“ 徐州 市物业管理优秀示范”或“治安管理先进单位”标准。 三年内达到“ 江苏 省物业管理优秀示范”标准。 2. 品牌目标 通过科学的管理、优质的服务，使 金龙湖风景区 成为环境道路优美、绿树成荫 、安全有序、 景区 服务配套齐全、文化建设好戏连台的文明综合，确立并提升金龙湖风景区 的 品牌 。 随着 金龙湖风景区 品牌的确立和提升，不仅使其的 客户 得到现代生活的享受和文化情操的陶冶，还将使 金龙湖风景区 的物业得到保值增值，同时通过我们的管理使得 金龙湖风景区 的优秀品牌得以更加发扬光大。 3. 依据三项管理原则实现三大保证 我公司将为【 金龙湖风景区 】开展的物业管理服务工作中，实现既定的管理目标，遵循下列： （ 1）三大原则 专业化原则 在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率达 100%；同时，为保证员工工作的高标准，公司 将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。