1、【带 不作考试要求 】 平时作业二 第四章 房地产价格评估 1、术语解释 （ 1）地产 答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 （ 2）房地产 答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （ 3）不动产 答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已 经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、
2、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 （ 4）基准地价 答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 （ 5）标定地价 答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （ 6）楼面地价 【带 不作考试要求 】 答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 2、单项选择题 （ 1）最佳使用是 ( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （ 2）基准地价系数修正法所要修正的因素是 ( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市
3、场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （ 3）假设开发法属于一种 ( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （ 4）某宗地年金收益额为 8500 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为10，其评估价值最有可能为 ( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （ 5）计算建筑期利息的工期应按 ( )计算。 a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （ 6）待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指数为 l00%，从 1991年到 1995年
4、的价格指数每年增长幅度分别是 11.7、17、 30.5、 6.9、 4.8，则 1995 年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （ 7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300 平方米，建筑面积 200平方米，月租金 3 000元，土地还原利率为 7 .建筑物还原利率为 8，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25年，取得租金收入的年总成本为 7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 ( ) 元。 a. 6166
5、7 b. 925000 c. 789950 d. 58041 【带 不作考试要求 】 （ 8）残余估价法属于 ( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法 （ 9）有一宗地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为 2.0，土地单价为 3000 元平方米，则楼面地价为 ( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （ 10）若反映宗地地价水平， ( D )指标更具说服力。 .ABCD建 筑 总 价 格 土 地 总 价 格土 地 总 面 积 土 地 总 面 积房 地 总 价 格 土 地
6、 总 价 格土 地 总 面 积 建 筑 总 面 积 （ 11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 l万元。资本化率为 7%，则该地产的评估值最接近于 ( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （ 12）待估地产年总收人 18万元，年总费用 10万元，剩余使用年限 10年，折现率为 10%，则其评估价值最接近于 ( )万元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （ 13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300平方米，房屋每层月租金为 2500元，各种费用占租金
7、收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为 ( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （ 14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到 127 万元、 142 万元、 15l 万元 3 个评估 结果，它们的权重依次为 25%、 40%、 35%，则被评估房地产的价值最接近 ( )万元。 a 140 b. 157 c. 141 d. 148 【带 不作考试要求 】 （ 15）如果房地产的售价为 5000万元，其中建筑物价格为 3000
8、万元，地价为 2000万元，该房地产的年客观净收益为 450万元，建筑物的资本化率为10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5 （ 16）被评估建筑物历史建造成本为 80万元， 1997年建成，要求评估该建筑物 2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、 103%、 102%，该建筑物的重置成本最接近于 ( )万元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （ 17）已知某房地产月租金收入为 20万元，月费用总额为 5万元，建筑物价格为 1000 万元，建筑物的资本化率为 10，该房地产
9、的土地年纯收益最接近于 ( )万元。 a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （ 18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前 3年的纯租金收入分别为 3万元、 2万元、 1万元，从第 4年开始年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10，该房地产的评估值最接近于 ( )万元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （ 19）被评估土地的剩余使用权年限为 30 年，参照物剩余使用权年限为 25年，假定折现率为 8，被评估土地的年限修正系数最接近于 ( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （ 20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是
10、 ( )。 a. 土地的非 再生 性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途 广泛性 d. 土地利用永续性 （ 21）某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 300元，当地银行一年期贷款利率为 9，二年期贷款利率为 10，三年期贷款利率为11，开发周期为 3年，第一年投资占总投资的 1/2，第二、三年投资各占总投资的 l/4，问该土地每平方米应负担利息为 ( )元。 【带 不作考试要求 】 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 （ 22）某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3000元，土地还原利率 8，取得租金收
11、入的年总成本为 8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元平方米，建筑物的年纯收益为 ( )元。 a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 （ 23）某一宗 2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑 面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为 3000 元平方米，估计该建筑物的建筑费用为 1400元平方米，专业费用为建筑费用的6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15，销售费用及有关税费为售价的 10，该土地的价值接近于 ( ) 元平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元
12、（ 24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费 （ 25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300万元，用于商业大楼开发时的价值为 500万元，用于工业厂房开发时的价值为 280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 300 万元。这体现了房地产评估的 ( ) a供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则 (26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15，室内格局因素修正系数为 ( ) a 100 115 b 85
13、100 c 115/100 d 100 85 (27)某建筑物建成于 1990年 1 月，为砖混结构一等，耐用年限为 50年，残值率为 2。该建筑物 2001 年 1 月的重置成本为 500 万元， 2001 年 1 月的评估值接近 ( ) 万元 a 400 b 392 c 402 d 390 【带 不作考试要求 】 (28)某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 l000 万元，土地开发期为 1年，银行一年期贷款利率为 8。该土地投资利息为 ( )万元 a 120 b 80 c 60 d 100 (29)某宗土地为 1 000平方米，国家规定的容积率为 5，建筑密度为 0.6，
14、下列建设方案中最可行的为（ ） a. 建筑物地面一层建筑面积为 800平方米，总建筑面积为 4600 平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为 700平方米，总建筑面积为 7000 平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为 600平方米，总建筑面积为 4800 平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为 400平方米，总建筑面积为 4200 平方米 (30)某地产未来第一年的 纯收益为 18万元，预计以后各年的纯收益按 l的比率递减，该地产的剩余使用权年限为 10年，折现率为 8。该地产的评估值最接近于（ ）万元。 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多项选择题 (1) 影响地价
15、的一般因素有 ( a、 c、 d、 e )。 a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素 (2)影响地价的社会因素主要包括 ( a、 b、 d )等几个方面。 a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制 (3)影响商业用地土地价格的区域因素有 ( a、 b、 c、 e )。 a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度 (4)影响地价的个别因素主要有 ( a、 b、 c、 d、 e )。 a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因
16、素 【带 不作考试要求 】 (5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有 ( a、 b、 c、 d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限 (6)评估建筑物需考虑的因素包括 ( a、 b、 c、 d、 e )。 a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平 (7)建筑物应在 ( b、 c、 d )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d. 覆盖率 e. 外形设计 (8) 我国 房地产评估的标的物一般包括 ( a、 c、 d )。 a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑
17、物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备 (9)假设开发法中的投资利润是以 ( a、 c、 d、 e )为计算基础的。 a.专业 费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用 (10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在 ( a、 b、 d )方面与评估对象保持一致。 a.交易 类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易 时间 （ 11） 房地产评估遵循的原则有 ( a、 b、 c、 d、 e ) a.最有效 使用 原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则 【带 不作考试要求 】 4、 计算分析题 （ 1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面
18、积 2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为 6，覆盖率为 50，土地使用权年限为 70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2 年，第一年投人 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6，利息率为 10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 3000元平方米 ,折现率 10。 答： 根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 3000 2000 6/(1+10%)2 = 29752066（元） 2)总建筑费用现值为： 1
19、000 60% 10000/(1+10%)0.5+1000 40% 10000/(1+10%)1.5 = 9190000(元 ) 3)专业费用 = 9190000 6 = 551400(元 ) 4)租售费用及税金 = 29752066 5 = 1487603(元 ) 5)投资利润 = (地价 +总建筑费用 +专业费用 ) 20 = (地价 20 )+(9190000+551400) 20 = (地价 20 )+1948280 6)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280) (1+20 ) = 16574783 1.2 = 13812319(元
20、 ) 【带 不作考试要求 】 （ 2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为 5，单价为 1000 元 /平方米，乙地容积率为 3，单价为 800元 /平方米，两幅土地其 他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济 ? 答： 根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价 =1000/5=200(元 /平方米 ) 2)乙地楼面地价 =800/3=269(元 /平方米 ) 所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 【带 不作考试要求 】 （ 3）某房屋建筑面积为 1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为 970 元平方米，但该房屋装修好，调整增加 1；设备配置齐全，增加 2；地段、层次、朝向增加 1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为 7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 答： 根据题意 可得： 房屋价格 =970 (1+l +2 +1.5 ) 1200 0.7 =970 1.045 1200 0.7 =851466(元 )
