1、 1 大连高新园区住房建设规划 根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发 200637 号）、大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知（大政发200658号）和大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等有关部门关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格实施方案的通知（大政办发 200679号）精神，依据大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划，大连市土地利用总体规划，经过调研，现制定高新园区 2006-2010 年住房建设规划。 一、规 划的范围、内容与期限 （一）范围：高新园区土地规划红线内（含开发区双 D 港、旅顺南路黄泥川、龙头分园
2、）。 （二）高新园区土地规划红线内的住房主要为： 1、 普通商品房开发建设； 2、 为软件工程师、相关技术人员配套的廉租公寓； 3、 一定比例的高档住宅，其总体指标依据国家相关法律法规执行； 4、 由于高新园区没有形成行政区划管理，经济适用住房、廉租住房由甘井子区、沙河口区上报政府相关部门。 5、 根据高新园区的特点，随着时间和产业结构的不断调整，控制性规划也将随着局部调整。 （三）本次规划编制期限为 2006 2010 年。 2 二、大连高新园区 住房建设基本情况 （一）“十五”期间住房建设取得的成绩 “十五”期间，大连高新园区用于住房建设的土地供应量为 160万 m2，住房建设投资额为 4
3、0 亿元，商品住房竣工总面积 350 万 m2，销售总面积为 230 万 m2。 （二）大连高新园区经济高速发展与园区住房建设分析 1、“十五”期间，高新园区各项经济指标都保持了良好的增长势头，呈现出投资项目多、规模大的特点。园区现有企业 3000 余家，软件信息服务业、动漫等产业发展迅猛，吸引了大量海内外优秀人才。而这些都是住房建设发展主要的推动力。 2、“十五”期间，园区住房结构、 供求、价格与销售分析 （ 1）在住房套型结构方面：其中一室一厅，面积在 60 m2以下的为 1600 套，占总比为 8%；二室二厅，面积在 120 m2以下的为 13000套，占总比为 68%；三室以上，面积在
4、 120m2以上的为 4400 套，占总比为 24%。户型与市场需求基本匹配。 （ 2）市场供求情况 “十五”期间，商品住房竣工总面积 350 万 m2。 2001 2002年年销售量平均约为 30 万 m2， 2003 年约为 70 万 m2， 2004 年约为 120万 m2， 2005 年为 50 万 m2，供略大于求，基本平衡。 （ 3）价格情况 2001 2003 年，住房平均价格为 2600 3200 元 / m2， 2003 2004 年，住房平均价格为 3200 3900 元 / m2， 3 2004 2005 年，住房平均价格为 4000 5000 元 / m2， 从以上价格
5、走势上看，受房地产大势和需求影响，价格涨势过快，价格结构不甚合理。 （ 4）园区住房需求预期分析 a、软件园、凌水湾、河口湾、大山村等地段仍将是今后园区范围内商品房开发的集中区域，其中园区学府概念是最主要的推动力，已形成新兴热点地区，并面临新一轮的发展。今年市政府为遏制房价的过快增幅，推出了限价商品房、经济适用 房等多项措施，但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响，房价仍有一定的上幅幅度，尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间。从上述数据分析，总体销售价格每年呈递增趋势，长幅大约在 15%。 b、根据市场需求，园区内的楼盘以中高档、多层和小高层、面积 80 120 平方米为宜，加
6、之学府集中、交通方便、物业管理完善，区域优势明显，整个市场需求总体走强。据了解，以自住为目的的购房者中，以 80 120 平方米的多层或小高层二室二厅和三室二厅为主要需求量，近年来呈现出交易活跃、销售看好、价格上扬的状态，开盘不过几个月 时间即清盘，几乎没有空置房源。 c、二手房市场是房地产市场的重要组成部分，其容量近两年来明显放大，并正在进一步扩大。尤其是进入二手房市场的次新房价，成交价从去年 9月就步入 5000 元大关，此后一直平稳走高，今年初部分成交价已达到 5500 元以上。据统计， 1 4月份，二手房包括房改房成交件数 492 件，成交额达 1.5个亿，占各类房产交易量的 30%4
7、 之多。除此，房地产抵押额达 10.7 个亿 ,形成了房地产市场的联动局面。 三、大连高新园区“十一五”期间住房建设规划目标 “十一五”期间，大连高新园区住房建设发展总体目标 是：以贯彻宏观调控政策为手段，以保障住房供给为主线，以科技进步为动力，提倡绿色建筑，健全房地产业法律法规建设，规范市场，推动房地产业健康稳定发展。具体目标如下： （一）住宅建设总投资额为 120 亿元，住宅建设年平均投资额为24亿元。 （二）商品房总建设面积为 420 万 m2 ，商品房建设年平均竣工面积 84 万 m2 。 四、住房建设总规模 “十一五”期间，高新园区住房建设总规模为用地 323 万 m2 ，住宅建筑面
8、积 559 万 m2 ，重点发展普通商品住宅和为高新技术产业配套的廉租公寓。优先保证中低价位，中小套型普通商品住房土 地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的 70%。土地的供应量在限套型、限房价的基础上，采取了竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型土地供应。 五、大连高新园区住房结构 （一）各类住房建设结构比例 根据国家、省、市相关政策精神，自 2006 年 6月 1日起，新审5 批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 m2 以下住房面积所占比重控制在 70%以上，对已审批，但还未开工办理施工许可证的建设项目，
9、根据要求进行重新调整套型比例。 （二）户型控制标 准 根据建设部户型标准，严格控制中小套户型，中套住房面积控制在 80 m2 左右，小套住房面积控制在 60 m2 左右。其中，小套户型 多层建筑户型标准 60 m2 ；高层、小高层建筑户型标准 70 m2 ，中套户型 多层建筑户型标准 80 m2 ；高层、小高层建筑户型标准 90 m2 。 据此，园区户型控制标准以中小套户型为主，大户型为辅，户型控制标准为：一室一厅户型控制在 50 70 m2 ，二室一厅户型控制在70 80 m2 ，二室二厅户型控制在 80 90 m2 ，三室二厅户型控制在110 120 m2 ，四室二厅户型控制在 130 1
10、40 m2 ，中小套型（ 90 m2 以下）比例控制在 70%以上，大户型比例在 30%以下。 六、大连高新园区住房布局 （一）住房建设总体布局 根据高新园区产业特点，主要以产业项目建设为主，生活住房建设为产业建设服务。总体分布是 1、七贤岭产业基地周边（包括凌水湾地区，河口湾地区，七贤岭疗养区，学苑广场等）。 2、软件园区域。3、凌水镇。 4、黄泥川村。 5、英歌石（国营养牛场）。 6、双 D港。7、旅顺龙头镇。 （二） 2006 年和 2007 年住房建设规划布局 6 2006 年至 2007 年住房建设 规划布局是以凌水湾地区凌水镇、王家村、大山村附近、软件园、学苑广场和七贤岭疗养区为重
11、点，主要建设中低价位的中小户型和部分公寓式住宅。 七、措施保障 （一）进一步落实宏观调空政策。要根据市场要求，适时调整园区住房结构，重点发展普通商品住房，充分运用土地、规划等调控手段。合理提高中低价位、中小户型普通商品住宅供应比例，稳定推进住房建设，保障市场有效供给。 （二）加强房地产开发全过程的监管。对房地产开发用地实施监管，加大对闲置土地的清理和处置力度。严格住房转让环节营业税的征收，进一步抑制投机和投资性购房需求，对 不符合规划控制要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。 （三）进一步规范市场秩序，加强市场监管。全面实施商品房销售合同网上备案制度。严肃查处不履行控制性项目建设要求，蓄意延缓施工进度的违法违规行为。开展商品住房销售专项检查，对无证销售、捂盘惜售，囤积不售，发布不实房屋价格和销售进度信息等行为，给予坚决查处。 （四）积极发展住房二级市场。 （五）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。完善市场监测分析工作机制，定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市 场信息，正确引导，稳定市场心理预期。 7 （六）完善房地产法规体系，提高依法行政水平。
