1、小区静态交通调查分析研究黄志林 0811010022随着近几年中国房地产业的迅速发展，以及私家车数量的大量增加，小区的停车问题越来越受到人们的关注。国内住宅小区常见的停车方式现在有很多种，包括地面上停车、地下车库停车、机械式停车、智能式立体停车等，但按其性质来分分为普通停车和机械停车车库停车两类，但主要以普通停车为主。(一)普通停车普通停车按与地面的位置不同可以分室外地面停车和地下车库停车。室外地面停车又分为路边停车、绿化停车等。1路边停车。即住户就近在小区路边停车。具有停车距离短，方便简捷，工程造价低的优点。但占用土地过多，人流、车流交叉，在安全、噪声、尾气等方面也影响小区居民的生活。2绿化
2、停车。在小区用地宽余的情况下，可在地面停车场内种植较大树冠的乔木和灌木，乔木的间距相当于柱距，树冠遮荫，树下停车，车位之间可以用白色车位线或者灌木隔开，这样既可以美化环境，不影响小区的绿化率。3地下车库停车。在小区内的公共建筑、绿地下面的空间都可以作为地下停车场，其具有以下优点：第一，停车限制较小，可以在地面空间相对较小的情况下提供大量的停车位；第二，停车位置受到的限制较小，停车服务半径相对合理；第三，节约用地，地下停车库的出入口、通风口等数量较小，一般不超过其总面积的I5；第四，可将车流、人流彻底分离，为小区内居民提供安全的行走环境，减低汽车噪音对居民生活的影响；第五，使汽车免受日晒雨淋的同
3、时降低车辆丢失的可能。普通停车方式中，相对于地面停车来说，地下车库停车在节约用地方面还有更大的经济价值。尤其在城市地价不断飙升的今天，节约用地，提高土地利用率是开发商所思考的主要问题之一，一定程度上，地下停车库可以在经济合理的条件下满足小区的停车需求。因此，在我国的城市住宅小区内发展地下停车为主是合理的，尤其是在北方寒冷地区更受欢迎。这也是解决停车问题的较好选择。但地下车库也有其局限性造价高，目前出售的比例并不理想。据有关部门统计，目前昆明市城区内的长住居民约有万，其中万人拥有驾照；机动车总量超过万辆，占全国总量的；私人购车以每天多辆的速度增加。这是一组可观的数字，小区停车问题已经到必须寻求对
4、策的时候了。问题存在下面几点：1，小区停车问题恶化 车位供需矛盾加剧尹先生居住的昆明船房小区地下车库容积有有限和没有较大面积的停车场，大量私家车只能停放在路边。随意停放的汽车，每到晚上下班的时间，小区里真是“风景这边独抢 ”，先回家的车主是“近水楼台先得地 ”，早早就把车子停在了有利地形；而晚些回家的车主只有见缝插针，只要车子能挤进去，便使出各种招数。有的时候，几位车主同时开进小区，为了抢占地盘，没少发生“战争” 。加之小区内交通并没有实行单向循环，有时侯由于道路两边停满车辆，原本还算宽敞的马路竟然连会车都成为了难题。更为严重的是，通道的拐角处、人行道边也成为停车的地盘。由于小区内到处是横七竖
5、八的车，小区步行的居民，通行都成为了一个难题。而且近段时间来，又有几家有名的餐饮企业在小区内开张，有很多非小区车辆也在下班时间挤入小区“抢位置” 。停车矛盾已经成船房小区不和谐的音符。2，物业公司苦不堪言 无车业主反映强烈在昆明的小区物业公司，住宅区停车面临很大的困境。一位物业公司总经理提到这一问题就直摇头：“真是想想就头痛，这已经成为所有物业公司最大的管理难点。 ”据了解，新楼盘的车位相对居住户数配位在至之间，也就是说几套房才能配备停放一辆轿车的车位，这些车位部分是建造在完善的地下或地上车库内，部分则是在绿化地带旁的边角区域，后者就是露天车位。按照上述车位与居民户数之比，随着车市的进一步发展
6、、买车家庭的不断增加，以及一户数车的出现，居住小区车位紧缺也是意料之中的事。小区停车难，归根结底是因为车位紧缺的缘故，那么为什么不多增加一些车位呢？有关人员介绍说，受多种因素的影响，在已有的居住小区内增加车位并非易事。在小区内增加临时车位会引起很多无车业主的不满。他们认为：小区的通道本是公共的，停车是占用了本该是属于大家的场地。如果失火、有人生病，救火车、救护车都开不进来。在一些小区，无车业主与物业公司和有车业主的矛盾也无形中加剧了，甚至影响到了邻里关系。3，开发公司心中有账 增建车位成本剧增早在几年前，房产开发商就已预计到购车热潮的到来，在车库车位配比方面也主动作了提高，像阳光花园的配比率就
7、达到了， “可现在看来还是显得不够，小区路面上也停起了车，有很多家庭都已经买两辆车了。虽然我们设计建造时早已有心理准备，可哪里知道购车风刮得这么快、这么厉害。 ”房产公司有关负责人感叹。如果从小区停车角度来说，地下车库当然是越多越好。不过，开发商建造地下车库，尽管从单价上来说，车库的单价比房屋还要高，看起来开发商更有赚，然而实际上，房屋和地下车库成本分开核算的话，多建车库未必更来钱。有业界人士测算，以前小区出现的较多的半地下层车库，造价约元平方米左右；全地下层则要到元平方米左右；若造地下两层的话，成本至少要元平方米。这样一来，对很多开发商来说，扩建停车位这样吃力可能还不讨好的事是很少去做的。4
8、，权属问题也很复杂 收益业主能否享有还有一个长期存在于楼市的争论是：小区地下车库的权属问题。争论之一：地下车库作为小区配套，开发商是否可以出售（出租）？有人认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用；而小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。因此，地下车库就应无偿提供给业主使用。争论之二：即使可以出售或出租，那是否交易给小区外部车主？支持方认为既然它是小区的配套，那就应该首先为业主服务，若卖或租给其他小区的业主使用，它也就没有“配套”的意义了。反对方则认为，既然地下车库可以独立出售或出租，这说明
9、权属已经非常清楚，即属于开发商。从企业的角度出发，卖给谁完全受利益的左右。比如说会所也是小区配套，但里面的餐馆如果只提供给小区内业主而不能对外营业，这看起来也是非常可笑的。那么，我们该如何解决这个棘手的问题呢？依我看来，主要有下面几个解决方案。首先，对于地面停车要加大管理力度。作为一种最直接和最经济实用的停车方式，地面停车将在很长一段时间内存在。物业公司应该加强管理力度，做到收费透明、管理到位，让地面停车整齐有序，一方面可以停更多的车，另一方面可以让小区保持整洁的环境。其次，地下车库的价格应有所调整。最近，搜狐焦点网对地下停车位进行了一次调查，在回答“你比较愿意接受哪种停车方式的时候，的人选择
10、了地下停车。相关主管部门应对小区的地下车库进行调研，核定不同地段、不同档次的建设成本、管理成本，有针对性地实施限价措施，让地下停车价格能有所下调，促使更多业主将车停到地下车库。这不仅加强了对现有资源的利用力度，也使得小区的居住环境能得到改善。第三，把地上停车和地下停车相结合，推广立体型车库技术。立体型车库最大的优势在于节约用地。日立电梯最近加快了在中国各大城市建设智能立体停车库的步伐。该公司负责人介绍，按国际城市建设经验来看，城市车位与车辆较为合理的比例应该为：，其中包括的基本停车位和的公共停车位。日本从上世纪年代就开始通过大力发展立体停车库，解决交通拥堵问题。但是，现在每个车位的投资是万到万元，成本比较高，那么，停车位的出租和买卖价格问题如何解决？任泊淼说，更多需要政府支持。政府制定相应的具体政策，降低车库的建造成本和维护成本，支持立体车库的发展。如鼓励小区积极引导社会资本注入修建立体停车库；对于立体车库的修建，如同小区建身场所的修建一样，给予一部分资金支持；对立体车库的经营实施一些免税措施等等。
