1、 适合社区商铺的十大承租业态 商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值，社区商铺的业态定位、规划、招商、和管理都不能偏废，这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。 社区商铺服务于百姓生活，无外乎柴米油盐酱醋茶。投资社区商铺并非一朝一夕创造出超额利润，而是看长远与稳定。 考察社区硬性指标 第一、 注意商业的规划面积。 就投资类社区商业而言，合理的商业面积与其辐射半径人口数量的比例，应保持在 1 平方米 /人左右，小型社区商业可降低至 0.6-0.8平方米 /人 ，区域型的商业设施可适当延展至 1.2 平方米 /人。如果是封闭型的纯社区商业，计算一下底商总面积与社区总人口的关系即
2、可。如果是开放式的底商，不仅要看该项目，还要考虑周边商业项目的面积。 第二、 注意售价与预期租价的关系，计算投资回报率。 对于普通投资者来讲，如果计算投资回报率比较复杂，可以用简单的两个指标来衡量，一方面，商铺的售价最好控制在同社区住宅售价的 2 倍左右，或适当上浮，较为稳妥；另一方面，按照预期租金计算， 8-12 年收回全部投入资金视为正常。 第三、 考察社区入住情况。 社区入住人口越多，养铺的时间和成本就越低，而社区内居 民的消费水平也必须成为投资者考察项目性价比。 第四、 考虑承租方的需求。 现在很多社区商铺规划多层形式，复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业，便利店、零售店和食品店
3、等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家，那么最好不要复试商铺。 随着城市消费观念的转变，以下业态成为投资类社区商业的主要进驻者。 餐饮业 餐饮业依旧是未来天津商业发展的重要主题之一，而特色餐饮成为重要方向。据调查，天津市消费者外出就餐频次多为每月 3-6 次，而随年龄的递增而减少。外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于 50-100 元。 A 肯德基、麦当劳 租金承受力： 5-12 元 /平米 .天 租期要求：至少 10 年以上 商圈要求：城市繁华地段，有一定的消费支持 面积要求：首层 350 平米（使用面积），问面 12 米 建筑要求： 1) 楼板到梁底高度，不得低于 3 米。
4、 2) 楼板承重：厨房区楼板负荷 450kg/平米，餐厅区荷载为 250450kg/平米 3) 供电：提供空调及 200kw 的用电量，并提供一条 185 铜芯电缆于甲方配电室引至指定位置，商家自设配电盘，并独立安装电表。 4) 供水：提供 25 吨水 /天，供水管径为 2.5/3.0 英寸，水压不小于 2.5kg/c ,并具有相应的用水指标 。 5) 排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于 6 英寸 6) 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 7) 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。 8) 排烟：提供室外相应的排
5、放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为 500mm*700mm 9) 招牌：在门脸上方提供招牌安装位置 10) 空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早 8:00 至晚 11:00，其制冷量厨房应不低于 15 度，夏天不高于 25 度，春秋季应在 20-25 度之间。 11) 设备总重：冷库、排油烟机 、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重 3 吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使顶楼均匀受力。 12) 卸货车位：甲方提供临时卸货车位 13) 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。 14) 消防系统 ;乙方自设消防系统并与甲方连通。 15) 电话：甲方提
6、供两条电话线路。 B 普通餐厅、快餐连锁 租金承受力： 3-10 元 /平米 .天 租期要求：一般要求不少于 3 年 面积要求：快餐店要求 200-500 平米，大众型餐厅 80-200 平米，商务型餐厅150-10000 平米。 商圈要求：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华 街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主。一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处。如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施：
7、电力不少于 20 千瓦 /100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放，生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰，布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力 墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 C 火锅店 租金承受力： 3-6 元 /平米 .天 租期要求：一般要求不少于 2 年 面积要求： 150-500 平米 商圈要求：人口不少于 5 万人的居住区域或社区型 建筑要求：框架式结构建筑，厨房可小于餐饮营业面积的三分之一，其余同餐厅 楼上商铺亦可。 D 面馆 租金承受力： 2-4 元 /平米 .天 租期要
8、求：一般要求不少于 2 年 面积要求： 80-200 平米 商圈要求：面馆宜选择交通支道，行人不少于每分钟通过 10 人次的区域。 建筑要求：同餐厅 E 烘焙店 租金承受力： 10 元 /平米 .天 以下 租期要求： 2 5 年 面积要求： 50-120 平米 商圈要求：繁华的区域型，社区型的商业街市。 建筑要求：框架式结构，层高不低于 2.8 米，门面宽度 6 米以上，橱窗开阔，离开污染源 10 米以上。 F 咖啡店 租金承受力： 2-4 元 /平米 .天 租期要求： 5 年以上，一般至少 7-9 年 面积要求： 50-400 平米 商圈要求：商住楼、高档住宅区，餐饮街、大酒店附近，人流充足
9、 建筑要求：有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。 有充足的停车位，至少 10 个以上。 G 茶坊、酒吧 租金承受力： 2-3 元 /平米 .天 租期 要求：至少 2 年 面积要求： 300-500 平米 商圈要求：往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 建筑要求：建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8 米。电力按每 100 平方米 10 千万配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置 隔音 层。 金融业 金融业选址成为商业发展的主力客户之一。虽然银行业对于租金、售价的承受能力较高，需求的面积也比较大，但是并不是
10、所有的银行每年对于商业物业都会有很大的需求。 租金承受力： 2-6 元 /平米 .天 租期要求：几乎在 10 年以上 面积要求：支行 1000-2000 平米，营业所分理处 300-500 平米。 农行：一级行 3000-4000 平米；二级 400 600 平米；分理处 400 以内。 农商行：一级行 8000 平米以内；二级 600 平米；分理处 200 300 以内。 滨海分行： 1000 平米以内；支行 300 以内。 商圈要求：商业或大型社区均可。 建筑要求：首层或 2 层商铺即可。 超市类 A、 普通大超市 租金承受力： 1.5-2 元 /平米 .天 租期要求： 20 年以上 面积
11、要求： 1-2 万平米 商圈要求：市中心、新老城区结合部或大型住宅小区内外，对于大型超市消费 者步行到达店址所需时间在 10 分钟以内的范围为核心商圈。所需 10-30 分钟的范围为边际商圈。商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在 15-20 万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 建筑要求：物业纵深在 50 米以上为佳。原则上不能低于 40 米，临街面不低于70 米，层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米，净高在 4.5 米以上（空调排风口至地板的距离），楼板承重在 800 公斤 /平方米以上，对期楼的要求在1000 公斤 /平方米以上。柱距间要求 9 米
12、以上，原则上不能低于 8 米，正门至少提供 2 个主出入口，免 费外立面广告至少 3 个。每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接，商场要求有一定面积的广场，至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位。 B、 社区型综合超市 租金承受力： 2-3 元 /平米 .天 租期要求： 5-10 年 面积要求：标准超市面积 800-2000 平米，社区店面积 2000-5000 平米 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 20 分钟以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口增长人口总数要求在 5-8 万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 建筑要求：楼层不超过 3 层，层高净高不低
13、于 3.2 米，柱距以 8 米 *8 米为宜，物业纵深以 30*50 米为最佳。 C、 便利店 租金承受力： 2-3 元 /平米 .天 租期要求： 5 10 年 面积要求： 50-200 平米， 商圈要求：以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。居民区入口处或主要交通道路，临街一层。 建筑要求：楼层间高度保证在 3 米以上，足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。 一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店 租金承受力： 3-6 元 /平米 .天 租期要求：至少 1 年 面积要求： 15-80 平米，一般 40-80 平米为最佳。 商圈要求：大规模住宅区附近 。
14、 建筑要求：商店可见度强，格局是浅方形最佳，门面部小于 3 米宽，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳。 洗衣店 租金承受力： 2-3 元 /平米 .天 租期要求：至少 1 年 面积要求：不低于 60 平米，门面要尽量宽，宽度与深度的比不小于 2/5 商圈要求：社区有 500 户以上的消费群体，年龄结构以中、青年为主体。适合放在拐角位置。 建筑要求：通风、通水。有适合于洗涤设备的用电，三相 380V 或 220V， 15W以上（设备用电） 房地产门店 租金承受力： 3-5 元 /平米 .天 租期要求： 5-10 年 面积要求： 50-200 平米 商圈要求 ：方圆 3 公里区域内， 10 万 -
15、30 万人的居民聚居，人口集中的地方店面临主干道，设在三岔路的正面、拐角的位置也是很理想的。 建筑要求：首层商业即可。 教育类 教育类投资逐渐成为热门行业。以早年新东方为代表，近一两年间多个品牌的教育机构扩张速度十分迅速，早先的单一的英语类型，发展到现在小语种、幼教、助学等形式多元化发展。教学面积逐步增加，对选址环境及周边配套要求也相应提高。天津现有新东方英语、华尔街英语、英孚教育、太平洋英语、韦博培训机构等多家专业教育培训机构。 租金承受力： 2-3 元 /平米 .天 租期要求： 5-10 年 面积要求： 800-2000 平米 商圈要求：要求商业活动频繁的闹市区，人流量大。交通便利的地区，
16、在上下车人数最多的车站或在几个主要车站附近，使顾客在步行不到 15 分钟的路程内到达专营店。 建筑要求：不限。 高端保健医疗机构 随着天津高端消费增长的突飞猛进，高端医疗、保健市场扩张迅速，包括：高端体检机构、医学医疗美容机构、会所式医院、保健品药品连锁店、个人护理用品专卖店等。据了解，近 20 年来，中国保健品消费支出的增长速度为 15%-30%，远远高于发达国家 13%的增长率。而各大医疗美容机构的营业额的增长率较 5年 前到达近 50%。 租金承受力： 2-4 元 /平米 .天 租期要求： 3-5 年 面积要求： 500-1000 平米 商圈要求：社区密集区域、街道旁、商业街 建筑要求：
17、门面宽，不小于 6 米。 亲子类、儿童城 天津市 0-14 岁儿童总数为 133.69 万人，占全市总人口比重的 13.27%，在全市总人口的比重虽不大，但是消费水平相当可观。一户三口之家的消费，儿童消费支出约占全家消费总支出的 3/5，而一些市内大型居住区周边，也以开始将儿童消费作为商业运营的一大支撑。 租金承受力： 2-4 元 /平米 .天 租期要求： 1.5-2.5 年 面积要求 ： 300-500 平米 商圈要求：城市间交通便利，有高速公路相联系；在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程；中等收入水平的居民月收入应在 2000 元以上。 建筑要求：层高 4 米以上。 高端城市展厅 国际一线品陆续进驻天津，珠宝、首饰、奢华服饰带动奢侈品品牌刺激消费，国内关税调整降低，社会中坚人群对奢侈品品牌商品购买欲望的增加，带动整个天津市场。而选择城市底商的，以高端汽车城市展厅为主。 高端进口汽车品牌，如宾利、法拉利、奔驰、宝马等奢华名车相继在高端商业项目设 立城市展厅。 租金承受力： 10-20 元 /平米 .天 租期要求： 3 年 面积要求： 450-600 平米 商圈要求：成熟的汽车街、汽车城是首选；遵循城市规划发展趋势，区域发展速度快的区域 建筑要求：车辆展示区层高不小于 5 米。
