1、总平施工管理总结 【内容摘要】随着房地产市场的日益成熟，客户除了注重地段、户型和价格外，对小区环 境的要求及重视程度也与日俱增。小区环境好坏直接影响了小区的档次，如何做好小区环境的施工管理，笔者结合过往总平施工管理谈谈工作中的心得体会。 【关 键 词】总平管理 设计工作 招标工作 管理工作 一、 设计工作：设计效果直接决定了实施结果。好的设计对项目而言就是成功了一半， 如何做好设计管理，我认为需把握好以下几点： 1、设计单位精心选择：选择合适的设计单位是设计成功的第一步，对设计单位得选择可通过了解其实力、过往工程进行筛选，尤其是做过类似项目的设计单位可做重点考虑。通过对多个单位的细致比较，尤其
2、是主笔设计师的实力比较，再确定最终设计单位，在设计单位的选择上需注意的是：“好的设计单位并不一定适合做我们的项目”。 2、 甲方意图明确表达：优秀的设计单位可以作出多种风格供甲方选择，这 就如同好的厨师，各种菜系都能做，重点是我们甲方期望哪种风格，这需要明确传达给设计单位，只有这样设计单位才能确定设计主题，再通过发挥而给项 目带来有创意、有个性的设计成果。 如万科十七英里的环境设计定位就很明确，由于项目临近海边，设计主题定为：现代风格 +海洋元素，设计在环境设计、导示设计、小品设计都围绕海洋主题作展开，获得了极佳效果。 3、 材料标准明确定位：环境总体效果主要由：软硬景色彩材料灯光 细节等五个
3、大方面展示出来，材料体现的是质感和档次，材料做为重要的一个环节在设计过程中就应该明确定位。因为它不光影响总体效果，还对成本、进度造成显著影响。如何根据设计的定位、氛围的塑造、成本的要求选择合适的材料就显得异常重要，任何在施工过 程中的材料更换对成本、进度、管理都会构成极大考验。 在施工中由于花岗岩路道牙、汽车泼到广场砖的更换对工程进度就造成了很大的影响，并引起成本的增加。另一个例子：设计师从色彩、质感等方面考虑要求院落围墙采用劈开砖，但在实施中发现这种材料有重要弱点，其孔隙率较大，而且受污后无法清洁，导致院墙的观感较差。因此材料的选择很重要，需要从多个角度考虑。 4、 设计图纸清晰表达：环境图
4、纸与现场不符或表达不清而引起得管理难度 加大、工期拖延、成本增加在很多项目是比比皆是，如何对设计图纸进行有效管理，避免问题的发生是很有挑 战的工作。我认为需把握几个方面： 、对所有构造节点做法、施工工艺必须清晰表达，避免施工过程中的扯皮。因为施工工艺的不同直接影响造价，施工单位入场后，必然想尽办法节省成本，如果施工工艺表达不清，他们必然会捣浆糊，既影响成本进度，又无法达到设计意图，因此图纸表达清晰，我们就可以要求施工单位返工，确保最终效果达到设计要求。 、强电井、弱电井、雨水井、污水井的位置对于联排别墅的总平影响很大，如何确保各井的位置合理美观是一期施工过程中最棘手的问题。通过一期的实践，发现
5、所有井的位置最好在图纸阶段就进行详细定 位，结合环境设计确定每个井的具体位置，在现场施工必须按坐标点放线，确保按照图纸实施就确保最终效果。 、如何清晰表达绿化的种植方式是所有施工图纸都要面对的问题，正由于图纸表达较为困难，就需要更多图片及剖面进行详细表达，设计师也必须经常到现场对绿化种植进行指导。 、站在施工单位的立场，对图纸的各个细节进行仔细的审查，确保施工人员能通过施工图纸清晰了解各节点做法，施工图纸需详细标注出材料的类型、尺寸、交接做法等等。我们需要了解真正在现场施工的都是工人，他们的素质高低不一，而且责任心不足，在做工时他们更多 的是图简便省事，因此我们的图纸更要清晰明了，便于操作。
6、5、绿化品种一步到位：绿化作为最后一个环节，施工时间往往被挤压得很紧张，尤其在开盘和入伙前，由于其余工作都在抢工，能留给绿化的时间很短，但从展示的角度又要求快速出效果，因此在绿化品种的选择上要强调一步到位。品种不必过于强调种类的多样性，应该要尽可能采用本地品种，种后可以马上出效果且易维护，例如已种植的灌木中：金边黄杨、瓜子黄杨、毛鹃、金叶女贞、紫鹃、茶花等就能获得较佳的展示效果。 二、 招标工作：设计做好，下一步就是要选择好的施工单位把它建 设出来。选择了一 个好的施工队伍，项目就成功了一半。有丰富施工经验和良好管理程序的施工队伍能够高标准严要求的完成项目，因此对施工单位的选择必须慎之又慎，我
7、认为对施工单位的选择可以从以下几方面进行： 1、选择同档次的施工单位：投标单位必须在同档次，通过施工资质、资金实力、过往工程、管理架构等四个方面进行详细考察，必须是做过类似工程，这样才能了解联排别墅的实施难度和工作重点。总平单位必须有能力自行组织施工，不允许将工程接到手后又进行二次分包，这样将导致总平单位无法对工程进度、质量做到良好控制，所以对总包单位 选择的重点就是有自己的施工团队，能够真正负担起总平的统筹施工职责。 2、 总平单位选择的本地化：总平单位和绿化种植相对于总包有更多后期维 护工作，因此在选择总平单位时尽量考虑本地企业，这样对于完工后的维护会有较大帮助，现在一期样板房由于是深圳装
8、修单位施工，所有的后期维护都要等待深圳派人过来维修，维修单位成本高，因此从降低成本及确保反应速度都应该考虑施工单位的本地化。 3、 招标范围的划分必须明确：总平工作做为收尾工作和总包及其余工种会 有较多交叉，如何明确各施工单位的工作职责，避免在施工过程中工 作面交叉打架，是招标过程中需仔细考虑的。我们可以根据图纸对各个环节进行详细设定，最后确定总平的施工范围，在招标文件和合同中进行详细描述和约束，现场施工管理提供合理依据。 4、 样板材料必须准备充分：材料样板需经甲方与设计师从设计、维护、成 本多方面研究确认后准备三份，由设计师签字确认，一份封存，一份给总平单位，一份留着指导日常工作。招标时需
9、强调必须按照样板材料施工，中标单位的标书分析需对材料是否满足样板要求做重点分析，中标单位在入场后一个月内必须提交相关材料报甲方及设计师确 认，以确保实施材料满足设计要 求。 5、 场地清洁单列：由于总平单位负责整个现场的收尾工作，和各施工单位 的施工交叉是最多的，而且各施工单位的建筑垃圾经常在总平施工范围内，如何避免总平单位和各施工单位之间的扯皮，是在招标过程中须重点考虑的问题。除了要求各施工单位垃圾的每日清洁之外，我们认为在招标书中可以要求总平单位负担起场地总体清洁工作，在投标报价中可对此项进行单列，确定清洁次数及参考价格，中标单位可以按照参考价进行报价，如中标单位不报价，则视为让利，在后续
10、施工中如中标单位不按要求进行场地清洁，甲方有权请其余施工单位清洁，费用从中 标单位每月进度款中进行扣除。 6、 部分回土工作单列：在总平的施工过程中，供电公司、燃气公司、 供水公司作为垄断行业，在后期的施工过程中我们对其的约束能力较差，很多时候发生挖完管不及时回土甚至不回土的现象，为了不影响工期，我们通常要求总平单位进行回土，结果总平单位又为此要求额外费用。因此在总平招标中，将此部分的配合费用单列，提供一个参考价格，中标单位进行报价，如中标单位不报价，则视为让利，在施工中如中标单位不按要求进行配合，甲方有权利请其余施工单位回土施工，费用从中标单位每月进度款中扣除。 7、 总平土建和绿化分开招标
11、：总平工程涉及到总平土建和绿化种植两个方 面，经实践，我们发现总平施工单位经常是将绿化外包，因此我们认为在总平招标时，我们应该将总平土建和绿化种植分开招标，这样在节省成本的同时，也方便我们对绿化种植单位的管理，同时有效地控制成本和质量。 8、 单列维修材料标准：总平施工和总包施工的区别表现在施工材料的丰富， 部分工艺复杂，总包单位撤场后，后续维修如果总包单位不及时修理，我们能够很快找到替代单位，但总平施工单位撤场后，如总平土建需要修理，可能涉及的修理材料过于负责，不是每个修理单位都 能够顺利顶上的，如不及时防范也很容易出现被动局面，因此我们建议在招标时就应该对此拟出对策，我们在招标时对于所涉及
12、的建筑材料可以要求单列需提供给甲方材料数量和清单，在招标报价范围内，中标单位在入场一个月内提供样板经甲方及设计师确认后，就应该按照清单给甲方提供相应材料作为完工后的维修材料储备。 9、树球处理方式需明确：由于雨水较多，当地施工都采用将树球提升高于周边地面，防止雨水向树球沉积以提高成活率的做法，其结果就是乔木的树球外露土，观感很差。在结算时由于绿化一般变动较大，多采用按实际工程量测量结算 的方式，施工单位这是就会跳出来扯皮，说在报价时所有乔木下都有考虑灌木。为了有效避免此类问题的再次发生，可以从两方面着手：、明确树球的处理方式，为保证效果，可以通过适当的堆坡来处理，防止水向树球沉积；、根据大小乔
13、木的不同，给个暂定的树球面积，确定此部分不在灌木的计算范围内，此处可以通过铺卵石或草皮来处理。 三、 管理工作：总平单位进场后如何有效管理，确保施工进度、质量、成本的顺利展 开是管理工作的重点。我认为可以从以下三点抓紧： 1、流程管理：做工程最希望的是流水线作业，上个工种完成下个工种接上 。总平工程尤其希望场地清清爽爽的交出来，总平土建施工，完工后绿化再进场施工，既避免了扯皮又避免了成品遭到破坏。 总平做的不够理想除了总平单位将所有工种分包，分包单位水平较差，总包无法有效管理外，现场的交叉作业施工过多也是主要原因。举个例子，现场绿化基本种植完成，土建的整改清洁工作却仍在进行，导致成品遭破坏严重
14、，绿化基本进行了第二遍种，绿化缺少恢复成长期，导致绿化整体感觉较差。鉴于施工周期仍很紧张，不可避免会有很多交叉作业，如何保证进度要求，就必须在流程上做到有效管理，我们认为可从以下几个方面努力： 、总平招标确定中标单位后，即要求中标单位进行入场准备，同时按照招标要求做好材料的准备工作，以保证后期施工不会因为材料供应而受影响。 、总平施工和总包施工是息息相关互相影响的，在流程上我们可以这样安排： 院落围墙砌筑至圈梁雨污水管施工完毕回填土夯实完毕各专业管井施工完毕路基施工完毕前后院落围墙砌筑完成围墙面、地面铺贴完毕道路施工完毕绿化种植完成现场清洁整改到位，中间各个环节可以有穿插以保证缩短时间周期。
15、、流程需要根据实际情况作出调整，对制定的计划需及时制定应对措施，在前一个环节的时间耽搁就有必要通过增加人力、物力在下一个环节抢出来，以保证计划的严肃性和可执行性。 、流程管理需要各个环节的紧密配合，甲方、监理、施工单位三方面的通力合作，同时需要较好的预测性，以便及时开展应对措施，避免进度耽搁。 2、质量管理：现场管理重要的在于如何保证施工质量，施工质量代表的是 公司的水平，即使施工单位做的不好，业主也会把所有问题归咎于我们甲方身上，因此高标准严要求抓好施工质量是一个企业现场管理能力的体现。做好质量管理可以从以下六个方面着手： 、熟悉图纸：各专业工程师要经常看图，了 解施工材料、工艺和交接方法
16、通过看图预见到现场施工时哪里最容易出现问题，提前作为施工重点和监理、施工单位进行交待，避免问题的发生。 、严格执行：中标后，我们对施工单位的制约法宝就是合同、标书和图纸。其实，在招标和签订合同时我们对于可能发生的问题都有了许多防范措施，要保证施工质量，其实重在落实到位，尤其是在开工阶段必须从严管理，让施工单位不敢马虎，对于做错的地方要求立即返工。 、明确标准：由于现实的各种因素，甲方和施工单位对施工图纸的理解和施工标准会存在差异，体会很深的是总平的 碎拼，在深圳管理项目，施工单位的水平都较高，而且就算施工单位不知以什么为标准，我们都很容易在周边项目中找出样板给施工人员做参考。但在苏州，施工人员
17、的整体水平较差，而且周边并没有高标准可作参考，导致甲方和施工单位在碎拼标准上有明显差距，现场做完后虽经过多次返工，仍然不能达到我们的要求。 在现场管理时，可以通过图片或周边工程实例，让施工单位了解我们的施工标准，在大面积施工前先制作小样，如不满足要求就进行返工，直到达到我们的标准之后，再让施工单位大面积施工。 、重在过程管理：总平施工通常是大面积的铺开施工， 而且施工程序多进展速度快，要确保施工质量，就必须强调过程管理，在施工过程中，各专业工程师就需要勤跑现场，发现问题立即整改。其实过程管理是对工程师能力较大的考验，能否具备预见性和及时发现问 题，就由工程师的专业知识、工程实践及反应速度紧密相
18、关。过程管理能够有效避免事后返工，不仅节省成本、缩短进度，对于施工单位的积极性也会有影响，因为没有哪个施工单位愿意返工，过多的返工只会严重打击施工单位的积极性。 、加强资源整合：质量管理如果仅仅通过甲方是远远不够的。做为甲方，我们更多的是要学会整合资源，如设计院、监理 、施工单位、供货商等。毕竟每个人工作的出发点大多是想把事情做好，如何有效调动各方的积极性，把工作做好是项目管理的重点。一期实践说明，我们对监理的调动仍不够充分，在施工过程中，我们应该多多利用监理的力量来确保现场施工质量。 调动施工单位的积极性，重要的是以合同、标书、施工图纸来说话，要以理服人，不能放空炮，在现场管理要及时到位，避
19、免施工单位的返工，就是大家的双赢。在按月审结、付款等方面都按照公司原则、合同约定及时办理，在工作中培养友情，便于工作的顺利展开。 3、成本管理：作为项目管理的三要素之一，公司对成 本管理一直十分重视，省成本、施工过程中控制成本是公司每个员工都关注的事情。实践让我们发现总平工程可以从以下几方面入手： 紧抓图纸关：设计阶段对工程成本的影响占到了 80%，在设计阶段就应该根据项目的市场定位选择合适的方案、材料、绿化标准，各专业工程师严格审图，对图纸把质量关，把施工过程中可能出现的问题尽可能消化在图纸上。 、别迷信设计：设计师更多的有点倾向于纸面工作，很多设计师对现场并不熟悉，很多节点做法按照现在施工
20、人员的素质是很难做好的。因此对于设计不能迷信，要根据实际情况有选择的采用，如何和设计师多 沟通，让他了解现场情况而做出合理的替代方案，就对专业工程师提出更高的挑战。 、轻铺装重绿化：现代人们对环境的要求越来越趋向于自然生态，强调小区的温馨居家氛围，因此在总平设计上尽量加大绿化，减少硬质铺装，在节省成本、缩短工期的同时，对小区的档次提升也很有帮助。 、熟悉市场行情：在现场管理中，常常会出现与图纸不符合的地方，如何快速处理这类问题，除了专业能力以外，还应该时时具有成本意识及对市场行情的清晰了解，只有这样才能避免给成本带来压力。 、提倡把钱花在刀刃上：在总平设计中，要有突出重点的观念，对于非重点 区域在设计上、成本上都可以略做淡化。如总平中，我们对于行道树可选择胸径大些的乔木，在后院落之间或东西面绿化带则选择小胸径低造价的乔木以达到减低成本不影响品质的目的。
