1、什么是 “套内建筑面积 ”？ 我们先看看什么是 “套内建筑面积 ”？套内建筑面积由三部分组成 （ 1）套内使用面积： A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和； B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积； C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （ 2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计 入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 （ 3）阳台建筑面积： A
2、 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积； D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积。 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙 (或外柱 )外围以内水平投影面积之 和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上 (含 2.20m)的永久性建筑。 房屋的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的
3、净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过 6 平方米时，可按其面积的二分之 一计算在居住面积内。 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包
4、括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙 )以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公 用建筑面积。 公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、套（
5、单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立 使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积 公用建筑 面积分摊系数 6月
6、1 日之后， 3%将是公摊的标准 将于 6 月 1 日开始执行的商品房销售管理办法的第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：一、面积误差比绝对值在 3%以内含 3%的，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受 人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内含 3%部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开
7、发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内含 3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 有关专家说，在 6 月 1 日前签订购房合同的是不受新的商品房销售管理办法约束的。对于现在已经签订购房合同的，购买方可以与开发商进行商谈，争取对现有合同进行修改，将这个办法中有关对购房者有利 的条款以补充条款的方式加以体现。对于马上就要签订合同的购房者，应该在签订合同时用办法中的有关条款加以规定。如果这种方式不好体现的话，建议在合同里，应该有这样一个条款：如果本合同发生争议，双方将按照建设部颁布的商品
8、房销售管理办法的有关规定来进行处理。 商品房公用建筑面积如何计算 在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是近来读者非常关注的问题。那么，公用建筑面积分摊的原则是什么？哪些公用建筑面积可摊给住户？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？ 新修订 的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。 可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电 (楼 )梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变 (配 )电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、
9、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 (包括山墙 )墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理 (包括物业管理 )用房。 公摊面积的相关规定，请详见 2000 年 9 月 26 日开始实行的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定 附：北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定 一、根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑
10、面积分摊规则 (试行 )，结合本市的实际情况，制定本暂行规定。 二、商品房建筑面积应按国家现行的建筑面积计算规则进行计算。 三、商品房按 “套 ”或 “单元 ”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积 (以下简称套内建筑面积 )，与应分摊的公用面积之和。 商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 四、套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积 (一 )套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按住宅建设设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。 (二 )套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。 共用
11、墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙 )。 共同墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (三 )阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规则进行计算。 1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 2、挑阳台 (底阳台 )按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 3、凹阳台按其净面积 (含挡板墙墙体 面积 )的一半计算建筑面积； 4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 五、公用建筑面积分摊原则。 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
12、分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用 建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 六、可分摊的公用建筑面积 1、大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电 (楼 )梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、
13、变 (配 )电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 (包括山墙 )墙体面积水平投影面积的一半。 七、不应计入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理 (包括物业管理 )用房。 八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销 (预 )售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 九、分摊公用建筑面积
14、的计算方法：分摊的公用建筑面积 =套内建筑面积 ?BR公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数 =公用建筑面积 /套内建筑面积之和 公用建筑面积 =整幢建筑的建筑面积 -套内建筑面积之和 -不应分摊的建筑面积 十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 十一、售房单位在销 (预 )售商品房时，在销 (预 )售合同 (含补充协议 )中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工 商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他
15、商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的；售房单位应按实际售价退款。 十三、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层 (楼门 )相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其 他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间 (包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积 )原始设计的使用功能。 十四、楼房按套计算建筑面积，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。 十五、商品房销售面积的测绘，按北京市商品房 (楼房 )测绘技术规定执行。 十六、本规定自下发之日起执行。原市房屋土地管理局北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定 (京房地权字 19981285 号 )同时废止。
