1、商住楼 商住楼 项 目 建 议 书 商住楼 目 录 目 录 . 2 一、项目提出的依据和必要性 . 3 1.项目建设依据 . 3 2.项目建设必要性 . 3 2.1 拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性 . 3 2.2 拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性 . 3 2.3 拟建项目与相关产业政策、法律法规具有相符性 . 5 二、 项目概况 . 5 1.建设地点 . 5 2.资金投入与来源 . 5 3.建设内容与规模 . 错误 !未定义书签。 3.1 建设内容 . 错误 !未定义书签。 3.2 建设规模 . 6 4.项目实施进度计划 . 7 三、经济效益分析 . 7 1销售收入预测
2、. 7 2有关税费说明 . 8 3财务评价报表 . 9 4盈利能力分析 . 12 四、环境影响评价分析 . 13 1环境影响评价 . 13 2环境影响评价建议 . 13 3环境影响评价结论 . 14 五、结论与建议 . 15 1结论 . 15 2建议 . 15 3 一、项目提出的 依据 和 必要性 1.项目建设依据 进入 21 世纪，经济步入高速发展时期，随着高速公路的开通投入建设，县地区成为重要的交通枢纽，方便快捷的交通条件大大优化地区的投资环境。与此同时，人口的不断增长促进地区经济的进一步发展。为深入贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（ 20082020 年）和中共 省 委 省 人民政
3、府关于争当实践科学发展观排头兵的决定，推进“三旧”改造工作的进行，提高地区的形 象，引进对本项目地块（）进行 开发 建设，开发为 商住楼 ，为居民提供一个自然舒适的 居住环境，同时吸引外来人口到地区居住发展。 通过出让的方式取得该地块 ，并已交清全部地价 。 土地用途为 商住用地 。 2.项目建设必要性 2.1 拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性 市 国民经济和社会发展 “ 十 二 五 ” 规划纲要 提出要 大力发展健康居住产业。把房地产开发与的客家文化、恐龙文化、生态文化结合起来，充分发挥“ 山水融合 ” 生态环境的特色，做好、做特、做活 “ 康居 ” 文章，发展康体地产、居住地产
4、、旅游地产、商业地产。着力引导国内外大型房地产企业进入开发建设，推进房地产产品与珠三角、粤北山区其它城市的协调开发 ，构建具有特色的房地产业。 本项目 的建设符合 省 及 市 加快安居工程建设 、调整住房供应结构、满足不同收入阶层合理住房需求的规划和原则要求；在空间区域布局上是为 县 改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群提供相关居住配套的迫切要求，是按照 市 总体规划，满足政府引导和调控要求开发的房地产项目。 2.2 拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性 省 政府正式公布 的 粤东西北三个区域的 “ 十二五 ” 经济社会发展规划纲要指出：“ 既 要金山银山、更要绿水青山 ” ，在珠三
5、角工业化、城市化快速发展带4 来资源环境压力持续加大的形势下，后发的非珠三角 地区的生态保护已关系我省发展全局，粤东西北 “ 十二五 ” 规划纲要也在生态格局点明了方向 粤北将打造成全省最重要的绿色生态屏障，粤东西发展也频现绿色思路。 “ 粤北生态屏障的定位其实是源于 省 的主体功能区划，也就是指主体功能区里面的 生态发展区域 的山区部分。 ” 包括、梅州等传统意义上的粤东地区，在规划纲要与功能区划里也被纳入到粤北山区里面，就是为了与沿海的重点发展区域区别开来，生态优先，严格控制工业的开发强度，把全省的生态屏障保护好。粤北可以依托资源和生态环境优势，发展现代绿色产业体系 ；在 注重生态保护不等
6、于不发展，粤 东西北要根据各自的 “ 十二五 ” 规划，努力补强公共设施建设、建立绿色产业体系、探索生态补偿机制；通过承接产业转移和优势互补，增强与珠三角互动发展。用发展来保护，在保护中发展，不断缩小与珠三角的差距，生态保护也会更有信心和动力。 县委、县政府抢抓国家加大基础设施建设力度的机遇，全力加快城镇化建设，采取有力措施推动房地产市场稳健发展。一是正确调控引导，消除“信心危机”。该县加强政府主导作用，积极构建以普通商品房为主、经济适用房和廉租房为基本保障，高档商住房为补充的住房供应体系和保障体系，先后出台了县住房建设规划 和县房地产开发指引等政策，同时引导房地产企业理性投资，不断加大普通中
7、小户型商品房的供应比例。通过双向的大力调控引导，消除了房地产商和消费者由金融危机衍生的“信心危机”，减小了金融危机对房地产市场的冲击。二是加大保障力度，大力改善民生。三是大力引进外资，加快商住小区开发。 近年来，县紧紧围绕 “ 实现生态崛起，建设文明富裕绿色新 ” 的奋斗目标，准确把握 “ 客家古邑、六省通衢、生态 ” 的形象定位，按照擦亮 “ 全国文明县城 ” 的品牌要求，优先抓好规划编制，发挥规划龙头作用，以规划引领城镇发展；着力实施一批重点亮点工程，改善 城镇基础设施，进一步优化城镇环境；把城乡建设与生态建设结合起来，以县城为龙头，大力东扩南移，实施森5 林围城和公园围城，全力开展生态文
8、明示范村建设，建设最美乡村，打造山水名城，全力建设文明富裕绿色的新。 本项目位 于县镇 ， 符合县城市发展 规划。 2.3 拟建项目与相关产业政策、法律法规 具有相符性 根据国家相关房地产法律法规规定， 将 严格按房地产行业相关政策及规定向县 规划建设局上报项目的规划建筑方案， 目前公司正在按市相关规定进行项目的进场施工阶段前的准备工作 。 项目现状详见下图所示。 根据中华人民共和国土地管理法、中华 人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，该项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的
9、要求，项目方具有合法有效性。 本项目将严格按照相关产业政策要求 ，促进土地集约利用，遵守最低资本金比例要求，同时适当提高建设标准，建成满足 县 未来发展的功能定位需要，形成高水平、新兴的居住区域的要求。 综上所述，本项目的实施，符合国家 及地方的发展规划 和企业的发展要求，是 县房地产 发展，全面提高 镇 经济效益的必然要求 。项目的实施，又可带动当地国民经济及相关产业的发展，具有良好的经济效益。 二、 项目 概况 1.建设地点 商住楼 项目位于 ，用地性质为 商住 用地。 项目建设地点详见下图所示。 2.资金投入与来源 项目总投资所需资金 3650.00 万元人民币 ， 其中： 建安工程费为
10、 2828.79万元， 土地使用费用 426.51 万元， 工程其他费为 155.18 万元，基本预备费为89.52 万元， 铺底流动资金为 150.00 万元。 总投资构成详见下表 所示 。 附表 1 总投资构成表 6 单位：万元 序号 单项工程名称 单位 数量 单价（元） 合价 (万元 ) 备 注 一 建安工程费 2828.79 77.50% 1 土建工程 36558.30 2193.50 1.1 住宅 20960.092 900 1886.41 1.2 超市 /商铺 3412.108 900 307.09 1.3 地下室一层 /停车库 /配套设施用房 12186.1 600 731.17
11、 2 安装工程 566.65 2.1 给排水工程 36558.3 40 146.23 2.2 消防工程 36558.3 35 127.95 2.3 强弱电工程 36558.3 45 164.51 2.4 空调及通风工程 36558.3 35 127.95 3 室外工程 68.64 3.1 道路 项 1 308000 30.80 3.2 景观绿化 4265.135 50 21.33 绿地率为 35% 3.3 其他 项 1 165100 16.51 二 土地使用费用 12186.1 350 426.51 11.69% 三 工程建设其它费 155.18 4.25% 1 建设单位管理费 按规定计取 2
12、2.63 2 设计费 按规定计取 33.42 3 勘察费 设计费 30 10.02 4 施工图预算编制费 设计费 10 3.34 5 施工图技术审查费 设计勘察费 10 4.34 6 竣工图编制费 设计费 8 2.67 7 工程监理费 按规定计取 42.43 8 建设单位临时设施费 （一） 0.1 2.83 9 工程安全监督费 按规定计取 8.49 10 工程保险费 按规定计取 8.49 11 前期工作费 按实际发生额计取 5.55 项目申请、环 评等编制费 12 白蚁防治费 每平方米建筑面积 3 元 10.97 三 基本预备费 （一 +三） 3% 89.52 2.45% 四 铺底流动资金 按
13、扩大比例法计取 150.00 4.11% 总计 一 +二 +三 +四 3650.00 100.00% 项目建设投资计划及资金筹措详见 下表 所示。 3.2 建设 规模 ，规划总用 地面积为 12186.10 平方米，项目占地面积 3412.11 平方米，建筑总面积 36558.30 平方米 ，项目总投资约 3650 万元 。 7 4.项目实施进度计划 为了使本项目尽早建成发挥其社会、经济效益，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计，并落实资金。为确保工程进度和 项目建成 效益，应科学合理地安排工期，做好市场开发 销售 工作。根据目前项目进展情况，确定建设期为 18 个月 ，本项目建设期从 20
14、14 年 2 月到 2015 年 10 月底 。 具体进度 详见下表所示。 附表 4 项目实施进度表 工作阶段 序号 工作内容 2014 年 2015 23 45 6 7 12 1-9 10 准备阶段 1 项目调研、勘察、工 程设计 2 项目立项报批、初步 设计及总概算报批 实施阶段 3 施工图设计、施工招 标 4 土建施工、设备安装 及调试 5 竣工验收、投入使用 三、 经济效益分析 1 销售收入预测 本项目 按初步规划 共出售 高层普通住宅 175 套 ，可销售住宅建筑总面积为20960.09 平方米 ， 商业建筑面积为 3412.11 平方米 ， 车库 222 个（ 12186.10 平
15、方米 ） 。根据项目在县的市场定位并结合县及市目前房地产行业现状，经市场研究及考虑项目出售的具体情况， 初步预计 本项目住宅部分第一年（ 2015 年）销售价格为 2600 元 /，第二年（ 2016 年）销售价格为 2800 元 / ； 商业 部分第一年（ 2015 年）销售价格为 6500 元 /，第二年（ 2016 年）销售价格为 7000 元/ ； 车库 5 万元一个 。项目总销售收入为 1423.20 万元。 销售总收入约 8954.43 万元。 本项目计算期为 3 年，第 1 年开工建设，第 2 年开始预销售，采取边 建设8 边销售的策略，至第 3 年底售罄 。根据市场分析和预测，
16、 出售房产销售计划和销售收入有关参数如下表： 附表 4 销售收入预测表 单位：万元 序号 项目 合计 2014 2015 2016 销售比例（按面积） 100% 70% 30% 1 销售收入 8954.43 5977.24 2977.19 1.1 住宅 5575.38 3814.74 1760.65 1.11 销售面积（平方米） 20960.09 14672.06 6288.03 1.12 平均价格（元 /平方米） 2600.00 2800.00 1.2 商铺及超市 2269.05 1552.51 716.54 1.21 销售面积（平方米） 3412.11 2388.48 1023.63 1.
17、22 平均价格（元 /平方米） 6500.00 7000.00 1.3 车库 610.00 500.00 1.31 销售面积（个） 122.00 100.00 1.32 平均价格（万元 /个） 5.00 5.00 2 有关税费 说明 根据国家有关政策规定，本项目出售房产按土地增值税预征 期末清算。 （ 1） 经营税金及附加 土地 增值税预征税率为 0.5%， 以当期预测收入为计算基数。清算预测时按分级增值税率进行计算。 营业税：营业税按照房产销售收入的 5%； 城市维护建设税：按照营业税的 5%； 教育税附加：按照营业税的 3%； 堤围费 ： 按照房产销售收入的 0.12%； 印花税 ： 按照
18、房产销售收入的 0.05%。 （ 2） 房产税 9 房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种 ： 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除 10%至 30%的耗损价值后的余 额。 省 依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为 30%。 税率为 1.2%。 对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋租金水平，确定租金标准依率计征房产税。 税率为 12%。 （ 3） 房地产开发费用
19、房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费用、财务费用。 3 财务评价报表 （ 1）项目投资现金流量表 包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反 映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内现金的流入和流出。 附表 5 项目投资现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 2014 2015 2016 1 现金流入 0.00 5977.24 2977.19 1.1 销售收入 8954.43 0.00 5977.24 2977.19 10 1.2 其他现金流入 1.3 回收流动资金 150.00 150.00 1.4 回收固定资产 2 现金流出 3411.18 2778.3
20、7 1153.52 2.1 建设投资 3500.00 1825.00 1675.00 2.2 流动资金 150.00 150.00 0.00 2.3 销售税金及附加 488.02 325.76 162.26 2.4 开发成本 2481.62 1586.18 597.72 297.72 2.5 调整土地增值税 44.77 29.89 14.89 2.6 所得税 678.66 0.00 678.66 2.7 其他现金流出 3 净现金流量（ 1-2） -3411.18 3198.87 1823.67 4 累计净现金流量 -3411.18 -212.31 1611.36 5 所得税前净现金流量 （ 3
21、+2.6） -3411.18 3198.87 2502.33 6 所得税前累计净现金流量 -3411.18 -212.31 2290.02 所得税后 所得税前 计算指标： 财务内部收益率 (IRR): 33.75% 44.53% 财务净现值 (NPV折现 率 12%): 802.47 1285.53 投资回收期 : 2.12 2.08 （ 2）销售收入、销售税金及附加估算表 反映各年的销售收入， 销售 税金及附加 。 附表 6 销售收入、销售税金及附加估算表 单位：万元 序号 项目 合计 2015 2016 销售比例（按面积） 100% 70% 30% 1 销售收入 8954.43 5977.24 2977.19
