XX物流配送中心及超市项目方案.doc

1、 XXxx物流配送中心及超市项目 第一章 总 论 第一节 概 述 一、项目建设单位基本情况 XX商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于 1999年 9月， 由原 XXXX商业大厦有限公司整体变更而 来， 是由 XXXX商业大厦集团有限公司 (占总股本 90%)为主发起人联合 XX市商业实业有限公司、 XX市商业建设发展公司、 XX商业对外贸易公司、 XX天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本 6869万元， 2000年末总资产 27519万 元。股份公司拥有营业面积 2万平方米， 员工 1050余人， 是 XX市名牌商店、 XX省文明单位、全国百城万店无假货示范点， 2000

2、年主营收入 8.6亿元，利润总额 4339万元。 1、经营概况 （ 1）经营场所 股份公司是 XX市最大的商业零售企业，地处 XX市黄金地段三阳广场，地理位置优越。股份公司主营场所占地面积 1.23万平方米， 建筑面积 4万平方米， 营业面积 2万平方米， 拥有五层营业大楼，设五个卖场。 （ 2）经营范围 国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装、维修， 服 装、眼镜的加工服务， 商品包装， 仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务， 广告、网络技术转让及咨询服务，软件开发、销售。主要销售对象为 XX市及其周边的城乡居民、企事业单位等。

3、（ 3）销售品种 主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、纺织品、针织品、床上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工艺品、五金材料、汽车等。 （ 4）经营业绩 股份公司目前与 1000余家名 优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有 150多种品牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的 29%。股份公司 2000年销售额超过 300万元的品牌有 32个， 如森达皮鞋、真维斯、梦特娇、威 鹏服饰、步步高、飞利浦、帅康家用电器等；超过 400万元的品牌有 10个， 如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信电器等；超过 800万元的品牌有 4个， 超过 1000万元

4、的品牌有 3个， 其中， 春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过 2000万元。 股份公司在狠抓商品销售的同时， 狠抓商品 质 量管理。股份公司近年 还连续获 得省“最佳形象企 业 ”、全 国 “计量物价优秀企业 ”等称号，并成为国内首批、 XX第一个获得 “全国百城万店无假货活动示范店 ”的企业。 近两年来，股份公司实现销售总额在 XX省零售市场均排在首位。股份公司在 2000年实现主营业务 收入 85679.2万元， 占全市批发零售贸易业实现总额的 3.2%， 位居全市商场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占 XX市大型企业整体销售额的 50%以上，有近 50个家用电器的著名品牌的销售量位

5、居 XX市第一位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表 1-1。 表 1-1 股份公司近三年的销售总额及税后利润表 项 目 1998年 1999年 2000年 平均增长率 销售总额（万元） 60308 80082 85679 19% 净利润（万元） 1859 2766 2868 26% 2、股份公司财务状况 近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率 68.9%，股份公司信用等级 AA级，被授信开具 8000万 元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进一步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表 1-2。 表 1-2 股份公司近三年财务状况表 项 目 1

6、998年末 1999年末 2000年末 总资产（万元） 21547 24430 27519 资产负债率（ %） 68.92 61.27 68.92 主营业务收入（万元） 60308 80082 85679 主营业务利润（万元） 9366 11561 11345 净利润（万元） 1859 2766 2868 净资产收益率（ %） 27.77 29.24 33.53 3、股份公司对外股权投资情况 目前，股份公司共有 13家对外投资参股公司，其中除 XX八佰伴商业大厦超市有限公司、 XX商业大厦集团二百电器商厦公司、 XX东方药业有限公司外， 其余 10家均为股份公司控股企业。 4、股份公司发展规划

7、 （ 1）发展战略 面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物 流中心及其配套的生产基地建设， 同 时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、营销理念、促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为 XX地区最大的物流中心， 从而 达到优化社会资源配置、创造规模效益、推进流通科技进步、实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。 股份公司的发展战略是 “以零售百货为主导，以连锁经营为主体

8、， 以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业 ”。股份公司将立足 传统零售百货业，通过收购、兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大；同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、营销方式等的升级，形成发展 “大流通、大市场、大商业 ”的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标 。 （ 2）经营目标 股份公司 2001-2002年的规划为：在 2002年使主营业务收入达到 11.7亿元规模，年利润总额预计

9、达到 5510万元， 继续保持在 XX省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以汽车、食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到 5亿元规模， 并取得 10-15只国内外著名 品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流， 在 2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。 二、项目背景 近年来， 股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质 、技术装备更新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大

10、提升，为了应对我国加入 WTO以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报， 争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之一，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸 2000999号文批复 同 意 “XX东方物流配送中心及超市项目建议书 ”，并纳入 XX商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。 三、可行性研究报告编制依据 1、国家经贸易委等六部

11、委国经贸运行（ 2001） 189号关于加快我国现代物流发展的若干意见 ; 2、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）； 3、国家发展计划委员会计经贸 2000999号关于 XX东方物流配送中心及超市项目建议书的批复 ； 4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议； 5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告； 6、股东大会 关于同意募集资金投向的决议； 7、国家、省、市有关统计调查资料； 8、国家有关设计规范、标 准； 9、项目单位提供的有关资料； 10、研究过程中实际调查及收集的其它资料； 11、 XX市商贸流通业发展 “十五 ”规划； 12、项

12、目单位委托 XX省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 ； 四、可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前 XX商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设 XX东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括： 1、项目建设的必要性和意义： 2、项 目市场分析和预测； 3、项目主要经营内容和规模； 4、项目主要建设规模和功能； 5、项目投资估算； 6、经济效益分析及评价。 第二节 研究结论 一、主要研究结论 1、 “物流中心 ”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目

13、投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸 2000999号文批复 同 意建设 XX东方物流配送中心及超市项目。 2、 XX是 XX苏南地区的经济中心和交通枢纽城市， 是商品流通重要的集散地， 具有发展商品市场经济的区域优势。 建设物流中心及大型超市，将为推动 XX及周边地区经济的发展起到重要作用。 3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使 XX商业大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购， 集中配送， 建立商品供应保障体系， 不 仅可以大大增加企业进货价格竞争力，

14、还能更有效地降低商品流通总成本， 从而 使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业 “第三方物流产业 ”，为股份公司 拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的 “第三利润源 ”等方面奠定基础。 4、项目方案包括年经营额约 6.09亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电 10万 台、空调 10万台， 其它家电 30万件，其它大宗商品 30万件，一般商品 80万件。 5、工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积 48620m2， 其中：超市卖场面积 1200

15、0m2， 仓储及配送面积 16000m2， 其它用房面积 20620m2。项目总投资 19300万元， 其中： 固定资产投资总额为 17650万元， 铺底流动资金 1650万元。 6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为 22.00%（所得税后）， 高于基准收益率，以 8%为折现率计算的全部投资财务净现值为 21551万 元（所得税后）， 大于零。全部投资回收期为 5.70年（所得税后， 含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 二、主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表 1-3。 表 1

16、-3 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单 位 数值 备 注 一 主要技术指标 1 总用地面积 m2 47400 2 总建筑面积 m2 48620 2.1 物流配送中心及超市大楼 m2 47970 其中超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积 16000m2 2.2 辅助配套设施用房 m2 650 包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房 3 建筑密度 % 41.4 4 容积率 1.03 续上表 序号 指标名称 单位 数值 备 注 5 绿化率 % 30 6 建设周期 年 1 7 劳动定员 人 800 二 主要经济指标 8 项目总投资 万元 19300 资金来源全部为股票上市募

17、集资金 8.1 固定资产投资总额 万元 17650 8.2 铺底流动资金 万元 1650 9 营业收入 万元 60918 正常年 10 营业税金及附加 万元 1593 正常年 11 总成本费用 万元 53214 正常年 12 经营成本 万元 52060 正常年 13 利润总额 万元 6111 正常年 14 所得税 万元 2017 正常年 15 税后利润 万元 4094 正常年 16 未分配利润 万元 3480 正常年 17 投资利润率 % 31.66 18 投资利税率 % 39.92 19 主要财务评价指标 19.1 全部投资财务内部收益率 所得税前 % 31.08 所得税后 % 22.00

18、自有资金内部收益率 % 24.67 19.2 全部投资财务净现值 评价基准 8% 所得税前 万元 36663 所得税后 万元 21551 自有资金财务净现值 万元 23160 19.3 全部投资回收期 所得税前 年 4.49 含建设期 1年 所得税后 年 5.70 含建设期 1年 自有资金投资回收期 年 5.13 含建设期 1年 19.4 盈亏平衡点 (生产能力 ) % 25.68 三、存在的问题及建议 1、项目的建设投资、运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理， 制定切 实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投

19、资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动， 而 影响项目的预期效果。 2、物流 配送中心建成后， 应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统一纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同 时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。 第二章 项目建设必要性及意义 一、我国及 XX省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而 生， 通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标 ， 从而 在国民经济中占有重要的地位和作用。 现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地

20、移动到有 关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标 ， 从而 保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。 现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式 的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。 因此， 随

21、着我国加入 WTO步伐的不 断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态 物流产业，达到科学合理地利用经营资源、加快物流周转的目的， 从而 提高国家整体经济效益。 为促进我国物流事业发展的需要，国家 “十五 ”规划已将物流配送列为重点发展的产业。 XX省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在 “十 五 ”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京、 XX、苏州、连云港、徐州物流中心仓储

22、、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。 XX在商贸流通业 “十五 ”发展规划也明确提出：要建立全国性、区域性、地区性的市场，要发展大配送、大卖场、大连销，形成立足 XX，面向华东、辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。因此，本项目的建设，将是我国、 XX省尤其是 XX物流事业进 一步发展的需要。 二、我国及 XX超市业发展的需要 随着我国改革开放进程的不 断深入， 国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。 1992年 7月， 我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复 的文件，