1、湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 1 页 2019-5-7 第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案 1 被评估机组为 5年前购置，账面价值 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （ 1）估测该机组的现时全新价格； （ 2）估算该机组的成新率； （ 3）估算该机组的评估值。 解： （
2、 1）被评估机组的现时全新价格 最有可能为 24万元： 3080%=24（万元） （ 2）该机组的成新率 =8(5+8) 100%=61.54% （ 3）该机组的评估值 =2461.54%=14.77（万元） 4 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5年的税前净收益分别为 40万元， 45万元， 50万元， 53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为 40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前 5年企 业税前净收益的现值为： 181.
3、47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为： 55/10%/（ 1+10%） 5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为： 181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为： 522.98（ 1-40%） =313.79（万元） 5 有一待估 宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率
4、每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1时的地价增加 5%。 要求： （ 1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （ 2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系 数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （ 3）计算参照物修正后的地价 解： （ 1） A宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 2 页 2019-5-7 （ 2）交易情况修正系数为 或者 0.99 交易时间修正系数为 或者 1.06 区域因素修正系数为 或者 1.02 个别因素修正系数为
5、或者 1 容积率修正系数为 或者 0.95 （ 3）参照物修正后地价 = （万元） 第三章 机器设备评估 1 机器设备 1台， 3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10万元，其中买价为 8万元，运输费为 0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为 0.6万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、 30、 20。求该设备的重置成本。（保留两位小数） 解：重置成本 =9.5+0.4（ 1+40%） +1（ 1+30%） +0.6（ 1+20%） =12.08（万元） 9 被评估机组为 3年前购置，帐面价值为
6、20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的 20%，被评估机组尚可使用 7年，预计每年超额运营成本为 1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。 解：根据题意计算如下： （ 1）被评估机组的现时 全新价格最有可能为： 30（ 1 20%） =24（万元） （ 2）设备的成新率为： 7（ 3+7） 100%=70% （ 3）设备的评估值为： 2470%=16.8（万元） 10被评估设备购建于 1985年，帐
7、面价值 30000元， 1990年和 1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3000元和 2000元，1995年该设备进行评估，假设从 1985年至 1995年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为 8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 3 页 2019-5-7 解：据题意计算如下： （ 1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为： （帐面原值 价格变动率） 所以， 300002.6+30001.61+20001.21=85250（元） （ 2）评估时设备的加权更新成本为
8、：更新成本 已使用年限 所以， 300002.610+30001.615+20001.212=808990（元） （ 3）设备的加权投资年限 =（加权更新成本） （更新成本） =80899085250=9.5（年） （ 4）设备的成新率 =8（ 9.5+8） 100%=45.7% 房地产评估 1 待估对象为一 新开发土地 为 1000平方米 ，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5万元 /亩，其他费用（含税费） 3万元 /亩，开发费用 1.5 亿元 /平方公里， 银行 贷款利率 9%， 土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4， 开发商要求
9、的投资 利润率为 10%，土地 增值收益率为 10%，试估算该地产的市场价值。 解：（ 1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000667 75元平方米 其他费用： 30000667 45元平方米 土地取得费 =75+45=120元 /平方米 土地开发费用： 150， 000， 0001， 000， 000 150元平方米 （ 2）计算利息： 120*（ 1+9%） 2-1+150*75%*（ 1+9%） 1.5-1+ 150*25%*（ 1+9%） 0.5-1=M （ 3）计算利润： (120+150)10 27（元） （ 4）计算土地 单价 ： (120+150
10、+M+27)*（ 1+10%） N（元平方米） （ 5）计算待估土地 总价 ： N*1000=？ 3待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其 1997年 5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500元 /m2 1400元 /m3 1450元 /m4 交易日期 1996.10
11、1996.12 1997.1 1997.5 面 积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 4 页 2019-5-7 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件： （ 1）交易情况正常； （ 2） 1996年以来，土地价格每月上涨 1%。 （ 3）交易实例 A与待估对象处于同一地区， B、 C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断
12、： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。 （ 4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。 （ 5）折现率为 8%。 解：（ 1）进行交易 情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特
13、殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （ 2）进行交易时间修正。 交易实例 A交易时间修正系数 107 100 1.07 交易实例 B交易时间修正系数 105 100 1.05 交易实例 C交易时间修正系数 104 100 1.04 （ 3）进行区域因素修正。 交易实例 A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例 B区域因素修正系数 100 86 1.163 交易实例 C区域因素修正系数 100 93 1.075 （注：式中 86由表 2中加总获得，同理 93也由表 2纵向加总获得。） （ 4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3个交易实例地块，就
14、商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。 土地使用权年限因修正。除交易实例 B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A与 C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）： 交易实例 A及 C使用年限修正系数 11（ 1+8） 3011（ 1+8） 35 0.9659 交易实例 A的个别修正系数 1.030.9659 0.995 交易实例 B的个别修正系数 1.03 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 5 页 2019-5-7 交易实例 C的个别修正系数 1.030.9659 0.995 （ 5）
15、计算待估土地初步价格。 A 150011.0710.995 1597（元平方米） B 140011.051.1631.03 1761（元平方米） C 140011.041.0750.995 1613（元平方米） （ 6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值（ 1597+1761+1613） 3 1657（元平方米） 待估地块总价评估值 1657600 994200（元） 因此，这一地块的评估值为 994200元。 4 有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为 3000元 /平方米，
16、专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元 /平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（ 1）现已知楼价的预测和各项开发 成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价楼价 -建筑费 -专业费 -利息 -销售税费 -利润 （ 2）计算楼价： 楼价 20002.59000 45,000,000（元） （ 3）计算建筑费和专业费 建筑费 300020002.5 15,000,000（元） 专业费建筑费
17、 10 15,000,00010 1,500,000（元） （ 4）计算销售费用和税费 销售费用 45,000,0002.5 1,125,000（元） 销售税费 45,000,0006.5 2,925,000（元） （ 5）计算利润 利润（地价 +建筑费 +专业费） 10（地价 +16,500,000） 10 （注 :16,500,000由 15,000,000+1,500,000取得 .） （ 6）计算利息 利息地价 （ 1+6） 2 1+（ 15,000,000+1,500,000） （ 1+6） 1 1 0.1236地价 +990， 000 （注 :地价是在两年前就投入的，故要用 2 次
18、方 .而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用 1次方 .） （ 7）求取地价 地价 45,000,000 16,500,000 1,125,000 2,925,000 0.1地价 1,650,000 0.1236地价 9,900,000 地价 21,810,000 1.2236 17,824,452（元） （ 8）评估结果 单位地价 17,824,452 2000 8912（元 /平方米） 楼面价格 8912 2.5 3565（元平方米） 流动资产评估 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 6 页 2019-5-7 1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，
19、库存量为 50 吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗 1，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨 4000 元，每吨运费 l00 元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？ 解： 根据题意； 采购成本 504000 200000（元） 自然损耗 2000001% 2000（元） 运费及入库费 50（ 100+40） 7000（元） 评估值 200000-2000+7000 205000（元） 本题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。 10. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗
20、品 资料如下： （ 1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料 50公斤，单价 200元，当时支付运杂费 500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存 15公斤。 （ 2）截止评估基准日，企业库存商品实有数 30件，每件实际成本 200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为 80%和 20%，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是 1.36，工资、其他费用的综合调整系数是 1.05。 （ 3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价 1300元，预计使用 1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价 900元。 根据以上资料，评估该企 业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。 解：根
21、据题意， 产成品材料的评估值 =15（ 200+500/50） =3150（元） 库存商品的评估值 =30200（ 80%1.36+20%1.05） =7788（元） 低值易耗品评估值 =900（ 1-4/12） =600（元） 三项合计为 11538元。 近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也可采用市场法。 无形资产评估 1 某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用 3 年，证明技术可靠 ，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为 250 元 /件，该产品价格为280元 /件。目前该产品年销量为 2万件。
22、经分析，产品寿命还可以维持 8 年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后 1 3年维持现价； 4 5年降为 270元 /件； 6 8年降为 260元 /件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为 10%，所得税率为 33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。（计算 结果保留两位小数） 解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。计算过程如下： 湖北汽车工业学
23、院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 7 页 2019-5-7 第 1 3年无形资产带来的单件超额收益 =280-250=30（元） 第 4 5年无形资产带来的单件超额收益 =270-250=20（元） 第 6 8年无形资产带来的单件超额收益 =260-250=10（元） 评估值 =3020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 1+ 3020,000（ 1-33%） /（ 1+10%）2+ 3020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 3+2020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 4+ 2020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 5 +
24、1020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 6+ 1020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 7 +1020,000（ 1-33%） /（ 1+10%） 8 =(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (134,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35（元） 2 某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料： （ 1）该企业与购买企业共同享受该制药生产
25、技术，双方设计能力分别为 600 万箱和 400万箱； （ 2）该制药生产技术系国外引进，账面价格 500万元，已使用 3年，尚可使用 9年， 3年通货膨胀率累计为 10%； （ 3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后 9年中减少的销售收入 按现值计算为 100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为 30万元。 根据上述资料，计算确定： （ 1）该制药生产全套技术的重置成本净值； （ 2）该无形资产转让的最低收费额评估值。 解：（ 1） 3 年通货膨胀率累计为 10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得
26、该制药生产技术的重置成本净值为： 500（ 1+10%） 9/（ 3+9） =412.5（万元） （ 2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为 600万箱和 400万箱，确定重置成本净值分摊率为： 400/（ 400+600） 100%=40% 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得： 100+30=130（万元） 因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为： 412.540%+130=295（万元） 3 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本
27、为 100万元，三年间物价累计上升 50%，该专利法律保护期 10 年，已过 3 年，尚可保护 7 年。经专业人士测算，该专利成本利润率为 400%， 乙企业资产重置成本为 5000万元，成本利润率为 10%，通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品 20 万台，成本费用每年约为 400元，未来 5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达 500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台 450元，第五年下降
28、到每台 420元，折现率确定为 10%。要求根据上述资料确定该专利的评估值（不考虑流转 税因素，计算结果保留两位小数）。 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 8 页 2019-5-7 解：（ 1）确定利润分成率： 确定专利的重置成本： 100（ 1+50%） =150（万元） 专利的约当投资量： 150（ 1+400%） =750（万元） 乙企业资产的约当投资量： 5000（ 1+10%） =5500（万元） 利润分成率： 750/（ 5500+750） 100%=12% （ 2）确定评估值 确定每年利润总额： 第一、第二年：（ 500-400） 20=20
29、00（万元） 第三、第四年：（ 450-400） 20=1000（万元） 第五年：（ 420-400） 20=400（万元 ） 确定分成额： 第一、第二年： 200012%=240（万元） 第三、第四年： 100012%=120（万元） 第五年： 60012%=72（万元） 确定评估值： 240/（ 1+10%） +240/（ 1+10%） 2 +120/（ 1+10%） 3 +120/（ 1+10%） 4+72/（ 1+10%）5 =2400.9091+2400.8264+1200.7513+1200.6830+720.6209 =218.18+198.34+90.16+81.96+44.7
30、1 =633.35（万元） 长期性 资产评估 2 被评估债券为非上市债券， 3年期，年利率为 17，按年付息到期还本， 面值 100 元，共 l000 张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当时一年期国库券利率为 10，一年期银行储蓄利率为 9.6，该被评估债券的评估值应是多少？ 解：根据题意： P=Rt（ 1+I） -t+P0（ 1+I ） -n =100 00017%（ 1+10%） -1+100 00017%（ 1+10%） -2 +100 000（ 1+10%） -2 =170000.9091+170000.8264+1000000.8264=112143（元） 非上市债券评
31、估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值。 6 被评估企业拥有 M公司面值共 90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的 10 ，评估人员通过调查了解到 M公司只把税后利润的 80 用于股利分配，另 20 用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在 15 水平上，折现率设定为 12，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的 M公司股票。 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 9 页 2019-5-7 解：根据题意： D1=900 00010%=90 000（元） g=20%15%
32、=3% P= D1/（ i-g） =900 00/（ 12%-3%） =900 00/9% =1 000 000（元） 本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。要注意的是这里的 g是留存利润率乘以股本利润率。 企业价值与商誉评估 2 甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来 5 年的净利润分别为100 万元、 120 万元、 150 万元、 160 万元、 200 万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在 200万元的水平上。该企业有一笔 10万元的短期负债，其有形资产 有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为 80万元、 120万元和 660万元。该企业还有一个尚有
33、 5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润 15元。目前该企业每年生产产品 10万件，经分析：未来 5 年中，每年可以生产 12 万件。若折现率和资本化率均为 10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 解：（ 1）评估技术思路 该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企 业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （ 2）计算企业整体价值 （ 3）计算企业各单项资产价值 短期负债为 10万元 单项有形资产评估值为 860万 估算非专
34、利技术的评估值： 1512（ 0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209） =15123.7908=682.34（万元） （ 4）评出商誉价值 商誉 =企业整体评估值 -（有形资产评估值 +非专利技术评估值 短期负债） =1778.05-（ 860+682.34-10） =245.71（万元） 3 A企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为 2004年 12月 31日。预计其未来 5年的预期利润总额分别为 100万元、 110万元、 120万元、 150万元和 160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为 50%，平均长期负债成本为 7%，湖北汽车工业学院 经济
35、管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 10 页 2019-5-7 在未来 5年中平均每年长期负债利息额为 20万元，每年流动负债利息额为 40万元。评估时市 场平均收益率为 8%，无风险报酬率为 3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为 1.2。 A企业为正常纳税企业，且生产经营比较平稳。试运用年金法计算 A企业的投资资本价值。 解：（ 1）计算 A企业适用的折现率 风险报酬率（ 8 3） 1.2 6 所有者权益要求的回报率 6 +3 9 适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）为： 50 7%+50 9 8 （ 2）计算企业年金 计算年金现值系数 计算年金 （ 3）计算评估值
