1、1 深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定 （ 征求意见稿 ） 起草说明 为 贯彻落实 市委市政府会议精神及重点工作部署 , 拓展产业发展空间，加快推进老旧工业区转型升级，促进产业高质量 发展。我委 经 过 充分调研， 根据 深圳市城市更新办法、深圳市城市更新办法实施细则 （以下简称实施细则） 、 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办 201638 号 ，以下简称暂行措施） 等有关规定 ,在 原 深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行） （深规土 2015515 号 ，以下简称操作指引（试行） 修订基 础上， 起草 形成深圳 市综合整治类旧工业区升级改造操作 规定（征求意
2、见稿）（以下简称操作规定） 。 一、 起草背景 2015年 ， 住建部 及 广东省 提出关于城市双修工作的指导意见， 要求以集约节约内涵式发展为核心推动空间政策创新 ，充分发挥政府引导作用和市场运作机制，全面开展城市更新，实施城市“双修”工作。 暂行措施 提出“提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级” 、 “鼓励旧工业区综合整治”。深圳市城市更新“十三五”规划要求规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目。以旧工业 区 升级改造为对象的综合整治 成 为践行城市双修2 工作、促进产业转型升级、实现老旧工业区有机更新的有效途径 。 经过前一阶段旧工业区综合整治的政策探索与试点
3、实践，我市已 初步构建了 综合整治类 旧工业区升级改造的制度体系。 然而， 试点实施 取得 一定成效的同时， 也 显现出存在一定 政策空白、操作流程不完善、行政审批周期长、 市场积极性不高等问题。 在强区放权新形势 下，为 加快综合整治类旧工业区升级改造工作， 破除政策障碍， 加大 扶持力度， 完善我市城市更新配套政策体系，更好地指导与规范各区城市更新工作 ， 我委 在充分调研的基础上， 形成 本 操作 规定（ 征求意见稿 ） 。 二、 创新 思路 （一） 衔接相关政策，打通关键环节 ，破解待完善手续建筑物处理难题。 在遵循现行法律法规的基础上，充分对接城乡规划法、深圳市城市规划条例、关于 农
4、村城市化历史遗留违法建筑 的处理决定 （以下简称处理决定） 等关于违法建筑的处理规定， 打通关键环节， 梳理待完善手续建筑物处理过程中消防、质检 、 规划确认 与 行政处罚 的 审批 流程，优化、精简待完善手续建筑物处理程序，破解政策难点。 （二） 优化审批程序，提高行政效率，完善综合整治全链条操作流程。 3 从项目全生命周期管理的角度出发，健全从 综合整治 单元计划、单元规划、用地管理、工程 报建到 房产登记与 分割转让 的全流程实施管理机制，优化各阶段的实施流程与审批程序，为各区提供更具操作 性的政策规则 。 （三） 建立 激励机制，鼓励市场参与，加速老旧工业区改造与转型升级。 为保障全市
5、产业空间，结合暂行措施相关规定，在适用范围、申报条件、规划建筑面积确定 、 待完善手续建筑物处理程序、 分割转让等方面进行 进行适当放宽 或 优化调整，对城市公共利益进行用地贡献的情形进行建筑面积奖励，适度提高规划容积率，多措并举 ， 调动市场积极性参与旧工业区综合整治。 三、 起草过程 按照相关工作部署，市更新局 自 2016年 12月启动 操作规定起草 工作 ，主要工作包括： 通过 项目调研 与 企业及部门 座谈，总结试点 及调研项目 实施存在问题 ， 与委内 外包括 消防局、住建局 等 多个部门进行多次 沟通协调 和政策衔接 ，积极听取各方意见 ， 进行多轮修改完善 ， 最终 形成 本操
6、作规定（ 征求意见稿 ） 。 四、 主要内容 操作规定 （ 征求意见稿 ） 包括总则、更新计划、土地、建筑物信息核查及历史用地处置、更新规划、待完善手4 续建筑物处置、用地管理与实施、附则 ， 共七章，三十三条。主要有以下几方面内容： （一） 明确政策 适用范围 为鼓励产业升级转型， 在 保证原工业用地性质， 在市政府严控工改其他功能的导向下， 明确本 操作规定 的适用范围 为 不改变工业用地性质的综合整治类旧工业区升级改造项目 ，并允许旧工业区现有建筑物使用功能发生部分调整， 其中 调整的建筑面积比例不 超过 总建筑面积 30%， 即 调整的建筑用途和比例 应符合深标中单一用地性质的混合使用
7、要求。 为 完善 旧工业区配套 设施、 提升 环境 品质 ， 从提高审批效率的目的出发 ， 结合各区调研所反映的诉求 ，对于 仅增加不超过现状建筑面积 15%辅助类公用设施，以及 在保证主导用地功能不变的前提下，利用现状建筑改变功能为小型配套商业服务设施，且改建面积不超过 2000平方米的 两类 情形，可按本规定执行， 或 由各区政府 简化程序， 统筹相关单位 、企业直接 组织实施 。 以拆除重建为主、综合整治为辅的城市 更新 ，所涉及的综合整治部分可参照本操作规定 执行 （二） 规范申报主体条件 基于 后续合同签订 与用地管理 的 合法 性和操作性考虑 ，结合 实施细则 关于申报主体的规定，
8、 操作规定 进一5 步 细化 了 综合整治 申报主体 的确定方式 ， 同时取消 操作指引（试行）中的 实施主体确认环节， 明确 经更新单元 计划批准后确定的申报主体作为 单元 规划、 用地审查的 申报主体。 （三） 细化单元计划申报条件与要求 申报 条件方面， 在暂行措施的基础上， 参考 实施细则 及正在修订 的 拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报指引 ，进一步细化综合整治 更新 单元计划的准入门槛和申报条件。其中，对 同一宗地上建成时间未满 10 年的建筑物，因规划统筹确需纳入综合整治范围的， 适度放宽 纳入用地面积的计算，可 按其建筑面积占比折算 的占地面积之和或建筑基地占地面积之和不
9、超过该宗地面积的二分之一确定 。 申报要求 方面， 参考 正在 修订的 拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报指引 ， 根据综合整治的特点， 明确单元计划申报需提交的 主要材料 ， 其中， 增加的材料主要包括： 产业升级改造方向、拟增加建筑面积等方面具体请求 ，综合整治范围图、建筑物信息图（含建筑物现状功能一览表）、拟改造模式的分区图 。 表格、图纸格式及其他相关申报材料的具体要求由各区城市更新 机构参照拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报指引自行制定 ，提高各区自主性 。 6 （四） 规范 单元规划审查 对更新单元规划的审查依据 、 规划容积率的确定 、不予以规划保留的情形等进行明确与细化
10、。对于空地扩建 ，不作具体 空地 划定范围的要求，而以用地指标的形式明确空地用地面积， 并提出具体计算公式 ， 最大程度地提高空地扩建的规模， 增加市场积极性。 强化规划审查内容，结合处理决定，明确对于严重违反规 划的 八种情形 不予以规划保留，具体包括： 非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地；占用基本农田；占用一级水源保护区用地；占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地；压占原水管渠蓝线；不符合橙线管理要求；位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内；消防、房屋建筑结构存在安全隐患的。 （五） 奖励 城市公共用地贡献 为促进城市规划中城市公共设施
11、与基础设施的落实，建立和规范空间激励机制， 参考省 “双修”指导意见 ， 对于 在综合整治范围因城市道路、公共服务设施或其他城市公共利益项目实施需要， 权 利人将用地无偿移交给政府，并自行拆除、理清地上建筑物、构筑物及附着物等的，在符合深标的前提下，按移交用地面积与规划基础容积率的乘积予以建筑面积奖励。奖励的建筑面积不超过规划基础建筑面积的10%。 7 （六） 推进 历史用地处置 依据暂行措施，参考 修订中的 拆除重建类历史用地处置操作规程 ， 明确综合整治所涉及的历史用地处置范围、程序、要求， 稳步推 进行 历史遗留问题解决。 处置土地全部交由继受单位进行城市更新 ， 历史用地处置的地价标准
12、按暂行措施执行 （其中基准地价的 10%为对历史用地行为的处理）， 处置后的土地可以通过协议 方式出让给继受单位。 （七） 简化 待完善手续 建筑物 处理 依据 城乡规划法 、 深圳市城市规划条例 、 深圳经济特区规划土地监察条例 、 关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见 等国家、省市相关法律法规对 违法建设行为 的处理规定 ， 结合我市 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定、深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定、深圳经济特区消防条例等相关法律法规对于待完善手续建筑物处理及办理消防、质检相关要求的规定， 确定本操作规定对待完善手续建筑物的处理原
13、则 为 ： 在 符合法律 法规的前提下，与 违法建筑处理 相关 政策 进行对接 ， 分类处理， 精简程序 ；统筹考虑待完善手续建筑物的建筑质量与消防安全， 理顺 质检、消防与规划确认的 流程 ， 破除部门壁垒， 打通 关键环节 。 8 具体措施上，一是 分类处理 ， 对于纳入 更新计划之前 ，区规划土地监察机构 已出具行政处罚意见的 待完善手续建筑物 ，原则上应遵照 原 行政处罚意见 处置 ； 对未出具行政处罚意见的， 在更新单元计划批准后， 可按本 规定 进行 处理 。 二是 程序 优化 ， 更新计划申报阶段， 申报主体 或待完善手续建筑物当事人委托 开展 房屋建筑结构可靠性检测鉴定和 消防
14、设计文件 制定。 更新 计划批准后 ， 申报主体依法办理房屋建筑安全鉴定备案、消防设计审核或备案 。 更新规划批准后， 区 城市更新机构根据已批更新单元规划出具规划确认文件 ， 区规划土地监察机构 结合历史用地处置结果及 规划确认文件 对待完善手续建筑物进行处理。 签订土地使用权出让合同或补充协议前 ，申报主体 缴清罚款和完成地价补缴手续 。 对于 未予以保留的待完善手续建筑物，申报主体应在签订土地使用权出让合同或补充协议前，按规定自行理清经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物。 关于罚款标准，操作规定明确 属于 1999年 3 月 5日以前建设的符合深圳经济特区处理 历史遗留生产
15、经营性违法建筑若干规定且已申报的及 2009 年 6 月 2 日以前建设的符合深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定规定的农村城市化历史遗留违法建筑，可结合历史用地处置结果，参照历史遗留违法建筑罚款标准进行处置 。 其他建筑物根据现行相关法律法规的规9 定，依法进行行政处罚。 （八） 完善 全链条项目管理流程 增加综合整治项目后续用地审批、工程报建、房产登记 、分割转让 等程序，实现综合整治 项目实施 的全链条管理 。 一是， 遵循现行土地出让、转让与交易的相关法律法规，综合整治后签订合同 或 补充协议的 原权利人不发生改变 ，并把 实施监管协议中 关于 新增建筑
16、面积与利益分配等相关内容 纳入合同或补充协议。 涉及历史用地的，由继受单位申请历史用地处置并签订土地使用权出让合同 。 二是 处置后的原有建筑物与新增规划建筑物一并由权利主体向区城市更新机构申请补办或办理建设工程规划许可及规划验收，并按相关规定向区建设主管部门申请竣工验收。 三是 根据 深圳 市 经济特区房地产登记条例 ， 完成综合整治 后， 权利主体 需 对 原有建筑物、新增建筑物及附着物进行房地产初始登记 。 涉及原有房地产使用面积或用途改变的，还应完善相应房地产登记手续 。 四是 为 鼓 励综合整治，提高市场积极性，适度放宽分割转让的限定 ， 但仅限于按栋、层为基本单元进行分割转让，以避免工业房地产化 。对 原土地使用权出让合同约定可以分割转让的， 改造后 形成的 工业楼宇 ，以及经 历史用地处置 后的地上工业楼宇， 可以 按栋 、 层为基本单元 进行分割转让 。 10 （九） 其他 操作规定 对 单元计划和规划审批程序与时限、 计划清退、首批综合整治类旧工业区升级改造试点项目 的分宗 、再次申请城市更新的年限等内容进行 相应 规定。
