1、 216 文件编号 ： WDSY/JNW-FR-YY05 序号 ： A/0 招商管理工作指引 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 1 经营状况分析 1 商铺销售分析 1.每日统计商户销售额。 2.每周完成一次销售分析报告。 3.每月进行目标商场的市场调研（如新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新开业商场）。 4.每月对各商户的经营状况进行分析，了解每个商户的经营盈亏平衡点，提前做出经营预警。 5.每季度形成商铺情况动态表、商品品类经营现状分析报表并上报。 1.营运部经理负责审核相关的报表与报告，对市场调研的过程进行组织与监督。 2.营运副总 负责审批报告。 第1
2、-2项由营运主管完成 第3-5项由招商主管完成 商铺情况动态表 商品品类经营现状分析报表 集团商业管理制度 市场调查工作指引 2 客流分析 1.根据人流计数器统计客流量 1.1 每周五采集周客流数，于周一10： 30 之前根据客流统计数量上报营运周报表。 1.2 周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日人流数。 2.根据车场管理系统采集车流量 2.1 每周五采集周车流数，于周一10： 30 之前根据客流统计数量上报营运周报表。 2.2 周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日车流数。 3.汇总统计数据并进行分析。 1.营运部经理负责审核分析报告，重大活动期间需提交单独的评价报告。 2.营运副总
3、负责审批报告。 第1-2项由文员完成 第 3项由营运主管完成 周经营业绩报表 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 217 文件编号 ： WDSY/JNW-FR-YY05 序号 ： A/0 2 市场调研究 1 制订计划 每月进行市场调研，根据不同季节，明确目标商场调研的重点内容，编制调研报告，并对比本广场制定相关措施（调研的商场、调研的重点、提出改进方案）。 营运部经理负责组织市场调研工作，编制市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商 业管理公司营运部备案。 营运部经理 市场调研报告 市场调查工作指引 2 实施调查 根据计划执行。 营运部经理负责组织实施。 3 形成
4、报告 调查完毕后 5日内形成调研报告，对广场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议。 营运部经理负责审核市场调研报告，为公司经营决策提供参考依据。 4 时机 1. 经营布局、品类进行调整前。 2.新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新商场开业。 营运副总确定方案编制时机。 营运副总 3 招商方案编制 编制方案的依据及内容 1.进行 市场调研，完成数量的收集与分析，包括： 1.1 市场调研报告 ； 1.2 商户经营分析报告 ； 1.3 引进的目标商户的经营情况（商场分布、经营数据、年龄段、价格带） 。 2.编制方案，内容包括但不限于： 2.1 经营分析 ； 2.2 招商条件、租金物管
5、费底线； 2.3 效益评估 。 3.根据集团的租金标准与目标商户洽谈。 1. 招商方案由营运副总、总经理审核后上报集团商业管理公司审批。 2. 营运副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。 第1-2项由营运部经理完成 第 3项由招商主管完成 集团商业管理制度 项 目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 218 文件编号 ： WDSY/JNW-FR-YY05 序号 ： A/0 4 商源储备 1 收集整理 1.根据广场的定位在济南市搜寻目标品牌； 2.至外埠（ 北京、 上海、广州、深圳、香港）引进新的品牌。 3.填写商场品牌资源储备汇总表和在场经营品牌汇总
6、表，报总经理审查、核准。 每季度第一个月 15 日前报集团商业管理公司备案。 招商主管 商场品牌资源储备汇总表 在场经营品牌汇总表 集团商业管理制度 2 跟踪更新 1. 每月至少一次对目标商户进行跟踪。 2. 每季度必须进行一次档案更新。 3. 营运部经理 每月末对储备商源跟踪联络记录表进行检查。 招商主管 储备商源跟踪联络记录表 3 建立商铺档案 档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等 依据商场品牌资源储备汇总表的资源 招商主管 5 商铺招租 1 商户接洽 1.了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。 2.依据集团批准的租金条件进行洽谈 。 3.确认引进品牌
7、的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等） 。 4.合同到期 /提前终止前 3 个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。 1.营运部 经理负责审核合同和相关合法手续。 2.严格按照集团下发的租赁条件进行合同签署。 招商主管 集团商业管理制度商品索证目录 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 219 文件编号 ： WDSY/JNW-FR-YY05 序号 ： A/0 5 商铺招租 2 合同签订 1.按集团商业管理公司下发的合同文本签订。 2.签订商铺租赁合同时需签订 物业管理服务合同 。 3.不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审
8、批合格后方可签订。 4.签发租位进场流程单。 1.签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致， 物业管理服务合同 内容不允许更改。 2.餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。 总经理或其授权人 租位进场流程单 3 合同归档与 分发 1.依据合同内容建立租赁合同台帐。 2.租赁合同及其附件、物业管理服务合同复印件存档。 3.提交行政部 （ 原件 ） 、财务部 （ 原件 ） 、 客服部 （ 复印件 ） 。 1.租赁合同及物业管理服务合同分别列入各商户的档案中。 2.非本部门的公司人员借阅需经 营运 部经理同意。 3.非公司人员借阅需营运副总同意。 文员 内部控制管理标准中文件借阅 / 复
9、制记录表 6 广告位招商 1 广告位管理 1.确定租金、保证金、能源保证金标准 ， 报批。 2.新增和调整点位时，报批。 3.编制广告位明细表和年度经营预算，每年 11 月 5 日前报批。 4.建立广告位台帐，明确广告位的数量、面积、价格与租期，包括： 4.1 可出租广告位 ； 4.2 已出租广告位 ； 4.3 未出租广告位 ； 4.4 主力店免费广告位 。 1.营运部经理每月检查台帐，审核更新的信息。 2.审批流程：营运部经理营运副总 财务副总 总经理 集团商管公司营运部总经理集团商管公司分管副总。 3.户外墙体广告位新增 /调整 /改造需报集团规划院审核批准。 4.广告位租 期原则上不超过
10、三年，保证金不低 营运主管 广告位台帐 集团商业管理制度 广告位租赁合同格式文本 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 220 文件编号 ： WDSY/JNW-FR-YY05 序号 ： A/0 于 2 个月租金，能源保证金不低于 3000 元。 2 招商 1.对可出租广告位，从资源储备中选择步行街商户中有影响力的品牌进行洽谈。 2.已出租的广告位租期到期 /提前终止前 3 个月，洽谈续签或另选别的客户洽谈。 3.广告位租赁合同报批与签订。 4.更新广告位台帐。 5.发放租位进场流程单，引导客户交费及审图。 1.审批 流程：营运部经理企划部经理 -营运副总财务副总总经理 -集团商管公司营运部总经理集团商管公司分管副总。 2.广告位租赁合同应使用格式文本。 营运主管 租位进场流程单
