1、 广州市房地产面积计算技术规定 （报批稿） 二二年十一月五日 1 第一章 总则 第一条 立法目的 为加强广州市房地产测绘管理，规范房地产面积测算工作，根据中华人民共和国国家标准 GB/T17986.1-2000房产测量规范和相关法律法规的要求，结合广州市实际情况，特制定本规定。 (说明：随着我市房地产的蓬勃发展，规范我市房地产面积计算技术和作业行为，加强房地产测绘管理，就显得势在必行、迫在眉睫。本规定依据国家房产测量规范并结合我市的 具体实际制定。 ) 第二条 适用范围 本规定适用于广州市行政区域内城镇的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、拆迁以及国有土地使用权出让、转让等面积测算。 第三条
2、主管部门 广州市国土资源和房屋管理局是本市房地产面积测量计算的行政主管部门 ,负责全市房地产测绘管理工作。 （说明：此项明确了房地产面积测量计算及房地产测绘管理的行政主管部门。） 第二章 一般规定 第四条 房屋面积的一般规定 （一） 建筑面积：是指房屋外墙 (柱 )勒脚以上各层的外围水平面积 ,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖 ,结构牢固 ,层高在 2.20米以上（含 2.20米）的永久性建筑。 (国标房产测量规范第 1单元 8.1.2) （二） 使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 （国标房产测量规范第 1单元 8.1.3） （三） 结构面
3、积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自李和气主编的房屋建筑面积测量第 29页） （四） 产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (国标房产测量规 范第 1单元 8.1.4) （五） 建基面积：即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。 (因国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文 ) （六） 用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。 （因
4、国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文） 2 （七）共用地面积：指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文） （八）总建筑面积：指各层建筑 面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文） （九）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。 （国标房产测量规范第 1单元第 34页） （十）共有建筑面积：系指
5、由各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 （国标房产测量规范第 1单元 8.1.5） 第五条 面积测算的精度要求和一般规定 （一）精度要求 : 1. 边长限差 )0 0 1 4.00 2 8.0( DD 式中 D 为限差， D 为边长，单位：米。 2. 面积限差： )002.004.0( SSS 式中 S 为限差， S 为所量算的面积 ,单位：平方米。 （见吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 100、 101页。国标中规定面积测算有三个等级要求，考虑到目前量边器具、技术条件以及广州市民众对房屋面积准确度的要求，采用二级标准比较合适。） （二）一般规定： 1 面积测算包括房屋面积和用地面
6、积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。 2. 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至 0.01平方米。 （国标房产测量规范 8.1.6） 第六条 其它规定 （一） 若一栋房屋坐落 在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。 （二） 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度） 2.2米以上的部位计算建筑面积。首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算建基面积。房屋墙体向外倾斜，超3 过底板外沿的，以底版投影计算建
7、筑面积。 （参照建住房 200274号文制定） （三） 骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。 （四） 建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。 第三章 房地产面积测算范围与相关 规定 第七条 计算全部建筑面积的范围 (一 ) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。 （参照国标房产测量规范 8.2.1.a） (二 ) 多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。其首层按房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。 （参照国标房产测量规范 8.2.1.a制定
8、） (三 ) 房屋楼层高度一般在 2.20米以上为一自然层（如报批资料标注确定层数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结 构牢固，楼层上、下高度均在 2.20米以上部位，计算建筑面积。 （参照国标房产测量规范 8.2.1.b制定 ） (四 ) 穿过房屋的通道， 房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.c） (五 ) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 （ 国标房
9、产测量规范 8.2.1.d） (六 ) 房屋天面上 ,属永久性建筑，层高在 2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20米以上的部位，按其外围水 平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.e） (七 ) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.f） (八 ) 飘窗台高度在 2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。 (根据国标房产测量规范对房屋建筑面积的定义制定 ) (九 ) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 (国标房产测量规范 8.2.1.g) (十 ) 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱
10、的走廊，均按4 其柱外围水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.h） (十一 ) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.i） (十二 ) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.j） (十三 ) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 （ 国标房产测量规范 8.2.1.k） (十四 ) 玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计
11、算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 (参照国标房产测量规范 8.2.1.l以及 建住房 200274号文制定 ) (十五 ) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 (参照国标房产测量规范 8.2.1.m) (十六 ) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。 (国标房产测量规范 8.2.1.n) (十七 ) 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。 (建住房 200274号文第（五）条 ) 第八条 计算一半建
12、筑面积的范围 (一 ) 与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围 护结构外围水平投影面积的一半计算。 (国标房产测量规范 8.2.2.a) (二 ) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。 (国标房产测量规范 8.2.2.b) (三 ) 不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 (参照国标房产测量规范 8.2.2.c以及建住房 200274号文制定 ) (四 ) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。 (国标房产测量规范 8.2.2.e) (
13、五 ) 无顶盖的室外 楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 (参照国标房产测量规范 8.2.2.d制定 ) 第九条 不计算房屋建筑面积的范围 （一） 已倒塌、拆除的房屋。 （ 根据房屋建筑面积的定义，因已倒塌、5 拆除的房屋不属于永久性建筑，故不计算建筑面积 ） （二） 层高小于 2.20米以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。 （参照国标房产测量规范8.2.3.a制定） （三） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚 、台阶、无柱雨篷等。 （国标房产测量规
14、范 8.2.3.b） （四） 房屋之间无上盖的架空通廊。 （国标房产测量规范 8.2.3.c） （五） 房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。 （参照国标房产测量规范 8.2.3.d制定） （六） 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 （国标房产测量规范 8.2.3.e） （七） 骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。 （参照国标房产测量规范 8.2.3.f以及建住房 200274号文制定） （八） 屋内用作通风采光的天井、通天。 （ 根据房屋建筑面积的定义，屋内用作通风
15、采光的天井、通天因没有上盖，故不计算建筑面积 ） （九） 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 （国标房产测量规范 8.2.3.g） （十） 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 （国标房产测量规范8.2.3.h） （十一） 构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。 (参照国标房产测量规范 8.2.3.i) （十二） 与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。(参照国标房产测量规范 8.2.3.j) （十三） 与室内 不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。 ( 建住房 200274号文第（十）条 ) （十四） 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不
16、再计算建筑面积。 (建住房 200274号文第（七）条 ) 第十条 用地面积的测算 (一 )用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。 （国标房产测量规范 8.3.1） (二 )有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。无围护的用地，如不能提供有效土地使用证明，不计算用地面积，如有能提供有效土地使用证明，按其设立的固定界址 点计算用地面积。 第十一条 下列土地不计入用地面积 (一 ) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。 （国标房产测量规范6 8.3.2.a） (二 ) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 （国标房产测量规范 8.3
17、.2.b） (三 ) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。 （国标房产测量规范 8.3.2.c） (四 ) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 （国标房产测量规范 8.3.2.d） (五 ) 小区内的建筑物间、绿化、道路等公共用地。 （根据国标房产测量规范的相应规定，这些用地属于规划部门规划的公共用地，故不计 用地面积） (六 ) 其他按规定不计入用地的面积。 （国标房产测量规范 8.3.2.e） 第四章 成套（单元）房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 第十二条 成套（单元）房屋的建筑面积的分摊计算 （一）成套（单元）房屋的建筑面积的测算 1. 成套（单元）房
18、屋的建筑面积 是由套（单元）内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 2. 套内房屋使用面积 为房屋套内使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a. 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、楼梯、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和； b. 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； c. 内墙面装饰厚度计入使用面积； d. 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积。 3. 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承支撑体所占的面积。其中： a. 套内的自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积； b. 套（单元）
19、与套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑之间的分隔墙、套（单元）外墙等共有墙均按水平投影面积一半计入套内墙体面积。 4. 套内阳台面积 7 套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中： a. 封闭式阳台按水平投影全部 计算建筑面积； b. 不封闭式阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 （二）共有共用面积的处理和分摊公式 1. 共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共有的房屋用地面积。 2. 共有共用面积的处理原则 a. 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 b. 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。 3.
20、共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算： K = Si / Si Si=KS i 式中： K ：为面积分摊系数； Si ：为各套（单元）参加分摊的建筑面积 ,m2； Si ：为各套（单元）参加分摊所得的分摊面积 ,m2； Si ：为需要分摊的分摊面积总和 ,m2； Si ：为参加分摊的各单元建筑面积总和 ,m2。 （三）共有建筑面积的分摊 1. 应分摊的共有建筑面积一般包括： 电梯间、楼梯间、天面梯间、室外楼梯、公共门厅、大堂、中庭、公共走廊、走火通道、管道井、电房、泵房、水箱间、值班警卫室和专用设备房（层）等为整栋大楼服务的公共用房和管理用房的建筑
21、面积。 共有建筑面积还包括套（单元）与公共建筑之间的分隔墙、外墙水平投影面积 一半的建筑面积。 2. 不应分摊的共有建筑面积一般包括： a. 作为人防工程的地下室、避难室（层）； b. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层； c. 作为市政设备、设施的用房； d. 大楼内的机动车库、非机动车库、车棚； e. 为社区、小区服务的管理用房； f. 为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积； 8 g. 违章建的公共面积。 3. 共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除 不应分摊的共有建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 4. 共有建筑面积的分摊方法 a.
22、住宅楼的共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照下式， 根据各套房屋的套内建筑面积 ,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 K= Si/ Si Si=K Si 式中 : K ： 为面积分摊系数； Si ： 为住宅楼应分摊的共有建筑面积之和； Si ： 为参加分摊的单元套内面积的总和； Si ： 为单元的套内面积； Si ：为各单元分摊所得的分摊面积。 b. 商住楼的共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的 全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分
23、摊面积再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积 ，依照本章 4.a.的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 c. 多功能综合楼 的共有建筑 面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 （说明：房屋共有共用面积的分摊，
24、关系到千家万户的切身利益，哪些该分摊？哪些不该分摊？如何分摊？本条款依据国标房产测量规范附录 B都作了相应的规定。） 第五章 附则 9 第十三条 有关名称及术语的含义 （一） 房屋及其附属结构 1. 建筑物：一般指主要供人们进行生产、生活或其它活动的房屋或场所。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自李和气主编的房屋建筑面积测量第 29页） 2. 构筑物：是指人们一般不直接在内进行生产、生 活活动的建筑物。如水塔、水池、挡土墙等。 (因国标房产测量规范没有定义，故 引自李和气主编的房屋建筑面积测量第 29页 ) 3. 走廊：房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。 （ 因国标房产测量规范没
25、有定义，故 引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 120页） 4. 柱廊：是指有顶盖和支柱，供人通行的通道。 (因国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文 ) 5. 檐廊：以屋檐、楼体或挑廊或挑楼底板作为上盖、无支柱、与建筑物相连、有围护结构的作为通道的伸出部分。 （因国标房产测量规范没 有定义，故引自穗国房字 1994115号文） 6. 挑廊：是指二层挑出房屋墙体外，有围护物、无支柱的外走廊。（引自国标房产测量规范第 2单元 13页） 7. 架空通廊：是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测
26、绘技术第 118页） 8. 门廊：房屋门前突出的有顶盖，且有支柱支撑顶盖的进出通道。（因国标房产测量规范没有定义，故引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 118页） 9. 门斗：是指房屋门前突出的有顶盖，且支撑顶盖的是承重墙体的进出通 道。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 118页） 10. 过道：住宅套内使用的水平交通空间。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自李和气主编的房地产测绘法律法规汇编第 13页） 11. 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2的地下建筑物。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 116页） 12. 半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，但不超过 1/2的建筑物。 （因国标房产测量规 范没有定义，故引自吕永江主编的房产测量规范与房地产测绘技术第 116页） 13. 骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房的一部分。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自穗国房字 1994115号文） 14. 阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋 架设、加建的使用面积不足楼层面积的暗楼。 （因国标房产测量规范没有定义，故引自李和气主编的房地产测绘法律法规汇编第 49页）
