1、XXXX商务酒店 商 业 计 划 书 项目名称 XXXX商务酒店 项目单位 地 址 电 话 &nbs
2、p; 传 真 电子邮件 联 系 人
3、 目 录 第 2 页 共 47 页 1. 摘要 .4 1.1. 项目公司 .4 1.2. 市场营销 .4 1.3. 营运与管 理 .5 1.4. 投资与财务 .5 2. 项目规划 .5 2.1. 酒店位置及现状 .5 2.2. 许可经营及法律文件 .6 2.3. 项目总体规划 .6 3. 乌鲁木齐市环境评
4、估 .7 3.1. 区位优势 .7 3.2. 区域经济 . 10 3.3. 旅游资源 . 10 4. 酒店行业概况 . 11 4.1. 酒店业概况 . 11 4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布 . 11 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况 . 13 4.1.3. 我国星级酒店经营情况 . 14 4.2. 酒店业经济特点 . 15 4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 . 15 4.2.2. 对经营管理的要求高 . 15 4.3. 酒店业发展趋势
5、 . 16 4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 . 16 4.3.2. 酒店业发展趋势预测 . 17 5. 市场、竞争和项目定位 . 18 5.1. 乌鲁木齐酒店市场分析预测 . 18 5.1.1. 乌鲁木齐旅游业基本情况 . 18 5.1.2. 乌鲁木齐酒店基本情况 . 19 5.1.3. 乌鲁木齐酒店住宿人员状况 . 19 5.1.4. 乌鲁木齐酒店价格和出租率 . 20 5.1.5. 乌鲁木齐酒店市场预测 . 20 5.2. 竞争分析 . 21 5.2.1. 竞争对手基本情况
6、. 21 5.2.2. SWOT分析 . 22 5.2.3. 竞争分析结论 . 25 5.3. 项目目标定位。 . 25 6. 发展规划 . 26 6.1. 总体设想 . 26 6.2. 公司发展战略步骤设想 . 26 6.2.1. 完成酒店试营业 . 26 6.2.2. 通过三星级认定、并成为乌鲁木齐知名酒店之一 . 26 6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益 . 27 7. 市场营销 . 27 7.1. 目标市场 . 27 7.2. 产品与服务
7、. 27 7.3. 定价 . 28 第 3 页 共 47 页 7.4. 销售渠道 . 28 7.4.1. 直接渠道 . 28 7.4.2. 间接渠道 . 28 7.5. 公关宣传策略 . 29 7.6. 销售激励制度 . 31 8. 营运和管理 . 31 8.1. 基本业务流程 . 31 8.2. 机构设置 . 34 8.3. 人员配备 . 35 8.4. 管理团队 . 36 8.5. 遵循的标准 . 36 9. 投资与财务评价
8、 . 36 9.1. 项目实施计划进度 . 36 9.2. 投资估算 . 36 9.3. 收入、成本费用及利润预测 . 37 9.3.1. 住宿收入预测 . 37 9.3.2. 餐饮收入预测 . 39 9.3.3. 物业租赁收入预测 . 39 9.3.4. 总收入预测 . 40 9.3.5. 成本费用预测 . 40 9.3.5. 利润预测 . 40 9.4. 现金流量预测 . 41 9.5. 财务评价 . 41 10. 风险与对策分析 . 43 10.1. 风险 . 43 10.1.1.
9、 客源影响带来的风险 . 43 10.1.2. 人力资源风险 . 43 10.1.3. 市场竞争风险 . 43 10.1.4. 行业特点决定的风险 . 43 10.2. 对策 . 43 10.2.1. 客源影响对策 . 43 10.2.2. 人力资源风险对策 . 44 10.2.3. 市场竞争风险对策 . 44 10.2.4. 行业特点风险对策 . 44 11. 融资计划 . 44 11.1. 融资资金 金额、方式与用途 . 44 11.1.1. 融资金额 . 44 11.1.2. 融资方式 . 44 11.1
10、.3. 融资资金用途 . 45 11.2. 公司治理与投资者保护 . 45 12. 结论 . 46 第 4 页 共 47 页 1. 摘要 1.1. 项目 公司 XXXX商务酒店（管理 责任公司 ） 是本商业计划书建议 设立 的公司， 它将由 公司取得对 XX酒店大楼及原有宾馆大楼的 12年的经营权， XXXX 商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、 KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。 酒店前后楼总面积 16478 ， 各类
11、客房 147间，餐厅 2400 ， KVT40间（ 2700）， 桑拿浴室 1200 ，大堂 1200 。 酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为乌鲁木齐市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店 。 我 国和 XX 旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而 我国 酒店业在 2001 年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目 XXXX 酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级
12、酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使 XXXX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为乌鲁木齐酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。 1.2. 市场营销 XXXX 商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省 市来乌旅游的人员 。 XX 商务酒店计划客房价格如下表所示。 项目 前楼 后楼 备注 标准间 套间 标准间 套间 旺季 240 480 160 42
13、0 7、 8、 9 月 平季 200 380 120 320 5、 6、 10 月 淡季 160 280 100 220 11来年 4 月 年均价格 190 355 120 295 第 5 页 共 47 页 1.3. 营运 与管理 酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照 旅游涉外饭店星级的划分及评定（ GB/T14308-2002） 及 饭店星级的划分与评定 按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供
14、不低于三星级标准的服务。 也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。 1.4. 投资与财务 本项目总投资 为 1200万元，其中 公司已经投入 320万元，需要新增投资 880 万元 ，其中一期需要新增投资 180万元，二期需要新增投资 700 万元 。 酒店营业 后每年预计取得税前利润 约 255 324 万元 人民币 、税后利润 171 324万 元 人民币， 项目 投资回收期为 3年零 2个月 ，项目内含报酬率为 5
15、6，在 12折现率下，净现值为966.24万元 。 2. 项目规划 2.1. 酒店位置及现状 XXXX酒店 前身为伊犁哈萨克自治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接待单位）， 地处乌鲁木齐市阿勒泰路 44号，位于乌鲁木齐市沙依巴克区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和新市区交界处。 阿勒泰路是连接乌鲁木齐过境公路、外环公路、乌奎高速公路等交通要道的必经之路，交通便利，距乌鲁木齐国际机场 7 公里，距乌鲁木齐火车南站客运站 12 公里，周围 2公里内，有嘉和园、汇 嘉园、汇芙园、天汇世纪花苑等大型商住小区和乌鲁木齐天河机电市场、广汇石材、广汇美居物流园等大型市场。
16、 XX 商务酒店坐落于蜘蛛山脚下，风景秀美。乌鲁木齐市自 2004 年起至 2010 年将在蜘蛛山风景区投资 40 亿元，建成 XX 最大的商务会展、旅游中心， XX 商务酒店就在此规划范围内。 第 6 页 共 47 页 XX 商务酒店整体建筑风格为哈萨克民族特色。建筑主体分前、后两部分，前楼主体于 2003年建成， 建筑面积约 10000 平方米， 楼高为 9层，地下 1层地上 8层。后楼建成于 80 年代末，建筑面积约 6600 平方米，楼高 7层，地下 1层地上 6层。楼前及后院停 车场面积约 4400 平方米。 &n
17、bsp;2.2. 许可经营及法律文件 。 2.3. 项目总体 规划 2.3.1. 酒店大堂 F 为酒店大堂，面积 1200 平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。 2.3.2. 餐厅 F 3F为餐厅，餐厅面积 2400平方米， 30间包厢， 22张散台。餐厅突出 XX 民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。 2.3.3. 客房 客房分布于前楼 4F-8F及后楼 3F-5F，面积共有 8232 平方米，前楼有商务
18、客房 85 间 ，其中：商务套房 10 套，豪华标准间 75 间。后楼有普通标准间 42间 ，套间 20 间，共 60 间客房 。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。 2.3.4. 娱乐中心 后楼 1F 2F 面积 2700 平方米，为娱乐中心和 MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、 KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。 同时，在前楼 -1F 和-1F 设有面积 1940 平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室第
19、 7 页 共 47 页 等。 2.3.5. 会议设施 酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳 200 人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。 3. 乌鲁木齐市环境评估 3.1. 区位优势 3.1.1. 自然情况 乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市 ，乌鲁木齐市 位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘， 地理坐标为 东经 86 37'33“- 88 5
20、8'24“，北纬 42 45'32“- 44 08'00“。 乌鲁木齐 三面环山，地势东南高、西北低，平均 海拔 800 米。乌鲁木齐市总面积 12000平方公里， 城市规划控制面积 1600 平方公里， 下辖 7区一县，总人口 208.2 万人，市区人口占 83.5，另有流动人口约120万。乌鲁木齐市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的 24.6。 乌鲁木齐是 XX 维吾尔 自治区的首府， 也 是 XX 政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比
21、重大，服务功能强。乌鲁木齐地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中 ，人才相对较多，是 XX的科研、文化、广播、电视、新闻中心。 在经济保持高速发展的同时，乌鲁木齐市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。乌鲁木齐 2000年 获得 了全国 优秀旅游城市 （地级市） 荣誉。 3.1.2. 城市功能区划 乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东第 8 页 共 47 页 山卡子湾区、机场区、北站区、西站区
22、、头屯河区。 乌鲁木齐 城市中心区由天山区、沙依巴克区、新 市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业 ；城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。 3.1.3. 气候特点 乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不 闷，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度 7.3摄氏度 ，年平均降水 236毫米。 乌鲁木齐自 3月 27日进入春季，至 6月 20日结束，每年春雨占全年降水的 10 34；乌鲁木齐城区 夏季自 6月 21 日到 8月 24 日，共 62天
23、，乌鲁木齐气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地； 乌鲁木齐的秋天从 8月 24 日开始，入秋后，气候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；乌鲁木齐城区的冬天漫长，从头年 11 月 3日到次年 3月 27 日长达 144 天，南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”，冬季气温要比市区高 4-5度，而且南郊积雪长达 175 天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。 3.1.4. 交通 情况 乌鲁木齐航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通乌鲁木齐阿拉木图、乌鲁木齐比什凯克、乌鲁木齐沙 迦、乌鲁木齐伊斯坦布尔、乌鲁木齐莫斯科、乌鲁木齐新西伯利亚 、乌鲁木齐 -叶卡捷琳堡 七 条国际航线；国内航线已开通乌鲁木齐至全国各大城市 90 多条；区内航线已开通乌鲁木齐至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔
